Перепланировка лоджии в панельном доме

Содержание

Как происходит перепланировка балкона

Перепланировка лоджии в панельном доме

Не все люди довольны площадью своей квартиры. Поэтому они ищут доступные варианты ее расширения. Одним из вариантов является присоединение к комнатам нежилых помещений.

Согласование перепланировки балкона требуется практически во всех случаях. Они прописаны в законодательных актах. Для проведения процедуры потребуется собрать необходимые документы и посетить компетентные органы.

Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры

Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.

Собственник должен внести изменения в два паспорта. Один из них кадастровый. Вторым является технический паспорт, выдаваемый БТИ. Также замене подлежат правоустанавливающие документы. Ведь в них указывается площадь квартиры, которая в данном случае не будет совпадать с реальной.

Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.

Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.

Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:

  • Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
  • Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
  • Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.

В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 222. Самовольная постройка

Чтобы реконструкция балкона была названа законной, важно провести ее только после согласования с контролирующими органами. В противном случае собственник может быть привлечен к ответственности.

При продаже квартиры стоимость ее может быть снижена, если изменения на отражены в документации. Кроме того Жилищная инспекция может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения за собственные средства.

Поэтому в том случае, если меняется лоджия или балкон, лучше заранее посетить компетентные органы.

Для проведения процедуры нужно иметь в наличии два документа. Одним из них является проект.

Он разрабатывается специализированной организацией, которая имеет лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО. Также потребуется подготовить техническое заключение.

Эти требования важно соблюдать, так как при присоединении балкона к кухне могут быть затронуть несущие конструкции и нарушиться тепловой контур здания.

В ходе перепланировки проводится демонтаж блока, расположенного под окном. Он относится к фасаду здания. Если стена считается несущей, то трогать надоконную перегородку запрещено. При этом будет невозможно расширить ширину данного проема. Владельцу потребуется усилить проем с помощью металлических конструкций.

Важно обратить внимание и на порожек. Его запрещено срезать, ведь он помогает удерживать балконную плиту, если дом кирпичный или панельный. Также он необходим стыка балконных плит и перекрытия, предохранения квартиры от промерзания.

Что является переустройством

После сдачи здания в эксплуатацию в БТИ выдается технический паспорт. Если остекление дома произведено одинаково, то в документе делается соответствующая пометка.

Для переустройства придется посетить БТИ. Специалисты замеряют помещение и фиксируют изменения, произведенные в нем. Все они вносятся в новый технический паспорт жилого объекта.

После того, как получен данный документ, процедура считается узаконенной. Если ремонт произведен самовольно, то инспектор пометит в паспорте то, что разрешение не было выдано. Тогда собственник не только заплатит штраф, но и столкнется с проблемами при продаже квартиры. Ведь не каждый покупатель согласится приобрести незаконно переделанное жилье.

Остекление балкона не считается перепланировкой. Но по закону оно приравнивается к ней.

Поэтому к процедуре применяются:

  • санитарные;
  • гигиенические;
  • пожарные требования.

Остекление меняет внешний облик здания. При этом повышается нагрузка на перекрывающие плиты. Кроме того, при некачественно проведенных работах стекло может выпасть.

Иногда на остекление накладывается запрет. Например, запрещено проводить подобные работы вместе внутренней обшивкой. В этом случае нарушаются нормы пожарной безопасности.

Перепланировка балкона после утепления также запрещена. Размещать радиаторы, которые присоединены к общедомовым коммуникациям, не разрешат контролирующие органы.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

При остекленении или утеплении лоджии

Статья 26 Жилищного кодексе РФ разрешает присоединение балкона к жилой комнате. При этом обязательно должна быть произведена замена перегородки под окном на раздвижные двери.

Вспомогательные площади в данном случае становятся меньше. Поэтому основная жилая расширяется. Важно не трогать вентиляционные и другие инженерные коммуникации при перепланировке.

При остеклении балкона разрабатывать специальный проект не требуется. Покрытие устанавливается даже при отсутствии разрешения, выданного техническими или жилищными инспекциями.

