Продажа дома в ипотеку риски продавца

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке – пошаговая инструкция для продавца

Продажа дома в ипотеку риски продавца

На рынке недвижимости сделки по продаже квартиры с ипотекой встречаются часто. Единственным способом приобрести собственное жильё для физических лиц является ипотечное кредитование.

Схема продажи жилой недвижимости с использованием ипотечных средств заметно отличается от сделки купли-продажи жилья. Это может беспокоить продавцов недвижимости.

Рассмотрим подробную пошаговую инструкцию для продавца, которая поможет осуществить продажу квартиры по ипотеке быстро и выгодно.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит представляет собой денежный займ с залоговым обеспечением. В качестве предмета залога чаще всего выступает объект недвижимости, для приобретения которого гражданин обращается в банк за денежными средствами.

Квартира на весь период полного погашения ипотечной задолженности служит для кредитной организации гарантией возврата долга.

По этой причине новый владелец ограничен в правах собственности на приобретенное в ипотеку жильё. Только после полного расчета с банковской организацией он становится полноправным собственником своей квартиры.

С этого момента владелец может продать, подарить или обменять объект недвижимости.

Приобрести квартиру с использованием ипотеки можно на вторичном рынке или в новостройке. Продать квартиру по ипотеке может любой собственник, но алгоритм сделки при этом имеет свои особенности.

Больше всего беспокойства приносит собственнику тот факт, что договор купли-продажи необходимо подписать до получения денежных средств. Это является обязательным условием ипотечного кредитования.

Новый собственник предоставляет банку в качестве залогового обеспечения свою жилую недвижимость и затем получает средства в рамках ипотечного кредитования.

Схема продажи предполагает получение оплаты в момент оформления сделки у нотариуса. Эта особенность продажи квартиры по ипотеке и отпугивает продавцов от покупателей с ипотекой.

Важно! Риск такой сделки минимален, если все документы в банке оформлены правильно.

Пошаговая инструкция для продавца

В случае продажи жилой недвижимости продавцу рекомендуется учесть, что большое количество подобных сделок проходят с использованием ипотечного кредита.

Не следует отказываться от выгодной сделки, узнав, что покупатель квартиры планирует использовать для оплаты ипотеку.

Важно предварительно изучить условия продажи квартиры с ипотекой, чтобы оформить все документы согласно действующему законодательству.

Продавец должен знать все этапы оформления ипотеки, четко понимать, на что он соглашается.

Купля-продажа недвижимости в случае использования покупателем ипотечных средств регламентируется Федеральным Законом №102. В нем четко прописаны все права и обязанности участников сделки.

Такая сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец готовит все необходимые документы для продажи квартиры.
  2. На встрече с покупателем детально обсуждаются все условия. Лицо, планирующее купить квартиру с использованием ипотечных средств, должно сразу известить об этом продавца.
  3. В случае, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам оформления сделки, они составляют предварительный договор. В нем требуется указание общей стоимости объекта недвижимости, а также сроков исполнения обязательств. Этот документ является подтверждением серьезности намерений клиента для банковской организации.
  4. Квартиру осмотрит специалист. Помимо этого, покупатель должен найти компанию для проведения оценки объекта недвижимости по его рыночной стоимости. Итоги оценки напрямую влияют на размер ипотечного кредита. Следует знать, что на этом этапе продавец обязан застраховать свою недвижимость.
  5. После выполнения всех необходимых мероприятий стороны заключают договор купли-продажи. С ним покупатель идет в банк для получения ипотечных средств. После оформления ипотечного договора и получения денег покупатель перечисляет оплату продавцу.

Данная схема проведения сделки по реализации объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита является стандартной для всех кредитных учреждений.

Важно! Некоторые банки могут выставить дополнительные условия по страхованию объекта жилой недвижимости, который служит залоговым обеспечением по ипотеке.

Необходимые документы

Купля-продажа объекта жилой недвижимости представляет собой серьезную сделку, требующую определенного пакета сопроводительной документации.

Нередко продавец объекта жилой недвижимости обращается за содействием к профессиональному риелтору, который за определенную плату выполняет все действия по проверке и подготовке пакета документов. Для экономии оформить требующуюся документацию можно и самостоятельно. Следует понимать, что на эти действия понадобится определенное время.

