Программа аренда с выкупом
Содержание
- 1 Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?
- 2 Ваш новый дом – дома из бруса
- 3 Аренда с последующим выкупом – новая программа для приобретения жилья
- 4 Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой
- 4.1 Условия Программы «Аренда и выкуп»
- 4.2 Откуда дует ветер?
- 4.3 Принцип формирования суммы выплаты
- 4.4 Плюсы
- 4.5 Минусы
- 4.6 На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры
- 4.7 Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК
- 4.8 Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке
- 4.9 Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)
- 4.10 Резюме
- 5 Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека
- 5.1 Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя
- 5.2 Аренда с выкупом для покупателя
- 5.3 Интересы арендодателя в аренде с выкупом
- 5.4 Особенности договора об аренде с выкупом
- 5.5 Проект о межрегиональной жилищной корпорации
- 5.6 Аренда жилья с выкупом или ипотека?
- 5.7 Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом
Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?
Ещё год назад в Санкт-Петербурге три известных банка кредитовали лизинговые операции с жильем по ставкам от 12 до 25% годовых. Чуть раньше аренду с правом выкупа пытались сделать общенациональной программой, тестируя в ряде регионов.
Однако тогда аренда с правом выкупа оказывалась на треть дороже традиционной ипотеки. К тому же размытость юридических формулировок сделки вызывала к нему недоверие со стороны арендаторов-покупателей и банков. Как итог: вместо рынка существует мозаика предложений отдельных граждан, где очевидная выгода теплится лишь благодаря случаю.
Однако, рядом с готовым жильем давно и успешно функционирует рынок аренды земельных участков. И основывается он на переходе в частную собственность муниципальной и федеральной земли. Рассмотрим детально выгоды этих двух сегментов аренды с правом выкупа.
Жилье: аренда с правом выкупа
В данном случае максимальную выгоду можно извлечь из общения с гражданами, для которых продажа недвижимости нужна, но не принципиальна в обозримом будущем.
В случае слабого спроса на их недвижимость такие домовладельцы пытаются ее сдать, а по возможности и продать за счет аренды. Они предпочитают такой метод продаж предоставлению скидок или расходам на массированную рекламную компанию.
При стечении ряда обстоятельств такие предложения могут быть действительно выгодными.
Например, в Приморском районе, на Ланском шоссе за 10 тыс. руб. сдается комната в двухкомнатной квартире, которую можно выкупить на определенных условиях. С учетом того, что владелица жилья с весны по осень живет на даче, вы получаете по цене комнаты двушку на полгода. Причем владелица не против сдать и вторую комнату, но уже на условиях аренды с правом выкупа.«Сдам комнату для одной женщины в пешей доступности от метро. Собственник проживает в квартире, летний сезон хозяйка живет на даче. Сдается только для одного человека.
Произведен косметический ремонт, установлены стеклопакеты, на полу ламинат. В комнате имеется тахта, платяной шкаф, стол, тумба под ТВ. КУ включены в стоимость.
Возможна сдача 2-х комнат с последующим выкупом всей квартиры»,- уточняет домовладелица.
При этом она не выступает против субаренды, что дает возможность, пригласив второго арендатора, оплачивать за счет него либо собственное проживание, либо выкуп квартиры.
Еще одним интересным вариантом может оказаться аренда с правом выкупа маргинально дешевых объектов. Их низкая цена снижает финансовые риски и повышает эффективность сделки, если вы оплатите её досрочно.
Например, в Волховском районе на 84 км Мурманского шоссе продается дача стоимостью в 410 тыс. руб. Владелец готов сдать ее в аренду с правом выкупа и даже немного поторговаться.
Для людей желающих за минимальную цену получить дачный участок в течении года-двух это удобный вариант.
«Продаю участок 6 соток + 3 сотки зеленая зона, имеются 3 яблони, сливы, вишни, два кедра; кусты: малины, смородины, сирени. Участок последний на линии (чужие не ходят) соседи хорошие. Дом 6 на 6 с верандой 3 на 9, 1994 года постройки, 2-й этаж частично требует внутренний отделки. Туалет в доме.
