Продажа квартир в залоге у банка

Содержание

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Продажа квартир в залоге у банка
Продажа квартир в залоге у банка
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.
[/attention][/attention][/attention]

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продажа квартир в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

5 499 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
[/attention][/attention][/attention]Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
[/attention][/attention][/attention]

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Продажа квартир в залоге у банка

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Продажа квартир в залоге у банка
Продажа квартир в залоге у банка
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.
[/attention][/attention][/attention]

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продажа квартир в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

5 499 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
[/attention][/attention][/attention]Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
[/attention][/attention][/attention]

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Продажа квартир в залоге у банка

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Продажа квартир в залоге у банка
Продажа квартир в залоге у банка
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.
[/attention][/attention][/attention]

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продажа квартир в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

5 499 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
[/attention][/attention][/attention]Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
[/attention][/attention][/attention]

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Продажа квартир в залоге у банка

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Продажа квартир в залоге у банка
Продажа квартир в залоге у банка
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.
[/attention][/attention][/attention]

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продажа квартир в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

5 499 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
[/attention][/attention][/attention]Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
[/attention][/attention][/attention]

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка, плюсы и минусы для покупателя

Продажа квартир в залоге у банка

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/izyatuyu-bankom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.