Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Какие налоги платит ИП когда сдает квартиру

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Гражданин РФ без образования юридического лица может заниматься предпринимательской деятельностью после обязательного прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так же существуют возрастные ограничения для регистрации ИП.  Государственная регистрация проходит после занесения записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

ИП ведет предпринимательскую деятельность самостоятельно на свой риск. От своего лица заключает договора, сделки с физическими и юридическими лицами, в результате которых получает доход.

Так же бизнесмен должен встать на учет в налоговую инспекцию и оплачивать все предусмотренные законодательством РФ сборы и налоги.

Но вначале нужно собрать все необходимые документы для регистрации ИП и зарегистрироваться.

Индивидуальный предприниматель приравнивается к деятельности юридического лица,  являющегося коммерческой организацией, так как деятельность ИП и юридического лица регламентируются одинаково. Поэтому ИП является равноправным участником предпринимательской деятельности.

Обратите внимание, что если гражданин уже занимается предпринимательской деятельностью, но не проходил государственную регистрацию в качестве ИП, к нему также будут применены все правила об уплате налогов. Соответственно, с гражданина будут взысканы все сборы и налоги, которые должен уплачивать предприниматель.

Сдача квартиры в аренду для ИП и физических лиц

Обратите Ваше внимание, когда физическое лицо сдает в аренду имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, то регистрироваться в качестве ИП не обязательно.

Если физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, приобретает для личного пользования недвижимое имущество, но при необходимости в использовании временно сдает в аренду, при этом получая прибыль от сделки, это действие не рассматривается как незаконное предпринимательство.

Собственник имущества имеет право совершать подобные действия со своим имуществом, если это не противоречит закону.

Таким образом, единственное условие, позволяющее гражданам сдавать в аренду жилое помещение, это наличие прав собственности на данное помещение.

В случаи сдачи ИП квартиры в аренду собственник жилья и наниматель составляют гражданско-правовой договор – договор о найме жилья, заключенного по правовым нормам.

В договоре найма собственник жилья обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за оплату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Для юридических лиц жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.

А так же сдача в аренду собственником жилого помещения не может так же признаваться экономической деятельностью.

Так как экономическая деятельность подразумевает использование ресурсов (рабочий силы, оборудования) для организации производственного процесса, в конечном этапе которого получается прибыль от производства продукции или оказания услуг. Поэтому сдавать помещения не требует регистрации ИП, так как не является экономической деятельностью.

Налоги при сдаче квартиры в аренду для ИП и Физического лица

Арендная плата при сдаче квартиры в аренду является доходом, который должен облагаться налогом по закону РФ. Но заплатить его можно в удобной для вас форме.

Способ первый: уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физическим лицам, которые получают доход от сдачи в наем жилья, надлежит уплата налога в размере 13%. Лица, которые не являют гражданами России, ставка составляет 30%. Налог на доходы физ. лиц необходимо платить раз в год.

Эта процедура совершается путем налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, который следует за истекшим налоговым периодом (считается 1 календарный год). То есть, если вы осуществляете сдачу квартиры в период с января 2011 года по декабрь 2011, то декларация подается до 30 апреля 2012 года.

Заполнить ее можно самостоятельно или воспользовавшись услугами специалиста. Этим вы уведомляете налоговый орган о получении дохода. Далее, сумму налога, которую рассчитываете самостоятельно, нужно оплатить в банке не позднее 15 июля 2012 г. Реквизиты на оплату можно получить в налоговой инспекции.

В случае, если квартира сдается бесплатно (к примеру, близким друзьям или родственникам по заключенному договору безвозмездного пользования), то НДФЛ платить не нужно.

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для физических лиц:

Ежемесячная плата по договору аренды составляет 10 000 руб.;

Годовой доход, получаемый от сдачи в аренду равен 120 000 руб.;

НДФЛ за прошедший год, который налогоплательщику нужно заплатить, равен 15 600 руб. (это 13% от годового дохода в 120 000 рублей).

Для иностранных лиц, которые не имеют гражданство РФ, придется платить 30%. Что от 120 000 рублей составляет 36 000.

Так же необходимо знать, что если в договоре аренды существует пункт, который предусматривает оплату коммунальных услуг арендатором, то налоговая может начислить 13% налог на сумму коммунальных платежей. Такая позиция обусловлена тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и получает тем самым дополнительный доход.

Способ второй: регистрация ИП для сдачи жилья (квартиры) в аренду

Гражданин России имеет право стать предпринимателем. Видом деятельность будет сдача жилья (квартиры) в аренду.

Если предприниматель использует упрощенную систему налогообложения, то в этом случае он обязан уплачивать 6% от дохода. (Объект налогообложения – «доходы»). Существует так же другой вариант – «доходы минус расходы». И ставка тут составляет 15%. Но расходов на данном виде предпринимательской деятельности очень мало (в основном коммунальные платежи и средства на ремонт).

