Одностороннее расторжение договора купли продажи квартиры
Содержание
- 1 Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист
- 1.1 Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)
- 1.2 Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами
- 1.3 Условия расторжения договора купли продажи
- 1.4 Дкп должен содержать условия расторжения сделки
- 1.5 Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
- 1.6 Риски для обеих сторон
- 1.7 Слабые места закона
- 1.8 Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП
- 1.9 Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
- 1.10 Расторжение договора по инициативе продавца
- 1.11 Легко ли расторгнуть договор купли продажи
- 2 Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности
- 3 Расторжение договора купли продажи квартиры
- 4 Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения, расторжение совершенной сделки
Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист
Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно.
Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке.
Менталитет продавцов примерно одинаков: “куда вы смотрели раньше” или “бачили очи, шо куповали” (видели глаза, что покупали — пер. с украинского).
Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?
Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)
Расторжение сделок (любых, а не только связанных с недвижимостью) регулируется ст. 450 ГК РФ. Это возможно:
- при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
- по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя “добросовестно и разумно”);
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:
- как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
- что считать существенными изменениями обстоятельств;
- что подразумевается под “добросовестным и разумным” поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
- в каких конкретно “иных” случаях можно аннулировать договор.
Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами
Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст.
450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов.
Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.
Условия расторжения договора купли продажи
Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:
- договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
- обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
- сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
- договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.
Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.
Дкп должен содержать условия расторжения сделки
Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:
- непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
- неполучение продавцом денег;
- порча имущества и т.д.
Данные условия и будут являться существенными обстоятельствами, при которых сделку можно будет расторгнуть.
Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
Непонятно, что считать под добросовестностью в данной статье, однако есть правовой термин “добросовестность”.
Юридически добросовестным покупателем или продавцом можно считать лицо:
- которое не знало-не ведало (и не могло знать) о действительных намерениях противоположной стороны;
- удостоверилось, что объект зарегистрирован на его действительного владельца, являющегося стороной договора, не обременено ипотекой и т.д.;
- предусмотрело возможности безопасности сделки (нотариальный договор для объектов долевой собственности, привлечение банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива и т.д.).
Но четкого определения понятия добросовестности все же нет, что позволяет при рассмотрении подобных дел проявлять самодеятельность и отвергать судебные иски.
Недобросовестным могут признать покупателя, который:
- не провел тщательную проверку недвижимого объекта, наведя справки в ЕГРН, паспортном столе и т.д.;
- осуществил сделку юридически неграмотно, несмотря на то, что знал о том, что у квартиры много собственников, и в ней прописаны несовершеннолетние;
- не прислушался к советам своих знакомых и профессионалов, предупреждающих его о сомнительности предстоящей сделки.
Риски для обеих сторон
В договоре может быть сказано, что обе стороны несут риски при изменении обстоятельств и не будут иметь претензии друг к другу. (Данная формулировка на слуху и заимствована из договоров участников биржевых сделок). Для физических лиц и ДКП такая фраза недопустима.
Ее следует избегать, так как она буквально означает, что ни одна из сторон не отвечает за невыполнение своих обязательств.
Ее можно будет использовать в будущем как несоблюдение четвертого важного условия против инициатора расторжения договора: вас же предупредили о возможных рисках!
Правильным является предупреждение о риске, возникающем при невыполнении своих обязательств, и ответственность за нее. В риски может входить не только принуждение к расторжению договора, но и материальное возмещение пострадавшей стороны (компенсация затрат на оформление договора, регистрацию прав, использование денежной суммы).Это условие содержится в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким образом предпринимательские сделки. Но физические граждане от материальных потерь не защищены, хотя согласно ст.
310, они имеют право на одностороннее расторжение договора безо всяких условий (раз они не указаны, значит можно расторгнуть договор по инициативе покупателя или продавца безо всяких существенных обстоятельств и доказательств добросовестности!).
Поэтому и нужно включать в ДКП условие об ответственности каждой стороны, если речь идет о будущем материальном возмещении за пробуксовки и срыв договоренности.
