Реконструкция лоджии в квартире

Содержание

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Реконструкция лоджии в квартире

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

В 2019 году минстрой рф допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия омс

По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.

2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:

  1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

  2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).

  3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст.

    26 ЖК РФ:

  • подтверждающие права собственности на помещение;
  • проект переустройства/перепланировки;
  • протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
  • технический паспорт на помещение;
  • при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

В 2020 году минстрой рф требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в мкд и омс

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением.

Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.

2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст.

247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:

  • жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
  • объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
  • изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
  • действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
  • принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11379-mogut-li-sobstvenniki-obedinit-kvartiru-s-lodzhiey

Варианты переделки балкона и лоджии

Реконструкция лоджии в квартире

Для владельцев небольших квартир перепланировка балкона может оказаться единственной возможностью расширить жилую зону. Планируя столь глобальный проект, необходимо не только подготовить значительную денежную сумму, но и не забыть согласовать с соответствующими инстанциями свои переделки.

Перепланировка балкона или лоджии обладает многочисленными преимуществами, главным из которых является увеличение полезной площади.

Появление отсутствующей в квартире зоны, а также улучшение освещения также способствуют популярности этой процедуры.

Имеются, правда, у подобной трансформации и некоторые минусы: от траты больших средств до уменьшения теплоизоляции и усложнения процесса эвакуации в экстренных ситуациях.

Сразу стоит прояснить, что простое остекление балкона перепланировкой назвать нельзя. Этот термин применяется при более сложных работах, которые приводят к изменению текущего технического плана помещения.

Как правило, под перепланировкой подразумевается объединение комнаты и лоджии в единое пространство, требующее реорганизации оконно-дверного проема, а также выделение пространства в отдельную комнату. Подоконный блок может быть сохранен и трансформирован в компьютерный стол или полку, либо же полностью заменен, к примеру, стеклянными дверями.

По закону любая перепланировка, способная нанести урон безопасности остальных жильцов дома, требует согласования с бюро технической инвентаризации и коммунальными учреждениями.

По сути, это касается всех действий, направленных на преобразование лоджии или балкона в жилое помещение. Для получения разрешения план работ, подготовленный специалистами, предоставляется техническим организациям.

Те оценивают задумку с точки зрения того, не поспособствуют ли преобразования снижению прочности здания. Оценив разработки, эксперты дают разрешение на строительные работы.

Важно прояснить, что при составлении плана перепланировки должны учитываться и тип дома, и дата его постройки, и его состояние, а также серьезные преобразования, в свое время выполненные другими жильцами.

Следует также понимать, что БТИ точно отклонит демонтаж порожка на балконе, удерживающего балконную плиту, ликвидацию подоконного блока, являющегося частью фасада, и некоторые другие изменения. Не стоит ожидать разрешения, если будут нарушаться санитарные нормы, а также правила пожарной безопасности.

В принципе проект переоборудования балконного блока может содержать либо полный демонтаж, либо сохранение стены, соединяющей неотапливаемое помещение с жилой зоной.

Однако первый вариант довольно редко согласовывается с БТИ, так как данная поверхность обычно является несущей, а значит, ее повреждение влияет на общую прочность здания.

При наличии запрета остается только убрать оконно-дверной комплекс, а сохраненную стенку переделать в стол, полку, барную стойку или же нечто подобное. Если стена не является несущей, то БТИ вполне может разрешить создать целостное пространство из комнаты и балкона.

Для укрепления опорной стенки в такие проекты рекомендуется добавлять декоративные колонны или металлические балки. Иногда обойти несогласие БТИ получается, смонтировав стеклянную перегородку или установив раздвижные дверцы.

Чтобы своими руками сделать жилое помещение из балкона, необходимо будет после согласования проекта пройти несколько важных стадий.

На первом этапе происходит остекление. Необходимо прояснить, что для большинства зданий возможна только установка легких алюминиевых конструкций с одинарным стеклопакетом, но тепла такая система не дает.

Для того чтобы переделать лоджию в полноценную спальню или кухню, потребуется массивное теплое остекление. Вполне вероятно, что нужно будет также осуществить усиление парапета, либо же его реконструирование.

В том случае, когда квартира располагается на последнем этаже, у балкона организуется крыша.

Перед началом работ специалистами проверяется прочность всех конструкций, особенно если перепланировка происходит в «хрущевке» или других домах старой застройки.

