Снять жилье с последующим выкупом

Содержание

Аренда дома: как снимать квартиру с последующим выкупом, что нужно

Снять жилье с последующим выкупом

Собственное жилье – мечта многих молодых семей. Но не у всех есть средства на его покупку, остаётся только ипотека или рассрочка. Эти способы тоже не отличаются особыми достоинствами в материальном плане. У ипотеки слишком большие проценты, а рассрочка требует огромных вложений.

Можно и снимать, но многим хочется обзавестись своим жильём, лучшим выходом для них будет аренда дома с последующим выкупом. Для оформления такой сделки понадобится образец соглашения.

Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом

Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.

Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:

  • местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным;
  • неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания;
  • площадь кухонного помещения не меньше 6 кв. м;
  • присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.

Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.

Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.

Кроме минусов, есть и плюсы:

  • нет необходимости вносить взнос первоначально;
  • необязательно предоставление справки о доходах;
  • неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.

Отличия аренды от соглашения о найме с выкупом

В этом документе сочетаются два соглашения, которые предусматривают разные правовые отношения между сторонами.

Первый этап характеризуется действием положения о найме жилья, исходя из которого стороны получают наименование арендодатель и арендатор. Последний производит выплаты в определённой сумме за то, что пользуется жилым помещением. Одновременно осуществляется выкуп и единоразовые платежи, как и в случае рассрочки.

После полной выплаты стоимости дома, начинается действие второй части договора купли-продажи недвижимости.

Этот этап отличается тем, что между покупателем и продавцом уже произошел расчет, и долговые обязательства уже выполнены. Должна осуществиться передача дома продавцом покупателю без проблем.

Законодательством не предусматривается такой договор, что вызывает большие проблемы при его составлении и применении соглашения в Регистрационной палате. Не предусмотрен также порядок проведения этой процедуры. Существует несколько способов решения данной проблемы:

  • вначале провести регистрацию соглашения в качестве договора об аренде, а затем о купле-продаже;
  • сразу зарегистрировать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца до того, как будет выплачена залоговая стоимость.

При любых обстоятельствах осуществление оплаты и последующей регистрации должны быть указаны в документе. Его составление можно осуществить по представленному образцу.

Риски сторон

Передача права собственности на дом происходит не во время того, как регистрируется договор, поэтому все стороны имеют большие риски.

Продавец

Продавцу придется рискнуть:

  1. Выгодой. При подорожании недвижимости в стоимости он лишится выгоды. При заключении договора покупателю даётся отсрочка на долгое время, это может быть пять или десять лет, за этот период стоимость квадратного метра подскочит на 15-20 %, но цена дома будет такая же, какая стоит в документе.
  2. Использованием покупателем жилья в коммерческих целях. То есть он может сдавать жилплощадь в поднаём или для другой коммерции.
  3. Прибылью от установленной платы. Может исчезнуть из-за роста налогов либо коммунальных платежей. Этот риск обычно компенсируется, благодаря договорённости о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Покупатель

Имеет риск не меньший, чем у продавца:

  1. Жилье не в собственности. Пока дом в аренде, продавец может делать с ним все, что считает нужным: продавать, отдавать в дар, завещать. Договор найма может быть расторгнут продавцом в любое время. Он может дать отказ по поводу возврата выплат, тогда придётся обратиться к суду.
  2. Резкое повышение платы за аренду продавцом и общей стоимости при указании этого в документе.
  3. Составление договора с наследниками при кончине продавца. При этом не всегда могут быть достигнуты те условия, что были ранее. Помимо этого, придётся решать вопрос с уже выплаченными суммами. Например, если продавец уже истратил средства, и наследник не получил причитающего, то он может дать отказ по поводу включения средств в стоимость жилья.
  4. Отъем жилья при неуплате продавцом аренды или объявлении его банкротом.

Итак, соглашение об аренде с дальнейшим приобретением несёт для покупателя и продавца множество рисков, так как договорённости соблюдаются на основе доверительных отношений. Поэтому такие сделки оформляются между родственниками или хорошо знакомыми.

