Составление предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Составление предварительного договора купли продажи квартиры

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

Составление предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор при покупке квартиры — это документ, в котором участники сделки согласовывают ее условия и договариваются о заключении в дальнейшем основного соглашения.

Сфера недвижимости — это серьезная и обширная отрасль, в которой все вопросы требуют глубокого и точного изучения. Все сделки, связанные с куплей-продажей квартир, это всегда ответственный шаг как для продавца, так и для покупателя.

Риски быть обманутым или допустить ошибки на какой-либо стадии сделки достаточно велики. Чтобы избежать проблем, внимательно изучайте регламентирующие данную сферу правовые нормы и порядок действий для успешного проведения сделки.

Сегодня рассмотрим такую процедуру, как продажа квартир по предварительному договору. Разберемся, для чего он нужен, как заключить, расторгнуть, и какие риски возможны при таком соглашении. Но вначале стоит дать определение: что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее — ПД).

Это соглашение достаточно часто встречается в сделках с недвижимостью, во многом в связи с крупными суммами. Не у каждого сразу находится достаточное количество денег для покупки квартиры. Чтобы участники сделки были уверены в подписании будущего основного документа, составляется предварительный договор купли-продажи. В соответствии с ч. 1 ст.

429 ГК РФ стороны обязуются в будущем подписать основной договор (далее ОД) на условиях, предусмотренных ПД.

Форма, предмет и условия предварительного договора

Составляется в письменной форме и включает в себя предмет ОД или условия, позволяющие его определить (ч. 2, 3 ст. 429 ГК РФ). Отсутствие других существенных условий, например, стоимости предмета соглашения (т. е. квартиры), не делает его недействительным. Все остальные условия разрешается включать в ОД, либо такие условия определит суд.

Закон предусматривает, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры обязательны предмет и условия, о которых продавец и покупатель хотят договориться на момент заключения соглашения.

Но обязательно ли поступать так? Пожалуй, что нет. Если уж стороны пришли к составлению ПД, то стоит договориться об условиях, которые будут прописаны в ОД, и сделать это максимально подробно.

Потому что в дальнейшем это поможет избежать споров и разногласий.

В документе указывайте:

  • характеристики квартиры, ее адрес, цену;
  • перечень лиц, проживающих либо имеющих право проживать в квартире;
  • способ передачи денег;
  • затраты на оформление купли-продажи;
  • условия о снятии квартиры с продажи;
  • сроки;
  • обязанности сторон.

В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить ОД (ч. 4, ст. 329 ГК). Если они такой срок не определили, то ОД заключается в течение года с момента заключения ПД. Если ни одна из сторон в течение указанного срока не совершала действий для заключения ОД, то по истечении года обязательства по такому соглашению прекращаются.

Для проверки законности будущей сделки стороны вправе заверить ПД у нотариуса. Это действие полезно покупателю: нотариус вправе направлять запросы в различные инстанции, которые содержат информацию о квартире и гражданах, которые вправе проживать в ней. Это важная информация для покупателя.

Что касается государственной регистрации, то по определению ВС РФ от 20 июля 2010 №5-В10-42:

ПД, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Способы обеспечения обязательств

Для того чтобы не сомневаться в совершении будущей сделки, продавец и покупатель могут обеспечить исполнение ПД некоторыми правовыми инструментами.

1. Аванс

Определение аванса законом не установлено. Но в ст. 487 ГК РФ есть определение предварительной оплаты, на этом определении заключается предварительный договор купли-продажи с авансом. По своей сути, аванс — это и есть предоплата, денежная сумма, которая передается от одного участника сделки другому в счет будущих платежей по сделке.

Аванс не обеспечивает исполнения обязательств и возвращается в случае, если одна из сторон по каким-то причинам отказывается от сделки.

Хоть аванс и не устанавливает никаких обязательств, все же передача определенной суммы денег психологически усиливает чувство ответственности сторон по отношению к сделке, и вероятность ее успешного завершения увеличивается.

2. Задаток

Понятие задатка указано в ст. 380 ГК РФ. Это денежная сумма, передаваемая одному из участников сделки в счет будущих платежей по сделке и обеспечивающая ее исполнение.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком заключается в письменной форме (в самом ПД либо отдельным соглашением), иначе эту денежную сумму признают авансом. Пункт 2 ст. 381 ГК РФ говорит нам о последствиях неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Так, если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. А если виноват продавец, то он обязан выплатить покупателю задаток в двукратном размере.

