Отказ от заключения предварительного договора

Содержание

Риск Покупателя в возмещении убытков Продавцу при уклонении Покупателя от заключения основного Договора купли-продажи

Отказ от заключения предварительного договора

При заключении сложных сделок купли-продажи, например, квартиры или земельного участка, сторонам необходимо время на подготовку документов, одобрение ипотеки или снятие с регистрационного учета по старому адресу.

Для того, чтобы будущий Продавец или Покупатель за время сбора нужных бумаг не передумали заключать договор, они подписывают предварительное соглашение купли-продажи, в котором заранее оговаривают все условия по сделке.

Если одна из сторон, заключившая предварительный договор, отказывается от подписания основного соглашения, для нее могут наступить неблагоприятные последствия.

Риски при отказе от основного договора

Заключая предварительное соглашение купли-продажи, стороны гарантируют, что в течение оговоренного срока они подпишут договор, по которому Продавец передаст, а Покупатель примет определенное имущество. Согласно ст. 429 ГК РФ, в таком соглашении необходимо указать:

  • предмет, который будет передаваться;
  • цену;
  • срок заключения основной сделки.

Несмотря на договоренности, всегда могут наступить обстоятельства, при которых Продавец или Покупатель откажется от основной сделки. Такая ситуация возможна в следующих случаях:

  • появления контрагента, который предлагает лучшие условия;
  • ненадобности покупать или продавать имущество;
  • отказа кредитных организаций в предоставлении займа;
  • изменения планов и т.д.

Согласно ст. 429 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от заключения договора, другая сторона может заявить требование о совершении сделки против воли контрагента. Риск принудительного заключения соглашения наступает как для Продавца, так и для Покупателя, если кто-то из них отказывается исполнять свои обязанности.

Нежелание Покупателя приобрести имущество может причинить Продавцу убытки. Так, заключение предварительного соглашения на длительный срок может привести к падению цен на предмет договора.

Тогда при отказе от сделки Продавец потеряет не только обещанные деньги, но и лишится возможности продать имущество на выгодных условиях.

Кроме того, по предварительной договоренности будущий Покупатель может затребовать улучшения предмета контракта (например, провести ремонт в квартире, поставить ограждение на участок), что при уклонении от покупки может быть обременительным для Продавца.

Последствия для Покупателя

По ст. 445 ГК РФ, за все убытки, которые возникают при нежелании Покупателя вступать в сделку, можно потребовать компенсацию. На основании ст. 15 ГК РФ, не получивший доход Продавец вправе заявить иск о возмещении ему ущерба или упущенной выгоды.

Наиболее распространенными являются требования несостоявшегося Продавца о взыскании в качестве ущерба расходов, которые возникли в связи с принуждением контрагента к заключению соглашения. Это могут быть затраты на оплату:

  • юридических консультаций;
  • госпошлины;
  • представительства в суде;
  • экспертизы подлинности предварительного договора;
  • билеты и съем жилья, если для урегулирования споров с контрагентом необходимо ездить в другой город.

Также ущербом являются расходы на улучшение, которые произвел собственник имущества.

Обратите внимание. Требование о возмещение ущерба может быть предъявлено Покупателю независимо от того, приобрел ли он имущество у Продавца в принудительном порядке, или нет.

Если Покупатель отказывается заключать сделку, а Продавец не настаивает на ее совершении, нарушителя можно обязать возместить упущенную выгоду. Требования будут правомерны, если за время действия предварительного соглашения:

  • стоимость имущества резко уменьшилась;
  • Продавцу предлагали более выгодные условия.

Поскольку предварительные контракты чаще всего заключаются по купле-продаже недвижимости и других дорогостоящих ценностей, сумма взыскиваемого с Покупателя ущерба может быть довольно значительной. Так, иски по спорам о не купленной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге оцениваются в несколько миллионов.

Как снизить риск возмещения убытков

Статья 445 ГК РФ не ставит обязанность стороны возместить убытки в зависимость от ее вины. Поэтому, несмотря ни на какие причины, при отказе Покупателя от договора он должен нести установленную законом ответственность.

Чтобы снизить риск возмещения убытков при уклонении от заключения основного соглашения купли-продажи, контрагентам необходимо трезво оценивать свои возможность по будущей сделке.

Не стоит заключать договор, если у Покупателя нет:

  • средств на приобретение имущества;
  • предварительного одобрения ипотеки банком;
  • уверенности в желании покупать что-либо;
  • четкого понимания о предмете сделки;
  • достаточной информации о Продавце.