Документы

Для оформления найма с выкупом требуются следующие бумаги в виде:

  • подтверждения личностей, участвующих в сделке;
  • согласия супруга на заключение сделки, имеющего печать нотариуса;
  • свидетельства о браке;
  • кадастрового паспорта и технического плана дома;
  • свидетельства о том, что право на собственность было зарегистрировано;
  • договора на владение жильем;
  • сберкнижки или номера расчётных счётов для осуществления выплат;
  • оценки стоимости;
  • справки из Росреестра о том, что у жилья нет обременений;
  • справки из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммуналке.

Полный пакет бумаг может подсказать юрист, который будет проводить оформление соглашения. Возможно, что позже могут потребоваться ещё какие-то бумаги.

Составление соглашения об аренде

Документ должен именоваться именно договором об аренде с последующим приобретением.

Если эти документы имеют срок больше года, то могут заключаться в обычной письменной форме, также происходит заключение и договора найма жилья.

Но важно помнить, что документ предполагает последующую передачу права собственности от одной стороны к другой, то есть если в нём имеются содержание элементов соглашения о купле и продаже, то он должен быть зарегистрирован.

Сначала оформление документа происходит в письменной форме, а затем подлежит регистрации вместе с тем, как переходит право собственности от арендодателя к арендатору. Для составления можно использовать и образец.

Следуя всему вышесказанному, в соглашении о найме с последующим приобретением должны быть указаны такие пункты:

  1. Наиболее полное и строгое описание недвижимости, которая сдаётся в аренду (местоположение, площадь, количество комнат и пр.) Так как жилье позже отойдёт во владение арендатора, необходимо приложение к договору технической документации на дом, и копии документов, устанавливающие права. Наниматель должен быть убеждён, что жилье не заложено, арестовано либо на нём нет других обязательств. Здесь важно понимать, что пока право собственности не будет передано нанимателю, за это время дом может быть отдан под залог либо получить другие обременения, из-за чего наниматель не получит жилье в собственность. В будущем ему потребуется собрать дополнительные бумаги для того, чтобы зарегистрировать переход прав собственности (в виде копий финансово-лицевых счетов, выписки из домовой книги). Ещё одна важная часть договора – это акт приёма-передачи, отражающий то состояние, в котором находится жилье на тот момент, когда его получает наниматель. Этот акт фиксирует момент получения жилья арендатором.
  2. Момент передачи прав собственности от арендодателя к арендатору. Он может считаться со дня прекращения соглашения (до пяти лет), или до того, как истекло соглашение – момента выплаты всей суммы выкупа. Но сама передача права на собственность должна пройти обязательную регистрацию. Подписанное соглашение об аренде с последующей покупкой не даёт прав на владение собственностью нанимателю.
  3. Стоимость выкупа и жилья. Без этого пункта соглашение считается недействительным. На цену могут иметь влияние инвентаризационная оценка или данные независимой оценки. Расчёт финансового показателя производится суммированием стоимости на рынке и возможных убытков, к ним относятся ущерб и материальная выгода, которая упущена по результатам сделки.
  4. Срок заключения соглашения. Обычно он не превышает пяти лет.
  5. Сроки и порядок выплат. Также является одним из важных пунктов соглашения. Стороны должны договориться о том, как будет проходить изменение оплаты, если цены на жилье будут меняться – ведь соглашение о найме с последующей покупкой оформляется на длительное время. Если стороны раньше не обговаривали это положение, то позже они могут провести процедуру составления договора об индексации либо разрешить этот спор с помощью суда. Ещё осуществление всех выплат лучше производить в отделениях банковской организации (счета для платежей указаны в соглашении), чтобы они были документально зафиксированы.
  6. Порядок найма жилья. Так как этот документ является договором о найме жилья, то он должен иметь пункты о порядке найма: оплата коммуналки, капитальный и текущий ремонты и прочие по усмотрению сторон, то есть в договор о найме жилья, сторонами могут быть включены любые пункты по соглашению.
  7. Пункты про ответственность сторон, которые уклоняются от того, чтобы зарегистрировать право на собственность. На финальной стадии этой сделки данное право переходит от арендодателя к арендатору. После того как прошло некоторое время с того момента, как было заключено соглашение с последующей покупкой, одна из сторон может не допустить, чтобы сделка завершилась, дав отказ. Поэтому необходима разработка и включение пунктов в соглашение об ответственности в такой ситуации.