При неудовлетворительном состоянии от создания комнаты придется отказаться во избежание обрушения.

Следует также упомянуть, что сама по себе установка стеклопакетов не делает балкон жилой площадью – она только изолирует пространство от улицы, избавляя его от пыли и шума. Потребуются также гидроизоляция для защиты от воздействия влаги и максимально возможное утепление.

Если лоджия будет трансформирована в отдельную комнату, то остеклять потребуется не только окна, но и выход на нее.

Работы проводятся в следующем порядке: сперва при помощи монтажной пены, герметика и специальных нащельников заделываются все отверстия для предотвращения продувания, затем осуществляется гидроизоляция и пароизоляция, наконец, окна застекляются.

Как правило, с этой целью применяются специальные двухкамерные стеклопакеты, справляющиеся с резкими перепадами температур и уровня влажности. Чем выше располагается квартира, тем толще должно оказаться стекло.

Утеплять на балконе следует не только стены, но также пол и потолок. С этой целью важно подбирать качественные материалы, среди характеристик которых указана хорошие звукоизоляция и теплоизоляция.

В последнее время с этой целью часто применяется минеральная вата – негорючий экологически безопасный материал с хорошими свойствами и длительным сроком эксплуатации. Из утеплительного материала формируется два слоя, после чего сверху укладываются пароизоляционный материал и каркас для отделки.

Специалисты рекомендуют проводить подобного рода работы в теплое время года, так как низкие температуры и скачки влажности способны негативно сказаться на проведении монтажа.

На этом же этапе осуществляется проведение коммуникаций: отопления, электричества и водоснабжения, к примеру, вынос батареи и монтаж осветительного прибора.

Если вынести радиатор наружу не представляется возможным, то можно ограничиться теплым полом и дополнительным электрообогревателем. После проведения коммуникаций новая комната обязательно проверяется на предмет грибка и конденсата.

Их появление будет свидетельствовать о некачественно сделанной гидроизоляции, требующей переделки.

Утепленный балкон уже стоит отделывать. Поверх теплого пола обычно укладывается паркет или его более дешевые альтернативы. Для чистовой отделки кухни применяются пластик и керамика. В спальне можно разместить тканевые или жидкие обои, а также панели из пробки или бамбука в идеале светлых оттенков.

Кстати, следует упомянуть, что в спальне стандартное балконное утепление усиливается в несколько раз. В детской лучше избегать штукатурки или классических обоев, так как при случайном повреждении их внешний вид сильно пострадает, а такие ситуации у маленьких обитателей квартиры возникают довольно часто.

Предпочтение в этом случае лучше отдать жидким обоям. В любом случае на балконе лучше использовать материалы с хорошей теплоизоляцией и стойкостью к ультрафиолетовым лучам.

В маленьком пространстве вполне может расположиться кухня или зона принятия пищи.

Безусловно, устанавливать на балконе газовые приборы не получится, поэтому приобретать придется электрику, а предварительно хорошенько продумывать план электропроводки, расположение выключателей и розеток.

Стеклопакеты лучше подбирать оснащенные системой проветривания. Для максимально эффективного использования пространства лучше брать встроенную мебель.

Расположить на лоджии удастся и спальню. Как правило, встроенная кровать размещается таким образом, чтобы расширенный подоконник выполнял роль тумбочки. Подойдет также и откидная конструкция, позволяющая при необходимости высвободить пространство.

Можно превратить застекленную лоджию в детскую игровую или же комнату для подростка. Подбирая компактную мебель, на небольшой площади вполне удастся разместить рабочий стол со стулом, небольшой диван и стеллаж для хранения вещей.

Если балкон переделывается в гардеробную, то на нем устанавливается встроенный шкаф, отличающийся небольшим весом.

Освещение и декоративные элементы подбираются в соответствии с дизайном, выбранным для интерьера.

К примеру, на кухонном потолке стоит разместить точечные светильники, а стены украсить полочками с красивой посудой.

На полу удачно расположится коврик, обеспечивающий дополнительное тепло ногам, а столик из бывшей перегородки обязательно стоит дополнить парой салфеток под приборы.

В кабинете не обойтись без настольной лампы, органайзеров для документов и канцелярии. Для создания мягкого освещения в спальне на стенах стоит закрепить пару бра. Подоконник можно заставить комнатными растениями, а стены украсить картинами или плакатами.

Вынос балкона может осуществляться по подоконнику и по полу.

