Патент для сдачи квартиры

Содержание

Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы

Патент для сдачи квартиры

Документы для налоговой

Вопрос: какие документы для налоговой нужно оформить самозанятому, если он планирует сдавать квартиру в аренду?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/. Для регистрации вам потребуется только ИНН.

Второй способ предполагает использование мобильного приложения «Мой налог». Открывается как со стационарного компьютера, так и с мобильного устройства (телефона, планшета). В этом случае нужен паспорт и камера смартфона, чтобы сделать селфи. Оно нужно программе, чтобы удостовериться, что документ действительно ваш.

Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».

ИП или самозанятый?

Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых? 

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%.

Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%.

Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».

 Из ИП – в самозанятого 

Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого? 

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.

Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».

 Как отчитываться

Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы.

Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора.

Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».

 Где должна находиться квартира 

Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».

Льготы для пенсионеров

Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства.

При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.

Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды.

Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем.

Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.

Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».

Вносы, помимо налогов

Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям.

Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России.

Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».

Потеря льгот для пенсионеров

Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров.

При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию.

К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.

Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».

 Социальные льготы

Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»

«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.

При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».

Источник: https://www.cian.ru/stati-samozanjatye-arendodateli-shag-2-voprosy-i-otvety-293839/

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Патент для сдачи квартиры

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Патент для сдачи квартиры

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Патент для сдачи квартиры

В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя

YAY/TASS

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.

В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ.

Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев.

Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.

Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты.

Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Кому в России запрещено сдавать жилье в аренду

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья.

«При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры.

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир).

Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Примеры расчета платежейНаиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует.

Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт.

«Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Собянин заявил о необходимости создания фонда арендного жилья в Москве

Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realty.rbc.ru/patent-ili-ndfl-kak-legalno-sdavat-kvartiru-i-platit-menshe-nalogov-5f8febd1c2b29d2294410e52

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент для сдачи квартиры

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.