Освободить квартиру после продажи

Содержание

Всё о физическом освобождении квартиры – сроки, тонкости, нюансы

Освободить квартиру после продажи

Заключительный этап сделки купли-продажи вторичной недвижимости – физическое освобождение квартиры и передача жилья новому собственнику, с подписанием соответствующего акта. Только после успешного завершения этой стадии, сделку можно считать полностью состоявшейся.

Однако, на практике многие собственники и риэлторы пренебрегают данным моментом, в уме пересчитывают нули на сделке и потирают руки, считая дело решённым, а физическое освобождение вопросом символичным. А зря, ведь именно освобождение и передача квартиры может стать камнем преткновения во всей сделке, из-за несоблюдения соглашения продажу можно будет оспорить в суде.

Вообще, освобождение квартиры может быть юридическим и физическим.

Под юридическим освобождением понимают выписку из квартиры, т.е. снятие с регистрационного учёта по месту жительства.

На физическом же освобождении квартиры передают квартиру новому собственнику и подписывают акт приёма-передачи, в котором говорится, что стороны никаких претензий друг к другу не имеют, а для этого, заблаговременно, проводят следующие действия:

  • Необходимо удостовериться в технической поверке счётчиков холодной и горячей воды
  • Убедиться в отсутствии долгов за капремонт
  • Произвести полный расчёт по коммунальным платежам
  • Убедиться, что квартира передаётся в надлежащем, ранее оговоренном состоянии
  • Освободить помещение от личных вещей и физического присутствия
  • Передать ключи новому собственнику
  • И только после этого, подписать акт приёма-передачи

Очень часто договоренности, достигнутые и прописанные в предварительном договоре купле-продаже или авансовом соглашении, не соблюдаются и нарушаются по ходу сделки, очень часто продавцы выкручивают руки покупателям в самый последний момент – именно на физическом освобождении…

Приведу пример

На авансе, в ходе переговоров между моей доверительницей-покупателем и продавцом, было достигнуто соглашение о том, что в квартире остаётся дорогостоящий кухонный гарнитур и сантехника. Эти детали были прописаны в предварительном договоре.

На деле же – на физическом освобождении квартиры, оказалось, что кухни нет, а сантехническое оборудование демонтировано.

По моему наставлению и рекомендации, покупательница отказалась подписывать акт приёма-передачи и пригрозила расторгнут сделку в судебном порядке, в итоге, продавцу ничего не оставалось, как вернуть всё на свои места и приносить свои извинения.

Какие сроки физического освобождения прописать в договоре

В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.

Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок – чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.

Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.

Как прописать в договоре купли-продажи физическое освобождение квартиры

Над сложными формулировками голову ломать не стоит, можно прописать в произвольной форме, что продавец до такого-то числа обязуется передать квартиру покупателю.

Если вы сомневаетесь в том, что квартиру вам передадут в установленный в договоре купле-продаже срок, то как вариант, можно заложить в отдельную банковскую ячейку определенную сумму денег, тысяч 200, под физическое освобождение и выписку. Такие условия стимулируют продавца строго придерживаться сроков освобождения по договору.

Что делать, если не успел физически освободить квартиру?

Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?

Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…

В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.

А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним – штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.

Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры.

Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом.

Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.

Источник: https://agent112.ru/stati/vsyo-o-fizicheskom-osvobozhdenii-kvartiry-sroki-tonkosti-nyuansy.html

Срок освобождения квартиры после продажи по закону: дата оформления, законодательные нормы и советы юристов

Освободить квартиру после продажи

Многих интересует срок освобождения квартиры после продажи по закону. Этот вопрос является крайне важным.

Он помогает разобраться в особенностях купли-продажи, а также решает большинство конфликтов между покупателем и продавцом. Как показывает практика, не все знают о правилах освобождения недвижимости в РФ.

И это зачастую становится огромной проблемой. Особенно если стороны идут на конфликт.

Условные этапы сделки

Сроки освобождения квартиры после продажи в России вызывают у граждан немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, необходимо в первую очередь представить себе процесс в целом.

