Предварительный договор купли продажи квартиры два покупателя

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с несколькими покупателями: образец и правила заключения

Предварительный договор купли продажи квартиры два покупателя

В практике нередки случаи, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам. В этом случае при ее продаже сторонами договора будут все собственники (то есть, на стороне покупателей будут выступать несколько участников). Заключение такого договора будет иметь некоторые особенности, изложенные ниже. Также в этой статье мы приведем примерный образец подобного договора.

Если 2 покупателя — супруги

В случае, если покупателями квартиры являются супруги, право собственности на нее будет по умолчанию совместным. При этом не имеет значения, кто заключил договор и зарегистрировал на себя права на недвижимость – оба супруга или один из них (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Если договор заключают оба супруга, в нем может быть указано, что квартира переходит в их совместную собственность. Но это не является обязательным.

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены.

Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением.

Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

Если не являются супругами

В случае, когда квартиру приобретают лица, не являющиеся мужем и женой, приобретаемое имущество переходит в их долевую собственность. В этом случае в договоре должна быть определена доля, который каждый из них приобретает. Доли могут быть равными или нет – это зависит от сторон.

Количество экземпляров

При составлении договора купли-продажи, в котором участвуют 2 и более покупателей, нужно предусмотреть подписание дополнительных экземпляров. Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности.

Оплата цены

По общему правилу, каждый из покупателей обязан оплатить свою долю в приобретаемом имуществе. Запрета на указание в договоре, что один из них оплатит покупку за всех, не существует.

Однако в этом случае у других покупателей могут возникнуть сложности при получении налогового вычета с сумм, потраченных на приобретение жилья. Исключением являются супруги – в их случае платеж считается общим вне зависимости от того, кто из них фактически перечислил продавцу деньги.

Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и

(2) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»),

Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую долевую собственность в следующих долях:

  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 1; и
  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 2.

2  Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2   Покупатель 1 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме ______. Покупатель 2 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме _____.

3  Порядок расчетов

3.1         Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

3.2         Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателям в долях, указанных в п. 1.3 настоящего Договора.

3.3         Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3.4     Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4  Регистрация перехода права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3         Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателям Стороны несут в равных долях.

5  Акт приема-передачи

5.1         Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2         Покупателям передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4         С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателями к ним переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5         Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателями.

5.6         На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.

6  Заверения об обстоятельствах

6.1         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4         Согласие супруги Покупателя 1 на заключение настоящего Договора получено.

6.5 Покупатель 2 заверяет и гарантирует Продавцу, что она в браке не состоит, в связи с чем не требуется получение согласия супруга Покупателя 2 на заключение настоящего Договора.

7  Ответственность Сторон

7.1         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2         В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8  Прочие положения

8.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3         Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Покупателей, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Заключение договора купли-продажи квартиры с 2 или несколькими покупателями имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в рамках одной статьи. Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом. Это позволит получить точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-neskolkimi-pokupatelyami-obrazets-i-pravila-zaklyucheniya

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец 2021, правила составления

Предварительный договор купли продажи квартиры два покупателя

Чтобы сделка прошла успешно, предстоит оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире и зафиксировать достигнутую с покупателем договоренность. С помощью документа стороны уточняют, на каких условиях, в какие сроки будет проведена сделка и произведены расчеты.

Подготовка к оформлению сделки может растянуться во времени, потребуется собрать ряд документов, согласовать продажу доли с соседями.

Предварительный договор купли-продажи выступает гарантом, что сделка должна состояться именно на тех условиях, которые были вписаны в документ, либо нарушивший обязательство выплачивает второй стороне возмещение.

Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен

Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.

Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.

В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:

  1. При оформлении ипотечного кредита. Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
  2. Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями. По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
  3. У продавца не дооформлено право собственности. Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
  4. Не завершен процесс приватизации. Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.

Могут возникнуть и иные обстоятельства, вынуждающие удерживать покупателя и продавца на тех же условиях сделки на протяжении длительного периода.

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

  1. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
  2. При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
  3. Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст.

429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

  1. Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
  2. Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
  3. Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
  4. Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
  5. Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров.

Согласно ст.

445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса.

Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца.

Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

  • Документы на участников;
  • Документы на объект отчуждения;
  • Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

Как оформить задаток в предварительном договоре

Одним из ключевых моментов подписания предварительного контракта является оформление задатка. Согласно ст.

380 ГК РФ, условия задатка должны фиксироваться в письменном виде. Можно оформить передачу первого взноса простой распиской, либо включить данные в текст ПДКП.

Смысл действия задатка – защита интересов пострадавшей стороны и привлечение к ответу нарушителя:

  • Если продавец не исполнил договора, покупателю возвращают двойной задаток;
  • При отсутствии активных действий с обеих сторон (если обе стороны передумали заключать сделку), выданный продавцу задаток возвращают покупателю на основании Определения ВС РФ № 18-КГ18-232 от 15 января 2019 г.

Основаниями для возврата задатка со стороны продавца станет отсутствие какой-либо активности при подготовке документации к сделке купли-продажи. Активными действиями в этом случае расцениваются звонки, письма с предложением заключить договор, электронные сообщения, телеграммы.

Если дело дойдет до суда, требования истца удовлетворяют, при отсутствии у ответчика доказательств, что предпринимались действия с целью оформления сделки.

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст.

429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса.

Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей.

Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно.

Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа. Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

Документы для оформления предварительного договора

Залог успешной сделки – правильно оформленные документы и отсутствие поводов для оспаривания. Предварительный договор не требует большого пакета документации, однако дает возможность собрать основательный перечень справок, которые могут потребоваться в процессе регистрации сделки.

Для заключения ПДКП достаточно иметь паспорта и документы, дающие основания считать, что сделка должна состояться в пределах обозначенных сроков.

Подготовка к основной сделке требует времени и усилий от обеих сторон.

Что предстоит собрать продавцу

Основная часть документации должна быть собрана именно собственником жилья, намеренным передать свою долю новому владельцу:

  • Гражданский паспорт;
  • Выписка ЕГРН (свидетельство из Росреестра);
  • Выписка из домовой книги;
  • Нотариально заверенные письменные отказы;
  • Заключение об оценке (если требуется обстоятельствами);
  • Разрешение сотрудников отдела опеки (при отчуждении доли недееспособного или несовершеннолетнего);
  • Согласие ребенка на продажу, если собственник не достиг 14-летия;
  • Согласие на сделку от супруга (если долей владеют совместно).

Чтобы договор на продажу доли был успешно зарегистрирован в Росреестре, необходимо обеспечить присутствие всей необходимой документации.

Что готовит к сделке покупатель

Полнота списка для покупателя зависит от вида заключаемой сделки. Если сделка стандартная, достаточно предоставить паспорт и квитанцию об оплате регистрационной пошлины.

Для ипотеки перечень документации от покупателя определяет банк:

  • Российский паспорт;
  • Справка с места работы с информацией о стаже и заработной плате;
  • Заключение оценщика на покупаемую в ипотеку недвижимость;
  • Согласие с ипотечной сделкой со стороны супруга.

Если банку понадобятся дополнительные подтверждения платежеспособности и ответственности, перечень документации может быть расширен.

Для чего нужна помощь юриста

Планируя сделки с долевым имуществом, значение ПДКП увеличивается многократно, ведь перед назначением даты подписания договора покупателю и продавцу предстоит пройти достаточно долгую процедуру согласования с остальными собственниками. Чтобы договор и задаток был оформлен в полном соответствии с законодательством, следует обратиться за помощью к юристам.

Имея опыт в делах составления документов подобного рода, юрист поможет защитить интересы покупателя и продавца, а при возникновении споров представит интересы в суде, оградив клиентов от больших убытков.

