Продажа квартиры купленной у родственников

Содержание

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Продажа квартиры купленной у родственников

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги

Продажа квартиры купленной у родственников

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления.

Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами.

Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет.

Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует.

Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

Документ

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Покупка квартиры у родственника

Продажа квартиры купленной у родственников

Лица, состоящие в той или иной степени родства, имеют право на совершение имущественных сделок между собой, наряду с иными гражданами.

Но их условия разительно отличаются по свойствам, основываясь на положениях законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Отличие покупки квартиры у родственника от дарственной и завещания

Если владелец имущества оформляет дарственную на недвижимость в адрес близких родственников, или оформляет на неё наследство, он имеет право на льготное налогообложение и оплату нотариальных услуг.

При этом в договоре указывается степень родства, а в её подтверждение предоставляют правоустанавливающую документацию. По юридическим последствиям, процедуры дарения и продажи родственникам практически не отличаются. Нельзя с уверенностью сказать, какой из вариантов предпочтительнее.

Дарственная близким членам семьи оформляется на льготной основе, благодаря чему стоимость услуг по составлению и удостоверению типового договора нотариусом, снижается с 1% до 0,3% с суммы стоимости объекта.

Это стоит дороже, чем договор купли-продажи квартиры, который стороны сумеют составить самостоятельно, распечатать и подписать.

Но и дарственная в сторону члена семьи, нередко оформляется в обход нотариальной конторы. Ведь стороны имущественной сделки, в таком случае, не входят в группу риска. Им нет резона перестраховываться, переплачивая за гарантии безопасности, предоставляемые нотариусом.

В отличие от сбыта или дарения, юридические последствия оформленного завещания остаются сокрытыми от завещателя и наследников. При жизни завещателя наследникам допустимо пребывать в неведении относительно посмертного распоряжения имуществом.

Недопустимо лишать гражданина свободной воли в отношении распоряжения, также – недопустимо проявлять по этому поводу некорректное любопытство и давать советы.

Когда завещание будет открыто, и лица вступят в наследственные права, завещатель уже не сможет убедиться в том, что его последняя воля исполнена так, как он пожелал.

Поэтому многим гражданам представляется уместным распорядиться недвижимостью при жизни, не искушая близких людей вступлением в наследственные тяжбы, противоречащие воле покойного.

По этой причине иные владельцы предпочитают продать квартиру или подарить.

Единственным вопросом, который вносит кардинальные различия между видами имущественной сделки – это уплата налогов.

Налоги и вычеты при купле-продаже у родственника

Если дарственная предполагает отмену налога, предусмотренную в 13% стоимости объекта недвижимости, для лиц, находящихся в близком родстве (см. Налог при получении наследства и оформлении дарственной), то отчуждение внутри семьи путём покупки, таких преимуществ не даёт.

Кроме этого, если недвижимость, стоимостью больше миллиона, находилась в собственности менее 3 лет, отчуждающее квартиру лицо выплатит положенный по закону налог, составляющий 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей (см. Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет).

Никаких льгот в этом случае бывший владелец не получает. При этом покупатель не приобретёт право воспользоваться налоговым вычетом.

На основании ч.1, п.2, ст.220 НК РФ, близкие родственники не вправе затребовать имущественный вычет.

Это не удивительно, ведь недобросовестные граждане, таким образом, получают доступ к несанкционированному доходу, вступая в сговор и оформляя мнимые сделки с недвижимостью.

Такая сделка не гарантирует действительной передачи денежных средств, которая могла произойти на самом деле, а могла не происходить, при написанной для вида расписки о получении денежной суммы.

Законодательство РФ, соблюдая права лиц на законное распоряжение имуществом, не воспрещает сбыт жилья между членами семьи, но и не поощряет доступ к незаконным доходам.

В число граждан, отношения которых определяются близкородственными на основании ст. 105.1 НК РФ, входят:

  • родители и дети;
  • усыновители и усыновлённые;
  • полнородные и не полнородные братья, сёстры;
  • внуки и бабушки с дедушками.

Между дядей и племянником отчуждение квартиры произойдёт на общих основаниях, без предусматриваемых льгот, но и без ограничений.

Покупателю допустимо претендовать на имущественный вычет, если нет других причин для отказа. Те же условия складываются между двоюродными братьями и сёстрами.