Оказать помощь в составлении договора поможет юрист, к нему можно прийти с образцом соглашения.

Как начать арендный бизнес по сдаче в аренду загородного дома, вы можете узнать здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Вам также может понравиться

Источник: https://domovik.guru/arenda/doma-ili-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom.html

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Снять жилье с последующим выкупом

Ипо­те­ка сего­дня сде­ла­ла жилье доступ­ным для раз­ных сло­ев насе­ле­ния.

Воз­мож­ность взя­тия целе­во­го кре­ди­та, а затем посте­пен­но­го его пога­ше­ния в тече­ние ряда при­вле­ка­ют моло­дые семьи и людей, чей доста­ток не поз­во­ля­ет сра­зу купить недви­жи­мость.

Одна­ко поми­мо ипо­те­ки, на рын­ке недви­жи­мо­сти, суще­ству­ют и иные виды срав­ни­тель­но доступ­но­го жилья, и это очень хоро­шо, так дает воз­мож­ность срав­не­ния и выбо­ра. Одна из аль­тер­на­тив ипо­те­ке – арен­да жилья с выкупом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Арен­да жилья с выку­пом – такая сдел­ка на рын­ке извест­на дав­но, и суть ее в следующем:

Поку­па­тель по дого­во­ру с про­дав­цом арен­ду­ет жилое поме­ще­ние, а когда срок арен­ды исте­ка­ет, выку­па­ет его у соб­ствен­ни­ка. Фак­ти­че­ски, это покуп­ка в рас­сроч­ку и арен­да одновременно.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем при­вле­ка­тель­на такая опе­ра­ция для покупателя?

  1. Он может ее осу­ществ­лять без началь­но­го взно­са, что невоз­мож­но в боль­шин­стве слу­ча­ев в обыч­ной ипо­те­ке, если толь­ко она не про­хо­дит по про­грам­мам соци­аль­ной госу­дар­ствен­ной под­держ­ки или ипо­теч­но­го страхования.
  2. Для оформ­ле­ния арен­ды с после­ду­ю­щим выку­пом не нуж­ны, в отли­чие от ипо­те­ки, доку­мен­ты об офи­ци­аль­ном тру­до­устрой­стве и справ­ка о еже­ме­сяч­ных доходах: 
    • Как извест­но, усло­вие выда­чи ипо­теч­но­го кре­ди­та гла­сит, что пла­ты по пога­ше­нию кре­ди­та и еже­ме­сяч­ных бан­ков­ских про­цен­тов в сум­ме не долж­ны быть выше 45 % (а в иных слу­ча­ях и 33 %) обще­го месяч­но­го дохо­да заемщика.
  3. Пло­хая кре­дит­ная исто­рия не пре­пят­ству­ет заклю­че­нию дого­во­ра об арен­де с выку­пом, в то вре­мя как поме­ще­ние чело­ве­ка в «чер­ный» бан­ков­ский спи­сок лиша­ет его воз­мож­но­сти взять повтор­ный ипо­теч­ный кредит.
  4. Арен­да с выку­пом преду­смат­ри­ва­ет досроч­ное пога­ше­ние всей сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти без штраф­ных начислений.
  5. Съем­щик и буду­щий вла­де­лец жили­ща в одном лице име­ет пра­во про­пи­сать на жилой пло­ща­ди всех чле­нов семьи – такую воз­мож­ность ипо­теч­ный кре­дит­ный дого­вор не предусматривает.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгод­на ли само­му арен­до­да­те­лю арен­да жилья с выку­пом? И да, и нет.

  • Да, если у арен­до­да­те­ля мно­го сво­бод­ной жилой пло­ща­ди, и он зара­ба­ты­ва­ет имен­но на сда­че квад­рат­ных мет­ров в арен­ду, то есть явля­ет­ся жилищ­ным инвестором.
  • Да, если жилье нелик­вид­но, слиш­ком доро­го, нахо­дит­ся в невы­год­ном в транс­порт­ном отно­ше­нии рай­оне, а на рын­ке жилья устой­чи­вое паде­ние цен и малый спрос – во всех этих слу­ча­ях про­да­жа недви­жи­мо­сти иным спо­со­бом, кро­ме как в рас­сроч­ку, невозможна.
  • Нет, если соб­ствен­ник заин­те­ре­со­ван в быст­рой про­да­же и вло­же­нии средств в дру­гую недви­жи­мость, биз­нес или про­сто в осво­бож­де­нии денеж­ных средств, напри­мер, при пере­ез­де в дру­гой город, опла­те дол­га и дру­гих ситуациях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Пра­во арен­ды жилья с выку­пом в буду­щем содер­жит­ся в Граж­дан­ском Кодексе.

