Нотариус уведомление о продаже доли в квартире

Содержание

Доли в квартире и изменение законодательства 2021: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Нотариус уведомление о продаже доли в квартире

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2021

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Уведомление о продаже доли в квартире в 2020 году: что это такое, как правильно составить и отправить

Нотариус уведомление о продаже доли в квартире

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости обязательное условие – письменное извещение участников долевой собственности.

Если у собственника доли квартиры, которую желает продать, не будет доказательств правильного уведомления других собственников, официального перехода прав владения не произойдет. Это правило касается случаев, когда продается одна или несколько частей квартиры.

Если же продается целый объект недвижимости, уведомление других участников сделки не нужно.

Письменный документ не обязывает стороны к заключению сделки купли-продажи доли между собой, преследует цель только уведомить сособственника.

Уведомление составляется в свободной форме, но должно содержать определенную информацию:

  • в шапке документа указываются данные адресата – сособственника: Ф.И.О., адрес регистрации,
  • ниже по центру страницы следует название документа – Уведомление о продаже доли в недвижимости,
  • в основном тексте необходимо указать подробные данные уведомителя: его Ф.И.О., дату и место рождения, адрес регистрации. Затем следует сообщение о намерении продать свою часть общей собственности (квартиры),
  • нужно прописать, на каком основании приобретена доля в недвижимости: путем вступления в права наследства, участия в приватизации. Подтвердить этот факт свидетельством о праве собственности,
  • далее следуют законные основания владения и распоряжения недвижимостью. В соответствии со статьей 209 ГК РФ, гражданин имеет право распоряжаться имуществом, расположенным по конкретному адресу, состоящим из определенного количества квадратных метров или комнат, которое входит в состав другого имущества. На этом основании лицо намеревается осуществить продажу своей части имущества постороннему лицу за определенную плату,
  • право покупателя на проживание и пользование недвижимостью аннулируется, если доля собственника будет продана по другой цене,
  • основываясь на статье 250 ГК РФ, сособственник имеет первостепенное право выкупить долю, подлежащую продаже по цене, указанной в данном извещении,
  • если адресат в течение тридцати дней откажется от покупки или проигнорирует извещение, собственник получает право продажи своей доли любому постороннему лицу,
  • дата составления, подпись.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли квартиры:

Необходимые документы

Процедура продажи доли недвижимости аналогична передаче права владения всей квартирой. Однако стандартный пакет документов в рассматриваемом случае требует дополнения.

Гражданин, оформляющий куплю-продажу части объекта, должен подготовить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости или Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
  • документ, свидетельствующий о наличии права владения,
  • кадастровый паспорт и техпаспорт, полученный в БТИ,
  • справку из паспортного стола о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади,
  • согласие на продажу доли от законного супруга,
  • отказ сособственников от выкупа доли, оформленный в письменном виде, или свидетельство о передаче уведомлений, заверенное нотариусом.

Гражданский кодекс в статье 250 закрепляет процедуру уведомления сособственников общей жилплощади:

  • если собственник желает продать фактически выделенную долю в недвижимости, он обязан предварительно уведомить об этом своих сособственников и предложить им выкупить его часть по определенной цене. Например, когда речь идет о продаже коммунальной квартиры, соседи имеют приоритетное право на покупку. Потенциальный продавец обязан письменно поставить их в известность о своих намерениях и обозначить цену, по которой готов продать им свою часть. Только при условии их официального отказа или молчания в течение месяца сделка может набирать обороты,
  • если речь о продаже не выделенной в реальности части квартиры, условия продажи остаются теми же. Продавец должен уведомить других владельцев, предложив приобрести его долю на тех же условиях, что и постороннему лицу,
  • уведомление четко персонализировано: конкретный гражданин лично обращается к совладельцу квартиры.

Важно! Когда у потенциального продавца на руках имеется доказательство надлежащего уведомления сособственников квартиры о предстоящей продаже, их отказ или молчание, он может приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Важно учесть, что тридцатидневный срок отсчитывается с момента вручения уведомления противоположной стороне. Доказательством будет, например, почтовое уведомление о вручении.

Молчание в этой ситуации приравнивается к отказу. Поэтому, если продавец заинтересован в продаже доли сособственникам, он может дополнительно направить предложение о согласии или предложить рассрочку платежей.

Если сособственников несколько, письменные уведомления рассылаются всем, с одинаковыми условиями расчета.

Нужно ли заверять у нотариуса

Нотариус призван свидетельствовать о надлежащем содержании правоустанавливающих документов для соблюдения прав и интересов граждан. Поэтому продажа части жилой недвижимости обязательно должна пройти процедуру нотариального оформления.

Это послужит дополнительной защитой при регистрации права собственности покупателя доли квартиры, докажет факт вручения уведомлений. Следовательно, впоследствии оспорить сделку будет практически невозможно.