Также на участке имеется небольшая банька и сарай. Колонка общественная пять минут пешком. До магазина тоже 5 минут. До карьера, где можно купаться – 7 минут пешком. Место уютное, спокойное, до станции «106 км» полчаса пешком. Дача продаётся по договору аренды с правом выкупа»,- отмечает продавец.
В подавляющем большинстве случаев аренда жилья с правом выкупа существенных материальных выгод не дает. А вот риски перехода арендованного жилья в руки арендатора-покупателя содержит. Это же касается и возврата уплаченных за жилье средств в случае отказа владельца реализовать сдаваемую квартиру.
Хотя этот вид покупки жилья и доступен лицам без средств на авансовый платеж, с плохой кредитной историей или низким доходом, риски и переплата сводят его инвестиционную привлекательность на нет.
Земельные участки: аренда с правом выкупа
Аренда земли у государства с последующем выкупом – на порядок более прогнозируема и выгодна, чем такие же сделки с жильём. Здесь четко прописано законодательство, а также система ценообразования. Ведь участки у государства выкупаются на основании кадастровой стоимости.
А она меняется раз в пять лет и отнюдь не близка к рыночным ценам. К тому же сам закон о сдаче земли с правом выкупа ограничивает суммарный размер арендных платежей кадастровой стоимостью, а в ряде случаев даже прямо предписывает выкуп надела лишь в процентах от общей цены.
То есть землю можно выкупить по цене от 2,5% до 80% от кадастровой стоимости.
Кстати минимальная ставка выкупа применима для юридических лиц выкупающих раздельные участки, выделенные для создания дачного домохозяйства. Что делает аренду земли с правом выкупа привлекательной для небедных дачников. Также по сравнительно низкой ставке в 60% могут выкупить земельные наделы те, кто построил недвижимость на земельных участках.
Справедливости ради стоит отметить, что выделение муниципальных или государственных земель в аренду с правом выкупа предусматривает в отдельных случаях проведение аукционов. Эта схема торгов является инструментом повышения цены надела. Однако существует ряд эффективных методов избежать аукционов и получить землю без конкурса.
Благо арендовать земельный надел может любой гражданин РФ. Главное чтобы выбранный для этого участок можно было передать в частную собственность согласно закону и этому не препятствовало целевое назначение самого надела.
Например, в аренду с правом выкупа не передаются земли лесного и водного фонда, общего использования, заповедников и т.д.
Аренда земельного участка с правом выкупа требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае, поэтому лучше не игнорировать помощь юристов. Но и выгод от такой сделки можно получить немало.
Например, в 100 км. от Петербурга в г. Волхов реализуется участок под ИЖС с подведенными коммуникациями и асфальтовым подъездом. Цена надела в 9 соток составляет лишь 119 тыс. руб. Причем владелец готов торговаться.«Продаю отличный участок в черте г. Волхов на правах аренды от города, с правом дальнейшего выкупа. Причина продажи – нет времени им заниматься. Хорошее месторасположение, 400 метров до реки.
До участка асфальт, проведено электричество. Подойдет для строительства дома или коттеджа. На участок имеется 2 въезда с обеих улиц. В ближайшее время подведут газ. Готов предложить самую низкую цену.
Если найдете ниже, звоните, договоримся»,- комментирует землевладелец.
Участок с коммуникациями даже для Волхова за 100 тыс. руб. является очень дешевым предложением. Надел в частной собственности за такие средства не купить. Цена на участки ИЖС в городской черте Волхова стартует от 200 тыс. руб.
Развитие аренды с правом выкупа будет зависеть от выхода из тени арендного жилья. Как только крупный капитал начнет массово сдавать недвижимость в аренду, он сможет пролоббировать принятие законов содействующих развитию аренды с правом выкупа. Тогда этот способ получения жилья сможет на равных конкурировать с ипотекой.
Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/arenda-s-pravom-vykupa-besplatnaya-ipoteka-ili-seryy-rynok/
Ваш новый дом – дома из бруса
Аренда с последующим выкупом жилой недвижимости– прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем.
Такой способ очень удобен, и стал применяется на рынке недвижимости достаточно часто.
Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения:
- Покупка за наличный расчет – идеальный вариант для обеих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы обременения, долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно.