3. Неустойка (статья 330 ГК РФ)

Это денежная сумма, которую должник обязан уплатить другой стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из определения, мы понимаем, что неустойка выполняет две функции: компенсаторную функцию (на случай прекращения обязательства) или мораторную (в связи с ненадлежащим исполнением).

Как мы видим, этот инструмент направлен на возмещение убытков из-за неудачной сделки, даже если был заключен предварительный договор купли-продажи без задатка. Включение условия о неустойке в ПД — хороший стимул для соблюдения участниками сделки всех ее условий.

Риски, связанные с предварительным договором

ПД не дает гарантий отсутствия проблем. К возможным рискам при заключении предварительного соглашения отнесем:

  1. Риск признания ПД незаключенным. Как мы уже знаем, если стороны не договорились по существенным условиям — соглашение признается незаключенным. Например, если жилье еще не достроено, сложно указать точные характеристики квартиры. Будьте внимательны! Особенно, когда заключаете предварительный договор долевого участия с застройщиком.
  2. Риск двойной продажи квартиры. Поскольку ПД не подлежит государственной регистрации, и права собственности на квартиру у покупателя не возникает, недобросовестный продавец может заключить такой же ПД на стороне и в будущем продать ему квартиру.
  3. Риск неполучения квартиры. ПД — это соглашение о намерениях по определенному предмету, а не о самом предмете. В случае если ПД не подкреплен каким-либо обеспечением обязательств, не факт, что эти намерению выльются в действия.

Как расторгнуть предварительный договор?

Расторжение ПД на законных основаниях предусмотрено в ст. 450, 451 ГК РФ.

ПД расторгают по соглашению сторон. Обоюдное решение участников соглашения — это самый легкий и самый редкий способ его расторжения. Сторонами подписывается письменное соглашение, и их правоотношения на этом заканчиваются.

В случае существенного нарушения условий соглашения одной из сторон, другая вправе требовать расторжения. Но тут надо понимать, что судебного процесса в этом случае не избежать. Существенное нарушение придется доказывать.

Также ПД изменяют или расторгают при существенном изменении обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то не стали бы заключать соглашение вовсе или заключили его на значительно отличающихся условиях.

В данном случае если стороны не пришли к соглашению по существенному изменению обстоятельств, то предварительный договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Анна Жлудова, телеграм-канал «Право каждого»

Предварительный договор N ____купли-продажи квартирыг. Москва “01”января 2021г.ООО «Стройкорпорация», именуемое в дальнейшем “Продавец”, в лице генерального директора Иванова Петра Семеновича, действующего на основании устава, с одной стороны и гражданин Лебедев Иван Петрович, паспорт серии 00 00 N 000000, выдан 00.00.0000, дата рождения “00”января 0000 г., место рождения г. Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, Красная улица, д. 1, кв. 2, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:1. Предмет Договора1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи 2-комнатной квартиры, кадастровый номер 00000, расположенной на 000 этаже 00-этажного жилого дома по адресу:г. Москва, ул. Синяя, д. 2, кв. 1, общей площадью 00 кв. м, жилой площадью 00 кв. м (далее – Жилое помещение), принадлежащей Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от “00”января 0000 г. N000 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “00”января 0000 г. N 00 (Приложение N00) (далее – Основной договор)).1.2. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до “00”января 0000 г.1.3. Жилое помещение передается Продавцом в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных разд. 2 настоящего Договора.2. Существенные условия Основного договора2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.2.2. Цена Жилого помещения составляет0000 (ноль) рублей.2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение 00 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение.2.4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата выплаты последнего транша.2.5. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 00), в течение 00 (ноль) календарных дней с даты подписания Основного договора.Одновременно с передачей Жилого помещения передаются следующие принадлежности и документы: .2.6. Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.Стороны обязуются совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Жилое помещение, в том числе своевременно подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы в срок 000.Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет покупатель.2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем.2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.3. Ответственность Сторон3.1. Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения до заключения Основного договора.3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.4. Заключительные положения4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.4.6. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:4.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от “00”000000 0000 г. N005. Адреса и платежные реквизиты Сторон

Продавец:Покупатель:
Наименование: ООО «Стройкорпорация»Адрес: г. Москва, ул. Счастливая, д. 8Телефон/факс: (495) 000 00 00Электронная почта: 00@mail.ruОГРН 000000ИНН 000000000000КПП 00000Р/с 00000000000000000в ОАО СбербанкК/с 000000000000БИК 044000000000Ф.И.О.: Лебедев Иван ПетровичАдрес: г. Москва, Красная улица, д. 1, кв. 2Паспортные данные: ________________паспорт серии 00 00 N 000000выдан 00.00.000дата рождения “00”января 0000 г.Телефон: 000-00-00Адрес электронной почты:lebed@mail.ruСчет 0000000000000000

Подписи сторон:

Иванов/Иванов П.С. (подпись/Ф.И.О.)Лебедев/Лебедев И.П. (подпись/Ф.И.О.)

