Продать долю в квартире супругу

Содержание

Можно ли продать квартиру мужу? Сделки между супругами

Продать долю в квартире супругу
?

advokatbudko (advokatbudko) wrote,
2017-09-21 14:13:00 advokatbudko
advokatbudko
2017-09-21 14:13:00 Categories:

  • Недвижимость
  • Общество
  • Cancel

Заключают ли супруги между собой сделки? Конечно. Самые распространенные договоры между спутниками жизни – семейно-правовые.

Так, семейный кодекс предусматривает, что муж и жена могут заключать брачный контракт, соглашение об уплате алиментов, и так далее. Но это не означает, что обычные гражданско-правовые договоры для них недоступны.

Чаще всего у благоверных возникает необходимость заключить безвозмездные сделки (вроде договора дарения), что можно объяснить спецификой семейных правоотношений. Но и возмездные договоры тоже не редкость, особенно если один из супруговведёт бизнес.

Препятствия к заключению сделки создает не сам правовой статус мужа и жены, ведь даже в браке они остаются отдельными субъектами имущественных отношений. Мешает оформить сделку установленный режим общей собственности.

Проблемы…

1. Совместная собственностьНа первый взгляд, сложностей возникать не должно, ведь закон не накладывает прямых ограничений на сделки между супругами. Но при том, что приобретенное в браке имущество считается общим, происходит вот какой казус:Представим, что жена, на которую записана купленная в браке квартира, продает её мужу. Квартира эта находится в общей совместной собственности, а это значит, что и мужчина, и женщина владеют этой недвижимостью в равной степени. Поэтому фактически жена продаёт квартиру сама себе. Аналогичным образом и муж покупает свои собственные квадратные метры. А такие сделки ничтожны.

2. Долевая собственность

Аналогичный случай: жена хочет продать мужу квартиру, но доли в собственности у них выделены. Казалось бы, проблема решена? Нет. Для того, чтобы осуществить куплю-продажу (как и любую другую сделку), необходимо оформить у нотариуса согласие второго супруга. Так вот давая такое согласие, муж или жена также будут представлять обе стороны.

Проблемы в обоих случаях возникнут при регистрации договора и переоформлении недвижимости.Но даже если и так – кто же будет оспаривать сделку, если обе стороны добровольно её заключили? Ответ напрашивается сам собой. Нельзя исключать, что в какой-то момент у супругов возникнут разногласия. Тогда один из них вполне может обратиться в суд и даже выиграть дело.

…и решения

Наиболее простой способ совершить покупку в указанных случаях – предварительно определить квартиру как собственность только жены или только мужа. Делается это путем оформления соглашения между супругами. То есть “продавец” предлагает купить у него уже своё личное имущество. Основания для признания сделки ничтожной не возникнет.

После этого в брачном договоре следует определить раздельный режим собственности для приобретаемой недвижимости.И третий этап – оформление непосредственно купли-продажи.При такой схеме квадратные метры абсолютно легально перейдут от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи будет иметь стандартный вид.

Заключается он в простой письменной форме (можно и у нотариуса), а затем регистрируется в государственных органах.

Чего делать нельзя

Заключая семейный союз, новобрачные возлагают на себя обязанность заботиться друг о друге и поддерживать материально. Это не только моральный долг мужа и жены друг перед другом, а еще и прямое указание норм семейного права.

По этой причине незаконны и не совместимы с семейным законодательством договоры ренты либо пожизненного содержания с иждивением, в силу которых один из супругов передаёт другому свою недвижимость в обмен на уход и денежную поддержку.

Да, в последнее время спрос на подобные “сделки” вырос, и нотариусы заключают такие договоры. Однако правильнее было бы в удостоверении таких договоров отказывать.

Юлия Будько | Услуги адвоката для частных лиц | Услуги адвоката для юридических лиц | Запись на консультацию

#недвижимость, #раздел_имущества, #частный_адвокат, #частныйадвокат, семейное_право

  • Некоторое время назад мне позвонила постоянная клиентка и попросила проконсультировать ее сотрудницу. Ирина приехала в Москву из крупного…
  • Очередь на паспортном контроле продвигалась медленно. Марина то и дело оглядывалась на дочку Олю, четырехлетнюю егозу, которая крутилась неподалеку.…
  • Раздельный бюджет Виктор и Ольга женаты всего несколько лет. У обоих перспективная работа и приличная зарплата. Бюджет супруги ведут раздельный,…

Источник: https://advokatbudko.livejournal.com/20605.html

Как продать квартиру супругу: советы юриста

Продать долю в квартире супругу

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.

Правовой режим имущества супругов

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

  • к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
  • объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
  • движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

  • отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
  • каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
  • отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.

Как продать супругу квартиру, купленную в браке

​Возможность переоформить совместно приобретенное имущество в долевую собственность доступна каждому из супругов. Это можно сделать как в период семейных отношений, так и после расторжения брака. Если оба партнера согласны определить свои доли, они обращаются в органы Росреестра с обоюдным соглашением, в котором укажут размер своих долей.

После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:

  • для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
  • если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
  • возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.

Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.

Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.

Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.

Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.

Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
  2. после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
  3. оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
  4. зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.

Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.

На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.

Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.

Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:

  • при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
  • возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.

Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.

Как продать супругу квартиру, купленную до брака

Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.

Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  1. оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
  2. обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
  3. получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.

Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.

Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.

Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.

Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-suprugu

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста

Продать долю в квартире супругу

Прожив много лет в браке, супруги успевают обзавестись большим количеством имущества. В случае развода делят его между собой согласно СК РФ и ГК РФ. В России предусмотрено два варианта общей собственности. Если сами супруги не устанавливают иное, их имущество является совместно нажитым.

Но в случае раздела оно в первую очередь переводится в долевую собственность. Это относится и к жилой недвижимости. Естественно, что после развода стороны редко желают проживать далее совместно. Поэтому часто встает вопрос, а возможен ли выкуп доли в квартире у бывшего супруга или супруги.

Процедуру эту осуществить можно. Но вариант действий несколько разнится в зависимости от сопутствующих обстоятельств.

Основные моменты

Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.

Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.

В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.

Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.

Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?

Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:

  • Согласен ли муж продать свою долю;
  • Размеры долей в недвижимости;
  • Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
  • Наличие иного жилья у мужа и жены;
  • Присутствие иных собственников долей у объекта;
  • Являются ли оба супруга содольщиками.

Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.

Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.

Что делать, если жена не владеет долей в квартире?

Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны.

В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250).

Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей. И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.

Отступить от этого правила только на том основании, что продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.

Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?

Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.

Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.

В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.

Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:

  • Доля супруга в квартире очень маленькая и ее невозможно выделить в натуре;
  • Муж устранился от участия в делах, связанных с объектом недвижимости: не оплачивает счета, не выделяет средства на ремонт, не посещает квартиру и пр.;
  • У бывшего супруга имеется еще собственная жилая недвижимость, а у жены она отсутствует.

Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.

Подготовка искового заявления

Чтобы составить иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:

  • Название судебного органа;
  • Данные истца и ответчика (ФИО, адрес места жительства, даты рождения, реквизиты паспортов);
  • Состоят ли стороны в браке. Если официальный развод уже был, нужно указать его дату и реквизиты свидетельства;
  • Имеются ли у сторон несовершеннолетние дети и с кем они проживают;
  • Сведения о том, как действия ответчика ущемляют права истца. Здесь нужно дать подробное описание ситуации. Например, указать, что доля супруга слишком мала, а выделить ее в однокомнатной квартире не представляется возможным, поэтому женщина не может продать свою часть и переехать. Обязательно следует давать ссылки на действующее законодательство, подтверждающее обоснованность слов истца;
  • Предложения относительно продажи доли в квартире;
  • Расчет продажной стоимости;
  • Список прилагаемых к заявлению документов;
  • Подпись истца с расшифровкой и дата подачи документа.

Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.

Подается иск:

  • Лично в канцелярию суда. Это – самый удобный вариант, т.к. при наличии ошибок истцу сразу на них укажут;
  • Заказным письмом по почте на адрес судебной инстанции.

Направить иск может и судебный представитель.

К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:

  • Паспорта всех заинтересованных сторон;
  • Свидетельство о расторжении брака;
  • Документы на несовершеннолетних детей;
  • Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • Свидетельства из ЕГРН о праве собственности на доли;
  • Техническую документацию на спорную недвижимость (кадастровый и технический паспорт, технический план);
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины.

Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.

Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в жилой недвижимости

Возможные варианты решений

Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.

Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:

  • Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
  • Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
  • Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.

Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.

Нюансы выкупа доли

Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.

Ипотечное жилье

Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка.

Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру.

Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.

Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.

Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Использование материнского капитала

Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.

Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры.

В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли. Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело.

При условии, что дети после развода остаются с ней.

Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.

В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.

Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности?

сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-vykupit-dolju-v-kvartire-u-byvshego-muzha.html

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Продать долю в квартире супругу

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Продать долю в квартире супругу

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

  • Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
  • Купля-продажа доли в квартире;
  • Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
  • Перераспределение долей по соглашению собственников;
  • Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
  • Признание доли незначительной;
  • Передача доли в аренду.

Получить выписку из ЕГРН можно только платно. Бумажная выписка, полученная в Росреестре или МФЦ, будет стоить 870 рублей, а ее подготовка займет до 9 дней.

На сайте Росреестра ее можно заказать за 350 рублей, но придется подождать три рабочих дня. Самый недорогой и быстрый способ получить  отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра – сервис ЕГРН.Реестр.

Цена отчета с информацией о собственниках начинается от 200 рублей, а готовый документ на почту приходит в течение дня.

Чтобы заказать отчет на базе выписки ЕГРН, сделайте три шага:

Шаг 1. Зайдите на сайт и укажите точный адрес или кадастровый номер недвижимости.

Шаг 2. Выберите нужный вид выписки по содержанию.

Шаг 3. Укажите свою электронную почту и оплатите услугу.

Документ придет на электронную почту в формате pdf.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав отчет на базе выписки ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 
  • Расчет суммы иска с копиями для ответчика и третьих лиц (при необходимости – в зависимости от характера заявленных требований).  

Посмотреть пример отчета на базе выписки ЕГРН прямо сейчас!   

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.  

При покупке и продаже доли в квартире или всей квартиры, разделенной на доли, вам понадобится свежая выписка из ЕГРН.

Только с ее помощью покупатели смогут убедиться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких обременений не зарегистрировано.

Если покупка оформляется в ипотеку, то банк тоже запросит этот документ в обязательном порядке. Закажите в сервисе ЕГРН.Реестр отчет на базе выписки ЕГРН.  

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.