Условно купля-продажа делится на:

  1. Сбор документов.
  2. Подписание предварительного договора о покупке жилья.
  3. Заключение основного соглашения о продаже и приобретении недвижимости.
  4. Регистрация договора установленной формы.
  5. Передача жилья новому владельцу территории.

Ничего трудного или непонятного. Только не все знают, что сроки выписки после продажи квартиры установлены на законодательном уровне. И если изучить соответствующую информацию, можно исключить немало затруднений в процессе заключения договора.

Законодательные нормы

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор “о продаже” отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Соглашение играет роль

Освобождение квартиры после купли-продажи – это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение “о продаже”, в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Востребование и “очистка” жилья

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение “о продаже” предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Индивидуальные случаи

Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.

Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.

Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.

Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.

Если не выписаться

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически “выставить за дверь”. Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение – это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Что может сделать продавец

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются “поторопить” прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Устное обсуждение

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Обязательно ли выписываться

Физическое освобождение квартиры после продажи устанавливается по указанным выше принципам. Но как быть с непосредственной пропиской? Нередко граждане зарегистрированы по одному адресу, а фактически проживают по-другому. И такая ситуация доставляет собственникам жилья немало хлопот.

Как уже было сказано, необходимо четко прописывать в соглашении купли-продажи сроки освобождения жилой территории – как фактически, так и по документам. При отсутствии соответствующего раздела законом предусматривается, что бывший владелец еще перед заключением ДКП снялся с регистрации.

Обязательно ли человек, продающий жилье, должен выписываться? Вообще, нет. Права собственности от регистрации никак не зависят. Поэтому огромную роль необходимо обращать на текст подписанного соглашения. В нем можно указать, что фактически собственник освободит территорию к той или иной дате, а по документам – нет.

Если в жилье остались жильцы

Выписка из квартиры после продажи квартиры – это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.

Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее – от договора установленной формы.

Возможны следующие варианты развития событий:

  1. В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
  2. В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически “нарушитель” проживает в другом месте.
  3. Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются – действовать согласно указанным ранее принципам.

Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП – это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.

Советы продающей стороне

Не хочется сорвать освобождение квартиры после продажи? Эксперты уверяют, что соблюдение этих простых правил помогут избежать лишних проблем!

Выглядят они следующим образом:

  1. Перед выставлением жилья на продажу рекомендуется выписаться с территории.
  2. Физическое освобождение квартиры после продажи по закону прописывают в соглашении. Желательно, чтобы к моменту заключения сделки жилье было освобождено покупателем.
  3. Перед подписанием соглашения установленной формы рекомендуется избавиться от несовершеннолетних жильцов. Наличие прописанного в квартире ребенка – это определенное обременение. Найти покупателей на такое имущество проблематично.
  4. Если в договоре не указать рамки освобождения жилья, законом предусматривается, что после подписания соглашения территория должна быть передана покупателю и отчуждена у продавца.

Соответственно, отсутствие фактических и “документальных” жильцов в квартире или доме – это огромный плюс. Такой прием избавит от лишних проблем в будущем, а также повысит шансы на успешный поиск клиентов.

Советы покупателям

Сроки освобождения квартиры после продажи, как правило, больше интересуют покупателей, ведь именно им нужно будет добиваться выселения прошлых собственников недвижимости. Как правило, нужно придерживаться этих простейших советов, чтобы не столкнуться с дополнительными проблемами.

А именно:

  1. Внимательно читать все пункты соглашения о продаже и покупке недвижимости.
  2. В письменной форме оговаривать сроки освобождения квартиры после продажи. По закону предусматривается, что к моменту подписания договора жилье уже готово к заселению новых граждан.
  3. Отказываться от сделок с неоднозначными пунктами соглашений.
  4. Собирать любые доказательства того, что продавец обещает к определенному моменту освободить жилье. Например, может помочь переписка.