В список обязательной документации входит:

  • гражданский паспорт собственника квартиры;
  • документ, удостоверяющий право собственности на объект жилой недвижимости;
  • технический паспорт жилого помещения (с соответствующими пометками в случае перепланировки);
  • выписка из Государственного Реестра об отсутствии обременений на данную жилую недвижимость;
  • выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных по данному адресу. При наличии инвалидов или несовершеннолетних детей необходимо отдельное разрешение на сделку от органов опеки;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • при наличии нескольких собственников необходимо согласие каждого на продажу квартиры.

На подготовительном этапе необходимо учесть, что некоторые документы обладают ограниченным по времени сроком действия. По этой причине их нет необходимости готовить заранее, а следует оформить непосредственно перед визитом в кредитное учреждение.

К сделке необходимо подготовиться не только тому, кто продает объект жилой недвижимости. От покупателя тоже потребуются некоторые бумаги:

  • справка о ежемесячном доходе;
  • согласие на сделку супруга (супруги);
  • другие документы, согласно требованиям банковской организации.

Грамотный подход к покупке квартиры с использованием ипотечных средств предполагает, что покупатель должен уточнить список всех необходимых справок в банке. Требования к документации и форме справок о доходах в разных банковских учреждениях отличаются.

Купля-продажа квартиры по ипотеке

На данный момент банковские организации допускают к оформлению объекты недвижимости с обременением. Есть ситуации, когда к продаже допускаются квартиры с ипотекой. Это происходит, если покупатель по разным причинам не желает или не может продолжать выплачивать ипотечный кредит банку. При этом жилая недвижимость является предметом залога в банковской организации.

Продажа такой квартиры тоже возможна. При этом есть несколько схем реализации подобной недвижимости:

  • Владелец недвижимости занимается поисками покупателя самостоятельно, затем согласует сделку с банком. При совершении такой сделки покупатель выплачивает остаток долга по ипотеке, а остальную сумму выплачивает продавцу.
  • В качестве другого варианта возможно переоформление ипотеки, точнее, кредитных обязательств на покупателя.
  • Возможна схема, когда покупателя на квартиру ищет банковская организация. Новый покупатель погашает задолженность по ипотечному кредиту, а остаток возвращает предыдущему владельцу.

Грамотный подход к оформлению документов на всех этапах совершения сделки по продаже квартиры с ипотекой заметно снижает риски как покупателя, так и для продавца. Рекомендуется тщательно изучить особенности сделки, а также требования к документам, ориентируясь на конкретный банк.

Продажа квартиры по ипотеке в Сбербанке

Большая часть ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, который пользуется популярностью среди населения РФ. Данное кредитное учреждение предлагает широкий выбор ипотечных программ, а также выгодные условия по военной ипотеке.

Планируя покупку или продажу объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита от Сбербанка, следует учесть некоторые особенности работы данного учреждения.

После оформления договора по ипотечному кредитованию Сбербанк осуществляет перевод ипотечных средств на банковскую карту продавца.

По этой причине, на этапе подготовки в сделке купли-продажи квартиры по ипотеке продавцу выгодно заранее открыть счет в Сбербанке. Это позволит избежать комиссии за перевод денежных средств.

С точки зрения продавца жилой недвижимости по ипотеке, сотрудничество со Сбербанком является выгодным вариантом.

Продажа квартиры по ипотеке в ВТБ

Многие заемщики обращаются за ипотечным кредитом в ВТБ, где требования к объекту жилой недвижимости минимальны. Банк предлагает разные варианты ипотечного кредитования, а также нетребователен к заемщикам.

При оформлении и выдаче ипотечного кредита заемщик получает денежные средства лично или на персональный счет в данном банке. Примечательно, что отсутствует комиссионный сбор за снятие наличных в кассе кредитного учреждения.

Выгодные условия ипотечного кредитования имеют зарплатные клиенты ВТБ, а также граждане, у которых открыты кредиты в данной организации.

Важно на этапе подготовки сделки по продаже квартиры с ипотекой уточнить у покупателя, к услугам какой банковской организации он намерен обратиться.