Не лишним будет использование возможности отправки уведомлений о предстоящей продаже доли через нотариуса, тогда поставить под сомнение надлежащий порядок этой процедуры будет невозможно.

Единственное, что может смутить продавца – это стоимость услуг нотариуса. Как известно, каждое правовое действие и свидетельство этого должностного лица имеет свою цену. А когда речь идет о нескольких совладельцах, сумма возрастет в разы.

В то же время отсутствие необходимости самостоятельно отправлять письма, а также положительные правовые последствия в виде неоспоримости действий кажутся более значимыми.

Кто может обратиться

Чаще всего стандартными ситуациями, при которых возникает долевая собственность, являются:

  • вступление детей в наследство после смерти родителей,
  • развод супругов, если их квартира оформлена в долевую собственность.

Обратите внимание! Законодатель защищает права сособственников, наделяя их преимущественным правом покупки долей в такой недвижимости.

Если совладельцы имеют нормальные отношения, можно договориться и без соблюдения мелких нюансов. В противном случае придется соблюсти официальную процедуру уведомления.

Отчуждение несовершеннолетним

Несовершеннолетний в соответствии с законом не обладает полной дееспособностью и не может самостоятельно совершать сделки и отчуждать имущество. За него это могут сделать законные представители.

В то же время недобросовестные представители малолетних сознательно могут распорядиться недвижимостью не в интересах подопечных. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел процедуру согласования таких сделок в органах опеки и попечительства.

Такое же правило касается случая, когда несовершеннолетний имеет преимущественное право покупки доли. Сособственник уведомляет его о продаже в стандартном порядке. Если по истечении тридцати дней ответа нет, сделка может быть продолжена.

Если возможности ждать месяц нет, то оформление отказа возможно только по согласованию с органами опеки и попечительства.

Порядок уведомления

При выборе способа вручения уведомления совладельца о намерении продать долю в квартире нужно учитывать важность этого шага. Если он впоследствии сможет оспорить надлежащий порядок этой процедуры, сделка будет признана ничтожной.

При отправке почтовым сообщением нужно использовать всевозможные опции: оформить ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление о вручении подтвердит получение противоположной стороной документа, а опись будет свидетельством, что направлен именно этот документ.

Особая ценность состоит в том, что на уведомлении о вручении будет стоять дата, от которой начнется отсчет месячного срока, данного на решение совладельца.

Минус этого способа в том, что лицо может по объективным причинам (командировка, отпуск, болезнь) или субъективным (сознательное нежелание получить уведомление) не посещать почтовое отделение.

Запомните! Верховный суд своим Определением постановил, что на продавца не возложена обязанность по вручению почтовых отправлений. Он должен лишь предпринять надлежащие меры к извещению других владельцев о возможной продаже. То есть продавец должен предпринять все возможные действия, чтобы сособственники получили уведомление.

Московский областной суд постановил, что если уведомление получено не лично адресатом, а другим лицом, то извещение будет признано ненадлежащим.

По правилам, сотрудники Почты России обязаны вручать почтовые отправления лично в руки адресатам. Но на практике они идут навстречу людям, у которых нет возможности лично посещать почтовые отделения, и отдают корреспонденцию детям, родственникам, соседям. Эти действия не обусловлены корыстью или умышленным причинением вреда, но результат очевиден.

Статья 165.1 ГК РФ гласит, что различные документы и сообщения, которые несут для лица юридически значимые последствия, начинают свое действие только после надлежащей доставки таких документов лично гражданину или его законному представителю.

Верховный суд РФ своими Определениями сформировал судебную практику, на основании которой выдвигает требования к надлежащему уведомлению:

  • уведомление о продаже доли в квартире направляется по последнему месту жительства сособственника или его последнему известному месту жительства,
  • уведомление не может считаться доставленным, если не было вручено по объективным причинам.

Имеется судебная практика, когда суд счел надлежащим уведомлением вернувшееся продавцу заказное письмо из-за истечения срока хранения.

 Как можно выписать человека из квартиры без его присутствия?

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо соблюдать определенный порядок действий:

  • сначала нужно определить фактический адрес проживания сособственника (опросить друзей, родственников, обратиться в Федеральную миграционную службу),
  • направить письменное уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении,
  • если адресат получил письмо, тридцать дней отсчитывать со дня получения, указанного в уведомлении. Если письмо вернулось как невостребованное, месяц начинается со дня возвращения.

Возможен вариант передачи лично в руки. В таком случае получатель пишет расписку о получении уведомления с указанием даты получения, подписью и расшифровкой. Расписка используется в судебном процессе как доказательство надлежащего уведомления совладельца. Оспорить такое доказательство можно только при условии признания его подложным.

Передача уведомления через нотариуса – еще один надежный способ.

Нотариус самостоятельно составит извещение, отправитель только подпишет его. Нотариус от своего имени заказным письмом с уведомлением отправляет документ.