Аренд­ный дого­вор с выку­пом отли­ча­ет­ся от обыч­но­го тем, что в нем долж­но быть про­пи­са­но пра­во при­об­ре­те­ния арен­до­ван­но­го иму­ще­ства съем­щи­ком до исте­че­ния аренд­но­го сро­ка либо в момент исте­че­ния при вне­се­нии съем­щи­ком сум­мы, ука­зан­ной в дого­во­ре.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен быть оформ­лен по всем пра­ви­лам пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра о покуп­ке-про­да­же — раз­мы­тые фор­му­ли­ров­ки о том, что в буду­щем арен­да­тор может стать соб­ствен­ни­ком юри­ди­че­ской силы не имеют:

По тако­му дого­во­ру как соб­ствен­ник может най­ти ново­го, более выгод­но­го поку­па­те­ля, так и арен­да­тор впра­ве отка­зать­ся от выкупа.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен содер­жать чет­кие фор­му­ли­ров­ки о сро­ках арен­ды и раз­ме­ре выпла­ты сто­и­мо­сти жилья.

Соб­ствен­ник и поку­па­тель сами дого­ва­ри­ва­ют­ся о спо­со­бах опла­ты арен­ды и сто­и­мо­сти жилья:

  • арен­ду и рас­сроч­ку пла­те­жа мож­но про­из­во­дить отдель­но и с раз­ной пери­о­дич­но­стью (напри­мер, еже­ме­сяч­но опла­чи­ва­ет­ся арен­да, а один раз в квар­тал или год арен­да­тор вно­сит часть сум­мы от выкупа);
  • рас­чет за выкуп может вхо­дить в аренд­ную плату.

Какой бы не была фор­ма рас­че­та, глав­ное усло­вие дого­во­ра – ука­за­ние точ­ной сум­мы выкупа.

Когда выкуп­ная цена за недви­жи­мость выпла­че­на пол­но­стью, опла­та арен­ды прекращается.

Пра­во соб­ствен­но­сти пере­хо­дит к арен­да­то­ру толь­ко после его реги­стра­ции в Еди­ной Госу­дар­ствен­ной Реги­стра­ци­он­ной Пала­те (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад про­даж и спро­са на доро­гое жилье при­вел к воз­рас­та­ю­щей попу­ляр­но­сти про­даж в рас­сроч­ку. На этой поч­ве воз­ник­ли инве­сти­ци­он­ные ком­па­нии, выку­па­ю­щие квар­ти­ры эко­ном-клас­са и сда­ю­щие их в арен­ду с после­ду­ю­щим выку­пом. Так, к при­ме­ру, и появил­ся про­ект Меж­ре­ги­о­наль­ная жилищ­ная корпорация.

В замыс­лах проекта:

  • Рас­сроч­ка выку­па на 15 лет (боль­ший срок при­во­дит к слиш­ком боль­шой ито­го­вой сто­и­мо­сти жилья).
  • Воз­мож­ность для граж­дан само­сто­я­тель­но­го поис­ка квар­ти­ры с после­ду­ю­щим оформ­ле­ни­ем дого­во­ра покуп­ки-про­да­жи с отсроч­кой платежа.
  • Деле­ние еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа на две доли, в одну из кото­рых вхо­дит аренд­ная пла­та, в дру­гую – отчис­ле­ния в счет выкупа.
  • Нали­чие всех льгот для поку­па­те­лей, пере­чис­лен­ных выше, каса­е­мо пер­во­на­чаль­но­го взно­са, пло­хой кре­дит­ной исто­рии и т.д.