Сделка купли-продажи по переуступке в ипотеку

Случаются разные ситуации, сопутствующие реализации объектов жилой недвижимости. К примеру, заемщик использовал ипотечные средства для приобретения квартиры в строящемся доме. Обязательства по договору кредитования он погасил, но объект еще не сдан в эксплуатацию. Он намерен продать квартиру, но права собственности на строящийся объект еще не имеет.

В такой ситуации сделка по купли-продажи объекта жилой недвижимости невозможна. Однако, допускается уступить право требования на жилую недвижимость. После сдачи новостройки покупатель получит право собственности на квартиру.

В рамках данной схемы потребуется согласие компании-застройщика на собственника объекта жилой недвижимости, а также банка, который будет кредитором покупателя.

Данные сделки не имеют большого одобрения как со стороны банковских организаций, так и со стороны компаний-застройщиков. Поэтому рекомендуется заранее уточнить в банке, одобрят ли заявку на ипотеку по данной сделке. Кроме того, рекомендуется решить вопрос и с застройщиком до того, как начнется оформление всей необходимой документации.

Рекомендации для продавца

Планируя продать квартиру с ипотекой, следует принять во внимание такие советы:

  • На этапе подготовки к совершению сделки продавцу следует навести порядок в документации, погасить долги по коммунальным платежам.
  • Предварительный и основной договор купли-продажи в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
  • Следует внимательно отнести к выбору банковской организации для получения ипотечного кредита. Предпочтение следует отдать надежному банку, способному проконтролировать сделку на всех ее этапах, отличающемуся ответственным отношением к своим обязанностям.
  • Не следует иметь дело с сомнительными покупателями, даже если они располагают всеми необходимыми документами.

Факт перепланировки в обязательном порядке должен быть отмечен в техническом паспорте на квартиру. Если этого не сделали сразу, то перепланировку следует узаконить до продажи объекта жилой недвижимости. В противном случае, банк не одобрит запрос на ипотеку покупателю.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам продажи квартиры по ипотеке относят:

  • регистрация сделки купли-продажи занимает не более 5 дней;
  • продавец защищен от поддельных купюр при наличном расчете, поскольку деньги переводит покупателю банк;
  • ипотечных покупателей много, поэтому квартиру продать проще;
  • банк проверяет сделку на всех ее этапах. Это позволяет свести риски мошенничества со стороны покупателя к нулю.

Данный вариант реализации объекта жилой недвижимости имеет и специфические недостатки:

  • длительную процедуру оформления всей требующейся документации;
  • необходимость в дополнительной документации, которая не требуется при оформлении стандартной сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости;
  • необходимость открывать счет в определенном банке;
  • ограничение размера ипотеки оценкой рыночной стоимости квартиры, что исключает возможность повышения стоимости недвижимости.

Следует принять во внимание, что такой способ продажи недвижимости является весьма востребованным, так как большое количество покупателей применяют ипотеку для улучшения своих жилищных условий.



Источник: https://ipotekyn.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Продажа дома в ипотеку риски продавца

Рассмотрим, какие опасности подстерегают человека, собирающегося приобрести жилплощадь с привлечением средств ипотечного кредитования.

Задаток

Одной из форм начального соглашения о покупке квартиры становится внесение задатка. В частности, покупатель передаёт продавцу определённую денежную сумму, чтобы подтвердить серьёзность намерений.

Это необязательное, но вполне объяснимое со стороны продавца условие: человек желает обрести уверенность, что квартира будет продана, поэтому отказывает другим претендентам.

В некоторых случаях покупатель выбирает квартиру на этапе согласования кредита, поэтому не имеет твёрдой уверенности в том, что ипотека будет одобрена.

При полученном отказе внесённый задаток остаётся продавцу. Этот момент часто становится предметом юридических споров: продавец не отдаёт сумму, покупатель настаивает, что авансовый платёж нужно вернуть. Как обычно, истина находится посередине.

Последствия неисполнения условий договора, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, где чётко обозначено следующее:

  • если договор не исполняет покупатель, задаток остаётся продавцу;
  • если условия нарушаются стороной, получившей аванс, сумма возвращается в двойном размере.