Источник: https://ppt.ru/forms/dogovor/kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи квартиры – гарантия успешной сделки

Составление предварительного договора купли продажи квартиры

Оформляя сделку купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, зачастую стороны стремятся подписать предварительное письменное соглашение, в котором заранее обсуждаются условия срока заключения последующей сделки и стоимость квартиры. Так, и у покупателя, и у продавца есть время для улаживания всех необходимых нюансов – подготовки бумаг и документов, оформления целевого кредита.

Суть документа

Предварительным договором называют документ, на основании которого стороны обязуются в дальнейшем заключить сделку на условиях, зафиксированных в составленном документе, и в указанный в нем срок. Говоря о правовых моментах и юридической силе договора, стоит сослаться на статью 429 ГК РФ.

В ней перечисляются все основные момента, касающиеся заключения, функционирования и расторжения заключенного ранее соглашения.

Документ составляется письменно и имеет структуру основного договора, используется та же информация, которая затем будет зафиксирована в основном соглашении:

  • предмет договора;
  • срок в виде конечной даты, до наступления которой будет заключено соглашение;
  • основные условия.

Если конечная дата не указана, то документ действителен год.

Предварительный договор – своего рода гарантия того, что в дальнейшем продавец по какой-либо причине не сорвет сделку, не продаст квартиру более выгодному покупателю или резко не повысит стоимость, а покупатель – не откажется от покупки по оговоренной цене.Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий договора, то вторая сторона может подать исковое заявление с требованием принудить ответчика к исполнению договора или же выплатить компенсацию и возместить понесенные убытки.

Аванс и задаток

Заключать соглашение можно как с внесением предварительной платы, так и без нее. Данное условие должно быть оговорено и согласовано перед заключением и подписанием документа. Более того, если задаток или аванс вносится – это должно быть отражено в договоре.

В бумаге указывается сумма внесенного аванса, способ расчета и валюта.Сторонам также стоит знать, что между авансом и задатком есть небольшая, но весьма существенная разница.

Так, при расторжении договора аванс будет возвращен покупателю, вне зависимости от того, кто именно выступил инициатором разрыва соглашения, а вот задаток в этом случае возврату не подлежит.

Составление договора

Бумага имеет следующую структуру:

  • Название документа. Желательно указать в названии, о каком именно договоре идет речь – с задатком или без.
  • Место составления – город, указывается слева.
  • Дата подписания – указывается справа.
  • Данные сторон, заключающих договор. Перечисляются полные Ф.И.О. сторон, паспортные данные, место регистрации. При участии в сделке юридического лица, указываются реквизиты организации, данные представителя и документ, на основании которого он имеет право заключать сделку. Если одна из сторон действует по доверенности – указываются данные документа.
  • Основная часть договора, в которой перечисляются:- Предмет сделки. В данном случае, квартира, обладающая рядом характеристик – адресом, площадью, количеством комнат, расположением. Желательно взять эти данные из кадастрового паспорта. Также указывается информация о том, кто является владельцем недвижимости, на основании чего было получено право собственности – договор купли-продажи, передача в наследство и т. д.- Стоимость объекта. Сумма указывается цифрами и прописью. Обязательно указывается валюта. При желании может фиксироваться курс валют на момент подписания бумаги.- Срок исполнения обязательств.- Ответственность сторон. Прописываются обязанности продавца передать жилье в установленный срок в определенном виде, оформить все необходимые бумаги, со стороны покупателя – передать средства. Перечисляются также размеры неустоек, пени за нарушение тех или иных условий соглашения.- Условия расторжения. При составлении этой части можно ссылаться на законодательные нормы и акты, статьи ГК РФ.- Форс-мажоры. Это стандартный пункт, который предполагает расторжение сделки в случае наступления ряда обстоятельств. Важно прописать сроки уведомления о наступлении обстоятельств.- Заключительные положения. Указываются другие моменты, которые стороны считают важными.
  • Подписи сторон с расшифровкой. Если договор заключается с юридическим лицом – дополнительно ставится печать.