- Тогда купить жилье можно обратившись в банк за Ипотекой, но и тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог установленный банком.
- Конечно есть более легкий вид проживания такой как обычная Аренда жилья, которая для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но арендуемая площадь носит временный характер и никогда в Вашей собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходящие в пустоту!
Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Многие потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. Такой вид предполагает проживание в доме до момента его покупки и называется по договору- Аренда с правом выкупа!
Аренда с последующим выкупом дома предусматривает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи.
В отличие от Ипотеки, договор Аренды с последующим выкупом оформляет не банк, или любая другая кредитная организация выступающая посредником между сторонами сделки, а только продавец и покупатель.
Обратите внимание на данный факт! Составляется договор, проводится обязательная процедура регистрации данного договора без перехода права органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии(Росреестр) и Вы получаете ключи от Вашего Нового Дома.
Возможность выкупа предоставляется на срок до 15 лет под процентную ставку – и самый важный аспект данного вида сделки, это отсутствие первоначального взноса, с чем сталкиваются многие заёмщики Ипотек. С целью минимизаций дальнейших ежемесячных платежей Вы можете внести первоначальный взнос, но это не обязательно.
Рассмотрим еще один вид покупки жилья, Рассрочку…
Рассрочка подразумевает такой способ продажи жилья, в процессе которого после оплаты установленной продавцом обязательной части от стоимости имущества, остаток выплачивается покупателем частями через установленные временные промежутки (как правило, каждый месяц), заранее определённые в договоре рассрочки с применением % ставки в зависимости от суммы первоначального взноса.
Сравним программу рассрочки с кредитом; кредит тоже включает внесение обязательного первого взноса, и его минимальный размер зависит от суммы заима, от чего в последствии зависят дальнейшие ежемесячные платежи. Условия рассрочки тоже предполагают, что сумму Вы будете выплачивать ежемесячно, равными частями. Помимо всего прочего, кредит предусматривает наличие залога.
Рассрочка же такого не требует, так как в данном случае сам приобретаемый жилой объект, автоматически выступает предметом залога. Наконец, процедура оформления кредита достаточно длительная и сложная, требует наличия у заемщика положительной кредитной истории, поручителей, а также требуется предоставить массу документов.
Получить и оформить рассрочку гораздо проще и быстрее.
Как и по программе Аренды с последующим выкупом, рассрочку оформляет не банк(Рассрочка в банке – это уже кредит), а непосредственно продавец недвижимого имущества. Соответственно, вся процедура происходит исключительно между покупателем и продавцом. То есть рассрочка не предполагает наличия между продавцом и покупателем какого-либо посредника.
На нашей практике довольно часто применяется данный вид покупки жилья. При такой сделке договор о приобретении дома в рассрочку ставит перед собой основную цель – переход прав собственности от одного лица к другому с обременением в пользу продавца. Покупатель также сразу после процедуры регистрации договора получает ключи.Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж по Программе Аренды с последующим выкупом.
И для продавца и для покупателя такой вариант наиболее удобен, во-первых, из-за его быстроты и простой формы содержания, во-вторых, из-за отсутствия рисков, но при этом виде сделки покупателю необходимо как минимум оплатить 50% стоимости Вашего Нового Дома.
Разумеется, чем больше вы вносите сразу, тем лояльнее процентная ставка и меньше ежемесячные платежи. Такие правоотношения регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки ложиться на Вас, а наша задача, сделать Ваше проживание в новом доме максимально удобным и комфортным!
Подведём итог и из множества возможных программ приобретения наших домов повторим условия двух :
Аренда с правом выкупа- предоставляется сроком до 15 лет без первоначального взноса или с таковым (по желанию). Права собственности на имущество остаются у продавца с обременением в пользу арендатора до момента выплаты всей выкупной стоимости. При этом возможно досрочное погашение выкупной стоимости.
Рассрочка- действует при минимальном первоначальном взносе 50% от стоимости дома, сроком до 3-х лет (ставка зависит от первоначального взноса). При этом переход права собственности состоится с обременением на объект недвижимости. Также возможно досрочное погашение.