Вот и все. Если же покупатель “по ошибке” подписал соглашение, а в нем указано, что после продажи прежние жильцы не должны выписываться, придется подождать. За несколько месяцев нужно будет собрать доказательства того, что прописанные в квартире там не проживают. И только при таких условиях удастся избавиться от нерадивых жильцов.

О дате

Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.

Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, “После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье”.

В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.

Заключение

Мы выяснили, каковы сроки освобождения квартиры после продажи по закону. И с какими трудностями сталкиваются стороны, тоже.

Грамотно составленный ДКП – это ключ к успеху. Он избавит от возможных проблем и покупателя, и продавца. А если подготовить жилье к продаже заранее (выписаться и выехать фактически из него), то сделка пройдет крайне быстро и без негативных последствий.

Если в процессе подписания договора “о покупке” жилья возникли затруднения, лучше обратиться к юристу с копией соответствующего документа. А грамотное соглашение купли-продажи поможет составить опытный нотариус.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1568572345415108758/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu-data-oformleniya-zakonodatelnye-normy-i-sovety-yuristov/

Когда нужно выписываться при продаже квартиры в 2020 году: сроки

Освободить квартиру после продажи

Когда человек собирается заключить сделку о продаже своей недвижимости, у него возникает множество вопросов, связанных с этой процедурой. При передаче апартаментов новым жильцам необходимо, прежде всего, снять с регистрационного учета по этому адресу старых. Поэтому обеим сторонам стоит знать, когда нужно выписываться при продаже квартиры и как это правильно сделать.

Обязательно ли выписываться из квартиры при продаже

Договор о приобретении жилплощади заключается между действующим собственником и новым покупателем. Если в этом помещении прописан владелец недвижимости и другие люди, то все они должны сняться с учета. Это положение определено в статье 292 ГК РФ.

Многие сомневаются, обязательно ли выписываться из квартиры при продаже? Поскольку этого требует закон, ответ на данный вопрос однозначный. Однако на деле не у всех предыдущих жильцов может быть возможность быстро найти новый дом. Поэтому они задаются вопросом: «Нужно ли выписываться сразу при продаже квартиры или у еще есть время подыскать другое жилье для регистрации?».

В какие сроки нужно выписаться

Срок освобождения квартиры после продажи по закону не определяется. Этот пункт две стороны, заключающие договор купли-продажи, могут согласовать на словах.

Также есть официальный способ договориться. Для этого в процессе заключения сделки должны быть подробно прописаны все права и обязанности людей человек, участвующих в ней.

Если в договоре не были определены точные даты, то в ГК РФ указана норма, которая составляет не больше 1 месяц. Это то время, когда жильцы выписываются из квартиры при ее продаже. Также за этот срок они должны перевезти все свои вещи.

Если продавец не освобождает квартиру после продажи в положенные сроки, то он может быть выписан принудительно через суд.

Возможно ли сняться с регистрационного учета после продажи

Поскольку законодательством не определен конкретный срок снятия предыдущих жильцов с регистрационного учета после продажи дома или квартиры, две стороны, участвующие в сделке, могут самостоятельно договориться об этом. Если между покупателем и продавцом есть доверие, новый собственник может пойти на уступки и не требовать немедленной выписки с жилплощади.

В этом случае продавец и все остальные жильцы, которые были прописаны в квартире, будут иметь возможность без спешки подыскать другой дом. Если процедура займет больше времени, чем ожидалось первоначально, этим людям будет достаточно найти место для временной регистрации.

Если продается частный дом

Многие считают, что выписка жильцов из частного дома происходит сложнее, чем из квартиры. Однако порядок этих процедур практически не отличается. Единственная разница заключается в том, что для снятия с учета из коттеджа его владелец должен включить в список необходимой документации выписку из домовой книги.

Также владельцам частных домов стоит знать следующие нюансы:

  • если человек не может предоставить домовую книгу, это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры;
  • чаще всего снятие с регистрации в частном доме занимает больше времени, чем выписка из квартиры.

Для владельцев коттеджей, так же как и для собственников других видов недвижимости, существует возможность сменить адрес регистрации одновременно с выпиской. Однако в этом случае стоит начинать процедуру до заключения договора о продаже жилья.