При выносе по подоконнику увеличиваются только габариты ограждающей конструкции. Площадь балкона в этом случае сохраняется неизменной. Такой проект оказывается более экономным, но не столь эффективным. По сути, к старой лоджии просто приделываются широкие подоконники, для которых даже не требуется монтаж нового каркаса.

Вынос по полу подразумевает увеличение плиты основания, что увеличивает площадь и объем самого балкона. Как результат, жилое пространство увеличивается по максимуму.

При таком виде расширения приходится провести серьезную реконструкцию балкона, в том числе демонтаж старого остекления и парапета, а также сбор нового металлического каркаса. Во время работ профилированные трубы закрепляются на старом основании и на фасаде здания.

Далее происходит монтаж плит утеплителя до уровня подоконника, а также появление остекления. Готовая конструкция накрывается односкатным козырьком, а ее внешняя сторона оформляется профилированным листом.

Источник: https://manrule.ru/lodzhiya-i-balkon/otdelka/varianty-peredelki/

������������������ ������ ������������������ ��������������, ���� �������������� ���������� ���������������������� ������������

Реконструкция лоджии в квартире

���������������� ���������������������� ������ ��������������, �������������� �� ������������������������������ ����������, ������������ ������������������ ������ ����. ���� ����������������, ���� ������ ���������� ���������� ���������������������� ����������������, �������������� ���������� ���������������������� ������������.

���������������� ����������������, �� �� ������������������ ����������������������, ������ ���������������� – ������������������ �������� ������������, �������� �������������������� ���� ������ ��������������. ���������������� – ���� ��������������������.

�������������� ������������ ������������������������ �������� ���������������� �������������������������� ������, ��������������, �� ������������ ������������������ ���� ����������������, �������������� ������������ �������������� �������������� ���������� ����������.

������������������ ������ ���� ������������ ���������� ����������������������, ���������� �������������������������� ���������� ������������ “��������������������” ����������. �������� ���������������������� �� ������, ������ �������� ���� ���������������������� ���������������� �� ������������������������������ �������� �������������������� �������� ������������.

���� ���������������������� ��������, ���� ��������, ���������������������� – ������ ���������� ������������������ ���������������� ���������������������������������� ������������, �������� �������������������� ������ �� ������������, �� ������������ �� ������������������ ������ ��������������. �� �������������������� �� ���������� ������ ���������������� ���������������� ������ ���������������������� �������������� ���������� ����������, ������ ���� �������������������� ���������� �������������� ������������.

��������, ������������ �� ������������ ���������������� ���� ���������������� – ���� ������������ �������� ��������������, ���������� ���� ���������� �� ������������������������������ ��������. ��������: ���������� ������������������

������������, ���������������������� ���������� ���������������������� �������������������� �� �������������� ��������������.

������ ������������������ ���������� ���� ����������������������, �� ������ ������������ ���������������������� ���������������������� ���������������� �� �������������� ������������������, ������������������, ������ ������������������ �������������� ���������������������������� ������ �������������������� ������������������������ �������������� �� ������ ���������������� ��������������. ���� ���������� ��������������, ������������ �������� ������������ �� �������� ������. ���� ���������������������� ��������������, ������������������ �������������� �������������� ���� �������������� ������������������ ���������� ���������������������������� ���� 1,5 ����������, ������ ������������ ���� �� ������ �� ��������������, �� ���������� ��������.

�������� ������������������ ���� ���������� �� ���������������� ������������������ ����������. �� ������ ������ ����������������, ������ �������������� �������� �������������������� ���� �������� ������������������ �� ������������ ���� ���� ������������ ������������������������ ������������ �� ���������� �� �������������������� ����������������.

�� ���������������� ���������������� �������������������� ������������������������������ ���������� ���������������� “����” ������������������������ �� �������������� “����������������������������”.

�������� ���� ��������������������, �������������� ������������������ �� ������������������������ ��������, ���������������������� �������������� ���������������� �� ��������������������, �� ������������������������������ ����������������������.

�� ���� ������������ ������������������������, ������������������ �������������� ���������������������� ������ ���������������������������� ���� ��������.

�� �������� ������������������ ���������������� ��������������������, ������ ���������������������� ������������ �������������� ���������������� 49 �������������� �� ���������������� ���������������� ������������������ ��������.

�������������� �������� ������������ ���� �������������� ������������������������ ����������������.