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для ИП:

В договоре аренды прописана ежемесячная арендная плата в 10 000 рублей;

Годовой доход, получаемый от сдачи в аренду равен 120 000 рублей;

Сумма налога, который должен заплатить индивидуальный предприниматель за прошедший год равна 7 200 рублей (это 6% от годового дохода в 120 000 рублей)

При таком подходе необходимо учесть некоторые особенности: ИП должен вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования.

Кроме того каждый квартал необходимо вносить авансовые платежи по налогу. До 30 апреля года, следующим за истекшим календарным годом, нужно уплачивать окончательный налог.

Могут понадобиться услуги бухгалтера, которые, скорее всего, так же не бесплатные.

Хотя налог при сдаче квартиры в аренду для ИП меньше, нежели при оплате НДФЛ, остаются спорны преимущества данного варианта.

Источник: https://for-ip.ru/obshhee-ob-ip/plyusy-i-minusy-predprinimatelskoj-deyatelnosti-ili-kak-sdat-kvartiru-ip.html

К вопросу об определении найма жилого помещения как предпринимательской деятельности

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Масленникова, Л. В. К вопросу об определении найма жилого помещения как предпринимательской деятельности / Л. В. Масленникова, А. Г. Цепкалова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 14 (148). — С. 526-528. — URL: https://moluch.ru/archive/148/41898/ (дата обращения: 05.03.2021).



В данной статье рассматриваются вопросы найма жилого помещения в Российской Федерации в современных условиях. Изучается статус граждан, предоставляющих жилое помещение в наем и ответственность за ненадлежащее выполнение или невыполнение обязательств.

Ключевые слова: найм жилого помещения, наниматель, предпринимательская деятельность

На сегодняшний день, в связи с ежедневно растущим количеством мигрантов, остро встает вопрос жилья.

Строительство новых жилых помещений не заставляет себя ждать, однако у большинства лиц нет возможности совершить покупку жилого помещения, поэтому такой популярностью пользуется услуга найма жилого помещения.

Этот процесс представляет собой острую проблему, поскольку влечет за собой ряд неразрешенных вопросов: каков статус граждан, предоставляющих жилое помещение в наем? Являются ли они индивидуальными предпринимателями? Какую ответственность они понесут в случае невыполнения обязательств?

Обращаясь к действующему законодательству, мы видим, что в соответствии с договором найма жилого помещения, собственник такого помещения обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом, закон не связывает статус наймодателя — физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, напротив, ст.

671 Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ) указывает на то, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основании договора аренды или иного договора [1].

Закон не говорит о том, является ли сдача в наем жилого помещения предпринимательской деятельностью.

Однако, обращаясь к ГК РФ, который говорит о том, что предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированным в этом качестве, мы видим, что собственник жилого помещения, получая систематическую прибыль и используя свое имущество по договору найма жилого помещения, своими действиями осуществляет предпринимательскую деятельность.

Наличие признаков предпринимательской деятельности порождает интерес налоговых органов, которые требуют от собственника недвижимого имущества, при сдаче его в наем, регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Это, в свою очередь, влечет за собой обязанности по уплате налога на доходы физических лиц и налога на имущество физических лиц.

Важной особенностью государственной регистрации индивидуальных предпринимателей является явочный характер. Это означает, что государственная регистрация должна осуществляться по месту жительства индивидуального предпринимателя.

То есть закон не связывает акт государственной регистрации индивидуального предпринимателя с местом, где фактически будет осуществляться предпринимательская деятельность. Причем местом жительства в соответствии с п. 1 ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Причем постоянно гражданин может проживать не только в качестве собственника, но и в качестве члена семьи, по договору найма, ренты или по иным основаниям, предусмотренным настоящим законодательством [8]. Однако, к сожалению, на практике мало случаев, когда лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя с целью сдачи в наем жилых помещений.

По нашему мнению, такая ситуация — следствие отсутствия определения понятия предпринимательской деятельности в Налоговом кодексе [3]. Закон указывает лишь на то, что необходимо руководствоваться определением «предпринимательская деятельность», которое закреплено в ГК РФ.

Однако данное определение является слишком широким, что создает трудности при разграничении предпринимательской деятельности от иных видов деятельности. Помочь отличить предпринимательскую деятельность от непредпринимательской позволят положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.

2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средства или иного имущества, приобретенных незаконным путем». Обращаясь к п.

2 указанного Постановления, мы видим, что в случае приобретения жилого помещения или иного недвижимого имущества для личных нужд лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, сдачи его в наем и получении в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности [4].

Исходя из этого, мы можем сделать вывод о том, что сдачу единственного жилого помещения в наем не следует считать предпринимательской деятельностью.