Внимание! Если противоположная сторона получила письмо, но в течение тридцати дней не обратилась к нотариусу, то он выдаст свидетельство о надлежащем уведомлении совладельца о продаже доли в квартире.

В случае, когда адресат не получил письмо, нотариус выдаст свидетельство о том, что продавец предпринял все возможные действия для извещения. Законодательно выдача такого свидетельства не закреплена. Поэтому не все нотариусы на это идут.

В то же время такой способ уведомления выглядит наиболее убедительно. Сложившаяся судебная практика это подтверждает.

На основании вышеизложенного, сформулируем некоторые правила:

  • лучше передать уведомление лично в руки совладельцу. На копии необходима отметка о получении с датой, подписью, расшифровкой,
  • если личная встреча невозможна, два экземпляра уведомления направить двумя способами: через нотариуса и почтовым сообщением,
  • при обращении к нотариусу уточнить, выдает ли он свидетельство о надлежащем извещении, если адресат не получит письмо.

Источник: https://krivtsovo.ru/prochee/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-v-2020-godu-chto-eto-takoe-kak-pravilno-sostavit-i-otpravit.html

Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости

Нотариус уведомление о продаже доли в квартире

Человек, владеющий не целым жилым помещением, а только его долей, оказывается связан правоотношениями с другими сособственниками.

При желании продать свою часть недвижимости дольщик должен будет обратиться к остальным хозяевам квартиры.

Такое обращение имеет форму специального письменного уведомления, в котором описываются основные условия будущей сделки. Как же составляется данный документ, и для чего именно он требуется?

Для чего необходимо извещать другого собственника

Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.

Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.

Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.

Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.

При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).

Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).

Как написать уведомление о продаже доли в квартире: форма и содержание

Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.

Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:

  • ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
  • ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
  • дата и место составления (например, г. Москва);
  • описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
  • предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • цена доли (цифрами и прописью);
  • указание лица, которое несет расходы;
  • просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
  • упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
  • дата составления и подпись Продавца.

В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.).

Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.

Условия, предлагаемые совладельцу, должны полностью соответствовать условиям, которые Продавец собирается впоследствии предложить посторонним лицам. Отчуждение доли, проведенное с несоблюдением ст. 250 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по заявлению обманутого или непроинформированного сособственника.

На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.

Как вручить уведомление содольщикам

Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам.

Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения.

Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:

  • выбрать правильный способ передачи уведомлений;
  • сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.

Почтовое отправление

Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником.

Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением).

Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.

Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда.

С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро.

При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, уведомление будет считаться доставленным в том случае, если оно дойдет до адресата, но по зависящим от него обстоятельствам не будет им получено.

Однако в реальной судебной практике складывается более неоднозначная ситуация: так, некоторые инстанции удовлетворяют иски непроинформированных сособственников.

Приводится следующее объяснение таких решений: Продавец якобы не может подтвердить факт получения содольщиком уведомления о продаже. Следовательно, последний не имел возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

Передача из рук в руки

Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:

  • свои ФИО (полностью, без сокращений);
  • подписи;
  • дату принятия и ознакомления с документом.

В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.

Передача через нотариуса

Еще один вариант передачи извещений содольщикам – это обращение к услугам нотариуса. Единственный минус данного способа – необходимость платить за услуги нотариата.

Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:

  • самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
  • от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
  • попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.

По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:

  1. Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
  2. Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.

Далеко не все нотариусы практикуют выдачу свидетельства о непередаче заявления, заменяя его обыкновенной справкой. Между тем для Продавца оказывается ценнее именно свидетельство, т.к. к такому документу относятся серьезнее и в судебных, и в регистрирующих органах.

Так что при обращении к нотариусу Продавцу рекомендуется заранее уточнять, какая бумага будет выдана ему в случае невручения уведомления.

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:

Вариант 1Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Вариант 2Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Вариант 3Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Нужен ли нотариус для заверения уведомления

Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.

Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи.

Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.

Получить уведомление за содольщика может и его представитель, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. В документе должен быть прописан пункт, в соответствии с которым представитель имеет право на получение подобного извещения.

В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.

Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу

Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.

Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.

Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица

В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:

  1. Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
  2. Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.

Если же несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо выступает не уведомителем, а уведомляемым, то отказ от преимущественного права приобретения доли оформляется через Органы опеки и попечительства. За это берутся законные представители опекаемого собственника.

В качестве образца уведомления может использоваться следующий документ, составленный Продавцом в связи с отчуждением ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Скачать образец письма о продаже доли в квартире другому собственнику Грамотное составление уведомления о продаже доли – это необходимое условие для проведения успешной сделки.

Если извещение будет содержать в себе неточности, ошибки или недостаточную информацию, весь процесс купли-продажи может затянуться и даже сорваться, а сам Продавец рискует оказаться в зале судебного заседания.

Не знаете, с чего начать составление уведомления? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Источник: https://giak.ru/nalogi/poryadok-uvedomleniya-sosobstvennikov-o-prodazhe-doli-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.