Частые вопросы и ответы

Продавец взял задаток, а позже отказался от сделки и не отдает задаток. Что делать? При неисполнении условий предварительного контракта, пострадавший вправе обратиться в суд. Суд обяжет принудительно исполнить договор, если с момента истечения действия договора прошло не более полугода. Какие требования можно заявить в иске, если продавец не исполнил договор? Закон предусматривает принудительное исполнение обязательств по договору. Если это невозможно, по факту несостоявшейся сделки юристы советуют рассчитать убытки, возникшие из-за впустую потраченного времени. При наличии уважительных причин нарушитель может остаться безнаказанным, суд примет во внимание болезнь или длительное отсутствие. Кто вправе требовать расторжения предварительного договора? Обе стороны могут воспользоваться правом на расторжение ПДКП, однако пункт об этом должен быть упомянут в самом договоре. Если продавец просто не станет выполнять условия, деньги задатка нужно будет вернуть в двойном размере. Это часто заканчивается судебными тяжбами. Если отказался покупатель, продавец просто оставляет себе деньги задатка. Планируется покупка квартиры, где два продавца – один покупатель. Как правильнее оформить ПДКП? Если два собственника продают долю одному покупателю, можно обойтись одним договором. Обычно несколько сторон указывают как Продавец 1, Продавец 2 и т.д. Все остальные реквизиты и требования к ПДКП соблюдаются в том же объеме.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-obrazecz.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и без

Предварительный договор купли продажи квартиры два покупателя

Если необходимо продать или купить дорогостоящее имущество, должен быть заключён договор купли-продажи. Однако иногда заключить сделку сразу же не удаётся.

Может возникнуть потребность в корректировке некоторых пунктов соглашения или отсрочке покупки.

Чтобы лицо могло заверить противоположного участника сделки в серьезности своих намерений, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.

Документ подтверждает, что в ближайшем будущем продавец и покупатель выполнят взятые на себя обязательства. Причём бумага содержит четкие сроки, когда должно быть осуществлено то или иное действие.

Однако документ признается действительным только в том случае, если подготовлен с соблюдением существующих правил.

О том, в чём состоит отличие ПДКП на квартиру от стандартного соглашения, к чему обязывает документ участников сделки, как правильно составить предварительный договор купли-продажи, поговорим далее.

Что представляет собой соглашение

Договор предварительной купли-продажи квартиры с авансом представляет собой соглашение о заключении сделки в будущем.

К использованию предварительного договора прибегают в следующих ситуациях:

  • у покупателя отсутствуют деньги в настоящий момент. Если стороны подготовят типовой ПДКП на квартиру, лицо получит время на сбор недостающей суммы. Договор гарантирует, что продавец согласен ждать, а покупатель точно приобретет недвижимость в установленный срок;
  • участники сделки не могут прибыть на место её заключения. Действия через посредников вызывают недоверие. Поэтому нередко стороны предпочитают откладывать заключение договора до того момента, пока лицо не сможет прибыть в установленное место;
  • для заключения сделки не хватает документов. Получение ряда разрешений занимает от 2 недель до 1 месяца. Поэтому сторонам может потребоваться отсрочка;
  • покупатель не доверяет продавцу. Лицо просят подтвердить, что у недвижимости только один собственник. Для сбора справок требуется от 1 до 4 недель.

Процесс подготовки ПДКП на квартиру регламентирует статья 429 ГК РФ. В соответствии с нормативно-правовым актом, в договоре должны быть отражены условия, которые в последующем будут прописаны в основном соглашении. Предварительный договор должен содержать сведения о том, что у сторон присутствуют намерения заключить сделку в установленный срок.

В чём отличие предварительного соглашения от основного договора купли-продажи?

ПДКП не является основанием для приобретения права собственности на недвижимость. Стороны не передают имущество и денежные средства.

Дополнительно существует ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание:

  • предмет соглашения в ПДКП фиксируется не так детально, как в основном договоре. Достаточно отразить точный адрес помещения. Однако более подробное указание информации не является ошибкой;
  • в ПДКП фиксируется цена квартиры, денежные средства после заключения договора не вносятся. Исключение составляют ситуации, когда стороны договорились о внесении аванса или задатка. Денежные средства идут в счет суммы по основному договору;
  • срок действия предварительного соглашения ограничен. Он составляет один год. Затем предварительный договор признают недействительным по обоюдному согласию или могут расторгнуть в судебном порядке. Если речь идет об основном соглашении, точный срок не обозначен. Если договор был заключён и бумагу заверили у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, то она будет действовать до окончания исполнения обязательств. Допустима фиксация временных ограничений. Так, в договоре может быть прописано, что он начинает действовать после выписки жильцов или выплаты всей стоимости квартиры;
  • ПДКП заключают строго в письменной форме. Заверять бумагу нотариально необязательно. Основное соглашение в некоторых случаях требует заверения. При этом обязательно предстоит зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Нюансы предоставления задатка

Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ.

Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры.

Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.

Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.

Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.

Ситуация может быть прямо противоположной. Если продавец, получивший задаток, передумает и продаст квартиру другому человеку, денежные средства необходимо вернуть покупателю в двойном размере. Возмещению подлежат все понесенные убытки.

Очень часто стороны прибегают к заключению так называемого договора с авансом. Он представляет собой определенный процент от суммы соглашения. Если обязательства были прекращены, деньги возвращают. Однако во внимание принимают издержки второй стороны.

Если сумму нельзя назвать задатком, она считается авансом. Выбирая подходящую форму обеспечения договора, стоит принимать во внимание особенности каждого способа. Эксперты заявляют, что лучше оформлять соглашение с задатком. Внесение денежных средств влечет за собой серьезные негативные последствия в случае нарушения положений договора.

Если стороны согласны заключить сделку с задатком, это значит, что они не боятся возможных трудностей и настроены решительно.Потребность в предоставлении задатка можно закрепить в ПДКП. Передавая деньги, стороны регламентируют этот факт с помощью расписки. В бумаге обязательно должно быть отражено, что сумма предоставлена в качестве задатка.

В ином случае будет считаться, что произошло внесение аванса.

Последствия заключения предварительного договора купли-продажи

Подготовка ПДКП обязывает покупателя приобрести квартиру в будущем. Если он откажется от осуществления действий, то может потерять задаток. Дополнительно продавец имеет право инициировать судебный процесс. Если обязательство нарушено, стороны могут в судебном порядке требовать продажи имущества.

Инициировать процедуру необходимо в течение полугода с момента неисполнения обязательств. Если рассматривать риски, заключение ПДКП в случае покупки вторичного жилья рисков не несёт. Достаточно наличия желания по подготовке договора. Если оно отсутствует, соглашение не заключают.

В этом случае сразу готовится основной договор.

Риски, с которыми можно столкнуться в случае заключения ПДКП при покупке квартиры на первичном рынке

Наибольшее количество рисков возникает в случае подготовки ПДКП для приобретения объекта на первичном рынке. Застройщик оформляет с покупателем договор долевого участия.

Документ подтверждает, что компания фактически занимает денежные средства у потенциального покупателя квартиры на возведение объекта. Когда строительство будет завершено, право собственности на недвижимость перейдет от застройщика к покупателю.

Если происходит подмена договора долевого участия на ПДКП, это говорит о том, что у покупателя не возникает права потребовать передачу права собственности на квартиру у застройщика.

Если объект так и не достроят, в лучшем случае инвестор сможет получить только обеспечительный платёж. Если подготовлен ПДКП, риск двойной продажи остается. ПДКП можно заключать несколько раз.

В результате на квартиру приходится сразу несколько обманутых вкладчиков.

Эксперты советуют заключать ПДКП на приобретение квартиры только в том случае, если недвижимость возведена и застройщик является собственником и намеревается продать объект.

Когда выполняют инвестирование на этапе строительства, стоит заключать только ДДУ. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия, от подобной сделки лучше отказаться.

Документ не гарантирует защиту прав и выполнение обязательств.

Где удастся заключить

Подготовить соглашение можно самостоятельно, обратившись к нотариусу или риелтору. Самым дешевым считается первый вариант. Однако он связан с наибольшим количеством опасностей.

Малейшая неточность в формулировках может привести к тому, что договор признают недействительным. Поэтому лучше обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.

Специалист грамотно подготовит предварительный договор, проверит дееспособность сторон и подтвердит, что лица участвуют в процедуре добровольно.

Обязательно ли заключать предварительный договор купли-продажи и нужно ли его регистрировать

Стороны принимают добровольное решение о подготовке договора. Если один из участников сделки не хочет выполнить процедуру, его не могут обязать подготовить договор. Иногда подготовка бумаги может быть обязательна.

Дело в том, что в процессе оформления ипотеки соответствующие документы необходимо предоставить банку. При наличии ПДКП на квартиру будет заключён кредитный договор. Соглашение не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что оно не гарантирует переход права собственности.

Срок действия соглашения

Стороны не обязаны фиксировать период действия предварительного договора. Информацию отражают лишь в случае, если одному из участников сделки важно заключить её до определённого момента.