Документ составляется в двух экземплярах: один остается у покупателя, второй – у продавца. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный экземпляр, например, для передачи в банк и оформления ипотеки. образец предварительного договора купли-продажи квартиры в формате .doc (Word)

На что обратить внимание при составлении?

Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:

  • Составляя предварительный договор, необходимо тщательно проверить, всю внесенную информацию – данные продавца, сравнив их с паспортом, сведения о квартире, сравнив с техническим паспортом. Основная цель такой проверки – удостовериться, что продавец не является мошенником, который возьмет аванс или задаток и откажется в дальнейшем от выполнения договора. Проверка данных на квартиру также поможет избежать ситуации, когда в бумаге прописан адрес квартиры, которая не соответствует той, о продаже которой изначально шла речь. Кстати, такого рода ошибки и несоответствия – весомая причина для расторжения его в судебном порядке.
  • Прописывая сумму, стоит помнить, что она – окончательна. Это также указывается в договоре. Сумма должна указываться не только цифрами, но и прописью, что поможет избежать ситуации, когда одна из сторон изменяет стоимость в свою сторону. К примеру, продавец приписывает лишний нолик.
  • Обязательно необходимо проверить доверенность – действительна ли она.
  • При заключении договора попросите предоставить данные о прописанных в квартире лицах. Вполне возможно, что в квартире прописаны дети или лица, пропавшие без вести. В таком случае, вы можете оказаться в весьма неприятной ситуации, когда в дальнейшем вам придется приобрести квартиру с «довеском».Важно, чтобы в договоре был пункт, в котором указано, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц.
  • Также должны быть указаны все стороны сделки – то есть, если у квартиры два или более владельцев – они также должны участвовать в заключении не только основного, но и предварительного договора.

Необходимые бумаги

Несмотря на то, что предварительный договор не регистрируется и не требует нотариального заверения, все же кое-какие документы сторонам следует подготовить.

Покупателю:

Продавцу:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на предмет договора (завещание, дарственная, договор купли-продажи);
  • технический паспорт на квартиру.

Для подтверждения чистоты сделки:

  • выписка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
  • выписка из ЕГРП;
  • оценка квартиры.

Оформление ипотеки

Если оплата части стоимости квартиры происходит за счет кредита, получаемого в Сбербанке, то покупателю необходимо предоставить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Не имея на руках одобренного банком договора, заемщик вряд ли сможет получить кредит или оформить ипотеку в Сбербанке.

Заключая предварительный договор, желательно прописать в документе пункт, в котором будет указанно, что определенная сумма будет оплачена за счет кредитных средств.Важно также указать, что если ипотека не будет оформлена по вине банка, то договор расторгается, а задаток возвращается.

В противном случае, может возникнуть ситуация, когда предварительный договор подписан, но у покупателя нет денег для оплаты покупки, к тому же, при расторжении и задаток остается у продавца, а виноват в этом не сам покупатель, а третья сторона – банк.Стоит отметить, что другие банки не требуют предоставлять предварительный договор.

Им достаточно получить на руки основной договор. Тонкости оформления ипотеки на квартиру описаны тут.

Расторжение

Выделяют три основных варианта расторжения договора сторонами.

  • В одностороннем порядке. Процедура расторжения стандартна – одна из сторон направляет второму участнику сделки письменное предложение о расторжении договора. При этом сторона инициатор выплачивает штраф и пеню. Если покупателем был внесен задаток, то: – если инициатор расторжения – продавец, он возвращает покупателю задаток в двойном размере; – если инициатор – покупатель, то задаток остается у продавца.
  • По соглашению сторон. В данном случае покупатель получает обратно задаток. Стороны уничтожают расписку в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Зачастую, причиной расторжения выступают форс-мажоры, отказ банка в выдаче ипотеки и т. д.
  • По решению суда. Одна из сторон может подать иск в суд, если считает, что условия не соответствуют закону или же ущемляют права.

Если по истечению указанного срока основной договор так и не был подписан и ни одна из сторон не выдвигает к другой письменных требований заключить сделку, соглашение автоматически аннулируется.

: Что предусмотреть в предварительном договоре?

Несколько подробнее о том, на какие моменты стоит обратить внимание при составлении и заключении предварительного договора, вы можете узнать из небольшого видео:
Предварительный договор – своего рода гарантия того, что сделка состоится в указанное время и на оговоренных ранее условиях. Заключив его, стороны могут рассчитывать если не на заключение основного договора, то хотя бы на получение компенсации при срыве его подписания одной из сторон. Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/392-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Составление предварительного договора купли продажи квартиры

При оформлении сделки по приобретению недвижимости не всегда стороны готовы оформить сразу все договоренности. Препятствием нередко становится незавершенный ремонт, несобранный пакет документов.