�������� �������������� ����������������������: ����������, ���������������������� �������������� �� ������������������ ����������������������, ������������������������

���� ���� ������������, ���������������������� �������������� ������������������ �� ������������ �������������������� ������������������������ �� �������������������� �������� �� ������������, ���������� ���� ���������������� ���������� �� ���������������� �������������������������� ������������ ��������������, ���� �������������� ������������ ���� ���������� �� ���������������� �� ���� ������������ “�������������� �������������������� ������������������”.

���� ������������ ������������ �� ������������ ������������ �� ���������� ���������������� ���� ���������������������� �� ���������������� ������ ������ �� ���������� �������������� ������������������.

������������ ������������ ������������������, ������ ���������� �������������� ������������ �� ������������ �������������� ������, ������ ������������ ������������ ������������ �������������������������� �������������� ���� ������������ ���������� �� ����������������.

���� ������ ���������������������� �������� ������������, ������������ ����������������������.

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� “������������������” �������� ���������������������� �������������� �� �� �������������� ������������ ���� ����������������������.

������������������ ������ ������������, ������ ������������������ ���������������������������� �������������� ��������������������, �������������������� ������ ���� ����������������, ������������������������ �� ���������������� �� ���������������� ���� ��������������.

������������ ������������������ ������������������, ������ ������������������ ���������� ������������ �� ������������ ������������ ������������������, ��, ��������������������������, ���������� ���� ���������������������������� ������������ �������� ���������������������� ���� ���������� ���������������������������� ������������������ �� ��������.

�������� �������������� �������������� �� ���������� �������������� ���������������� – ���������������� ������������ ����, ���� �� ������������ 3 ���������� 1 ������������ 36 �������������� ������������������: �������� �������������������������� ������������������ �� ������������������������������ �������� ���������������������� ���������� ������������������: ����������, ���������������������� �������������� �� ������������������ ���������������������� �������������� ��������, ������������������������, �������������������������� ������������������������ �� ������������ ������������������������.

������������������ ������ �������������������� �������������������� – ������������������ ���������� ������������������ �� ������������ ������������������.

���� �������� �������������� �� ������������������, �������������� �������������������� – “�������������� �������������������� ������������ ������������������ �� ������������������������������ ��������”.

������ �������������� �������� �������������������� ���������������������������� �������������������������� ���� 13 �������������� 2006 �������� N 491.

�� �������� ���������������� �������� ���������� 2 �������������� I “���������������������� �������������� ������������ ������������������”.

������ ���������������� ���������������� ������������������: “�� ������������ ������������ ������������������ ��������������������, �� ������ ����������, ���������������������� �������������� ���������������������� �������������������������������� �������� (�������������� ��������������������, �������������� ����������, ���������� ��������������������, ������������������ �� �������� ����������, �������������� �������������� �� �������� ���������������������� �������������� ����������������������)”, – ������������������ �� ������.

���������� ��������������, ���������������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, ������������ ������ �� ������������������ �� ���������������������� �� �������������� ������������������������, �������������� �� ���������������������� .

������ �� ���������� �������������� ������������, ������ �������������������� ���������� ������������������ ������������ ������������ ������������������ ������ �������������������������� ������������������, ���� ���������� ���������������������������� ���������������� ������������ �� ���������������� �������� �������������������������� ������������������ �� �������� (���������� 3 ������������ 36 ������������������ �������������� ����). ���������� ���� ������������������ �������������������� �� ���������� 2 ������������ 40 ���������� ���� �������������� – “�������� ��������������������������, ���������������������������� ������ ���������������������������� ������������������ �������������������� ������ �������������������������� �� ������ ���������� ������������ ������������������, ���� ������ ������������ �������� ���������������� ���������������� �������� �������������������������� ������������������ �� ������������������������������ ��������”.

������ ���������� �������� ������������ ������ ������������ �������������������������� ������������������ ������ – ������ ������������������ ���������������������������� �������������� �� ���������� ���������������� ������������ ����������������, ���������������� �������� �������������������������� ���������������� ������������������������ ����������������.

�� �������������� �������� ������������������ ������������ ����������������������, ���������������� �������������� ���������������� ��������������.

���� �������������� �������� ���� �������������� ���� ����������������,������ ���������������������� �������������������������� �������������� ������������������ ������������.

�� ���������� ������ �������������������������� ���������������������� ������������ �������������������� �������������� ������������ ������������������ ������������������������ ������������������ �� ������ �� �� �������������������� �������� ������ ��������������.

