Нотариальные отказы при продаже комнаты

Содержание

Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли

Нотариальные отказы при продаже комнаты

Алексей Комаров: К дарению не применяется, например. То есть если я дарю свою долю Вам, то извещать остальных сособственников я не должен. К купле-продаже применяется, это наиболее распространенная сделка по отчуждению доли в праве собственности. Здесь необходимо уведомлять всех сособственников.

Мы уже как-то говорили в передаче о том, каким образом это происходит. Если в течение месяца с момента доставки уведомления никто из сособственников не приобретет эту долю, то я вправе продать свою долю любому третьему лицу. Кто такое третье лицо? Я, например, собственник, вы сособственник, все остальные – третьи лица.

Если я говорю, что продаю за миллион, а заключаю сделку за полтора миллиона, то несколько лет назад Росреестр не регистрировал переход по таким сделкам. Но потом под напором практики такая нелогичная позиция пала, и сейчас если вы продавали за миллион, полтора, два, то вы можете продавать.

Главное, чтобы цена была не ниже цены, указанной в уведомлении сособственникам.

В.: Какие еще условия должны содержаться в данном уведомлении?

А.К.

: Закон здесь поплыл, толком ничего не понятно, написано, что должны содержаться условия о цене и другие условия. То есть даже не сказано, какие другие условиях. Существенные условия? Но если существенные условия, то тогда мне нужно практически всю сделку переписывать в этом уведомлении, которое я отправляю.

Все те условия, которые я в сделке заявляю, являются для меня важными, соответственно существенными. Какие другие условия точно нужно указывать, пока никто не знает, никаких разъяснений на этот счет я, например, лично не видел.

Поэтому все существенными условиями считают условия договора купли-продажи. А какие в купле-продаже существенные условия? Это цена, предмет (это объект соответственно), пишут еще, как правило, согласен продавец на рассрочку или нет, перечень лиц, имеющих право на проживание.

Все обходятся обычно этими четырьмя условиями, которые в уведомлении и указываются.

В.: Что собой представляет такой документ, как отказ от покупки?

А.К.

: С отказом вообще интересная ситуация. Если посмотреть статью 250 ГК РФ, то там про отказ вообще ничего не сказано. В статье лишь указано, что если я продаю долю, то я вас должен уведомить. После этого я жду месяц, если вы не приобретаете по цене и на условиях, указанных в уведомлении, то я вправе продать любому другому.

А если я хочу раньше продать, если вы говорите, что не хотите покупать, что я месяц могу не ждать? Оборот недвижимости очень живой, ждать он не любит. Зачем ждать месяц, если можно не ждать. И вот появилась такая форма как отказ от преимущественного права покупки. В случае отказа интересен вопрос, должен ли я вас все равно уведомлять, и если да, то как.

Закон говорит, что я должен вас уведомить только письменно, то есть стипулятивно, устно, я вас не имею права уведомлять. Возникает вопрос, а должен ли я всё равно вас письменно уведомлять или нет. Вопрос открытый.

Вы приходите в нотариальную контору и пишете, что на условиях вам известных отказываетесь от преимущественного права либо за определенную стоимость, либо, как часто пишут, на любых условиях и за любую цену. Вы передаете отказ продавцу, продавец прикладывает отказ к сделке и продает свою долю ранее 30-дневного срока, о котором говорит статья 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка заключается, переход права собственности осуществляется. Я всегда на практике предлагаю всем тем, кто собирается продавать долю, и тем, кто собирается написать отказ, указать, что продавец уже письменно уведомил сособственника, и что отказник уведомление получил.

Я предлагаю в отказе писать, что «я надлежащим образом уведомлен и отказываюсь». Лучше указать в отказе конкретную цену, по которой отказывается сособственник покупать. Но оборот всё упрощает, и пока я таких громких конфликтов пока не слышал.

В.: Есть ли какая-то специфика у отказа несовершеннолетних?

А.К.

: Если несовершеннолетний отказывается от права, то в силу прямого указания в законе, отказ от права или отказ от имущества должен проходить согласование в органах опеки и попечительства, которые находятся в администрации соответствующего территориального образования.

Если, допустим, у меня доля 1/3, у вас тоже, и у вашего несовершеннолетнего сына 1/3, то для того, чтобы мне раньше продать 30-дневного срока, вы мне должны написать отказ вместе с сыном.

Если вы хотите такой отказ оформить, то вы должны идти в органы опеки и попечительства получать согласие на оформление такого отказа. При этом если я вам направлю письменное уведомление и подожду 30 дней, поскольку вы покупать не собираетесь, я могу продать без отказа и соответственно без разрешения органов опеки и попечительства.