Слабые места закона
Ст. 451 ГК создает не совсем равные условия для сторон и открывает одной из них возможности увильнуть от выполнения своих обязательств (взять деньги без передачи в собственность квартиры, оформить права собственности, а расчет оставить на потом).
Достаточно для этого доказать в суде, что пострадавший сам виноват: не проявил бдительность и осмотрительность. Все это приводит к двоякому толкованию закона. Но главное, что применяют данную статью не к месту, усложняя на самом деле то, что должно происходить очень просто, применяя условия торговых контрактов для ДКП между физическими лицами.
Условия расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть совсем простыми — это выполнение своих обязательств:
- продавец должен получить свои деньги вовремя и в полном объеме;
- покупатель должен стать собственником объекта, за который уплатил деньги.
Если деньги присвоены продавцом, а квартира не передана в собственность покупателю, как можно отказать последнему в праве расторжения ДКП и в возмещении его потерь? Даже если договор и не содержит всех условий, они содержатся в самой сути сделки (сделка правомерна, если ее условия выполнены обеими сторонами). И как мо5жно не расторгнуть сделку, если она способствует незаконному обогащению, так как одна из сторон не получила положенного? Копаясь в тонкостях статей, законоисполнители слона-то и не приметили!
Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП
При расторжении сделок между гражданскими лицами должна применяться ст. 310:
Если одна из сторон (а в нашем случае их две) не является предпринимателем, она имеет право на одностороннее расторжение договора. Проявить инициативу может как покупатель, так и продавец.
Согласно ст. 452 ГК РФ, расторжение происходит в такой же форме, как и заключение:
- если ДКП заверялось у нотариуса, то и расторжение должно иметь нотариальную форму;
- в аннулирующем соглашении также должны быть указаны способы возврата денег, сроки и условия вступления в силу договора о прекращении сделки.
Сторона-инициатор обязана в письменном виде уведомить другую сторону о своем решении, предложениями урегулировать конфликт и ждать ответа от нее в течение 30 дней.
Если добровольного согласия на расторжение сделки (изменение условий) добиться не удалось, либо уведомление было проигнорировано, инициатор может обратиться в суд.
Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
Покупатель может расторгнуть договор при следующих обстоятельствах:
- качество купленного объекта оказалось не соответствующим обещанному по договору (ст. 475 ГК);
- отказ продавца от проведения регистрации, что нарушает ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации;
- нарушение сроков регистрации;
- отказе передать недвижимость покупателю в договорные сроки (ст. 1102 ГК о безосновательном обогащении).
Расторжение договора по инициативе продавца
Продавец квартиры имеет право расторгнуть договор:
- при неполучении денег от покупателя или получении в неполном объеме — это самая серьезная веская причина возврата имущества (жилье должно быть возвращено, согласно все той же ст. 1102 о незаконном обогащении);
- при отказе покупателя вступать во владение квартирой (если отказ необоснованный, то есть клиент видел, что покупал, а просто решил таким образом покрутиться на чужих деньгах, продавец вправе потребовать материальное возмещение);
- покупатель не выполнил все условия по договору (не разделил затраты на оформление недвижимости, отказался от заключения страхового договора и т.д.).
Легко ли расторгнуть договор купли продажи
Согласно ст. 450 ГК РФ, многосторонние предпринимательские сделки купли-продажи расторгнуть непросто. Однако схема расторжения ДКП между гражданами гораздо проще и не требует соблюдения сразу четырех условий.
Обратите внимание, что и для покупателей, и для продавцов действует одинаковое правило о возврате имущества, полученного в результате незаконного обогащения (ст. 1102 и др. статьи гл 60 ГК).
Это приоритетный закон, который гарантирует возврат денег или объекта при несоблюдении обязательств одной из сторон ДКП.
Договор считается неисполненным, и его расторжение вполне возможно, при несоблюдении прочих условий ст. 451 ГК.