Дополнительные риски

Даже имея на руках нужную сумму кредита и приобретая одобренную банком квартиру, риски для покупателя сохраняются. Сделку после заключения можно оспорить в таких случаях:

  • отсутствует согласие одного из супругов, если жилплощадь считается совместно нажитым имуществом;
  • квартира перешла владельцу по наследству, и после продажи появились другие претенденты на обладание недвижимостью;
  • жильё куплено с привлечением средств материнского капитала, но до продажи доли несовершеннолетних собственников не были выделены;
  • продажа совершена с нарушением прав несовершеннолетних и без одобрения органов опеки.

Лица, чьи права при совершении сделки были нарушены, могут оспорить её в судебном порядке, вернув себе недвижимость. Возврат денег покупателю остаётся спорным вопросом: продавец может уехать в другую страну, не оставив контактов.

Приобретение недвижимости с непогашенной ипотекой

Важно понимать, что с момента покупки квартиры в кредит вплоть до погашения займа недвижимость остаётся в залоге банка. Это обязательное условие программ ипотечного кредитования.

Если человек не может дальше исполнять долговые обязательства по ипотеке, квартира выставляется на продажу.

Стоимость такой недвижимости обычно ниже, но предполагаемая выгода грозит покупателю крупными финансовыми рисками.

Сделка с предварительным снятием залога

Выполняются такие операции в 3 этапа:

  1. Покупатель выплачивает остаток кредита.
  2. Продавец снимает обременение.
  3. Передаётся оставшаяся часть денег и переоформляется право собственности.

Процедура занимает время и предполагает следующие риски для покупателя:

  1. Независящие обстоятельства. После погашения задолженности перед банком продавец может скоропостижно умереть или скрыться, не сняв обременения с квартиры. Перечисленные средства банк не вернёт, сделка приостановится.
  2. Отказ от сделки. Схема напоминает предыдущий вариант: покупатель выплачивает часть долга, продавец отказывается от продажи. Разумеется, юридический владелец жилья обязан вернуть средства, даже в двойном размере. Однако, если он признан неплатёжеспособным, ждать возмещения убытков придётся бесконечно долго.

Продажа с обременением

Такие сделки проводятся только с согласия банка, и риски покупателя многократно возрастают. В частности, снимать обременение придётся покупателю. Здесь возникают такие трудности:

  • дополнительный залог – испытывая финансовые затруднения, владелец может перезаложить квартиру третьим лицам;
  • административный арест – если банк подал в отношении заёмщика судебный иск, юридические действия по объекту залога невозможны;
  • неточность расчётов – стараясь возместить убытки, банк закладывает в стоимость квартиры штрафы за просроченную задолженность.

Покупка залоговой квартиры в кредит

Оформить кредит на приобретение такой квартиры можно только в банке, который является залогодержателем. Риски продавца заключаются в том, что, получив заем и погасив задолженность владельца, продавец отказывается от завершения сделки. В таких ситуациях человек не только теряет деньги, но и вынужден погашать полученный кредит.

Риски продавца при сделках с привлечением заёмных средств

Важно понимать, что сделки купли-продажи – это двусторонний договор, поэтому продавец также рискует стать жертвой обмана. Учитывая, что этот участник договора уже владеет недвижимостью, опасность заключается в передаче средств: зарегистрировав право собственности, покупатель отказывается выплачивать заявленную сумму. Рассмотрим, как избежать подобных проблем.

Взаиморасчёт

Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:

  1. Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
  2. Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.

В любом из перечисленных способов мошенничество со стороны участников сделки полностью исключается, однако определённая степень риска сохраняется.

В частности, у банка могут отозвать лицензию в период нахождения средств, поэтому забрать деньги невозможно.

Кроме этого, не исключается вероятность мошенничества со стороны сотрудников кредитно-финансового учреждения. Отметим, что такие риски минимальны, но они присутствуют.

Сделка не состоялась

Ключевым условием передачи средств с депозитной ячейки или счёта-аккредитива становится регистрация сделки: передача права собственности на объект недвижимости. В частности, если Росреестр отказывает зарегистрировать сделку по каким-либо причинам, продавец не получает доступ к деньгам.

Документы

Перед заключением сделки продавец обычно проверяет юридическую чистоту недвижимости, на что имеет полное право. Для этого изучаются все бумаги, связанные с квартирой на предмет выявления неучтённых собственников, задолженностей по ЖКХ и прочих нюансов.