При объединении с кухней или комнатой

Одним из популярных вариантов перепланировки является соединение лоджии с жилой комнатой. При типовой планировке в комнате получается некое продление за счет балконного пространства.

По проекту многоэтажного дома снести внешнюю стену и объединить внутреннее и наружное пространство невозможно. Для того, чтобы провести переустройство, необходимо обратиться к архитекторам, инженерам и экспертам.

Объединении лоджии и жилой комнаты возможно несколькими способами:

  • при сносе перегородки между ними;
  • в случае устранения части простенка;
  • при удалении небольшого куска стены в подоконном пространстве рядом с балконной дверью;
  • за счет фигурной вырезки в стене в виде арки произвольной формы.

Также Жилищная инспекция может потребовать установку стеклянной перегородки. Поэтому приходится устанавливать стеклянные французские двери со сдвижным механизмом.

Порядок оформления и согласования

Собственники квартир, которые собираются предварительно узаконить перепланировку, выясняют все подробности процедуры. Их волнует список документов, которые подаются в организации, цена услуги.

Сначала необходимо составить схему помещений и разработать архитектурный проект. В нем должны отражаться все изменения, которые планируется внести.

Этот план нужно предоставить в:

  • БТИ;
  • Жилинспекцию;
  • Управление архитектуры;
  • СЭС;
  • Роспотребнадзор;
  • МЧС.

Разрешение выдается муниципалитетом. В него подаются все документы, которые были ранее согласованы в вышеуказанных инстанциях.

Среди требуемых бумаг выделяют:

  • технический паспорт квартиры, выданный БТИ;
  • разработанный проект перепланировки;
  • техническое заключение, согласие МЧС, разрешение СЭС и Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки;
  • согласие, прописанное всеми собственниками жилого помещения, о проведении перепланировки;
  • согласие, выданное архитектурной организацией или проектировщиками дома;
  • правоустанавливающие документы.

Самым важным документом из них является проект. На его основании определяется возможность или невозможность проведения ремонтных работ.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуются определенные документы.

Среди них выделяют:

  • проект, который заверяется подписью специалиста Бюро технической инвентаризации;
  • техническое заключение, выданное специалистами, отражающее уровень безопасности при проживании в данном помещении;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру;
  • справку о том, что проект соответствует нормам пожарной безопасности.

Также оформляется согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. Иногда компетентные органы требуют предоставление справки, что жилье не находится в ветхом и аварийном состоянии.

Образец согласия соседей на перепланировку

Какие изменение нельзя узаконить

В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.

К ним относят ситуации, связанные с:

  • устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
  • переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
  • объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
  • демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
  • перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.

Ответственность и штрафы

Если перепланировка будет совершена незаконно, то собственник может столкнуться с различными трудностями.

К таковым относят:

  • потерю права продать, обменять и передать жилое помещение по наследству;
  • невозможность получение кредита в банке с использование в качестве залога данного жилого помещения;
  • штраф, размер которого может достигать 350 тысяч рублей;
  • запрет на пересечение границы государства.

Все изменения, производимые в ходе ремонта, согласуются с государственными органами, которые осуществляют контроль. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

Незаконная перепланировка является административным правонарушением. Штраф будет назначен в том случае, если техник БТИ передаст собственнику план, на котором будут красные линии. На документе проставляется пометка о незаконной перепланировке. Узаконивание возможно после оплаты штрафа.

Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ

Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.

Сначала человеку можно посетить органы местного самоуправления. Важно изложить основания в заявлении. Тогда администрация передаст обращение в органы надзора и судебные инстанции. Это предусматривается, если жилье имеет муниципальную направленность.

В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней.

Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.

Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.

Вопросами незаконной перепланировки занимается и прокуратура. В ходе проверки можно будет осмотреть помещение. Если после предписания квартира не будет восстановлена, то дело передается в суд.

При отсутствии результата и в данном случае возможно привлечение к уголовной ответственности.