���������� ������������������ ������������ ������������ ������������������, ���� ���������������������������� ���������������� ������������ �� ���������������� �������� ��������������������������

“���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ���� ���� ��������������, ������ �������������������� ������������ ������������ �� �������������������������� ������������������ ������������������ �������� �������������������������� ���������� ���������������� ��������������������������, ������ ���������������� ���� ���������� �������� �� ������ ���� �������������������� �������������������� ���������������������������� �� ������������ �������������������� ��������”, – �������������� �� �������������� �������������������� �������� ����.

������ �������������� ������ �������������������� �������������� ���� �������� �� ���������������� ������ ���� ���������� ������������������������, ������������������ ������������ �������������� ���� ����.

Источник: https://rg.ru/2017/11/20/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-po-kotorym-mozhno-perestroit-balkon.html

Как происходит перепланировка балкона

Реконструкция лоджии в квартире

Не все люди довольны площадью своей квартиры. Поэтому они ищут доступные варианты ее расширения. Одним из вариантов является присоединение к комнатам нежилых помещений.

Согласование перепланировки балкона требуется практически во всех случаях. Они прописаны в законодательных актах. Для проведения процедуры потребуется собрать необходимые документы и посетить компетентные органы.

Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры

Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.

Собственник должен внести изменения в два паспорта. Один из них кадастровый. Вторым является технический паспорт, выдаваемый БТИ. Также замене подлежат правоустанавливающие документы. Ведь в них указывается площадь квартиры, которая в данном случае не будет совпадать с реальной.

Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.

Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.

Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:

  • Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
  • Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
  • Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.

В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 222. Самовольная постройка

Чтобы реконструкция балкона была названа законной, важно провести ее только после согласования с контролирующими органами. В противном случае собственник может быть привлечен к ответственности.

При продаже квартиры стоимость ее может быть снижена, если изменения на отражены в документации. Кроме того Жилищная инспекция может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения за собственные средства.

Поэтому в том случае, если меняется лоджия или балкон, лучше заранее посетить компетентные органы.

Для проведения процедуры нужно иметь в наличии два документа. Одним из них является проект.

Он разрабатывается специализированной организацией, которая имеет лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО. Также потребуется подготовить техническое заключение.

Эти требования важно соблюдать, так как при присоединении балкона к кухне могут быть затронуть несущие конструкции и нарушиться тепловой контур здания.

В ходе перепланировки проводится демонтаж блока, расположенного под окном. Он относится к фасаду здания. Если стена считается несущей, то трогать надоконную перегородку запрещено. При этом будет невозможно расширить ширину данного проема. Владельцу потребуется усилить проем с помощью металлических конструкций.

Важно обратить внимание и на порожек. Его запрещено срезать, ведь он помогает удерживать балконную плиту, если дом кирпичный или панельный. Также он необходим стыка балконных плит и перекрытия, предохранения квартиры от промерзания.

Что является переустройством

После сдачи здания в эксплуатацию в БТИ выдается технический паспорт. Если остекление дома произведено одинаково, то в документе делается соответствующая пометка.

Для переустройства придется посетить БТИ. Специалисты замеряют помещение и фиксируют изменения, произведенные в нем. Все они вносятся в новый технический паспорт жилого объекта.

После того, как получен данный документ, процедура считается узаконенной. Если ремонт произведен самовольно, то инспектор пометит в паспорте то, что разрешение не было выдано. Тогда собственник не только заплатит штраф, но и столкнется с проблемами при продаже квартиры. Ведь не каждый покупатель согласится приобрести незаконно переделанное жилье.

Остекление балкона не считается перепланировкой. Но по закону оно приравнивается к ней.

Поэтому к процедуре применяются:

  • санитарные;
  • гигиенические;
  • пожарные требования.

Остекление меняет внешний облик здания. При этом повышается нагрузка на перекрывающие плиты. Кроме того, при некачественно проведенных работах стекло может выпасть.

Иногда на остекление накладывается запрет. Например, запрещено проводить подобные работы вместе внутренней обшивкой. В этом случае нарушаются нормы пожарной безопасности.

Перепланировка балкона после утепления также запрещена. Размещать радиаторы, которые присоединены к общедомовым коммуникациям, не разрешат контролирующие органы.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

При остекленении или утеплении лоджии

Статья 26 Жилищного кодексе РФ разрешает присоединение балкона к жилой комнате. При этом обязательно должна быть произведена замена перегородки под окном на раздвижные двери.