Передача залога

Если продавец оформляет ипотеку для покупки квартиры, приобретаемый объект недвижимости переходит в залог к банку, выдающему кредит. Передачу жилплощади в качестве залога лучше оформлять после получения денежной суммы в полном объёме. Эта превентивная мера полностью исключает несанкционированное распоряжение чужой собственностью.

Признание сделки недействительной

В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:

  • покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
  • продавец – возвращает полученные по сделке деньги.

Военная ипотека: чем рискует продавец

Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков.

Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья.

Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.

Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:

  • в программе участвуют только банки с господдержкой;
  • чистота сделки тщательно проверяется;
  • процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.

Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.

Проверка объекта недвижимости

Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.

Пакет бумаг

Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.

Заключение

Подведём итог:

  • сделки с недвижимостью подразумевают риски для каждой из сторон;
  • избежать неприятностей помогает тщательная проверка документов на всех этапах;
  • продавцам невыгодно связываться с квартирами, имеющими обременение;
  • для взаиморасчётов лучше использовать банковский депозит.

Вам также может понравиться

Источник: https://DamSovet.net/nedvizhimost/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavtsa-i-pokupatelya/

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Продажа дома в ипотеку риски продавца

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2021 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Продажа дома в ипотеку риски продавца

Ипотеки для покупки земельных участков в нашей стране нет. Банкам неинтересно возиться с земельными участками меньше нескольких десятков гектар (реальный рынок загородной недвижимости в среднем состоит из участков по 10—15 соток). Фактически существует кредитование на покупку загородного домостроения, земельный участок под которым идет как дополнение.

Но и сам дом должен отвечать определенным требованиям: это должно быть капитальное сооружение, обладающее стационарными сетями коммуникаций и развитой инфраструктурой. То есть должны быть все факторы, которые увеличивают потенциальную стоимость объекта в случае, если банк будет вынужден продавать залог на свободном рынке.

Банковские дисконты сейчас составляют 50—75% от рыночной стоимости земли.

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отличие земельного участка от квартиры при покупке в том, что по квартире можно определить потенциальный круг лиц, которые могут оспорить сделку за счет института регистрации по месту проживания. С землей предугадать, кто из наследников объявится через несколько лет, невозможно.

Как и невозможно предопределить, будут ли оспаривать границы участка собственники соседних наделов. Поэтому ипотека на землю находится в зачаточном состоянии.

Банки предлагают приобретать дачный участок на средства потребительского кредитования, что для покупателя не имеет никакой выгоды при действующих среднерыночных ставках в 20—30% годовых.

У профессиональных девелоперов, занимающихся комплексным освоением территорий, есть собственные программы по рассрочке и обратному выкупу. Они позволяют не сталкиваться с банковским лобби и реализовывать земельные участки без ипотечных банковских программ.

Отвечает юрист, старший партнер юридической компании «Интеллект» Алихан Дадаев:

Главный риск здесь в том, что банки зачастую неохотно предоставляют ипотеку на приобретение данной недвижимости. Поэтому Вам следует сначала обратиться в банк с пакетом документов и получить предварительное согласие банка на предоставлении ипотеки.

После Вы можете приступать к поиску объекта. Здесь важно обратить внимание на земельный участок, на котором расположен дом. Самое главное — это категория земель и разрешенное использование.

Идеальный вариант — когда участок относится к категории земель населенных пунктов, а разрешенное использование — для строительства жилого дома. При таких обстоятельствах шансы на получение ипотеки увеличиваются.

Также следует проверить, установлены ли границы участка в соответствии с действующим законодательством, и важно ознакомиться с правоустанавливающими документами (договор КП, дарение и т. д.).

В отношении дома Вам необходимо узнать, как объект был введен в гражданский оборот, то есть нужно уточнить, было ли получено разрешение на строительство и не нарушает ли дом градостроительный регламент.

Обязательно ли страхование при ипотеке?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Отвечает президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, член попечительского совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко:

Риск с приобретением земли или дома в ипотеку состоит в том, что, если вы не сможете оплачивать кредит, продать эти объекты гораздо сложнее, чем, например, квартиру в типовом многоквартирном доме.

Поясню: ликвидность квартир даже в кризисные времена неплохая и понятная. Этой продажей можно спокойно закрыть долги по ипотеке, и еще останется. С загородным домом или землей все сложнее. Каждый дом и участок индивидуальны, поэтому их покупка в большой степени зависит от эмоций покупателя.