Также существенную роль в расторжении договора играет получение некачественного объекта. Чтобы доказать, что эти условия не выполнены, нужно не полениться дать подробное описание приобретаемой недвижимости в договоре.
Эта схема расторжения часто применяется при нарушении условий ДДУ: дольщики в одностороннем порядке имеют право расторгнуть договор с застройщиком при предоставлении некачественного жилья и нарушениях срока ввода помещений в эксплуатацию.
В остальных случаях (разонравилась квартира, не подошел цвет обоев, район, не понравились соседи, передумали и прочее) расторжение договора купли продажи недвижимости невозможен, так как главные условия сделки были соблюдены и договор был исполнен.
Источник: https://genprokufo.ru/novosti/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-po-initsiative-pokupatelya-prodavtsa-ili-soglasheniyu-storon.html
Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности
Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки. Рассмотрим данные ситуации более подробно.
Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.
Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:
- наименование и реквизиты сторон;
- ссылка на расторгаемый договор;
- чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
- реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
- обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.
Если недвижимость уже фактически передана покупателю по акту приёма-передачи, к соглашению о расторжении прикладывается акт возврата объекта.
Для исполнения соглашения о расторжении договора купли-продажи сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с совместным заявлением на обратный переход права собственности.
Договор будет считаться расторгнутым с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).Если же сделка была полностью исполнена (недвижимость передана и стоимость её оплачена), то расторгнуть такой договор по соглашению сторон уже нельзя, т.к. его действие прекратилось. В этом случае сторонам необходимо заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.
При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.
Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.
Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:
- если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
- если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.
Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.
Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.
Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Являются ли изменения обстоятельств существенными, определяет суд в каждом конкретном случае. Как показывает практика, суды обычно отказывают в удовлетворении требования о расторжении договора по данному основанию.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора.
Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Продавец вправе заявить в иске о применении норм законодательства о неосновательном обогащении (ст. 1102-1104 Гражданского кодекса РФ).
В этом случае покупатель по решению суда должен вернуть всё, чем владеет незаконно.
Таким образом, при обращении в суд с иском необходимо заявлять не только о расторжении, но и о последствиях прекращения действия договора – возврате недвижимости или денежных средств.
Кроме того, при рассмотрении дела о расторжении истец может заявить дополнительные требования о взыскании понесённых убытков (например, стоимости неотделимых улучшений, произведённых покупателем в период владения квартирой), а также о возмещении морального вреда.
Необходимо иметь в виду, что судебное разбирательство по спорам о расторжении договора купли-продажи носит, как правило, затяжной характер, и за это время ответчик может продать объект недвижимости. Поэтому при обращении в суд важно заявить об обеспечении иска: по ходатайству истца суд может наложить арест на спорную недвижимость.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о расторжении договора по заявлению соответствующей стороны (инициатора расторжения договора).
Старший юрист
Роман Елисеев
28.12.2020
Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registraczii-perexoda-prava-sobstvennosti/
Расторжение договора купли продажи квартиры
По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.
Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06
Основания расторжения договора купли-продажи квартиры
Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.
Существенными нарушениями принято считать действия одной из сторон, которые наносят ущерб другой стороне или лишают того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.
К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от выписки из квартиры и выселения.
Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.
Признание договора купили-продажи квартиры недействительным
Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.
При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.
Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.
Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).
Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.
Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации
Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.
Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.
Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.
Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.
Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.
Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон
Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.
Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.
Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.
После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.
Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.
Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.
При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.
Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.
Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.
Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.
В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.
Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.
При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:
- Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
- Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
- Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).
Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.
Гарантии безопасности и сроки
Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.
Рекомендуется учесть следующие пункты:
- Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
- Способы и сроки оплаты.
В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».
Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.
Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.
Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.
Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.
Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/rastorzhenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения, расторжение совершенной сделки
Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, существенные причины расторжения
Расторжение договора — процесс достаточно сложный, тем не менее, при согласии сторон результат может быть достигнут
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры — актуальный вопрос, что может возникнуть у любого, кто хочет продать или купить жилье. Сделка с жилой недвижимостью требует тщательности в подготовке документов и получения согласия каждой стороны.
