Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

Содержание

Ип для сдачи в аренду квартиры: порядок оформления и регистрации

Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

  • 2 Декабря, 2018
  • Законодательство
  • Оксана Яцкевич

ИП для сдачи квартиры в аренду в России вызывает немало вопросов. Граждане не знают, как легально оказывать подобные услуги.

А нелегальный бизнес и получение прибыли – это определенные проблемы. Особенно среди тех, кто регулярно получает деньги за сдачу жилья.

Ниже будет рассказано о самых спорных моментах, связанных с регистрацией предпринимательской деятельности.

Регистрироваться или нет

Как сдавать квартиру как ИП? И нужно ли вообще вставать на налоговый учет в качестве предпринимателя для реализации поставленной задачи?

На территории Российской Федерации судебная практика не демонстрирует никакой выработанной системы принятия решений. Дело все в том, что судьи принимают во внимание многие жизненные факторы. В зависимости от них будет решаться вопрос о незаконном ведении предпринимательской деятельности.

Как правило, ИП для сдачи квартиры в аренду – это гарант безопасности в будущем. Правда, придется заплатить 13 % от получаемого дохода. Тем не менее, законодательство РФ не требует от граждан обязательной регистрации предпринимательской деятельности, если у них есть “лишнее” жилье, которое время от времени используется для получения прибыли.

Что могут счесть предпринимательством

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду рекомендуется, но, как уже было сказано, в обязательном порядке становиться предпринимателем не нужно. Правда, спать спокойно у собственника жилья не получится. Его могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.

Обычно за ведение бизнеса без регистрации в ФНС принимают:

  • сдачу нежилых помещений и офисов в аренду;
  • многократное перезаключение договора об аренде;
  • заключение соглашений о сдаче недвижимости на долгий срок;
  • сдачу имущества юридическим лицам;
  • покупку собственности специально для ее сдачи.

Нужно ли ИП для сдачи квартиры? Скорее желательно. Это избавит от проблем с налоговыми органами.

Тем не менее, если у гражданина есть “лишнее” имущество, оно может сдаваться без постановки на учет в качестве предпринимателя. Доказать и подтвердить подобный факт в современных реалиях проблематично.

Преимущества легализации

Сдать квартиру как ИП на первых порах кажется трудным. Только на практике это совсем не так. Да, гражданин должен будет отдавать определенный процент своих доходов за сдачу жилья, но это обезопасит его в будущем от непредвиденных ситуаций.

Например, можно будет без особых затруднений отсудить у нанимателей жилья долги. У налоговых органов не возникнет вопросов относительно сокрытия прибыли.

Вообще, с юридической точки зрения, легализация сдачи жилья в аренду – это безопасность и выгода. Гражданин фактически будет получать трудовой стаж, работая предпринимателем. Он должен производить взносы на медицинскую страховку и в ПФР на будущую пенсию. Официальный статус предпринимателя вызывает больше доверия.

Чем грозит незаконное предпринимательство

Создание ИП для сдачи квартиры в России – это выгодное и безопасное решение, хоть оно и вызывает у населения немало вопросов. Чтобы не было сомнений в том, что нужно вставать на учет в ФНС РФ, стоит разобраться в последствиях незаконной предпринимательской деятельности.

За подобное нарушение, как правило, с собственника жилья взимают налог за весь период получения незаконной прибыли, а также начисляют пени (порядка 8 %). Штраф тоже положен. Он составляет 20 % от не поступивших от гражданина денежных средств.

Что считается покупкой не для сдачи

ИП для сдачи квартиры в аренду, как уже было сказано, не требуется, если жилье было приобретено изначально без цели получения прибыли в будущем. Этот момент вызывает у судей немало трудностей. Дело все в том, что не совсем понятно, при каких условиях считается, что жилье приобреталось для себя, а потом стало “лишним”.

На сегодняшний день не вставать на учет в качестве ИП можно, если недвижимость получена вследствие:

  • дарения;
  • наследования;
  • давней покупки.

В остальных случаях регистрация ИП является крайне важным моментом. В противном случае гражданина могут обвинить в ведении незаконной предпринимательской деятельности со всеми вытекающими последствиями.

Какие режимы используют

Как сдавать квартиру как ИП? Нужно просто зарегистрироваться в качестве предпринимателя, затем – составить официальный договор об аренде, зарегистрировать его и декларировать получаемую от деятельности прибыль. Звучит легко, но на практике встречаются определенные трудности.

Например, нужно правильно выбрать систему налогообложения при регистрации предпринимательства. На сегодняшний день гражданин может воспользоваться:

Для освобождения от бумажной волокиты будущий предприниматель может купить патент или зарегистрировать ИП с системой уплаты налогов по принципу “доходы”. В последнем случае человек должен будет платить 6 % от получаемой от сдачи жилья прибыли.

Самозанятость и сдача жилья

При создании ИП для сдачи квартиры стоит обратить внимание на то, что с 2019 года в России вводится налог для самозанятых. Под данную категорию попадают граждане, сдающие недвижимость в аренду.