Куда выписаться

Снятие с регистрационного учета при продаже квартиры предполагает, что человек уже нашел новое жилье, в котором он сможет оформить временную или постоянную прописку.

Процедура освобождения жилплощади состоит из двух частей:

  • юридическая сторона, предусматривающая выписку предыдущего собственника;
  • вывоз вещей собственника.

В какие сроки должно быть произведено физическое освобождение квартир после продажи по закону, не определено. Но это время можно установить в специальном соглашении, которое заключается при оформлении договора.

Выписка в никуда

Многие граждане интересуются: «Можно ли выписаться из квартиры в никуда?». Такая необходимость может возникнуть, если продавец не успел в отведенный срок обзавестись новой недвижимостью. В этом случае проще оформить временную прописку у родственников или друзей и получить дополнительное время на поиски жилплощади.

Если и такая ситуация невозможна, то есть варианты, когда можно сняться с регистрационного учета в никуда. Подобная процедура доступна только для следующих лиц:

  • без вести пропавшие;
  • военнослужащие, находящиеся на службе во время снятия с учета;
  • заключенные.

Также такая возможность предоставляется тем людям, которые были лишены прописки, в связи с переходом собственности банку или другому кредитору в счет уплаты долга.

Если на руках ребенок

Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет, то законодательство делает все возможное, чтобы при снятии с учета не были ущемлены его права. Детей нельзя выписывать в никуда, для них обязательно нужно подготовить новое место для проживания. В таких сделках принимают участие органы опеки, которые должны не допустить нарушений.

Чтобы освободить дом или квартиру, в которой прописан ребенок, нужно получить согласие обоих родителей или других законных представителей. Для подачи документов также потребуются их паспорта и свидетельство о рождении малыша. При этом в заявлении нужно будет сразу указать новый адрес прописки ребенка.

Порядок выписки при продаже

Что нужно сделать, чтобы сняться с регистрационного учета? Процедура выписки из квартиры при ее продаже происходит следующим образом.

  1. Собрать все необходимые для процедуры документы.
  2. Далее заявитель должен лично посетить паспортный стол или МФЦ. Также он может подать заявку онлайн через портал Госуслуги.
  3. После написания заявления и передачи документов сотрудник отделения забирает удостоверение личности и сообщает дату, когда можно подойти за готовым паспортом.

Если заявление написано правильно и вся документация является достоверной, то в назначенный срок заявителю выдадут паспорт со штампом о снятии с регистрационного учета.

Составление заявления

Скачать образец заявления

Заявители старше 14 лет должны заполнить форму №6, в которой указываются основные сведения о человеке, информация о старом и новом месте жительства. Для детей младше 14 лет заявление подают их законные представители.

Такая заявка оформляется на каждого человека, которого нужно выписать при продаже недвижимости.

Необходимые документы

Стандартный список документов для данной процедуры выглядит следующим образом:

  • заявление;
  • паспорт или свидетельство о рождении.

Для нетипичных ситуаций могут потребоваться дополнительные справки, полный перечень которых стоит узнать перед посещением паспортного стола или Многофункционального центра.

Сроки

Обычно данная процедура занимает 3-4 дня с момента подачи документов в соответствующий орган. Оформление заявки через интернет может занять до 7 дней. Такие сроки определены Административным регламентом (Приложение к Приказу ФМС России №288 от 11.09.2012).

Сколько можно быть без прописки

Ггражданам, продающим недвижимость, стоит узнать, сколько можно жить без прописки. Этот срок зависит от типа регистрации:

  • без временной прописки можно проживать 90 дней;
  • без постоянной регистрации – 7 суток.

За отсутствие соответствующего штампа в паспорте дольше этого срока назначаются штрафные санкции.

Штраф за отсутствие регистрации

Штраф за несвоевременную регистрацию назначается лицам, которые вовремя не оформили прописку.

  • в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе размер штрафа составляет 3-5 тысяч рублей;
  • для остальных регионов – 2-3 тысячи.