Реа­ли­за­ции инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та меша­ют сле­ду­ю­щие дис­кус­си­он­ные пункты:

  1. Выбрать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но кли­ен­ту будет доз­во­ле­но из фон­да уже выкуп­лен­но­го ком­па­ни­ей жилья или любую с после­ду­ю­щим отку­пом ее МЖРК и заклю­че­ни­ем договора?
  2. Будут ли в рас­сроч­ку вхо­дить проценты?
  3. По каким пра­ви­лам будет про­из­во­дить­ся аренд­ная пла­та, и оста­нет­ся ли она неиз­мен­ной весь срок аренды?
  4. Будет ли вхо­дить в аренд­ную пла­ту ком­му­наль­ные услуги?

Подоб­ные вопро­сы тор­мо­зят выра­бот­ку еди­ных усло­вий арен­ды с выку­пом для инве­сти­ци­он­но­го проекта.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недостатки:

  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной стоимости.
  • Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипотека.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве примера:

  • квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
  • пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
  • кре­дит – 1 800 000 руб.;
  • срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
  • 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заемщиков);
  • вид пла­те­жей – аннуитетный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие цифры:

  • еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
  • пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
  • общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взносом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из которых:

  • 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
  • 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).

Под­ве­дем итоги:

  1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипотеке: 
    • здесь при­ви­ле­гия ипо­те­ки кажу­ща­я­ся, так как мень­шие выпла­ты в месяц полу­ча­ют­ся из-за частич­но­го пога­ше­ния сто­и­мо­сти заем­щи­ком в виде началь­но­го взноса.
  2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья: 
    • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
    • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски одинаковы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они составляют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эконом-жилье?

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипотеку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выкупом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и продавцом:

  • он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
  • про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в договоре;
  • если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень значительны.

: Арен­да жилья с выкупом

Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html

Оформление договора аренды квартиры с последующим правом выкупа

Снять жилье с последующим выкупом

Классическая аренда квартиры часто отнимает большую часть зарплаты, а оформление ипотеки подразумевает высокий процент и дополнительные расходы. По этой причине все большее количество людей интересует аренда квартиры с последующим выкупом жилья. Рассмотрим нюансы составления договора и его особенности.

статьи:

Основы договора

Базовое содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом строится на общих принципах аренды. Однако цена и условия аренды квартиры с последующим выкупом, например, в Москве и области могут значительно отличаться.

Изначально в документе дается характеристика съемной недвижимости:

  • число жилых и дополнительных помещений;
  • размеры всевозможных зон в помещении и особенности планировки жилья;
  • наличие и специфика внутренних коммуникаций и т. п.

Обязательный момент – указание точного адреса (например, аренда квартиры с последующим выкупом в Екатеринбурге с обозначением дома, этажа и номера квартиры).

Также могут фиксироваться характеристики, связанные с косметическим ремонтом и наполнением жилья: описание стеклопакетов, предметов сантехники, мебели. Подобное перечисление является опциональным и может отсутствовать в актуальном договоре.

Указание момента перехода основных прав на собственность является одним из спорных моментов при заключении и реализации соглашения.

Владельцу наиболее выгодно обозначить дату, связанную с полным окончанием арендных платежей, то есть максимально отодвинуть ее от текущего момента составления договора. Покупатель, наоборот, заинтересован в ускоренном получении прав на арендуемое имущество.

Важно! Переход всех прав на собственность при соглашении об аренде квартиры с последующим выкупом между физическими лицами гарантируется процедурой государственной регистрации. Если в будущем владелец квартиры решит игнорировать передачу основных прав в установленном законом порядке – квартира перейдет в собственность съемщика при помощи судебного решения.

Оценка стоимости квартиры – это обязательный этап договоренностей. Чтобы объективно оценить стоимость жилья – стоит обратиться за консультацией к профессиональному аналитику. Он поможет рассчитать цену жилья при учете ситуации на рынке, актуальных экономических тенденций и других факторов, которые влияют на динамику стоимости квартир.

Временные рамки и финансовая сторона сделки

Сроки договора являются обязательным пунктом при оформлении данной сделки.  При этом длительность соглашения может существенно варьироваться в зависимости от договоренности сторон. Снять квартиру с последующим выкупом можно на разные сроки:

  • краткосрочная аренда – примерно 1–2 года;
  • среднесрочная – 3–5лет;
  • долгосрочная – свыше 5 лет.