Согласно установленным правилам, подобным лицам предлагается упрощенная регистрация в ФНС. Все, что им потребуется – установить специальное приложение “Мои налоги” и платить налог в уменьшенных размерах. Если недвижимость сдается физическим лицам – 4 % от дохода, если юридическим – 6 %. Очень выгодно!

Более того, вопрос о перечислении денежных средств во внебюджетные фонды остается за каждым самозанятым. Правительство предлагает им самостоятельно решить, как копить на пенсию – своими силами или путем перевода денег в ПФР.

Воспользоваться данным полномочием может человек, который в год получает не более 2 400 000 рублей. Правда, это пилотный проект, действующий в Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах следует озадачиться регистрацией ИП для сдачи квартиры в аренду.

Краткое руководство

Но как справиться с поставленной задачей? Дело все в том, что в целом процесс начала ведения предпринимательской деятельности един. Основные трудности возникают при выборе системы налогообложения. Эксперты рекомендуют использовать УСН “доходы” и отдавать всего 6 % от получаемых денежных средств.

Как оформить ИП для сдачи квартиры? Если представить себе эту процедуру кратко, она сведется к следующим шагам:

  1. Выбор ОКВЭД.
  2. Определение системы налогообложения для дальнейшей работы.
  3. Сбор документов для начала ведения предпринимательской деятельности.
  4. Обращение в уполномоченные органы за соответствующим обслуживанием.
  5. Уплата пошлины за начало ИП-деятельности.
  6. Получение регистрационных документов.

Все, что теперь останется – это заключить официальный договор с нанимателями жилья. Ничего трудного или непонятного в этом нет. Правда, придется как-то подтверждать своими доходами. Например, путем выдачи расписок о получении наличных или посредством зачисления денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Какие коды выбирать

Огромную роль играют ОКВЭД для ИП. Сдача квартир в аренду имеет отдельный уникальный классификатор. Его придется указать при оформлении в качестве предпринимателя.

Основным кодом необходимо выбрать 70.20. В качестве дополнительного ОКВЭД придется указать 70.20.01. Более подробные данные гражданину могут сообщить в ФНС при регистрации предпринимательства.

Уполномоченные органы

Как сдавать квартиру как ИП? Справиться с подобной задачей намного проще, чем кажется. Легализация доходов от сдачи жилья – это гарант безопасности каждого собственника жилья. Правда, можно не “открываться”, если прибыль получается не на регулярной основе, а в качестве разовой “акции”.

Куда подать заявление о регистрации в качестве предпринимателя? Можно направить ходатайство в:

При этом допускается как личное обращение в уполномоченный орган, так и действия посредством почтовых услуг или доверенных лиц. Дистанционно открыть ИП тоже представляется возможным. Для этого предлагается воспользоваться следующими ресурсами:

  • официальный сайт ФНС РФ;
  • портал ЕСИА “Госуслуги”.

При этом во втором случае у пользователя должен быть зарегистрированный и активированный аккаунт. В противном случае дистанционное обслуживание окажется недоступным.

Работа с “Госуслугами”

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду требует небольшой подготовки. Предположим, что у пользователя уже есть активированный профиль на “Госуслугах”. Тогда встать на учет в качестве предпринимателя проще, чем кажется. Всего несколько минут – и дело сделано.

Инструкция по созданию ИП для сдачи квартиры в аренду в РФ через ЕСИА выглядит следующим образом:

  1. Открыть “Госуслуги” и войти в свою учетную запись.
  2. Выбрать раздел “Электронные услуги”.
  3. Отыскать услугу под названием “Регистрация ИП”.
  4. Осуществить заполнение электронной анкеты. Некоторые данные будут внесены в заявление из “Личного кабинета”.
  5. Указать место выдачи регистрационных документов.
  6. Выбрать дату и время предстоящего визита в уполномоченные органы.
  7. Отправить запрос на обработку.
  8. Внести денежные средства за регистрацию предпринимательской деятельности.
  9. Дождаться приглашения в уполномоченный орган.

Все, что теперь нужно – это явиться с заранее подготовленными справками в ФНС или МФЦ, а затем забрать документы о постановке на учет в качестве предпринимателя.

Срок обслуживания

Как быстро гражданин может стать ИП? Как правило, это довольно быстрая услуга. Она не отнимает много времени и сил. Во всяком случае, если речь идет о непосредственной регистрации в налоговых органах.

Выдать регистрационные справки гражданину должны в течение 3 дней после подачи официального запроса установленной формы. Если обращаться в МФЦ, человеку придется ждать дольше – от 5 до 15 суток. Более точные данные гражданин может в выбранном уполномоченном органе.

Стоимость услуги

Во сколько обойдется открытие ИП для сдачи квартиры? Обычно подразумевается непосредственную постановку на учет в ФНС РФ. За подобную услуги взимается госпошлина.

