Продажа доли в квартире брату

Содержание

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Продажа доли в квартире брату

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Необходимые документы

Для того, чтобы сделка была признана законной с юридической точки зрения, необходимо подготовить основные документы, которые подтвердят правомерность перехода права собственности.

При выкупе квартиры или ее доли у родственников перечень бумаг будет стандартным:

  • личные документы сторон сделки;
  • технический паспорт на квартиру;
  • правоустанавливающие документы на всю жилплощадь или ее долю;
  • если квадратные метры были приобретены собственником в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей, которые либо являются собственниками помещения, либо прописаны в нем, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если приобретение имущества осуществляется в долевом виде, то собственник приобретаемых квадратных метров должен будет предоставить согласие остальных совладельцев на осуществление сделки и нотариально заверенный отказ от права преимущественного выкупа.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

  • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
  • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
  • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
  • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
  • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

  • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
  • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
  • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
  • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
  • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
  • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Продажа доли в квартире брату

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры. Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Можно ли запретить сособственнику продавать долю?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», – объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки.

При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.

При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

Чем поможет нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей?

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены – с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила.

Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными.

Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости – когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», – говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники.

причина – недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя.

В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение – это обращение к эксперту в области недвижимости, – советует Александр Лунин. – Во-первых, агент – это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства.

Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже.

Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.

– Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.

– Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

– У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.

– Сделки по продаже долей проходят только с участием нотариуса!

– Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

– При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50 % от своей стоимости.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40139284-rodstvennik-prodaet-dolyu-v-obschey-kvartire-chto-delat/

Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире брату

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Продажа доли в квартире в 2021 году между родственниками: документы – договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец)

Продажа доли в квартире брату

4 135 просмотров

В ряде случаев сделка про продаже долей в квартире может быть оформлена между родственниками. Причин для совершения такой сделки бывает много. Например, брат и сестра получили квартиру в наследство. И сестра хочет выкупить долю брата. Наличие родственной связи между сторонами сделки может быть как плюсом, так и минусом. Рассмотрим, как оформить продажу доли в квартире между родственниками.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе самостоятельно принимать решение по распоряжению, владению и содержанию имущества. Предусмотрены ограничения для владельцев недвижимости на праве долевой собственности.

Совладельцы должны совместно договариваться об использовании и содержании квартиры. В случае продажи имущества, гражданин обязан предложить сособственникам выкуп доли на условиях, которые будут предлагаться другим покупателям.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Поэтому наличие родственной связи между продавцом и покупателям не имеет значительного влияния на сделку.

Продать долю в квартире родственнику можно в следующих случаях:

  • покупатель является сособственником жилого помещения;
  • покупатель не является совладельцем, но другие сособственники отказались от выкупа.

Исключение предусмотрено в случае, если покупатель и продавец являются опекуном и подопечным. Ст. 37 ГК РФ запрещает такие сделки.

Пример. После смерти дочери Марина взяла внука под опеку. Мальчик и бабушка стали наследниками квартиры. Женщина решила переехать в другой город. Для этого необходимо было продать квартиру.

Чтобы избежать проблем с продажей, бабушка решила переоформить квартиру на себя. Она хотела выкупить у внука его долю и перечислить деньги на счет. А квартиру продать, чтобы купить на вырученные деньги жилье в другом городе.

Однако отдел опеки отказал в оформлении сделки, так как купля-продажа между опекуном и подопечным запрещена.

Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику

Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.

Условия ДарениеПродажа
Основание перехода правДоговор даренияДоговор купли-продажи
ЗатратыНесет дарительСтороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон)
НалогообложениеПодоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры).Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет.
ОграниченияСобственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственникуПродавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа.
Оспаривание сделкиПо условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя.В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж)
ПоследствияДоля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводеВ случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами.

Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.

Как продать долю в квартире близкому родственнику

Процедура продажи доли в квартире родственнику не отличается от обычной сделки. Если стороны не являются подопечным и опекуном, стороны могут переоформить жилье в любое время.