Чтобы избежать проблемных моментов с контролирующими организациями и соседями, важно предварительно проводить согласование перепланировки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-balkona/

Вопрос: Что законно при ремонте лоджии (а что — нет)

Перепланировка лоджии в панельном доме

Вопросы объединения балконов и лоджий с жилыми помещениями интересуют в первую очередь владельцев компактных квартир. Каждый метр на счету, а здесь — целых пять пропадает. Не спешите остеклять, присоединять или каким-то иным способом «облагораживать» пространство. Сначала прочитайте о доступных вам возможностях.

Проверьте: у вас лоджия или балконЕсли балкон — его можно максимум остеклить, и то не всякий. Присоединить балкон к комнате невозможно (рухнет).

Разница здесь вот в чем. В соответствии с СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003.

Здания жилые многоквартирные», лоджия — это «огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение» (п. 3.10).

Балкон — «выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка» (п. 3.8). Присоединить помещение (лоджию) теоретически можно, огражденную площадку к комнате присоединить нельзя.

Как проверить?Выйдите во двор, посмотрите на свою квартиру с улицы. Балкон примыкает к дому лишь по длинной стороне, он «нависает» и выступает. В примере на фото выше — балкон.

Msk Interior

Зачем знать разницу между балконом и лоджией
Если вы захотите согласовать теплое остекление балкона в старом фонде, то скорее всего, получите отрицательное заключение.

Наш вам совет: установите шпалеру для высадки по весне растений, обновите пол террасной доской и используйте балкон по назначению — для отдыха.

Максимум на что вы можете рассчитывать, если у вас балкон — одинарное остекление

Остеклю! Какие проблемыЕсли мы говорим о лоджии, ее перекрытие имеет опору на три стороны. Лоджия способна выдерживать значительные нагрузки.

В то же время предел для балкона — 200–250 кг/кв.м, причем сюда входит все: и ограждение, и вся хранимая утварь, и вышедшая подышать компания из трех-четырех человек.

Но это не все. Указанное выше значение нагрузки — это для новых домов. С каждым годом оно снижается в соответствии со степенью износа здания (в стандартной практике БТИ — на 1% в год). Таким образом, для «панельки», разменявшей полвека, значение предельно допустимой нагрузки на балкон 3 кв.м уже не 600, а 300 кг.

Для справки: 10 кв.м стандартного одинарного стеклопакета с 4-мм стеклом — это уже 200 кг.

«Перегруз» утепленным балконом стеновой панели может привести к тому, что она «отправится на прогулку», а в углах будут постоянно раскрываться трещины. Но это не самая большая неприятность. «Самая» — это когда балкон падает.

Кстати: Штрафовать вас вряд ли кто-то будет. Чиновникам даже удобно несогласованное остекление, как и вам. Ведь если перегруженный старый балкон упадет, ответственность ляжет на собственника, а не на муниципалитет и коммунальные службы.

Вывод: Владельцам балконов в большинстве случаев безопаснее отказаться от идеи остекления.

Anna Fridrik

На фото: это балкон, но остекление предусмотрено проектом застройщика

Ната Копытина

А вот это старый фонд — посмотрите на балконы дома напротив. Это остекление вряд ли легальное

Согласовывать или нет — вот в чем вопрос
Если сомневаетесь — спросите в надзорных органах! Ведь именно для этого придуман институт «согласования перепланировок». Подавляющее большинство изменений на балконе опасно (нереализуемо). А на лоджии — возможно только при ряде условий, но требует изменений в техпаспорте квартиры.

А стало быть, подлежит обязательному согласованию как перепланировка или переустройство.
В чем, кстати, разница?

  • Переустройство — это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25. ч. 1). Например, установка светильников, розеток, монтаж труб и электропроводки — это переустройство.
  • Перепланировка — «изменение конфигурации жилого помещения», также требующее изменений в техпаспорте (ЖК РФ, ст. 25. ч. 2). Сюда относят объединение помещений, расширение проемов, снос и возведение новых перегородок, остекление лоджий и балконов, если проектом не предусмотрено штатное остекление.

Другими словами, если вы хотите заменить обычное остекление на безрамное, снести балконное ограждение (сделать остекление в пол) или просто понизить подоконник в комнате (частично срезать подоконный блок) и сделать на его месте удобное мягкое сиденье — все это перепланировки, их нужно согласовать.