Что касается отношений между отчимами, мачехами и падчерицами с пасынками – они рассматриваются в роли сторонних лиц. Соответственно, вычет при покупке им полагается. Отношения данных лиц достаточно условны, при желании, они могут установить родство на основании решения суда (ст.1144, 1145 ГК РФ).

Требуется обратить внимание на прецедент отношений свойства. К таковым принадлежат опосредованные связи. То есть, две близкородственные связи соединяются, порождая отношения свойств.

Они возникают:

  • между свекровью, свёкром и снохой;
  • между тёщей, тестем и зятем.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-u-rodstvennika.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: образец договора 2021 года

Продажа квартиры купленной у родственников

Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ.

Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья.

Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Кто считается близким родственником?

По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

  • Дети и родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки и внучки;
  • братья и сестры (родные, сводные);

Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками

Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:

  1. Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
  2. Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
  3. Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.
  4. Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками. Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.

Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде. Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).

Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:

  1. Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
  2. Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.

Расходы

Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.

Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.

Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:

Цена недвижимости по договору (руб.)Размер тарифа (руб.)
До 10 000 0003 000 + 0,2% от суммы
От 10 000 00023 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?

Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:

  1. Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
  2. Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.
  3. Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
  4. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
  5. Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.

Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.

и образец договора

В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.

Какая информация указывается в ДКП:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  3. Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
  4. Способы, сроки и порядок расчета.
  5. Обязанности и ответственность сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения договора.
  7. Подписи участников сделки, дата составления ДКП.

Госпошлина

За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.

Сроки регистрации

На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.

Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.

Налог при продаже квартиры близкому родственнику

Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.

От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:

  1. Договору дарения.
  2. В наследство.
  3. В результате приватизации.
  4. Договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля.

Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание

Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания. В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право.

Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.

Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно ст.

36 СК РФ, имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит.

Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость (ст. 37 СК РФ).

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие бывшего супруга моей родной сестры, если я продаю племяннице (их дочери) квартиру? Нет, согласие бывшего мужа не потребуется. Достаточно того, что интересы несовершеннолетнего ребенка по договору будет представлять его мать. Согласие нужно наоборот при продаже жилья ребенка. Хочу с родственницей обменяться квартирами.

Как это лучше сделать: по двум ДКП или по одному договору мены? Договоры купли-продажи проще для восприятия. Можно оформить два ДКП: один на одну квартиру, второй – на другую. И подать все документы на регистрацию сразу. Оформила договор купли-продажи недвижимости с близкой родственницей. В последний момент мы передумали проводить сделку, но документы в Росреестр уже поданы.

Можно ли их отозвать? Да, нужно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий. Если же переоформление права собственности уже произведено, получить квартиру обратно можно только по новому ДКП или иному договору. Заключен договору купли-продажи недвижимости между близкими родственниками. Покупатель внес задаток, право собственности зарегистрировано.

Оставшейся части суммы до сих пор нет, прошел уже месяц с момента регистрации. Можно ли оспорить куплю-продажу между родственниками? Можно взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Задаток возвращать не придется, т.к. покупатель не выполнил обязательства по ДКП. Хочу купить квартиру у родителей. Но так, чтобы покупателями были я и муж, сразу определить доли.

Можно ли так сделать? Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.

Заключение эксперта

  1. Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.
  2. Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.
  3. Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Продажа квартиры купленной у родственников

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Необходимые документы

Для того, чтобы сделка была признана законной с юридической точки зрения, необходимо подготовить основные документы, которые подтвердят правомерность перехода права собственности.

При выкупе квартиры или ее доли у родственников перечень бумаг будет стандартным:

  • личные документы сторон сделки;
  • технический паспорт на квартиру;
  • правоустанавливающие документы на всю жилплощадь или ее долю;
  • если квадратные метры были приобретены собственником в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей, которые либо являются собственниками помещения, либо прописаны в нем, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если приобретение имущества осуществляется в долевом виде, то собственник приобретаемых квадратных метров должен будет предоставить согласие остальных совладельцев на осуществление сделки и нотариально заверенный отказ от права преимущественного выкупа.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

  • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
  • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
  • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
  • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
  • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

  • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
  • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
  • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
  • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
  • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
  • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.