Если Покупатель все же уверен в своих намерениях, в предварительном соглашении лучше прописывать все нюансы, которые могут повлиять на сделку.

Например, в таком договоре можно сделать оговорку, что основная сделка состоится только при одобрении банка или после предоставления Продавцом всех необходимых документов.

Если соответствующие условия не будут выполнены, Покупатель сможет избежать ответственности за не заключение контракта.

Для того, чтобы снизить потенциальный риск возмещения разницы цены на имущество, возникшей в период действия предварительных договоренностей, соглашение о намерении лучше заключать небольшой срок с возможностью продления. Так Покупатель будет отслеживать ситуацию на рынке и, в случае ее нестабильности, не будет продлевать соглашение.

Что делать, если риск наступил

Если по каким-либо причинам Покупатель решил отказаться от заключения основного договора купли-продажи, прежде всего ему необходимо попытаться договориться с Продавцом о расторжении предварительного соглашения по обоюдному согласию. В документе о расторжении необходимо прописать:

  • полное наименование сторон;
  • какой договор подлежит расторжению;
  • дату и место составления соглашения;
  • с какого момента обязательства можно считать расторгнутыми.

Важно. Расторгнуть предварительный договор необходимо до окончания срока, в который Продавец и Покупатель условились подписать основную сделку.

Если у Покупателя есть основания полагать, что Продавец не согласится на расторжение, он может просто дождаться окончания срока соглашения о намерениях. На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, если одна из сторон не направит другой стороне предложение подписать основную сделку, все обязательства подлежат прекращению.

При обращении Продавца в суд за взысканием убытков, Покупателю необходимо заранее продумать свою линию защиты. Например, при заявлении о компенсации упущенной выгоды, сумму разницы в цене на имущество должен рассчитать специальный оценщик. Для этого Продавец должен предоставить доступ специалисту Покупателя к предмету соглашения.

Если в отказе от основного договора есть вина Продавца или третьего лица (банка, кредитной организации), Покупатель должен предоставить доказательства объективной невозможности выполнения своих обязательств. Поэтому все переговоры с Продавцом или кредитными организациями лучше вести в письменной форме.

Предварительное соглашение является удобным способом для подтверждения намерений сторон заключить сделку. Однако нарушение его условий влечет неблагоприятные последствия для контрагентов.

Для того, чтобы не возмещать убытки, Покупателю по предварительному договору не следует уклоняться от заключения основного соглашения без веских причин, а если имеются основания не вступать в сделку – договориться о ее аннулировании с Продавцом.

Источник: https://dogovor24.ru/info/article/risk-pokupatelya-v-vozmeschenii-ubyitkov-prodavtsu-pri-uklonenii-pokupatelya-ot-zaklyucheniya-osnovnogo-dogovora-kupli-prodazhi/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Отказ от заключения предварительного договора

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

Отказ от заключения предварительного договора

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Приобретение недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись актуальными. Иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость узнать, как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный.

В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Поэтому, законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же, как и заключение, в письменном формате.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия.

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

  • урегулировать траты, при создании соглашения;
  • обязать одного участника сделки продать другому объект;
  • принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

  1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
  2. Нарушение сроков.

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки, путём подписания специального письменного соглашения.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

  1. Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения. Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
  2. Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
  3. Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок. Если время не обозначено, он будет действовать один год.
  4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
  5. Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Совершенно все риэлторы, советуют заключить такой вид договора. Они стремятся к цели получить прибыль.

Важно понимать, что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу.

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

Если в документе нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по согласию участников.

Для этого лучше оформить письменное расторжение. Если какая — то сторона отказывается это сделать, можно обратиться в судебную инстанцию.

При расторжении, расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности.

Если предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом.

В ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку.

А так же принудить другого участника сделки, оформить финальный договор.

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник,  авансом оплачивает существенную часть сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.

Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать вернуть оплаченную сумму.

При этом, у продающей стороны будет возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.

Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание проблем, нужно убедиться, что в нем:

  • прописаны условия одностороннего расторжения;
  • обозначен порядок возврата аванса;
  • установлен срок оформления основного договора;
  • чётко прописан порядок заключения завершающего документа.

Соблюдая все эти условия, соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами.

В любом случае, лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек.