На фото — проект из Швеции с примером необычного безрамного остекления балкона в пол. Согласовать аналогичное для балкона в доме старой постройки в России — невозможно.

В новостройке, где проектом предусмотрено остекление балкона, можно попробовать получить разрешение. Но, опять же, предсказуемо возникнут сложности с согласованием: слишком сильно меняется архитектурный облик фасада.

Возьмите идею на заметку, если делаете балкон в частном доме

Что не требует согласований
Те модернизации, которые не нужно отражать в техпаспорте квартиры.

А именно:

  • остекление балконов и лоджий по ранее утвержденным типовым проектам;
  • снос перегородок и возведение новых на том же месте и из тех же материалов;
  • замена штатного остекления на новое, если при этом не меняется архитектурный облик.

Другими словами, официально, без разрешения, можно только заменить старое на аналогичное новое.

Разрешение на перепланировку могут не дать
А можно ли объединить кухню с лоджией? Можно, но не всегда. Легально соединить лоджию с кухней или другой комнатой возможно при совпадении следующих условий:

  • У вас именно лоджия, а не балкон.
  • У вас относительно новый монолитный дом, и есть возможность получить техническое заключение из первых рук (от авторов проекта).
  • Вы объединили усилия с соседями по ТСЖ (оптом дешевле) и привлекли энергичных профессионалов, специализирующихся на согласованиях.

Важно: Если перепланировка затрагивает несущие конструкции (например, при расширении проемов), экспертное заключение должен давать автор проекта здания. То есть, если дом новый, проблем с объединением лоджии с кухней (и его согласованием) скорее всего, не возникнет.

Со старым фондом и советскими зданиями все сложнее. Здесь в качестве

«авторов» обычно выступают правопреемники советских проектных институтов, и порой концы найти непросто.

Laa-Design

Панорамная дверь — новая «московская» формальность
Узаконить полное присоединение лоджии к кухне или комнате с годами становится все сложнее. Прямого запрета в российском законодательстве нет, но в каждом регионе — своя специфика.

В Москве Постановление № 508-ПП от 25 октября 2011 года запрещает:

  • «объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями» (п. 10.19);
  • «перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы» (п. 10.7).

На практике это означает, что перепланировка возможна только при условии сохранения функционального назначения помещений. То есть, комната (кухня) должна остаться комнатой (кухней), лоджия — лоджией, а между ними должно быть окно с двойным остеклением.

«Проходной» (в плане согласований) вариант — установка вместо штатного окна герметично закрывающейся панорамной двери-гармошки с двойным остеклением. Но радиаторы центрального отопления на московских лоджиях вне закона. Хотите зимний сад — устанавливайте электроконвекторы, следите за тем, чтобы температура не опускалась ниже нуля. И смиритесь с увеличением счетов за электроэнергию.

ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Что можно законно сделать на лоджии

Сергей БорзотРегионы: что не запрещено — разрешено
У жителей регионов, до которых запрет на объединение лоджий с кухнями и комнатами пока не дошел, возможности шире. Они могут обходиться без «формальностей» в виде панорамных дверей.

Но и согласовывать «балконные» перепланировки, к сожалению, не спешат — это долго, дорого и «сосед вон сделал, и ничего».

Ради собственной безопасности — не делайте глупости.

Эксперты крайне неохотно одобряют проекты соединения комнаты / кухни с лоджией, где предусмотрена разборка подоконных блоков и расширение проемов в панельках. Наверное, ведь не зря?

Почему подоконный блок НЕ нужно сносить
Возможность расширить проем и снести подоконный блок зависит от конструктивного типа дома.
В «монолитах» и монолитно-каркасных домах с облегченным стеновым ограждением это, как правило, не проблема. Но даже в них иной раз невозможно согласовать полный демонтаж.В панельке или советском кирпичном доме демонтаж подоконного блока, скорее всего, не согласуют: он обеспечивает расчетную нагрузку на перекрытие (давит своим весом на плиту) и по сути «поддерживает» вашу лоджию.