Вспомогательные площади в данном случае становятся меньше. Поэтому основная жилая расширяется. Важно не трогать вентиляционные и другие инженерные коммуникации при перепланировке.

При остеклении балкона разрабатывать специальный проект не требуется. Покрытие устанавливается даже при отсутствии разрешения, выданного техническими или жилищными инспекциями.

При объединении с кухней или комнатой

Одним из популярных вариантов перепланировки является соединение лоджии с жилой комнатой. При типовой планировке в комнате получается некое продление за счет балконного пространства.

По проекту многоэтажного дома снести внешнюю стену и объединить внутреннее и наружное пространство невозможно. Для того, чтобы провести переустройство, необходимо обратиться к архитекторам, инженерам и экспертам.

Объединении лоджии и жилой комнаты возможно несколькими способами:

  • при сносе перегородки между ними;
  • в случае устранения части простенка;
  • при удалении небольшого куска стены в подоконном пространстве рядом с балконной дверью;
  • за счет фигурной вырезки в стене в виде арки произвольной формы.

Также Жилищная инспекция может потребовать установку стеклянной перегородки. Поэтому приходится устанавливать стеклянные французские двери со сдвижным механизмом.

Порядок оформления и согласования

Собственники квартир, которые собираются предварительно узаконить перепланировку, выясняют все подробности процедуры. Их волнует список документов, которые подаются в организации, цена услуги.

Сначала необходимо составить схему помещений и разработать архитектурный проект. В нем должны отражаться все изменения, которые планируется внести.

Этот план нужно предоставить в:

  • БТИ;
  • Жилинспекцию;
  • Управление архитектуры;
  • СЭС;
  • Роспотребнадзор;
  • МЧС.

Разрешение выдается муниципалитетом. В него подаются все документы, которые были ранее согласованы в вышеуказанных инстанциях.

Среди требуемых бумаг выделяют:

  • технический паспорт квартиры, выданный БТИ;
  • разработанный проект перепланировки;
  • техническое заключение, согласие МЧС, разрешение СЭС и Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки;
  • согласие, прописанное всеми собственниками жилого помещения, о проведении перепланировки;
  • согласие, выданное архитектурной организацией или проектировщиками дома;
  • правоустанавливающие документы.

Самым важным документом из них является проект. На его основании определяется возможность или невозможность проведения ремонтных работ.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуются определенные документы.

Среди них выделяют:

  • проект, который заверяется подписью специалиста Бюро технической инвентаризации;
  • техническое заключение, выданное специалистами, отражающее уровень безопасности при проживании в данном помещении;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру;
  • справку о том, что проект соответствует нормам пожарной безопасности.

Также оформляется согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. Иногда компетентные органы требуют предоставление справки, что жилье не находится в ветхом и аварийном состоянии.

Образец согласия соседей на перепланировку

Какие изменение нельзя узаконить

В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.

К ним относят ситуации, связанные с:

  • устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
  • переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
  • объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
  • демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
  • перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.

Ответственность и штрафы

Если перепланировка будет совершена незаконно, то собственник может столкнуться с различными трудностями.

К таковым относят:

  • потерю права продать, обменять и передать жилое помещение по наследству;
  • невозможность получение кредита в банке с использование в качестве залога данного жилого помещения;
  • штраф, размер которого может достигать 350 тысяч рублей;
  • запрет на пересечение границы государства.

Все изменения, производимые в ходе ремонта, согласуются с государственными органами, которые осуществляют контроль. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

Незаконная перепланировка является административным правонарушением. Штраф будет назначен в том случае, если техник БТИ передаст собственнику план, на котором будут красные линии. На документе проставляется пометка о незаконной перепланировке. Узаконивание возможно после оплаты штрафа.

Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ

Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.

Сначала человеку можно посетить органы местного самоуправления. Важно изложить основания в заявлении. Тогда администрация передаст обращение в органы надзора и судебные инстанции. Это предусматривается, если жилье имеет муниципальную направленность.

В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней.

Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.

Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.

Вопросами незаконной перепланировки занимается и прокуратура. В ходе проверки можно будет осмотреть помещение. Если после предписания квартира не будет восстановлена, то дело передается в суд.

При отсутствии результата и в данном случае возможно привлечение к уголовной ответственности.

Чтобы избежать проблемных моментов с контролирующими организациями и соседями, важно предварительно проводить согласование перепланировки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-balkona/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.