На данный момент она составляет 800 рублей. Гражданин, переводящий деньги через “Госуслуги”, получит скидку в размере 30 % от суммы платежа.

Дополнительно предпринимателю, как правило, приходится тратиться на открытие счета (от 500 рублей в месяц) и составление грамотного договора о сдаче недвижимости в аренду.

Документы для операции

Как оформить ИП для сдачи квартиры? Ответ на этот вопрос больше не доставит никаких хлопот. Главное – подготовить определенный пакет бумаг.

Он минимален. Сдача недвижимости в аренду не требует ни специальных разрешений, ни лицензии. Поэтому достаточно взять с собой в уполномоченный орган:

  • паспорт;
  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • ходатайство об использовании специального режима налогообложения;
  • правоустанавливающие документы на жилье (рекомендуется);
  • чек об уплате государственной пошлины.

Этого будет достаточно. Ничего трудного или непонятного в процессе нет. Все перечисленные бумаги заявителю придется приносить в уполномоченные органы в оригиналах.

Роль регистрации

Еще один важный момент – это оформление ИП для сдачи квартиры в аренду не по прописке. Можно ли так поступить?

По закону гражданин должен регистрироваться в качестве предпринимателя с учетом своей прописки. Подразумевается и временная, и постоянная прописка. Просто в первом случае ИП-деятельность тоже будет осуществляться на временной основе.

Не по прописке вставать на учет нельзя. Придется либо воспользоваться почтой, либо назначить своего представителя. А вот вести ИП-деятельность можно на всей территории Российской Федерации. Главное официально оформиться и декларировать вовремя свои доходы. Открыть ИП для сдачи квартиры не так трудно!

Источник: https://fin-az.ru/445388a-ip-dlya-sdachi-v-arendu-kvartiryi-poryadok-oformleniya-i-registratsii

Сдача в аренду нежилых помещений

Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты.

Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического.

Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ.

При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП.

Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

  • со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
  • в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
  • человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
  • недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
  • человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

  • денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
  • денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
  • привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
  • арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
  • штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

  • реквизиты юридических и физических лиц;
  • информация об объекте;
  • условия использования недвижимости;
  • размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

  • инвентарный номер помещения;
  • точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
  • назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
  • наименование помещения;
  • площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

  • заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • договор и все приложения к нему;
  • паспорта физ лиц сделки;
  • чек об уплате госпошлины
  • иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы.

 Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ.

Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица.

При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ.

Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

  • характеристики помещения;
  • сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
  • арендная плата;
  • особенности использования помещений и проведения ремонта;
  • подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

  • заполненное в соответствии с правилами заявление;
  • оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
  • документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
  • дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Код ОКВЭДОписание
68.20Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
68.20.1Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
68.20.2Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya/

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Сдача имущества в аренду. Предприниматель или физическое лицо

Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

Гражданин РФ владеет на праве собственности коммерческой недвижимостью и хочет сдавать его в аренду организациям.

В каких случаях это допустимо сделать от имени физического лица, а в каких случаях только от имени индивидуального предпринимателя? Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Вариант сдачи от имени физлица может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?

Сравните, пожалуйста, вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим) при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица? В каком случае возникает налог на имущество?

Согласно положениям п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

Как отмечают контролирующие органы, самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

В письме от 08.02.2013 г. № ЕД-3-3/412@ ФНС РФ разъяснила, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск.

Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

П. 2 ст.

11 НК РФ определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке.

Физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, получающие доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, уплачивают налог на доходы физических лиц в установленном порядке в соответствии со ст. 228 НК РФ.

Указанные лица представляют в налоговый орган налоговую декларацию в порядке, предусмотренном ст. 229 НК РФ.

Согласно п.п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.

При получении физическим лицом (не являющимся индивидуальным предпринимателем) доходов от сдачи в аренду объекта юридическому лицу либо индивидуальному предпринимателю (частному нотариусу, адвокату) следует учитывать, что такие арендаторы по отношению к физическому лицу — арендодателю являются налоговыми агентами, в обязанность которых согласно положениям ст. 24 НК РФ входят исчисление, удержание и уплата в соответствующий бюджет сумм налога, а также представление в налоговый орган по месту своего учета сведений о доходах физических лиц.

В этом случае физические лица, получившие от сдачи в аренду имущества доходы, с которых налоговым агентом была удержана сумма налога, обязанности по представлению налоговой декларации не имеют.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, являющегося объектом налогообложения.

В силу ст. 209 ГК РФсобственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, передача собственником имущества в аренду другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.

В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.

Это подтверждает и Минфин РФ в письме от 09.07.2012 г. № 03-05-06-01/35.

Минфин РФ считает, что при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

В этом случае при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

Источник: https://ab-express.ru/articles/sdacha-imushhestva-v-arendu-predprinimatel-ili-fizicheskoe-litso/

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Сдача помещения в аренду является предпринимательской деятельностью

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.