Источник: http://www.vashnoviidom.ru/index/arenda_s_vikupom/0-4
Аренда с последующим выкупом – новая программа для приобретения жилья
На рынке финансовых инструментов, помогающих приобрести жилье людям без больших денежных накоплений, появилась новая программа – финансовый лизинг. Говоря простым русским языком, это аренда квартиры с последующим выкупом.
Запустила программу приобретения жилья в рассрочку в жизнь АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Система взаимодействия между АИЖК и жаждущими улучшить свои жилищные условия достаточно сложная, но в упрощенном варианте выглядит следующим образом.
На денежные средства ЗПИФН (паевой фонд в 350 млн.рублей, сформированный АИЖК) приобретается квартира. Покупатель, у которого еще нет достаточно денег для покупки понравившейся квартиры обращается в МЖРК (еще одна «дочка» АИФК для поиска и покупки квартир) и оформляет с фондом сделку.
Суть сделки: человек заселяется в день оформления договора, живет и пользуется квартирой (арендует), а ее стоимость выплачивает в течение 5-15 лет. После окончания выплат, жилплощадь полностью переходит в собственность покупателя.
Первоначальный крупный взнос для заключения сделки не требуется.
Выплаты состоят из двух частей: оплаты стоимости самой квартиры и погашение процентов за рассрочку. Ежемесячный платеж таким образом состоит погашения стоимости квартиры с учетом ее удорожания в течение обслуживания долга на 30% и фиксированного платежа за рассрочку.
Пример действия «Аренды с последующим выкупом» был приведен в Интернете. Специалисты АИЖК рассчитали ежемесячный платеж в случае, если оформлена сделка по программе на квартиру стоимостью 3 млн.
рублей с погашение долга в течение 15 лет. В результате суммарная стоимость квадратных метров составила 8,4 млн. рублей с учетов всех необходимых платежей.
При внесении первоначального взноса или при досрочном погашении кредита, сумма уменьшается.
Преимущества и недостатки «Аренды с последующим выкупом»
Пока программа «Аренда с последующим выкупом» запущена в трех регионах: в Московской области, Новосибирске и Екатеринбурге. Кроме того, фонд выкупает для последующего предложения покупателям не все квартиры. Должны быть соблюдены условия:
- Квартира должна быть не на последнем этаже многоквартирного дома.
- Дом не должен быть в аварийном состоянии и не деревянным.
- Кухня не менее 6 квадратных метров.
- Инфраструктура прилегающего района должна иметь детские сады, школу и автобусные остановки (в крупных городах станции метро).
Если арендатор посчитает, что договор не выгоден или не сможет осуществлять ежемесячные платежи, то сделка расторгается. При этом ему возвращают только деньги, которые уплачены в счет стоимости квартиры. Оплаченные проценты за рассрочку и квартира остаются у АИЖК.
Преимущества программы «Аренда с последующим выкупом»:
- Нет необходимости в первоначальном взносе.
- В фонд могут обращаться люди без предоставления справки 2-НДФЛ (необходимую для ипотеки).
- Плохая кредитная история не влияет на решение о предоставлении квартиры в аренду с последующим выкупом. В АИЖК справедливо считают, что кризис 2008 года «подкосил» и добросовестных предпринимателей.
Недостатками можно считать «необкатанность» программы в российских условиях, бОльшая переплата за квадратные метры, чем в ипотечном кредитовании и ограниченность в выборе квартиры. Кроме того, при ипотеке жилье находится в собственности у клиента. При «Аренде …» — у агенства.
Таким образом, новый финансовый инструмент «Аренда квартиры с последующим выкупом» дает еще одну возможность улучшить свои жилищные условия при недостатке средств для первоначального взноса или для свободных предпринимателей, не имеющих официального трудоустройства. Использовать возможности программы или нет – дело выбора самих клиентов АИЖК. Кроме того, агентство расширяет свои программы и предлагает помощь в ипотечном кредитовании дифференцированно. Возможно, условия очередного продукта от АИЖК подойдут именно вам.
Примечание первое. В феврале 2015 года Агентство запустило новый проект «Наем с последующим выкупом» — помощь ипотечным заемщикам. Подробности можно прочитать здесь.