Выбранный период полностью зависит от интересов покупателя и владельца в оперативности сделки, материальных обстоятельств и планов. Период аренды обсуждается заранее, до момента подписания документа.

Регулярная и конечная оплата может реализовываться в безналичном либо наличном формате. Безналичный расчет является наиболее защищенным и популярным вариантом. При его выборе съемщик перечисляет оговоренную сумму на банковскую карту владельца квартиры. А расчет наличными средствами чаще всего осуществляется при свидетелях или задействует банковское учреждение (например, аренда ячейки).

Важно! Сроки расчетов определяются с учетом пожеланий всех сторон соглашения. При этом плата за жилье может поступать владельцу частями либо в форме фиксированных ежемесячных платежей.

Любые нюансы относительно оплаты и сроков обязательно вносятся в документ в качестве фиксации устной договоренности. Также договор включает регламент использования квартиры на протяжении всего срока аренды до перехода прав собственности.

соглашения

При заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом стоит ориентироваться на образец (скачать здесь). На основе примера стороны могут самостоятельно составить соглашение без помощи юриста. Основными пунктами такого договора являются следующие:

  1. Стоимость жилого объекта.
  2. Конкретная сумма выкупа.
  3. Общий срок и периодичность платежей.
  4. Условия и сроки передачи жилплощади арендатору.
  5. Размеры арендной оплаты, вид валюты.
  6. Возможность индексации платежей.

Если вы планируете заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом в крупном городе (например, спб) – тщательно изучите все возможные предложения.

Специфичные особенности данного договора предполагают отсутствие существенных корректировок на протяжении всего срока.

Такое положение вещей означает, что любые изменения в экономической ситуации на рынке могут принести финансовые убытки для одной из сторон.

Возможные риски

Описанный тип соглашения между сторонами относят к финансовым операциям с повышенным уровнем риска. Такая характеристика связана с недостатком отработанных механизмов для формирования рыночной стоимости жилья. Сам шаблон договора максимально похож на классический вариант рассрочки, другими словами – отложенный выкуп имущества.

Процесс выкупа имущества по такому договору аренды может быть коротким либо длинным. Выбор временного отрезка крайне важен, поскольку на протяжении длительного периода стоимость имущества либо ставка аренды могут существенно изменяться.

Важно! Коррекция выкупной цены квартиры может реализовываться только при помощи дополнительного соглашения. В юридической практике подобный вариант наблюдается редко, так как продавец не заинтересован в собственных убытках.

Эксперты считают оптимальным временем для подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом период стагнации в сфере жилья (такой совет справедлив и для южных регионов с развитым туризмом, например, для Краснодара, Сочи и других). В такой период на рынке недвижимости наблюдаются редкие и легко прогнозируемые перемены.

В процессе составления договора данного типа нужно четко указывать право на выкуп имущества.

Поскольку суд может не принять во внимание преимущественное право съемщика на покупку арендной квартиры без веских доказательств в виде подписанного документа.

В договоре также четко должны быть прописаны размеры аренды и выкупной стоимости – в противном случае даже при достаточной оплате съемщик не сможет получить права на имущество в судебном порядке без согласия владельца.

Четко прописанные данные о квартире, финансовых вопросах и сроках действия данного соглашения существенно снижают количество недоразумений в будущем.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/oformlenie-dogovora-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-pravom-vykupa.html

Снять квартиру с правом выкупа: особенности этого вида аренды недвижимости

Снять жилье с последующим выкупом

Квартиры стоят дорого. Не всегда личных сбережений хватает на оплату полной цены недвижимого имущества. В этом случае можно оформить ипотеку. Но она имеет ряд недостатков и характеризуется переплатой процента.

Более выгодным способом считается аренда с последующим выкупом. Данный метод нельзя назвать популярным, некоторые о нем даже не знают. Полезно понимать, как снять квартиру с последующим выкупом в Москве или другом городе России.

Плюсы и минусы найма\сдачи жилья с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны не является часто заключаемой сделкой. Она не получила широкого распространения по той причине, что многие владельцы квартир не спешат расставаться с недвижимостью, которая приносит им дополнительный пассивный доход.

Выгодно сдавать жилье в столице и крупных городах России, где много приезжих. Ко всему прочему, аренда с последующим выкупом не всегда является целесообразной. Такая сделка имеет свои плюсы и минусы. О них важно знать. Сопоставив все «за» и «против» будет легче принять верное решение.