Важно! Родственник собственника при продаже доли не обладают приоритетом. В первую очередь удовлетворяются интересы совладельцев (вне зависимости от родственной связи).

Плюсом сделки с родственниками является знакомство с покупателем. Продавец достоверно знает положительные и отрицательные стороны покупателя и может заранее подготовится.

Алгоритм действий

Вне зависимости от родственной связи, продавец должен соблюдать следующий порядок действий:

  1. Подготовка документов.
  2. Направление уведомления.
  3. Подготовка договора.
  4. Нотариальное удостоверение.
  5. Государственная регистрация.
  6. Подача налоговой декларации.

Перечень документов

Перед началом процедуры по продаже доли в квартире необходимо оформить документы на жилье. Гражданин должен подготовить следующие данные:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета (об отсутствии долгов по квартплате);
  • технический план из БТИ;
  • оценочный отчет.

Если ранее вопрос не был урегулирован, то перед продажей необходимо провести процедуру выделения доли. Вопрос может быть решен как по соглашению между совладельцами, так и через суд.

Подготовка к оформлению договора

Если родственник входит в число сособственников, то дополнительные действия при сделке не требуются. Однако, если не входит, то продавец обязан сначала уведомить совладельцев и получить официальный нотариальный отказ.

Уведомление о продаже оформляется в письменной форме. Документ должен содержать сведения о намерении продажи, о стоимости объекта и величине доли.

Если в течение 30 дней с момента вручения совладельцы не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана родственнику.

Сделка не будет удостоверена нотариусом, если в перечень документов не входит отказ от совладельцев. Поэтому в случае уклонения сособственников от получения уведомления, необходимо привлечь нотариуса.

Важно! Информация о направлении заказного письма в адрес совладельца не является доказательством надлежащего уведомления. Методические рекомендации для нотариусов поясняют, что в качестве доказательства может приниматься исключительно телеграмма. Так как она дает возможность ознакомиться с текстом направленных сведений. Заказное письмо может быть направлено только нотариусом.

Пример. Илья и Елена развелись. После развода отношения между ними испортились. Поэтому Илья решил продать долю в общей квартире третьим лицам. Мужчина направил бывшей жене заказное письмо с чистыми листами, а в нотариальную контору представил сведения о том, что письмо вручено получателю. Женщина обратилась в суд и перевела сделку на себя.

Закон устанавливает необходимость оформления договора по продаже доли в письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно или нанять юриста.

Чтобы избежать ошибок в договоре целесообразно обратиться к специалисту.

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступили в силу изменения в правилах нотариального удостоверения сделок с долями в квартире. Не требуется обращение к нотариусу, если квартиру одновременно продают все долевые собственники. Поэтому стороны могут не обращаться к нотариусу, если родственники выкупают всю квартиру.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • в состав продавцов входит несовершеннолетний гражданин;
  • граждане желают оформить сделку через нотариуса.

Услуги нотариуса значительно увеличивают расходы на сделку. Однако такой договор сложнее оспорить.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возложена на нотариуса. Однако нотариальная контора направит документы в Росреестр только в том случае, если сделка была оформлена через них.

Процедура проводится в порядке электронного документооборота. Стороны должны повторно явиться в нотариальную контору через несколько дней для получения выписки из ЕГРН.

В противном случае стороны самостоятельно должны обратиться в МФЦ и сдать документы.

Затраты и налоги

Величина расходов на совершение сделки значительно разливается в зависимости от ряда обстоятельств:

  1. Доля не выделена. Для выделения доли понадобится заключить соглашение или обратится в суд. Величина расходов на выделение составляет от 10 000 р.
  2. Оформление технического паспорта. Документ переоформляется каждые 5 лет. Если у гражданина отсутствует актуальный паспорт, то потребуется его переоформить. Стоимость работ составляет от 5 000 р.
  3. Нотариальное удостоверение. Стороны должны оплатить госпошлину в размере 0,55 от суммы сделки. Кроме того, потребуется оплатить правовые и технические услуги нотариуса. В 2021 году стоимость составить от 10 000 р. Уточить величину расходов можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Точная стоимость различается в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы.
  4. Государственная регистрация. Стоимость внесения изменений в ЕГРН составит 2 000 р.