Основные моменты, связанные с расторжением предварительного договора

В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности, важно, обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она должна поставить в известность продающую сторону письмом. А так же попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки, будет письмо с уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
  2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов, которая была передана в качестве задатка. Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
  3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
  4. Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один, подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

Если кто—либо из участников сделки, без оснований, отказывается от исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки.

В ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени действия документа, выплачивать ничего не придется. Документ, будет считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников. Исключением будет, обращение в суд.

В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительное соглашение купли-продажи квартиры, будет актуальным всегда. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в договоре все нюансы, возникшие во время его составления.

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

13 Сен 2016      Юлия Юрьевна         1018      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-osobennosti-protsedury.html

Заключение договора в обязательном порядке как последствие неисполнения предварительного договора

Отказ от заключения предварительного договора

В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты реализации права, позволяющего требовать заключения основного договора на основе предварительного договора. Автор анализирует проблему выбора надлежащего иска, обеспечивающего наиболее эффективную защиту нарушенного права, а также механизмы исполнения судебных решений по данного рода требованиям.

При регулировании предварительного договора в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ законодатель сделал особый акцент на охранительном аспекте данного обязательства.

Действительно, последствия неисполнения предварительного договора играют огромную роль в определении эффективности всей договорной конструкции и во многом задают ее целевое назначение, а также область ее практического использования.

Как совершенно верно заметил профессор Е.В. Пасек, анализируя обязательства с неимущественным содержанием, “размеры и способы защиты стоят в теснейшей связи с организацией судебного осуществления обязательства, т.е. с принципами данного гражданского процесса вообще и исполнительного производства в частности.

Сама по себе защита неимущественных интересов кредитора, связанных с обязательством, возможна при всякой системе судебного осуществления, но наиболее полная защита дается кредитору тем процессом, который является комбинацией всех трех систем: давление на волю должника, исполнение in natura и возмещение ущерба каждой в известных пределах”(*1).

Сказанное справедливо и в отношении рассматриваемого нами предварительного договора.

Согласно ст. 310 и 429 ГК РФ отказ от заключения основного договора есть неисполнение предварительного договора. Такой отказ – типичная ситуация, которая привлекает к себе пристальное внимание исследователей, так как ее надлежащее регулирование предопределяет эффективность механизмов защиты прав из предварительного договора, а также функции рассматриваемой договорной конструкции.

Итак, отказ, или, в терминологии п. 5 ст.

429 ГК РФ, “уклонение”, от заключения основного договора представляет собой неисполнение должником (лицом, к которому предъявлено требование о заключении основного договора) субъективной обязанности, вытекающей из обязательственного правоотношения, что влечет за собой возникновение новых возможностей у контрагента, одна из которых состоит в предъявлении требования о принудительном осуществлении права(*2). Данное право позволяет достичь (посредством воздействия на поведение другого лица) определенного правового результата – заключения основного договора(*3).

Исходя из формулировки ГК РФ, способом защиты права в подобном случае следует признать требование о заключении договора в обязательном порядке. Поэтому, казалось бы, данный иск должен строиться по модели иска о присуждении (исполнительный иск), т.е.

рассматриваться как разновидность присуждения исполнения обязанности в натуре (ст. 396 ГК РФ). Однако К.И.

Скловский утверждает, что здесь “решение суда заменяет договор, становится юридическим фактом, порождающим договорное обязательство на условиях предварительного договора” (автор, несомненно, имеет в виду исторический опыт регулирования данных отношений: в ст.

182 о запродажной записи ГК РСФСР 1922 г. устанавливал право суда основной договор “признать совершённым”), из чего делает вывод о том, что и в нынешней ситуации решение суда должно относиться к категории решений, не нуждающихся в исполнении(*4).

Подобный иск может восприниматься как обладающий чертами преобразовательного (конституирующего) иска(*5) и иска о присуждении исполнения обязанности в натуре(*6) одновременно.

В силу возможности придания различных процессуальных форм подобного рода требованиям, остановимся на этой проблеме подробнее и, прежде всего, обратимся к ст.

445 ГК РФ, которая гласит: “Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор”. Возникает вопрос о соотношении использованного здесь выражения “понуждение заключить договор” с формулировкой ГК 1922 г.

“признать совершённым” (ст. 182а-182в)(*7). На наш взгляд, они не идентичны. Если первое обязывает к совершению фактических действий, то ценность второго – в возникновении юридического факта, приводить в исполнение который не требуется.