Такая недвижимость продается гораздо дольше, как всякое нетиповое жилье. Во-первых, наш менталитет устроен так, что мы воспринимаем дом за городом как второе жилье, дачу, а не необходимость. Соответственно, его покупка в тяжелые времена не является приоритетной.

А значит, число покупателей гораздо меньше. Во-вторых, правильно оценить загородный дом и участок непросто — слишком много составляющих у такой индивидуальной недвижимости. Банк при оценке всегда подстрахуется и заложит в оценку большой запас прочности.

Поэтому вероятность, что Ваши вложения в отделку не окупятся при продаже, весьма высока. Люди все-таки покупают место, их мало волнует, что Вы, к примеру, в отделку ванной комнаты вложили сотни тысяч. Тем более что Ваша отделка может не соответствовать их вкусу.

В-третьих, проценты по ипотеке на загородную недвижимость выше, чем на городскую, что скажется на объеме долга при невозможности погасить кредит.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Ипотека жилого дома допускается только одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот дом.

Вместе с тем могут быть заложены только те земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Также нельзя получить ипотечный заем, если земельный участок находится в муниципальной или федеральной собственности (исключение — земли с разрешенным использованием ИЖС).

Вам откажут в ипотеке на земельный участок, если его площадь меньше минимального размера, который устанавливают органы местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Зачастую банки предъявляют дополнительные требования к земельным участкам. Как правило, эти участки должны относиться к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства или к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства или садоводства.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Заключая кредитный договор, необходимо внимательно ознакомиться с его условиями. Следует знать, что, если земельный участок заложен по договору об ипотеке, собственник вправе без согласия банка возводить на нем какие-либо строения, и ипотека будет на них распространяться, если иное не предусмотрено договором.

Перед выдачей ипотечного займа заемщику необходимо провести оценку земельного участка и дома. При этом нужно быть готовым к тому, что банки выдадут кредит в размере от 50% до 70% от стоимости, указанной в отчете оценщика.

Банки предъявляют достаточно жесткие требования и к дому, который приобретается с помощью ипотечных средств (материал фундамента и несущих стен, год постройки).

Банки более охотно кредитуют покупку дома с действующими коммуникациями (электричеством, водой, газом).

Выдача ипотечного займа на покупку дома и земельного участка невозможна без его страхования, причем страхование дома обходится значительно дороже других объектов недвижимости.

Важно помнить и то, что если заемщик не исполняет обязательства по кредитному договору, то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество, даже если это имущество является единственным жильем заемщика.

Отвечает управляющий партнер АН «Загородный стиль» Павел Соколов:

На сегодняшний день далеко не все объекты на рынке загородной недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита.

В частности, банк не одобрит сделку, если участок не прошел процедуру межевания (границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства), не оформлено в надлежащем законом порядке право собственности на дом.

Требования к дому, коммуникациям и документам на объект существенно различаются в зависимости от банка, который будет выдавать ипотечный кредит. В большинстве случаев покупателю как минимум понадобится:

  • выписка ЕГРН на земельный участок, подтверждающая наличие межевания и отсутствия споров с соседями по границам (отсутствие наложения границ);
  • выписка ЕГРН на дом с указанием назначения дома и площади, соответствующей сведениям, указанным в техническом паспорте;
  • технический паспорт БТИ на дом;
  • отчет об оценке и заключение оценщика, подтверждающие рыночную стоимость и отсутствие пристроек и перепланировок;
  • страховой полис — страхование объекта от пожара и полной утраты;
  • страховой полис — страхование жизни и здоровья заемщика.

Если говорить о нюансах, то в некоторых банках обязательное условия – наличие в доме работающих инженерных систем: электричества, отопления, водоснабжения и канализации. Соответственно, оформить ипотечный кредит на «дачу без удобств» в этом банке не получится.

В других банках рассматривают исключительно объекты, расположенные на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Нюансов много.

Так что планировать поездки и просмотры объектов можно, имея на руках полный перечень требований банка, одобрившего ипотеку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Могу ли я прописаться в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_riski_pri_pokupke_doma_i_zemli_v_ipoteku/6696

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.