Учет нюансов, порядков, условий и ответственности сторон рождается в процессе улаживания взаимных интересов и возможностей.
Не менее кропотливым является процесс расторжения договора о купле—продаже квартиры, если хотя бы одна из сторон претендует на прекращение отношений по причине непредвиденных обстоятельств или неудовлетворенности результатом сделки.
Форма расторжения и заключения договоренностей, должна быть непременно закреплена документально.
Причины, достаточно веские для расторжения соглашения, указаны в главе 29 ГК
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Узнать, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, что будет основанием такого шага, можно в гл.29 ГК.В разделе рассматриваются вопросы, связанные с:
- причинами расторжения;
- изменившимися обстоятельствами, влияющими на процесс;
- процедурой расторжения;
- последствиями расторжения соглашения.
Согласно действующим нормам закона, сделки в сфере жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит учет передачи прав собственников жилья.
Следует помнить о том, что для аннулирования соглашения недостаточно желания только одной недовольной стороны. Нужно согласие на расторжение второго участника сделки.
Если получить его не удается, разрешение ситуации возможно только в суде; период исковой давности для оспаривания сделки по продаже жилья установлен до трех лет.
По истечении указанного срока внести изменения в торговые отношения и вернуть денежные средства покупателю нельзя;
на момент расторжения исполненная часть договорных обязательств не возвращается, если в самом документе не прописан порядок разрешения данной ситуации.
Например, переданный авансовый платеж не подлежит обратной передаче от продавца.
Условия расторжения
Если стороне-инициатору расторжения удастся договориться с другой стороной, то документ может быть разорван в досудебном порядке
Если решение расторгнуть подписанный документ принято одной стороной, то обязательно нужно попытаться провести досудебное урегулирование с другим участником сделки в рамках определенного периода.
Отрицательный результат станет основанием для начала рассмотрения отмены договора купли продажи в судебных органах.
В статье 450 ГК названы условия изменений или расторжений договоров купли—продажи жилья по требованиям какой—либо стороны в судебном порядке.
Наиважнейшая причина — грубые нарушения договора одним из участников сделки.
К условиям изменения договора относят такие сложившиеся обстоятельства, при которых стороны никогда бы не пошли ранее на заключение сделки, потому что в итоге наносится значительный ущерб или невозможность получения того, на что рассчитывал ее участник.
Типичные нарушения:
- по оплате недвижимости, когда договор уже прошел регистрацию и подписание в Росреестре, а передача денег так и не состоялась. Покупатель не смог предъявить документов, подтверждающих факт перевода денежных сумм: расписки, квитанции о перечислении или банковской выписки;
- отказ прежнего собственника жилья от выселения и снятия с регистрационного учета;
- обременение жилья прописанными гражданами, не являющимися владельцами квартиры, но имеющими право пользоваться помещениями.
В качестве важной причины может выступать факт нарушения условий договора
Условия, которые не могли предугадать участники сделки, могут быть прописаны в расторжении как непредвиденные обстоятельства без указания виноватых.
В суде рассматриваются ситуации, возникшие неожиданно, влекущие весомые убытки сторонам договора, непреодолимые для участников сделки.
Как правило, все признаки проявляются в совокупности. Примером такого непредвиденного обстоятельства может выступить изменение закона, финансовый кризис, ликвидация компании.
Признание сделки недействительной
Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры? Причиной разрыва договорных отношений могут быть различные основания: расторжение соглашения или признание сделки с квартирой недействительной. В итоге взаимные обязательства становятся неактуальными.
Но отличительная сторона последствий фиктивной сделки проявится в следующем: участник, которого признали виновным, обязан будет вернуть полученное имущество согласно договору о сделке с недвижимостью и дополнительно оплатить денежную компенсацию за нанесенный ущерб (согласно ст.167 Гражданского кодекса).
Соглашение не расторгается, а объявляется незаконным.