Примечание второе. В июле 2014 года Счетная палата провела проверку деятельности АИЖК. Подробности можно прочитать здесь.Полезные статьи
Программа наем жилья с последующим выкупом
Что делать, если у соседей ремонт и они снесли несущую стену
Если соседи шумные, как бороться
Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!
Источник: https://gorodkvartira.ru/arenda-s-posleduyushhim-vyikupom-novaya-programma-dlya-priobreteniya-zhilya/
Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой
Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.
Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.
Условия Программы «Аренда и выкуп»
Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:
- срок выкупа — до 15 лет;
- первоначальный взнос от 0%;
- макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
- документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.
Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.
Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.
Откуда дует ветер?
Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.
Принцип формирования суммы выплаты
Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).
После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.
Плюсы
1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.
Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2.
При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.
Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.
ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.
Минусы
Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.
В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.
Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.
На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры
В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:
- тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
- те, у кого «серый» доход;
- у кого нет первоначального взноса;
- и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.
Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК
Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.
Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке
Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:
392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400
В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.
Окей!
Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».
Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)
Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля
Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей
Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)
Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.
Резюме
В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.
Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.
Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.
Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.
Источник: https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html
Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека
Ипотека сегодня сделала жилье доступным для разных слоев населения.
Возможность взятия целевого кредита, а затем постепенного его погашения в течение ряда привлекают молодые семьи и людей, чей достаток не позволяет сразу купить недвижимость.
Однако помимо ипотеки, на рынке недвижимости, существуют и иные виды сравнительно доступного жилья, и это очень хорошо, так дает возможность сравнения и выбора. Одна из альтернатив ипотеке – аренда жилья с выкупом.
Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя
Аренда жилья с выкупом – такая сделка на рынке известна давно, и суть ее в следующем:
Покупатель по договору с продавцом арендует жилое помещение, а когда срок аренды истекает, выкупает его у собственника. Фактически, это покупка в рассрочку и аренда одновременно.
Аренда с выкупом для покупателя
Чем привлекательна такая операция для покупателя?
- Он может ее осуществлять без начального взноса, что невозможно в большинстве случаев в обычной ипотеке, если только она не проходит по программам социальной государственной поддержки или ипотечного страхования.
- Для оформления аренды с последующим выкупом не нужны, в отличие от ипотеки, документы об официальном трудоустройстве и справка о ежемесячных доходах:
- Как известно, условие выдачи ипотечного кредита гласит, что платы по погашению кредита и ежемесячных банковских процентов в сумме не должны быть выше 45 % (а в иных случаях и 33 %) общего месячного дохода заемщика.
- Плохая кредитная история не препятствует заключению договора об аренде с выкупом, в то время как помещение человека в «черный» банковский список лишает его возможности взять повторный ипотечный кредит.
- Аренда с выкупом предусматривает досрочное погашение всей стоимости недвижимости без штрафных начислений.
- Съемщик и будущий владелец жилища в одном лице имеет право прописать на жилой площади всех членов семьи – такую возможность ипотечный кредитный договор не предусматривает.
Интересы арендодателя в аренде с выкупом
Выгодна ли самому арендодателю аренда жилья с выкупом? И да, и нет.
- Да, если у арендодателя много свободной жилой площади, и он зарабатывает именно на сдаче квадратных метров в аренду, то есть является жилищным инвестором.
- Да, если жилье неликвидно, слишком дорого, находится в невыгодном в транспортном отношении районе, а на рынке жилья устойчивое падение цен и малый спрос – во всех этих случаях продажа недвижимости иным способом, кроме как в рассрочку, невозможна.
- Нет, если собственник заинтересован в быстрой продаже и вложении средств в другую недвижимость, бизнес или просто в освобождении денежных средств, например, при переезде в другой город, оплате долга и других ситуациях.
Особенности договора об аренде с выкупом
Право аренды жилья с выкупом в будущем содержится в Гражданском Кодексе.
Арендный договор с выкупом отличается от обычного тем, что в нем должно быть прописано право приобретения арендованного имущества съемщиком до истечения арендного срока либо в момент истечения при внесении съемщиком суммы, указанной в договоре.
Договор на аренду с выкупом должен быть оформлен по всем правилам предварительного договора о покупке-продаже — размытые формулировки о том, что в будущем арендатор может стать собственником юридической силы не имеют:
По такому договору как собственник может найти нового, более выгодного покупателя, так и арендатор вправе отказаться от выкупа.
Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие формулировки о сроках аренды и размере выплаты стоимости жилья.Собственник и покупатель сами договариваются о способах оплаты аренды и стоимости жилья:
- аренду и рассрочку платежа можно производить отдельно и с разной периодичностью (например, ежемесячно оплачивается аренда, а один раз в квартал или год арендатор вносит часть суммы от выкупа);
- расчет за выкуп может входить в арендную плату.
Какой бы не была форма расчета, главное условие договора – указание точной суммы выкупа.
Когда выкупная цена за недвижимость выплачена полностью, оплата аренды прекращается.
Право собственности переходит к арендатору только после его регистрации в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).
Проект о межрегиональной жилищной корпорации
Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.
В замыслах проекта:
- Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
- Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
- Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую – отчисления в счет выкупа.
- Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории и т.д.
Реализации инвестиционного проекта мешают следующие дискуссионные пункты:
- Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
- Будут ли в рассрочку входить проценты?
- По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
- Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?
Подобные вопросы тормозят выработку единых условий аренды с выкупом для инвестиционного проекта.
Аренда жилья с выкупом или ипотека?
Несмотря на ряд преимуществ для малоимущего безработного населения, запятнавшего свою кредитную историю, у аренды с выкупом есть серьезные недостатки:
- Вступление в права собственника возможны только после внесения последнего платежа в счет выкупной стоимости.
- Считается, что аренда жилья с выкупом в сумме обходится на пять – десять процентов дороже, чем ипотека.
Проверим так ли это, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка и МРЖК.
Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом
В качестве примера:
- квартира стоимостью 2 000 000 руб;
- первоначальный взнос – 10 % (200 000 руб.);
- кредит – 1 800 000 руб.;
- срок кредита (рассрочки) – 15 лет (180 мес);
- 16 % годовых (на сегодня такой процент – предел мечтаний для заемщиков);
- вид платежей – аннуитетный.
На ипотечном калькуляторе получаются следующие цифры:
- ежемесячные платежи – 26 436 руб;
- переплата по процентам — 2 958 590 руб. (164 %);
- общая сумма платежа — 4 758 590 руб.
Стоимость ипотечной квартиры с учетом начального взноса – 4 958 590 руб.
На калькуляторе МЖРК квартира стоимостью 2 000 000 руб. с нулевым взносом:
ежемесячные платежи – 31 267 руб., из которых:
- 14 445 руб. идут в счет выкупа жилья;
- 16 823 руб. – плата за рассрочку (аренду).
Подведем итоги:
- Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
- здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
- Переплаты сверх стоимости жилья:
- Плата за аренду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
- Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.
То есть обе суммы практически одинаковы.
Уже хотелось закричать «ура» — вот она, мол, альтернатива ипотеке. Однако при проверке общих выплат в счет выкупа выяснилось, что они составляют:
31 267 х 180 = 5 628 060 руб.
А это примерно на 600 000 руб. больше той суммы, что должна была быть с учетом одной лишь аренды. Видимо это и есть тот самый процент за рассрочку платежей, о котором все никак не договорятся в проекте инвестиций в эконом-жилье?
Итак, ключевая цифра – во сколько обойдется квартира стоимостью 2 млн руб. с арендой и выкупом в рассрочку на 15 лет по договору с МРЖК — это 5 628 060 руб.
Стоимость аренды с выкупом получилась на 669 470 руб. или на 13.5 % процентов больше стоимости аналогичной квартиры, приобретенной в ипотеку.
Однако эта разница образовалась только из-за процентов, негласно насчитанных компанией, сдающих жилье с последующим выкупом.
Аренда с выкупом недвижимости у частного лица может быть равноценна по свои затратам ипотеке – все зависит от договора между арендатором и продавцом:
- он может сдать жилую площадь в аренду по минимальной цене;
- проценты за выкуп в рассрочку как правило частные лица не начисляют, либо они входят в ту цену выкупа, которая указывается в договоре;
- если квартира неликвидна и не продается, то уступки продавца могут быть очень значительны.
: Аренда жилья с выкупом
Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html