Подоходным налогом облагается сделка, если продавец был собственником менее 5 лет (если доля была куплена) или менее 3 лет (если доля была унаследована или принята в дар).

Величина налога различается в следующих случаях:

  • для налоговых резидентов – 13% от стоимости части квартиры;
  • для нерезидентов – 33% от стоимости предмета сделки.

Сроки

Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.

№ п/пЭтап подготовкиПримерный срок
1Оформление технического паспортаот 30 дней
2Направление уведомления30 дней с момента вручения
3Подготовка документов2-3 дня
4Оформление договора2 дня
5Государственная регистрацияот 7 дней

Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2021

Контракт продажи доли в квартире родственнику должен содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • дату и место оформления контракта;
  • сведения о продавце;
  • данные покупателя;
  • информация о предмете продажи;
  • описание квартиры (общая площадь, адрес, этаж);
  • величина доли;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • правила расчета (наличный, безналичный, банковская ячейка);
  • наличие/отсутствие аванса, задатка;
  • наличие/отсутствие акта приема-передачи;
  • ответственность сторон;
  • подписи сторон.

Важно! В контракте не указываются сведения о наличии/отсутствии родственной связи между сторонами.

Образец договора купли-продажи доли между родственниками

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Сложности в заключении договора между родственниками

Минусами оформления сделки с родными являются:

  1. Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
  2. Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
  3. Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами. Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста. Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены. При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami/

Продажа доли в квартире в 2021 году между родственниками: документы, образец договора купли-продажи

Продажа доли в квартире брату

Доли в квартире разрешено продавать, как и весь объект целиком. Процедура эта имеет ряд правовых особенностей. Проходит она в несколько этапов. Сделка в зависимости от обстоятельств может требовать нотариального удостоверения. И всегда завершается государственной регистрацией. Рассмотрим, можно ли продать долю своему родственнику. И что для этого потребуется.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику

Ситуации, когда долю в имуществе отчуждают в пользу родственника – распространенное явление.

Часто такая необходимость появляется после получения объекта по праву наследования сразу несколькими наследниками, которые далее не намерены проживать совместно.

Закон не препятствует такого рода сделкам и не наделяет их особенными характерными признаками. Отличия могут возникнуть только на стадии оформления налогового вычета. И только если сделка совершалась между близкими родственниками.

Отдельное внимание российское законодательство уделяет сделкам с недвижимостью, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям. Прямого запрета на их продажу не существует. Доли в квартире могут быть проданы и родственникам. Но только в интересах несовершеннолетних детей и после получения согласия от органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу.

Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько.

Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

  1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
  2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся  предложения о выкупе.
  3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
  5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Важно знать! Нотариальное удостоверение ДКП доли в квартире может и не требоваться по закону. Но это только при условии, что все содольщики продают свои доли одному человеку в рамках одной сделки, составляя единый договор купли-продажи (ФЗ РФ № 76 от 01.05.2019). Но если стороны сделки желают обратиться к нотариусу для большей безопасности, никаких препятствий этому нет.

Например, брат и сестра после смерти отца получили в наследство от него однокомнатную квартиру и оформили ее в собственность в равных долях. Брат решил выкупить долю сестры, чтобы поселить в квартире своего сына.

Сестра согласилась на продажу. Отправлять уведомления в таком случае не потребовалась, т.к. содольщики продавали объект друг другу. Удостоверять договор у нотариуса родственники тоже не стали.

Поэтому сделку просто зарегистрировали в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

  • Дату и место подписания;
  • Название документа;
  • Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
  • Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
  • Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
  • Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
  • Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
  • Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
  • Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
  • Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
  • Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
  • Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
  • Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

  • Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
  • Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
  • Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того,  каким услугам прибегнут ее стороны:

  • За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
  • Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
  • Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
  • Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
  • Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы.

В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной.

Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.).

Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют.

А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/prodazha-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.