Если сделка будет признана аннулированной, то взаимные обязательства теряют силу
Недействительной признают сделку:
- нарушающую закон или любой нормативный акт;
- подписанную участником недееспособным (частично дееспособным);
- с участием лица, не отвечающего за свои поступки, т.е. в определенный час находящегося в бесконтрольном состоянии по причине передозировки алкоголя, употребления наркотиков, приступа болезни, травмы, и др.;
- с участием несовершеннолетнего лица, юридические права которого нарушены;
- совершенную под угрозами, с фактами насилия, сговора, обмана, введения в заблуждение, прочих противозаконных обстоятельств. Для привлечения к ответственности за преступные действия следует обращаться не только в суд, но, прежде всего, в полицию;
- заключенную для прикрытия иных правоотношений участников;
- в других особых случаях.
В результате признания сделки незаконной и недействительной, стороны остаются с тем имущественным положением, которое было перед установлением торговых отношений.
Продажа квартиры организацией
Существуют особые нюансы в сделках с организациями, выступающими собственниками недвижимости. У такого продавца нужно особенно тщательно проверять уставные документы, заручиться письменным одобрением учредителей.
Очень важно обратить внимание на то, какое лицо подписывает договор, наделен ли соответствующими полномочиями этот сотрудник.
Если предстоит оформление соглашения с представителем компании по доверенности, то возникают дополнительные риски.
Расторжение сделки до и после регистрации
Меньше всего рисков при разрыве договора составляет ситуация, когда сделка еще не прошла регистрацию
Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В случае, когда договор подписан, но не завершена его регистрация, сделка признается пока не состоявшейся, квартира находится в собственности продавца.
Расторжение договора происходит с наименьшим риском для обеих сторон. Следует помнить, что согласие второй стороны очень важно для досудебного урегулирования возникших разногласий.
При достижении двустороннего согласия, участники сделки должны подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли—продажи квартиры и направить его в ЕГРП для оформления записи о прекращении торговых отношений.Если подписание документа проводилось у нотариуса или в агентстве недвижимости, то следует обратиться к ним же в случае аннулирования сделки. Специалисты подготовят дополнительное соглашение о расторжении договора, ранее заключенного.
Расторжение договора продажи недвижимости после регистрации и передачи квартиры покупателю значительно усложняется.
Отмена сделки возможна только согласно условиям, прописанным в самом договоре и предусмотренным законодательством.
Согласно действующему Гражданскому кодексу расторжение договора допускается в период его действия, т.е. когда еще не все обязательства исполнены.
Нужно обратить внимание на то, что расторжение договора, если в нем не прописано возвращение имущества, не предполагает передачи собственности прежнему владельцу.
Данное условие обязательно нужно включать либо в первичный договор о сделке, либо в соглашение о расторжении.
Досудебный порядок
Если обе стороны сделки согласны с ее расторжением, то судебные разбирательства не потребуются
Обоюдное согласие участников на расторжение сделки с квартирой позволит избежать судебных инстанций. Практика показывает, что ситуации взаимного согласия сторон встречаются достаточно редко.Следует учитывать, что обращение с иском по вопросу расторжения возможно при условии письменной формы отказа второй стороны.
Для получения ответа нужно отправить письменный запрос и ожидать до 30 дней. Отсутствие ответа или полученный отказ от второй стороны сделки, изложенный в письменном виде, позволяет обращаться в суд.
Расторжение через суд
Не следует забывать, что в исковом заявлении следует требовать не только разрыва договора, но и возврата имущества
Обращения в суд с иском по расторжению договора купли—продажи недвижимости встречаются довольно часто из—за нежелания одной стороны содействовать разрыву заключенного соглашения.
В составлении искового заявления часто допускается распространенная ошибка, когда истец требует только разрыва договора, упуская условие возвращения имущества.
В судебном рассмотрении выносится решение строго в рамках заявленных истцом требований. Судьба недвижимости остается без изменений, так как смена права собственности произведена и зарегистрирована. Полномочия распоряжаться имуществом сохраняются у нового владельца.