Факт: Даже если вы демонтировали дверь на лоджию и остекление, подоконный блок лучше оставить «как есть». Обыграйте его мебелью.

Если посмотреть примеры реализованных проектов, дизайнеры придумали массу нетривиальных решений для своих заказчиков.


ПО ТЕМЕ…

Дизайн-дебаты: Подоконный блок — сносить нельзя оставить

o2designmoscow

Дорогие «квадраты»
Официальный путь — долгий и очень дорогой. Только на согласование сложной перепланировки, затрагивающей несущие конструкции, при удачном стечении обстоятельств придется потратить несколько месяцев и десятки тысяч рублей.

Причем если проект не утверждается с первого раза, то за счет повторных экспертиз и судебных издержек счет может идти уже на годы и сотни тысяч.

Для старой панельки или квартиры-студии это неоправданная цена: лучше доплатить ту же сумму и приобрести другое, более просторное жилье.

К тому же утепление лишь отчасти решит вопрос: присоединяя к комнате холодный аппендикс, вы нарушаете тепловой контур здания. Нелегальный вынос радиаторов быстро «вычислят», а все зимние аварии в системе отопления «повесят» на вас. Доказывать в суде вашу непричастность будет долго и затратно.

Легальный путь — электроконвектор.

Но со следующего года ожидается новая система тарификации и повышенные счета за перерасход.

ПО ТЕМЕ…

Лоджию можно отремонтировать и использовать «для жизни» хотя бы в летнее время

Антон ЛалетинИтого: Затевать расширение жилого пространства за счет присоединения лоджии имеет смысл только в квартире, которую вы по тем или иным причинам (например, из-за удобного местоположения или видов из окон) не готовы поменять на другое жилье.

Во всех других случаях более оправданный с финансовой точки зрения вариант — оставить лоджию лоджией: освободить от хлама, утеплить и использовать как крошечную, но светлую изолированную комнату нужного вам функционала.

Повторим кратко

1. Если у вас балкон — десять раз посчитайте нагрузку на плиту. Для вас только одинарное остекление. Никакого присоединения.

2. Если у вас лоджия — любые проекты перепланировки и переустройства необходимо согласовать. Без разрешения можно поменять только старые окна на аналогичные новые.

3. Присоединение — это не обязательно снос подоконного блока. Можно присоединить лоджию к кухне / спальне / гостиной визуально, через французскую (панорамную дверь).

4. Подоконный блок, скорее всего, не разрешат демонтировать. Он давит на плиту перекрытия и защищает от обрушения.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/vopros-chto-zakonno-pri-remonte-lodzhii-a-chto-net-stsetivw-vs~116361365

Как законно присоединить балкон к комнате?

Перепланировка лоджии в панельном доме

Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

Перепланировка: что запрещено? ПП-1104

Спрашивать разрешения соседей

Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок.

И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой.

Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

Контроль за перепланировками ужесточат

В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей.

МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома.

Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

 

Опасные перепланировки

В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт. 

В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек. 

В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания. 

По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра.

Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки.

ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

 
Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки.

«Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е.

все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

Без объединения

Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено. Единственный вариант – установить «французские» раздвижные двери в тех домах, где разрешено убрать подоконный блок

Сергей Кочетовгендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

– Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

 

Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где  фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

Без батарей

Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным.

При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская.

– Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

Утеплить балкон или лоджию

И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

  • Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
  • Провести электричество.
  • Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
  • Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
  • Произвести внутреннюю отделку помещения.
  • При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

Согласовывать перепланировку

Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

  1. разработать проект перепланировки,
  2. техническое заключение,
  3. теплотехнический расчет.

Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции.

Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена).

После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно.

Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации.

Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ.

Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам.

«Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. – Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища».

Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 .

Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

В  графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета – при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

Подать пакет документов в МФЦ или через официальный сайт мэра Москвы mos.ru (раздел «Услуги и сервисы»).

Пакет должен включать: заявление, документы на квартиру, проект перепланировки с расчетом теплопотерь, технический паспорт жилого помещения, письменное согласие на проведение работ всех членов семьи.