В статье 173 АПК РФ “Решение о заключении или об изменении договора” сказано, что “по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор”(*8). Посредством этого решения сторона обязуется произвести особые действия (заключить договор), и в этом смысле ситуация, рассмотренная в ст.173 АПК РФ, может быть интерпретирована как частный случай ст.174 АПК РФ, регламентирующей вынесение решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия. Данный вывод подкрепляется и нормами Закона об исполнительном производстве(*9), в ст. 73 которого нет указаний относительно различного исполнения решений, вынесенных на основе ст. 173 и ст. 174 АПК РФ.

Данный иск определяется как относящийся к искам о присуждении также в ст. 206 ГПК РФ(*10). Подобная квалификация этого иска приводится и в литературе(*11).

Конечно, стоит согласиться с В.Ф.Яковлевым, по мнению которого “эффективность или неэффективность принуждения в гражданском праве должна оцениваться исключительно с позиций конечного результата использования принуждения – достигает ли защита полного восстановления нарушенного гражданского права”(*12).

Руководствуясь этим принципом, более эффективным было бы закрепление основания такой активности суда, как право на “создание” договорного правоотношения из основного договора(*13) (в этом случае решение имело бы материально-правовое действие).

Однако, на наш взгляд, это право суда сложно предположить на основе действующего законодательства (прежде всего ст. 445 ГК РФ, 173, 174 АПК РФ, 206 ГПК РФ, ст. 73 Закона об исполнительном производстве).

Законодатель даже в ситуации принудительного заключения договора по решению суда пытается сохранить институт договора как двусторонней сделки, и неотъемлемой его характеристики – свободы заключения соглашения. Хотя свобода договора здесь реализуется весьма условно.

Мы разделяем мнение К.И. Скловского о необходимости признания за судебным решением статуса юридического факта гражданского права (либо завершающего юридический состав акта), создающего правоотношение из предварительного договора. Но такое правило опять-таки нельзя считать абсолютным, не имеющим исключений.

Необходимость дифференциации подходов к исполнению предварительного договора в судебном порядке убедительно доказывает пример принудительного заключения основного договора, имеющего реальный характер(*14).

Очевидно, что в реальных договорах отсутствие факта передачи вещи не может быть заменено фикцией ее передачи, так как она образует часть фактических действий, без которых такой “договор” будет бессмысленным.

Поэтому из предложенного правила о праве суда на “создание” правоотношения необходимо сделать исключение, охватывающее подобного рода ситуации и допускающее применение иска об исполнении предварительного договора в натуре (т.е. иска иного типа).

Итак, если решение имеет характер удовлетворения иска о присуждении к исполнению обязанности из предварительного договора в натуре, то приведение его в исполнение подразумевает порядок, закрепленный в ст. 73 Закона об исполнительном производстве: а) устанавливается срок для добровольного исполнения; б) невыполнение этого приводит к наложению штрафа и установлению нового срока(*15).

Согласно ст. 85 Закона об исполнительном производстве в случае неисполнения без уважительных причин исполнительного документа пристав-исполнитель выносит постановление о наложении на должника штрафа в размере до 200 МРОТ и назначает ему новый срок для исполнения.

При последующих нарушениях без уважительных причин новых сроков исполнения размер штрафа каждый раз удваивается. При повторном неисполнении без уважительных причин судебный пристав-исполнитель вносит в соответствующие органы представление о привлечении должника к административной или уголовной ответственности.

В статье 315 УК РФ установлена ответственность за неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта, правда, в состав субъектов не включены граждане.

По описанной довольно сложной схеме и должно развиваться дело. Обращаем внимание на то, что даже подобные “репрессивные” процедуры не могут гарантировать защиту права на заключение основного договора(*16).

Добиться заключения договора бывает сложно и по иным причинам. Так, в литературе отмечается, что иск о понуждении к заключению договора должен быть удовлетворен и при невозможности исполнения основного договора (например, индивидуально-определенная вещь намеренно уничтожена)(*17).

Оправданием этому служит то обстоятельство, что, базируясь на основном договоре, доказывать убытки намного проще, чем исходя из неимущественного предварительного договора(*18).

Авторы, однако, не рассматривают действительность сделки (основного договора), при заключении которой стороны осведомлены об изначальной невозможности ее исполнения.

В подобной ситуации право на понуждение к заключению основного договора и взыскание убытков за его неисполнение – несомненно, более предпочтительный способ защиты, однако и здесь неизбежны исключения.