Преимущества аренды квартиры с правом выкупа для покупателя:

  • выплата полной стоимости недвижимого имущества происходит не сразу, а в беспроцентную рассрочку;
  • наниматель сразу заселяется в помещение;
  • нет штрафов, пеней во время действия договора;
  • для оформления сделки требуется минимальный пакет документов;
  • на любом этапе действия договора покупатель вправе отказаться от выкупа помещения.

Положительные стороны сделки для продавца:

  • жилье переходит в собственность арендатора только после полной оплаты стоимости;
  • цена на квартиру устанавливается выше рыночной. Это делается для того, чтобы снизить риски от реализации недвижимого имущества в рассрочку.

Недостатки аренды жилья с правом выкупа:

  • механизм заключения сделки не стандартизирован;
  • оформление договора требует юридической грамотности;
  • есть риск стать жертвой мошенников.

Собственником квартиры арендатор становится после внесения последнего платежа и переоформления недвижимости.

Где искать предложения?

Важно понимать, где найти покупателя/продавца для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. В первую очередь, рекомендуется просмотреть предложения в интернете. Есть специальные порталы, на которых размещают объявления о купле-продаже недвижимого имущества. Также можно найти подходящий вариант в газете.

Порядок процедуры

Поскольку договора аренды жилья с последующим выкупом заключаются редко, многие граждане не знают, какого алгоритма действий нужно придерживаться. Это вызывает определенные трудности. Процедура может затянуться. Есть риск признания сделки судом ничтожной.

Надо знать порядок действий и четко его придерживаться:

Список необходимых документов

Для заключения сделки по аренде квартиры с последующим ее выкупом, заранее рекомендуется подготовить определенный пакет документов. Он может быть разным в зависимости от ситуации. Выделяют стандартный и дополнительный пакет бумаг.

В обязательном порядке требуются такие документы:

Дополнительно могут потребоваться такие документы:

Как правильно составить договор?

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается нечасто. Это достаточно специфический документ. Важно знать, как правильно составить такой документ. Договор должен иметь письменный вид. Оформляется он на листах формата А4 письменно либо с использованием техники.

В договоре аренды жилья с последующим его выкупом необходимо указать такую информацию:

  • дата и место составления документа;
  • сведения об участниках сделки;
  • описание квартиры. Желательно, чтобы оно было полным и подробным. Надо отметить точный адрес расположения помещения, его общую, жилую и нежилую площадь, этажность, кадастровую и рыночную стоимость, состояние, количество комнат. Также стоит указать, на основании какого документа квартира перешла в собственность арендодателя. Рекомендуется привести реквизиты выписки из ЕГРН на жилье;
  • права двух сторон;
  • условия найма квартиры. Надо отметить, какая из сторон будет оплачивать услуги ЖКХ. Необходимо согласовать возможность и объем проводимого ремонта;
  • величина арендной платы, тип валюты, порядок и сроки внесения денежной суммы;
  • право арендатора на выкуп недвижимого имущества;
  • ответственности и обязанности сторон;
  • размер выкупной стоимости;
  • условия и сроки передачи жилплощади в аренду;
  • порядок решения спорных ситуаций и поведения при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
  • дополнительные условия. Например, необходимость оформления страховки на недвижимость, возможность внесения изменений в договор.

В конце документа обе стороны должны указать свои реквизиты и поставить личные подписи.

В документе определенным образом сочетаются особенности договоров купли-продажи и аренды недвижимого имущества.

Регистрация в Росреестре

Договора аренды с последующим выкупом квартиры обычно заключаются на длительный срок. Если этот период превышает год, то после оформления сделки необходимо обратиться в Росреестр. В этом госоргане будет зарегистрировано обременение права собственности, которое возникает из-за долгосрочного найма.

Помимо заявления, составленного по стандартной форме, специалисту Росреестра надо будет предоставить такие бумаги:

  • паспорта участников сделки;
  • договор аренды с дальнейшим выкупом;
  • выписку из ЕГРН.

Нужно будет оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Чек о переводе денег надо сохранить и предоставить специалисту регистрационного органа. По факту приема документов будет выдана расписка. В течение недели сотрудники Росреестра внесут необходимые изменения в базу ЕГРН.