Более точный перечень документов для каждой конкретной ситуации можно уточнить на сайте Мосжилинспекции.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zakonno-prisoedinit-balkon-k-komnate-276606/

Объединение лоджии с комнатой или кухней

Перепланировка лоджии в панельном доме

В последнее время очень популярной идеей при проведении ремонта стало объединение лоджии с квартирой, а именно с теми помещениями, через которые на нее осуществляется выход – с кухней или жилой комнатой (правда, в некоторых многоэтажках лоджии устроены таким образом, что попасть на них можно из коридора, но это, в общем-то, большая редкость).

Однако в связи с такими изменениями в квартире возникает масса вопросов:

  • Является ли устройство комнаты или кухни, объединенной с лоджией, перепланировкой?
  • Позволяет ли законодательство выполнять подобные работы?
  • Какие именно демонтажно-строительные работы предстоит совершать?
  • Требуется ли разрешение на проведение таких работ?
  • Нужно ли заказывать проектную документацию?

В нашей статье мы дадим ответы на все эти вопросы.

Спальня и лоджия в квартире многоэтажного дома, фото:

Объединение лоджии с кухней – это перепланировка?

Понятие перепланировки трактуется ст. 25 ЖК РФ однозначно: это такие работы, которые приводят в конечном итоге к изменению конфигурации помещений и, как следствие, требуют корректировки плана квартиры в документах БТИ.

Чтобы выполнить объединение лоджии с комнатой либо кухней, потребуется изменение оконно-дверного проема. Соответственно, конфигурация помещений изменится. Поэтому ответ на поставленный вопрос однозначен – если вы объединяете комнату (кухню) и лоджию, то вы делаете самую настоящую перепланировку.

При этом, как и на любой другой вид перепланировки, на объединение лоджии с квартирным  помещением нужно предварительно получить разрешение.

Можно ли объединять лоджию с комнатой или кухней?

Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.

К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.

Совмещение лоджии с комнатой. Правовые аспекты

Давайте посмотрим, что говорит про совмещение лоджии с кухней (комнатой) законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:

  1. Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
  2. Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В п. 4.2.4.9 первого постановления сказано, что не допускается использование лоджий не по назначению. Кроме того, на них нельзя размещать громоздкие и тяжелые вещи.

А в п. 10.18 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.

То есть законным способом выполнить объединение лоджии с комнатой либо кухней нельзя. Это запрещенный к производству вид работ, который согласовать не получится.

Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты или кухонного помещения.

Есть несколько причин, по которым объединение лоджии с квартирой отнесено к числу запрещенных мероприятий. 

Основная из них заключается в том, что при совмещении холодного помещения и отапливаемого нарушается тепловой контур здания, и возрастает общая площадь дома, на которой в зимнее время придется поддерживать тепло. 

При массовых перепланировках по объединению лоджии с комнатой в отдельном жилом доме центральная система отопления может не справиться с возросшей нагрузкой, в квартирах температура упадет ниже минимально допустимой нормы, и условия станут не пригодными для проживания.

Варианты незаконного объединения лоджии с квартирой

Ниже, в качестве примеров, мы приводим фото трех перепланировок, которые нельзя согласовать.

Незаконное объединение зала с лоджией, фото 1:

В этом случае частично снесен подоконный блок, и помещения фактически объединены в одно. Без сомнения – выглядит эффектно, но такая перепланировка запрещена без установки разделяющего помещения панорамного (французского) остекления.

Незаконное объединение комнаты с лоджией, фото 2:

Здесь остекление есть, но не установлены теплоизоляционные стеклопакеты. Кроме того, на лоджию вынесен радиатор. Оба фактора делают такую перепланировку незаконной.

Незаконное объединение жилой комнаты с лоджией, фото 3:

На этом фото с остеклением все хорошо, кроме одного – граница лоджии перенесена вглубь комнаты, что делать категорически нельзя.