Если информация не отражена, применяются сроки, зафиксированные в действующем законодательстве. Так, по умолчанию бумага действительна в течение одного года.

Как только стороны заключили основной договор, предварительная бумага теряет юридическую силу.

Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры

Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.

Фактически договор представляет собой проект основного соглашения. Бумага повторяет пункты главного документа, который должен быть заключён через определенный промежуток времени, по сути являясь шаблоном.

Если необходимо, в последующем некоторые пункты могут быть изменены. Однако выполнение действий допустимо только по согласованию сторон. Документ обязательно должен содержать существенные условия. Кроме того, стороны имеют право отразить дополнительные пункты.

К существенным условиям относятся:

  • данные об участниках сделки и информация по доверенности, если от лица продавца или покупателя действует поверенный;
  • конкретизация предмета договора. Соглашение заключают в отношении покупки и продажи квартиры. Обязательно фиксируются характеристики объекта. Дополнительно вносят сведения о документе, на основании которого продавец распоряжается квартирой;
  • стоимость квартиры. Цена помещения должна быть прописана обязательно. Если в основном договоре продавец изменит ее без согласия покупателя, лицо может отказаться от приобретения квартиры;
  • особенности произведения взаиморасчетов. Стороны могут договориться о предоставлении денежных средств наличными, использовании банковской ячейки, безналичном перечислении суммы или оплате с помощью ипотечного кредита. Использование материнского капитала также разрешено, если на выполнение процедуры будет получено согласие продавца;
  • перечень лиц, имеющих право использовать квартиру. В договоре оговаривают сроки снятия жильцов с учета;
  • срок действия договора. Информацию указывать необязательно. Однако эксперты советуют отразить сведение, чтобы понимать, до какой даты необходимо заключить сделку. После того как период завершается, договор признается недействительным;
  • гарантии исполнения. В этом пункте фиксируется потребность предоставления аванса или задатка;
  • особенности несения расходов. Здесь фиксируют, кто и в каком объёме оплачивает затраты на сбор документов, нотариальное удостоверение и прочее;
  • штрафы за нарушение положений договора. Фиксируется, какое наказание будет применено.

Вышеуказанные пункты обязательно присутствуют в договоре. Стороны имеют право детализировать соглашение и внести в него дополнительные разделы. Однако они не должны противоречить нормам законодательства и ущемлять интересы сторон.

Имеет ли документ юридическую силу

Договор обладает юридической силой. При этом неважно, было ли осуществлено нотариальное заверение. Стороны обязаны заключить сделку. Исключение составляют ситуации, когда присутствуют непредсказуемые и непреодолимые обстоятельства, не позволяющие выполнить былые намерения.

Они имеют место быть в следующих случаях:

  • срок действия соглашения истек, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор купли-продажи, или ДКП;
  • стороны по обоюдному согласию решили отказаться от сделки, задаток был возвращён, а продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении ПДКП;
  • одна из сторон выдвинула предложение о расторжении договора и второй участник сделки согласен на процедуру.

Особенности расторжения договора

Каждая из сторон имеет право отказаться от подписания документа еще на этапе его заключения. Если же бумага уже подписана, можно прекратить обязательства или изменить существующие условия, оформив дополнительный документ. Однако основным условием считается согласие противоположного участника сделки на выполнение процедуры.

Подготавливая документы, необходимо заранее удостовериться в серьезности намерений всех сторон. Когда продавец или покупатель не уверен в процедуре, лучше не заключать договор. В большинстве случаев продавец, заключая сделку, просто возвращает задаток в стандартном размере.

Однако подобное действие считается нарушением. Покупатель имеет право обратиться в суд и истребовать денежные средства. Если финансовое положение продавца не позволяет сразу же вернуть сумму, будет принято решение об уменьшении величины платежа и произведении расчёта в течение определенного промежутка времени.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-i-bez/

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор купли продажи квартиры два покупателя

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон.

Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости.

К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства.

А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным.

При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы.

В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток.

Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой.

Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

https://www.youtube.com/watch?v=sb6grWBt7Dg

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре.

Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест.

Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят.

Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Источник: https://transfert-vrn.ru/blog/poleznoe/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.