Когда арендатор выкупит помещение, придется подавать заявление в Росреестр снова, но уже для перехода прав владения на жилье, из документов потребуется:

  • договор;
  • выписка из ЕГРН;
  • акт приема-передачи квартиры.

Также надо будет оплатить госпошлину. Подать заявление на регистрацию можно не только в Росреестр, но и в Многофункциональный центр. Это посредническая организация, оказывающая ряд государственных и муниципальных услуг.

Прием документов тут проходит быстрее, но результат заявитель получает на руки на 2-3 дня позже, чем при обращении непосредственно в регистрационную федеральную службу.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Риски и подводные камни

Реализация недвижимого имущества путем заключения договора аренды с последующим выкупом имеет ряд «подводных камней» и рисков, как для покупателя, так и для продавца. Важно их знать и понимать, как можно минимизировать вероятность наступления негативных последствий.

Риски для покупателя:

  • в период аренды квартира принадлежит продавцу. Соответственно, он имеет полное право ею распоряжаться по своему усмотрению (дарить, продавать другим лицам, завещать). Продавец может в любой момент принять решение о прекращении арендных отношений. Вернуть потраченные деньги при этом покупателю будет сложно;
  • продавец вправе значительно повысить стоимость квартиры и арендную плату (если это предусмотрено договором);
  • жилое помещение может оказаться под арестом или залогом;
  • если продавец объявит себя банкротом, то у него заберут квартиру;
  • непосредственный собственник жилья может умереть до того, как исполнится последняя часть договора (состоится продажа и переоформление квартиры). В этом случае покупателю придется заключать аналогичную сделку с наследниками покойного. Вероятность того, что удастся достигнуть договоренности с родственниками умершего, невысокая.

Риски для продавца:

  • квартира реализуется по цене, указанной в договоре. Если в будущем недвижимость подорожает, то продавец упустит возможность получить более крупную выгоду. Как правило, договор заключается с отсрочкой платежа на 5-10 лет. За это время цена квадратного метра жилплощади может вырасти на 15-20%;
  • рост налогов на собственность, коммунальных платежей существенно уменьшает прибыль от аренды. Данный риск можно нивелировать путем договоренности о тарификации взносов в соответствии с изменившейся экономической ситуацией.

Чтобы заключить успешную сделку, связанную с арендой квартиры с правом выкупа, нужно придерживаться таких советов специалистов:

  • проконсультироваться с юристом о возможных рисках, тонкостях проведения сделки, оформления необходимой документации;
  • проанализировать уровень цен на рынке недвижимости;
  • узнать о собственнике жилья как можно больше достоверной информации;
  • рассчитать, в какую сумму денег в итоге обойдется квартира;
  • выяснить, нет ли на помещении каких-либо обременений: не находится ли оно под арестом, не числится ли в залоге у банка, не завещано ли другому лицу и т.п.;
  • уточнить у арендодателя о возможности временной прописки в квартире.

Если оформить сделку юридически грамотно, то получится обойти «подводные камни» и минимизировать риски.

Рассрочка и другие альтернативные варианты

Аренда с последующим выкупом – это достаточно неплохой вариант приобретения квартиры с отсрочкой платежа.

Помимо аренды с последующим выкупом существуют и другие методы приобретения жилья:

  • оформление рассрочки. Право собственности на жилье переходит покупателю сразу после подписания договора. Оплата стоимости квартиры вносится частями. До погашения задолженности устанавливается обременение в пользу продавца;
  • оформление ипотечного кредита. С продавцом покупатель за одну встречу рассчитывается одолженными у банка деньгами. Приобретенная недвижимость предоставляется финучреждению в качестве залога и переходит ему в случае неплатежеспособности клиента;
  • выкуп залогового жилья через аукцион у государства, продавца либо банковской организации. Квартиру можно купить намного дешевле. Но такая сделка сопряжена с множеством рисков.

Таким образом, аренда с последующим выкупом имеет ряд положительных и отрицательных моментов для продавца и покупателя. Она предполагает оплату стоимости имущества частями в течение долговременного периода. Сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/arenda/snyat-s-posleduyushhim-vykupom-v-moskve.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.