У вас сразу возникнет вопрос, как такое может быть, ведь только на интернет-порталах, посвященным дизайну интерьеров, без труда можно найти сотни фотоснимков жилых и кухонных помещений, на которых хорошо видны присоединенные к комнатам и кухням лоджии?

Причем варианты объединения лоджии изображены самые разные: в одних квартирах убраны окно и дверь на лоджию, а подоконный блок приспособлен под компьютерный стол, барную стойку, декоративную полку и т.п., в других вообще между помещениями отсутствует какая-либо перегородка, то есть оконно-дверной короб и подоконная часть стены демонтированы полностью.

Что тут можно ответить? Ежегодно москвичи в своих квартирах проводят тысячи незаконных перепланировок, а потом пытаются их узаконить через Мосжилинспекцию. На фотографиях с полноценным объединением лоджии и комнаты (кухни) вы как раз и видите примеры таких самовольных перепланировок, за которые предусмотрена административная ответственность.

Кстати, не все такие перепланировки незаконны. Многие могли быть сделаны несколько лет назад, когда объединение лоджии с комнатой (кухней) в «чистом виде» еще разрешалось. Но теперь подобная перепланировка запрещена.

Как узаконить объединение лоджии и комнаты?

Сделать лоджию с комнатой единым пространством невозможно. В законе четко сказано, что помещения обязательно должны быть разделены. Но разграничить лоджию и комнату можно, к примеру, светопрозрачной перегородкой в виде французских дверей от пола до потолка. 

Такие двери очень практичны и имеют необычный внешний вид. Они зрительно увеличивают жилое пространство, преображают дизайн помещений и обеспечивают проникновение уличного света. 

Но самое главное, если вас посетила идея объединения лоджии с комнатой или кухней, то согласовать такую перепланировку можно только заменив окно, дверь и стандартный подоконный блок на стеклянные двери. Иного законного способа «объединить» холодное и отапливаемое помещения на сегодняшний день не существует.

Замена подоконного блока на светопрозрачные двери при объединении лоджии с квартирой, это разрешенная перепланировка:

Установка единого дверного блока из стеклопакетов между лоджией и жилой комнатой обязательно должна быть отображена в проекте перепланировки. Кроме того, потребуется выполнить теплотехнический расчет для определения разницы теплопотерь при замене подоконной зоны на светопрозрачную дверную конструкцию.

Примечание: в некоторых городах Подмосковья удаление части стены под окном приравнивается местными согласующими органами к изменению фасада здания, поэтому такую перепланировку там крайне сложно согласовать.

Чтобы не усложнять себе процесс согласования перепланировки, лоджию придется остеклить и утеплить. Нужно иметь в виду, что батареи, подключенные к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджию выносить запрещено. 

При этом допускается устройство системы электрического пола. Также можно поддерживать нужную температуру в зоне лоджии при помощи электрического обогревателя. Многие собственники при организации комнаты или кухни, совмещенной с лоджией, батареи заменяют на напольный конвектор.

Кроме того, при таком типе перепланировки предстоит удаление оконно-дверной рамы и демонтаж подоконного блока безударным методом с помощью алмазного оборудования силами строительной специализированной бригады.

Правильное совмещение лоджии с комнатой, фото:

В некоторых жилых зданиях разрешается уменьшать ненесущие простеночные зоны для расширения проема на лоджию, а также убирать дверной порожек. Возможность или невозможность проведения таких работ тесно связана с типом дома, в котором расположена квартира.

Например, в монолитных домах демонтаж порожка и простенков (если они ненесущие) технически допустим. А вот в кирпичных, блочных и панельных домах получить разрешение на такие работы практически нереально.

Примечание: в панельных домах, разработанных АО МНИИТЭП с технологией защиты от прогрессирующего обрушения (здания, построенные после 2007 года), проектной организацией запрещено срезать подоконные блоки, поэтому объединение лоджии с квартирой в них сложно согласовать.

Объединение лоджии с комнатой – согласование работ

Поскольку устройство лоджии, совмещенной с комнатой (кухонным помещением), своими руками без ведома жилищной инспекции считается нарушением закона, то, прежде чем приступить к ремонтным работам, придется запастись терпением и оформить все бумаги в установленном порядке.