Если при этом участникам сделки не хочется терять понравившийся вариант, целесообразно заключить предварительный договор.

Это поможет обезопасить от срыва закрепления соглашения и обязует участников исполнить договоренности.

Для чего необходим предварительный договор купли-продажи недвижимости?

При достижении договоренности относительно условий сделки продажи жилья сторонам иногда необходимо их закрепить. Если основное соглашение может быть составлено не сразу, а через определенный временной промежуток, целесообразно заключать предварительное соглашение. Это позволит избежать проблем в дальнейшем и исключит перемену мнения до момента составления основного договора.

Какие условия необходимо прописать?

В зависимости от подвида предварительного соглашения оно может составляться на различных условиях. При необходимости оформления такого договора для покупки квартиры в ипотеку прописываются следующие условия:

  • цена приобретения;
  • способ оплаты. Нередко банку необходимо, чтобы оплата была внесена безналичным способом;
  • место хранения первоначального взноса и его размер;
  • пени и давние видов санкций за отказ от покупки;
  • срок заключения и т.д.

Однако независимо от варианта договора содержится обязательное условие о предмете. Объект недвижимости, который продается и покупается, должен быть однозначно определен. Для этого следует внимательно вписать характеристики, включая адрес, технические и кадастровые данные.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

При покупке недвижимости в новостройке обязательно прописываются сроки сдачи жилья и ответственность за нарушение.

При приобретении части недвижимости в предварительном договоре следует прописывать размеры долей, данные собственников. В остальном правила составления соглашения остаются стандартными.

Как заключить предварительный договор?

При составлении и подписании предварительного соглашения присутствуют обе стороны или представители по доверенности. Процедура реализуется также, как и при оформлении основного договора. Стороны вправе самостоятельно разработать текст, включая необходимые условия, не противоречащие закону РФ. В зависимости от необходимости они вправе обратиться за помощью к юристу.

Перечень документов

При составлении соглашения следует подготовить определенный набор бумаг. Это необходимо для правильного заполнения текста документа и дальнейшего составления основного договора. В пакет включают:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру:
  • доверенности;
  • согласие супруга на отчуждение объекта;
  • разрешение органов опеки;
  • справка о доходах, если недвижимость приобретается по ипотеке и и.д.

Окончательный набор документов напрямую зависит от особенностей сделки.

Какие пункты необходимо учесть?

Среди стандартного набора пунктов выделяются:

  • условия договора купли-продажи;
  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки действия предварительного и заключения основного соглашения;
  • правила и порядок расторжения;
  • действия в случае неисполнения условий и т.д.

В зависимости от особенностей сделки включаются отдельные условия. Если приобретается доля имущества, то в соглашении прописываются размеры всех остальных долей и данные собственника.
Если среди собственников подаваемого жилья несовершеннолетний, необходимо прописать в тексте документа и прикрепить разрешение на отчуждение органов опеки.

Форма договора

Документ составляется в письменной форме. Кроме того, он имеют юридическую силу, позволяющую сторонам отстаивать свои интересы в случае их нарушения. Именно поэтому следует внимательно относиться к составлению и подписанию.

Права и обязанности сторон

Одним из основных пунктов предварительного договора купли-продажи жилья выступают права и обязанности сторон. При использовании образца документа можно оставить стандартный набор условий.

В предварительном соглашении важно указать те обязанности, которые стороны несут до момента заключения основного.

Регистрация

При составлении предварительного договора к нему выдвигаются требования как к основному. Именно поэтому соблюдается простая письменная форма. Регистрация такого договора не осуществляется. После составления основного соглашения, подлежит регистрации переход права собственности.

Нотариальная

Стороны вправе самостоятельно составить и подписать бумагу. Однако при отсутствии необходимой юридической подготовки обращаются к нотариусу. Он поможет составить документ и заверит.

Государственная

Этот вид документа не подлежит государственной регистрации. Именно поэтому нет необходимости обращаться в Росреестр или другие регистрационные органы.

Образец предварительного договора купли-продажи в 2018 году

Для быстрого и правильного составления предварительного договора необходимо скачать образец. Это значительно упростит процедуру и сохранит время и силы составителям.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Составление предварительного соглашения целесообразно в определенных случаях реализации сделки купли-продажи. Он оформляется в письменном виде и подписывается сторонами. В качестве условий указывают те, которые соответствуют особенностям сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/kak-sostavit-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.