Такие суммы определены пунктами 1, 2 статьи 19.15 КоАП РФ.

Итоги

Тем, кто намеревается продать жилплощадь, стоит заблаговременно узнать все нюансы процедуры выписки из нее. Также продавцу необходимо позаботиться о новом месте жительства, чтобы не допустить начисления штрафов.

Покупателям тоже стоит быть внимательными и проверять приобретаемую квартиру на наличие обременений. Все сроки освобождения жилплощади необходимо обсудить заранее.

Источник: https://nedvizhka.site/propiska/vypiska-pri-prodazhe-kvartiry

Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи

Освободить квартиру после продажи

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Просмотров 1059

Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать.

Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение.

В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.

Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?

На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:

  • Отсутствие иного жилья.
  • Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
  • Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.

При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.

Основной документ, определяющий сроки выселения — договор купли-продажи имущества. Юристы настоятельно рекомендуют конкретно обозначать даты или события, после которых должен состояться выезд.

Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:

Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.

Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.

Этапы покупки квартиры

Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение.

Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:

  1. Осмотр жилья.
  2. При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
  3. Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
  4. Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
  5. Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
  6. Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
  7. Оформление передаточного акта.

Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.

После подписания передаточного акта квартира передается новому владельцу. При наличии такого документа у прежнего собственника нет никакого права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.

Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры

В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям.

Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу.

Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.

Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:

Статья

Основное содержание

О сроках передачи недвижимости

ст. 292 ГК РФ

Документ гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением.

Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников.

Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства.

ст. 556 ГК РФ

Передача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе).
Если одна из сторон не желает подписывать акт, значит, имеет место уклонение от выполнения договорных обязательств

ст. 456 ГК РФ

В документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре.

Если в договоре нет иных условий, Продавец квартиры должен передать находящиеся в ней вещи, техническую и прочую документацию, относящуюся к объекту недвижимости

ст. 457 ГК РФ

Статья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры).

Срок выполнения обязательства по передаче имущества определяется ДКП. Если из условий документа не ясно, когда именно истекает срок, следует руководствоваться положениями ст. 314 ГК РФ.

ст. 314 ГК РФ

При отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя.

О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья

ст. 15 ГК РФ,
ст. 393 ГК РФ

При несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба.

Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания.

Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.

В суде необходимо оперировать понятиями:

  • «упущенная выгода», которую Покупатель мог бы получить при сдаче квартиры в аренду;
  • «разумная степень достоверности» — означает, что заявленная к возмещению сумма должна соответствовать размеру ущерба и рассчитываться исходя из принципов справедливости.

ст. 395 ГК РФ

Если продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств.

Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:

  • При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
  • Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
  • Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.

Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.

Что делать если продавец не освобождает квартиру?

Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.

Как заставить продавца квартиры покинуть помещение

Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:

  1. Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
  2. Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.

Чем быстрее будет найден компромисс, тем скорее состоится заселение. Обращение в суд предполагает длительное судебное разбирательство, и хотя решение суда в пользу Покупателя очевидно, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:

  • По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора (см. «Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры«).
  • Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.

Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.

Не стоит рассчитывать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно выселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Когда обращаться в суд

После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры.

У истца должны быть при себе документы:

  • оригинал договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
  • справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:

  • наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
  • название документа;
  • суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
  • прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
  • перечень приложений;
  • дата написания иска и подписи сторон.

Срок рассмотрения

Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев.

В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи.

Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.

Стоимость обращения в суд

Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.

Заключение — подводим итоги

Вышеназванный алгоритм — универсальный, и подходит для большинства ситуаций.

Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:

  • Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
  • Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт – где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый – могут быть проблемы.
  • Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
  • Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок – он стандартный на освобождение жилого помещения.
  • Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
  • Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало – направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае – обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
  • Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится – сделают это принудительно.
  • Желательно не доводить дело до скандалов.

Смотрите видео о том, где и как правильно рассчитать срок освобождения квартиры прежними хозяевами:

Источник: http://law-divorce.ru/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.