Процесс согласования объединения лоджии с комнатой имеет две фазы – до ремонта и после.

До начала ремонтных работ нужно получить разрешение от Мосжилинспекции, чтобы на законных основаниях к этим самым работам приступить. А после ремонта предстоит сдача перепланировки комиссии и оформление акта о ее завершении.

Жилищная инспекция выдает разрешение только после рассмотрения пакета документов, которые предоставляет собственник квартиры или его законный представитель. Вот перечень базовых документов:

  • Техпаспорт помещения.
  • Документ на квартиру, подтверждающий право собственности.
  • Проект переустройства и перепланировки квартиры + теплотехнический расчет.
  • Техническое заключение о возможности выполнения перепланировки.
  • Доверенность на перепланировку (если согласованием занимается не лично собственник квартиры, а его представитель).
  • Согласие банка на объединение лоджии с комнатой (при условии нахождения квартиры в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит).

Все документы передаются в Мосжилинспекцию в электронной форме в виде сканированных копий через портал госуслуг города Москвы.

Мосжилинспекция может отказать в согласовании перепланировки. Основанием для этого может стать непредоставление всех необходимых документов или несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства. В остальных случаях заявителю разрешают проводить задуманные ремонтные работы.

Разрешение Мосжилинспекции на объединение лоджии с квартирой путем демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей:

Также стоит отметить, что после получения разрешения перепланировка лоджии, объединенной с комнатой (кухней), должна быть окончена в установленный жилищной инспекцией срок – это, как правило, 12 месяцев. Если вы не успеваете за это время сделать ремонт, то нужно вовремя продлить действие разрешения еще на 6 месяцев.

Совмещение лоджии с кухней, комнатой. Ответы на вопросы

Можно ли узаконить объединение лоджии с комнатой, выполненное без разрешения?

– Только в том случае, если все демонтажно-строительные работы проведены с соблюдением строительного законодательства. Чтобы узаконить сделанную перепланировку, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Наша компания может разработать для вас такой документ.

Разрешается ли при объединении лоджии с комнатой убирать порожек под дверью на лоджию?

– Если объединение лоджии с комнатой планируется в монолитном доме, то порожек можно будет убрать. В панельных, блочных и кирпичных зданиях порог, вероятнее всего, придется оставить в прежнем положении. Но все будет зависеть от итогов инженерного обследования квартиры.

Какова цена объединения лоджии с комнатой?

– Все зависит от того, в какую компанию вы обратитесь за проектом перепланировки и будете ли пользоваться услугами профессиональных согласователей. О стоимости проектной документации в нашей организации можно узнать на сайте. Кроме того, для вас в нашей компании доступна услуга согласования перепланировки под ключ.

Обязательно ли нужен проект для перепланировки с объединением лоджии и спальни, зала, кухни?

Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку у жилищной инспекции, в состав документов, подаваемых на согласование, обязательно входят проектные документы. Их два – техническое заключение на перепланировку и проект с теплотехническим расчетом, наглядно показывающий, каким именно образом в квартире будет изменена текущая планировка.

Проект перепланировки с объединением зала и лоджии в квартире:

Заказываются такие документы в любом проектном бюро, у которого имеется свидетельство СРО. Мы будем очень признательны, если вы воспользуетесь услугами нашей компании. У нас есть свидетельство СРО и огромный опыт в проектировании и согласовании такого вида перепланировок.

Еще раз обращаем внимание, что, согласно ППМ №508-ПП, совмещение лоджии с комнатой либо кухней относится к такому типу работ, которые согласуются только при наличии проектной документации. В упрощенном порядке, по эскизу, такую перепланировку нельзя согласовать.

Если у вас остались какие-то вопросы по согласованию перепланировки, пишите сюда, мы обязательно вам ответим. Также получить бесплатную консультацию наших специалистов вы можете, набрав номер указанного на сайте телефона.

Источник: https://www.PereplanirovkaMos.ru/obedinenie-lodzhii-s-komnatoy-po-zakonu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.