Изменить ситуацию можно опять в суде путем оформления второго иска с указанием требования передать собственность по соглашению о расторжении.Чтобы не тратить время, силы и нервы, нужно сразу включать в исковое заявление все требования:
- о разорвании договора с обоснованием в виде сведений, подтвержденных документами;
- о возвращении имущества, прописанного в договоре;
- о возмещении убытков, если допускались грубые нарушения обязательств.
Таким образом, расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации возможно при условии весомых оснований и соблюдении процедурного порядка.
Гарантии безопасности сторон
Составлять договор следует тщательно учитывая все нюансы, ошибки могут использовать мошенники для совершения преступных действий
Нежелательные последствия возникают, когда договор составлен с важными упущениями, открывающими дорогу мошенникам.
Существуют ключевые моменты, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание:
- Возможность аннулирования сделки с жильем, если участник соглашения не выполняет в обозначенный период возложенные обязательства.
- Указание допустимого временного промежутка для передачи денег перед регистрацией права нового собственника квартиры или после данной процедуры.
- Покупателю принципиально важно своевременное получение квартиры после произведенной оплаты.
- Отсутствие обременений недвижимости в виде задолженностей по коммунальным платежам или не выписанным из квартиры жильцам.
Передача жилого помещения закрепляется соответствующим актом или другим двусторонним документом, свидетельствующим об участии и договоренности сторон на данном этапе.
Законодательно срок передачи не определен, есть только упоминание «разумного срока» в статье Гражданского кодекса. Чтобы наполнить данное определение точностью, покупателю рекомендуется внести в договор конкретные даты для уменьшения рисков.
Невыполнение данного пункта договора может стать основанием требований выселения в принудительном порядке либо возмещения убытков.
Расторжение сделки купли—продажи квартиры возможно на основании невыполнения обязательств сторон, прописанных в заключенном договоре.
Мнение юриста-эксперта:
Договор купли-продажи является договоренностью сторон. В договоре указываются условия, при которых договор считается исполненным.Этими условиями могут считаться передача денег, передача непосредственно самой квартиры и выписка из жилья зарегистрированных граждан. Если хоть одно из условий не выполнено сторонами.
Есть основание у стороны, получившей в результате договора право собственности, расторгнуть этот договор.
При договоренности сторон, договор купли продажи можно расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении или новым договором купли-продажи с теми же участниками сделки.
Однако, при заключении нового договора у налоговой службы может возникнуть подозрение в притворности сделки, так как у граждан возникает право на получение налогового вычета.В случае заключения соглашения право считается прекращённым с момента регистрации соглашения. За время, пока квартира считалась у покупателя, налог заплатить все равно придется.
Регистрируется как соглашение так и новый договор в регистрационной организации, в том же порядке, как и основной договор.При приобретении жилья нужно быть осторожным и обращать внимание на способ получения квартиры продающей стороной. Особое внимание стоит проявить к квартире, перешедшей хозяину по наследству.
Согласно законодательству, если обнаружится какой-либо родственник, который узнал о возможности вступления в наследство, но его не уведомили о наступивших обстоятельствах, он может подать в суд на выделении своей доли в праве и соответственно об отмене договора купли-продажи.
Бывают случаи, когда один из членов семьи находится в местах лишения свободы, а в это время квартиру остальные родственники приватизируют и продают. Осужденный имеет право вернуться жить в свою квартиру и оспорить приватизацию, и соответственно отметить продажу квартиры. Лучше обращать внимание на сроки нахождения жилья в собственности у продавца.
Сложности заключаются в том, что не все жизненные ситуации находят отражение в составленном документе и предотвращение последствий требует больших затрат времени, сил на составление доказательной базы.
Рекомендуется избегать поспешности в сделках с недвижимостью и типичных ошибок, чтобы избежать последующих шагов по расторжению заключенных договоров.
Подробнее о расторжении договора купли продажи по инициативе покупателя — на видео:
Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
06 Ноя 2016 Юлия Юрьевна 620
Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html