Например, если вещь, подлежащая передаче для целей заключения основного договора, уничтожена и это обстоятельство делает невозможным подписание основного договора на основе предварительного, то, соответственно, исключено и понуждение к его заключению.

Вопрос о заключении основного договора возникает и в отношении фидуциарных сделок (от лат. fiducia – доверие), “…которые основаны на особых, лично-доверительных отношениях сторон.

Утрата такого характера взаимоотношения сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки…”(*19). Судебное понуждение к совершению таких сделок противоречило бы характеру отношений сторон.

К тому же, поскольку договор может быть прекращен в одностороннем порядке, судебное понуждение, несомненно, окажется неэффективным в ходе защиты “нарушенных” прав из предварительного договора: заключив договор в принудительном судебном порядке, сторона вправе на законных основаниях немедленно его расторгнуть. Таким образом, суд не обеспечит реальной защиты прав сторон через установление договорного правоотношения.

Итак, на современном этапе реализация права требования о заключении основного договора на основе договора предварительного вызывает немало сложностей. Прямое толкование норм, касающихся предварительного договора, связано с применением сложнейшей процедуры, не всегда способной защитить нарушенное право и привести к заключению основного договора.

На наш взгляд, суду разумно было бы предоставить право своим решением удовлетворять преобразовательный иск, так как обеспечение возможности заключить основной договор – основополагающая гарантия прав кредитора из рассматриваемой договорной конструкции(*20).

Конечно, данное правило должно предусматривать исключения применительно к отдельным указанным ранее группам предварительных договоров.

Таким образом, норма ГК РФ о понуждении к заключению договора должна подразумевать дифференциацию механизмов реализации способов защиты в связи с действием перечисленных факторов, что, несомненно, повысит эффективность защиты прав сторон, а также конструкции как таковой.

Исключения из правила о понуждении к заключению основного договора можно было бы представить в виде оговорки в п. 4 ст. 429 ГК РФ: “…если иное не предусмотрено в законе, договоре или не вытекает из существа основного договора (например, фидуциарного договора)”.

*1) См.: Пассек Е.В. Неимущественный интерес и непреодолимая сила в гражданском праве. М., 2003 С. 67-68.
*2) Положение о неизбежности понуждения к заключению основного договора, по нашему мнению, может быть оптимизировано de lege ferenda путем усиления диспозитивности указанных правовых норм.

В целом, полагаем, право на предъявление требования о понуждении к заключению основного договора должно сохраниться как типичное последствие нарушения предварительного договора и лишь в исключительных случаях устраняться на основе закона, предварительного договора, существа основного договора.
*3) М.М.

Агарков выделял особую группу обязательств, направленных на совершение должником какой-либо сделки в отношении кредитора. Помимо предварительного договора, в эту классификационную группу входят и некоторые иные соглашения (см.: Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М., 2002. Т. 1. С.214).
*4) См.: Скловский К.И.

Гражданский спор: Практическая цивилистика. М., 2003. С.33. Конечно, формулировка “признать договор совершённым” может наводить на мысль об использовании судом фикции совершенности основной сделки сторонами, однако последующее регулирование ст. 186 ГК 1922 г.

свидетельствует о том, что именно суд в силу своего решения устанавливает договорное правоотношение и, таким образом, исключает оперирование фикцией наличия сделки, совершенной сторонами в прошлом, а “совершает” ее в настоящем.
*5) Притязание, как писал М.А. Гурвич, не может служить предметом преобразовательных исков (см.: Гурвич М. А.

Виды исков по советскому гражданскому процессуальному праву // Известия отделения экономики и права АН СССР. 1945. N 2. С. 3-4).

Однако тот же автор отмечал, что в преобразовательных решениях суд осуществляет право истца на преобразование правоотношения с той лишь особенностью, что акт судебного решения является здесь единой и потому необходимой формой осуществления этого права (см.: Гурвич М.А. Решение советского суда в исковом производстве. М. 1955. С.32). Обоснованность выделения данного вида исков часто подвергалась сомнению (см., напр.: Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой защиты прав. М., 1979. С. 80-81).

*6) По мнению И.М. Пятилетова, “иском о присуждении или исполнительным иском называется иск, направленный на принудительное исполнение подтвержденной судом обязанности ответчика” (Гражданское процессуальное право: Учебник / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2004. С.202).

Источник: https://www.garant.ru/article/6637/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.