Сдача же нескольких объектов нежилого имущества, которые не могли быть приобретены в личных целях, следует рассматривать в качестве предпринимательской деятельности, что, соответственно, влечет за собой обязанность государственной регистрации. Данный вид сдачи жилья в наем будет считаться предпринимательской деятельностью, в силу наличия следующих признаков: самостоятельность; направленность на получение прибыли; систематичность; определенный вид деятельности (оказание услуг); самостоятельная имущественная ответственность; деятельность, осуществляемая на свой страх и риск. Поэтому, необходимо вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности в каждом конкретном случае рассматривать отдельно, в зависимости от вида нежилого имущества, его количества, площади, периодичности заключения сделок и других обстоятельств.

По нашему мнению, объяснение вопроса о постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя дается в письме ФНС от 25 февраля 2013 г.

№ ЕД-2–3/125: при наличии достаточных оснований считать, что признаки предпринимательской деятельности имеются в наличии (а именно: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином, в определенный период времени, сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица [5]. Точно так же и Министерство РФ по налогам и сборам, в своем письме от 4.01.2005 № 03–05–01–05/3 «О сдаче помещений в аренду (наем)», указывает на то, что если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии признаков предпринимательской деятельности, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя в размере налоговой ставки 13 % [6].

Однако на практике чаще распространены случаи, когда лицо не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и отсюда вытекает следующая проблема: не является ли такая деятельность незаконным предпринимательством? Этот вопрос неоднозначен, поскольку в практике применения ст.

171 УК РФ возникало и возникает множество проблем. В соответствии с указанной статьей Уголовного кодекса РФ, незаконное предпринимательство — осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна [2]. Как уже было сказано выше, в соответствии с п.

2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23, не является незаконным предпринимательством временная сдача в аренду (наем) жилых помещений, иного недвижимого имущества, приобретенного для личных нужд, полученного по наследству или по договору дарения.

Однако этот вопрос является открытым, поскольку в науке существуют различные взгляды по этому поводу. Так, например, профессор П. С.

Яни считает, что такая деятельность однозначно составляет разновидность незаконного предпринимательства, поскольку сдача в наем — вид пользования имущества, что вытекает из того, что этот вид деятельности включен в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности [9].

Все сказанное приводит к мысли, что однозначной позиции о сдаче в наем жилого помещения, как разновидности предпринимательской деятельности, требующей регистрации, на сегодня нет. Есть лишь отдельные мнения.

Такая ситуация создает правовую неопределенность и побуждает заинтересованное лицо (наймодателя) поступать исходя из собственных представлений о нужности или ненужности регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Среди причин этого можно выделить следующие: несовершенство конструкции нормы ст. 171 УК РФ, нечеткость определения предпринимательской деятельности в ГК РФ, применительно к решаемому нами вопросу, позиция Верховного Суда РФ, не отличающаяся правовой определенностью.

Так же спорным представляется вопрос предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования. По мнению Масленниковой Л. В., к ст. 91.

16 ЖК РФ, в которой говорится о том, что доля таких помещений не может быть менее 50 %, следует относиться критически.

Такое положение не позволяет разрешить в полном объеме проблему дефицита жилья для некоммерческого найма, так как фактически позволяет половину квартир в таком доме сдавать в коммерческий наем, что говорит о признаках предпринимательской деятельности [7].

Таким образом, наблюдается двойственная ситуация в правовой регламентации отношений, связанных со сдачей жилого помещения в наем. С одной стороны, дискуссионность вопроса обусловлена широким толкованием и разрозненностью правовых норм относительно найма жилого помещения.

С другой стороны, формализованностью подхода к предпринимательской деятельности без разграничения ее по видам. Представляется, что решением возникающих проблем может стать более детальное регулирование данных отношений и установление четких границ в определении того, что относится к предпринимательской деятельности.

В связи с этим, следует более подробно раскрыть понятие систематичности и учитывать цели деятельности гражданина по сдачи квартиры в наем в каждом конкретном случае.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/148/41898/

Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?

Является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью

Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости? 

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Налог при сдаче в аренду

Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.

Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.

Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.

Если вы станете самозанятым, то можете быть уверены: в течение 10 лет пока проводится эксперимент государство не изменит ставки в 4 и 6% (п. 3 ст. 1 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Это значит, что, зарегистрировавшись в специальном мобильном приложении как самозанятый, до 31 декабря 2028 года за сдачу в аренду жилья вы будете платить указанную сумму.

Юрист рассказала, чем полезен арендодателям закон о самозанятых

Имущественный вычет при продаже

Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП»,  здесь есть большое «НО».

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются. 

Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.

Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской.

Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Аркадий Брызгалингенеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право»

Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми. 

«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке.

Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст.

220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.

По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность.

Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.

Продажа квартиры без налога

Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.

Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)

3 года

5 лет

–  приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями)

Источник: https://www.cian.ru/stati-samozanjatye-arendodateli-opasno-li-svetitsja-290146/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.