В.: Правильно ли я понимаю, что собственник, получивший отказ, считается исполнившим свою обязанность уведомления?

А.К.

: По смыслу статьи 250 так и должно быть. Если вы пишете мне отказ, значит, в этом отказе указываете, что я вас уведомил. У нас в Санкт-Петербурге, как правило, когда отказы оформляются, то про уведомление ничего не пишут. Просто пишется, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки за цену и на условиях, мне известных». Хотя я еще раз говорю, что с точки зрения закона правильнее писать, что сособственник надлежащим образом уведомлен о продаже и отказывается.

Если в дальнейшем он захочет правом своим злоупотребить, то он может сначала оформить отказ, потом после заключения сделки сособственником-продавцом выйти в суд и сказать, что уведомление не получал, как в статье 250 написано, и требовать перевода права собственности на себя. Или вот другая ситуация, например.

Я оформил отказ вам от преимущественного права покупки, после этого (были разъяснения Пленума Верховного суда №25) я могу свой отказ отменить, направив вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ.

По общему правилу такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей регистрации. После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, то вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован.

По этому основанию сособственник признать сделку недействительной не может, однако также в течение трех месяцев может потребовать перевода права собственности на себя. Вообще такую сделку нотариусу и заверять нельзя, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю на недвижимость без согласия остальных собственников, то Росреестр приостановку сделает по регистрации перехода права собственности.

В.: Давайте подведем итоги

А.К.

: Итог заключается в следующем. Во-первых, в отказе указывайте, что лицо надлежащим образом уведомлено о предстоящей продаже и отказывается. Желательно в отказе хотя бы указать стоимость, за которую отказывается покупать. Так будет правильнее. Второй совет, когда вы будете отправлять отказы, то за отправлением уведомлений обращайтесь к нотариусу. В случае возникновения судебного спора нотариус выйдет в суд как третье лицо и засвидетельствует, что такие уведомления с таким содержанием действительно отправлялись.

При конфликте сособственников это очень сильно поможет, в случае если кто-то будет оспаривать получение определенного письма с определенным содержанием.

В.: Спасибо за ответ! Уважаемые зрители спасибо за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/248_sovety_notariusa_uvedomlenie_sosobstvennikov_o_prodazhe_doli_i_otkaz_ot_pokupki_doli/

Как продать комнату в коммунальной квартире? Получение у соседей отказа от покупки и образец документа

Нотариальные отказы при продаже комнаты

При покупке или продаже жилплощади в коммунальной квартире необходимо получить отказ лиц, которые имеют преимущественное право покупки.

Такое правило указано в статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации. В противном случае возникает большой риск аннулирования сделки в судебном порядке.

Коммунальная квартира представляет собой жилье, в котором комнаты принадлежат разным собственникам.

Общими являются: прихожая, санитарный узел и кухня. Остальными комнатами могут пользоваться только собственники и лица, зарегистрированные в них. Оплата коммунальных услуг в данном случае происходит раздельно.

Кого уведомлять?

Каждый собственник вправе распоряжаться своей комнатой. Это правило касается и продажи жилья. В то же время необходимо проинформировать тех, кто имеет преимущественное право покупки. Согласно статьи 250 ГК РФ таковыми являются владельцы соседних комнат.

Наниматели указанным преимуществом не обладают.

Если в квартире имеются неприватизированные помещения, то уведомления необходимо отправлять в муниципалитет.

Условия реализации не должны отличаться. То есть продавец должен предлагать равные цены и сроки, как для соседей, так и для других лиц. Следует учитывать возраст собственников.

Если комната принадлежит ребенку младше четырнадцати лет, то необходимо направлять уведомление его законным представителям.

В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет человек сам может выразить свою волю, но на ответе должна стоять подпись и родителя, либо лица его заменяющего.

Порядок реализации

Процедура реализации комнаты в коммунальной квартире не имеет существенных отличий от стандартной схемы купли-продажи недвижимости. Ключевое отличие – это необходимость направить уведомления первоочередным покупателям – соседям. После оформления отказа проводятся переговоры с потенциальным приобретателем.

После оформляется и подписывается договор и производится взаимный расчет между участниками сделки. Составляется и подписывается акт приемки-передачи. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как оформить отказ?

  1. Письменно уведомляются все соседи.
  2. Согласуется отказ от покупки и оговаривается дата и время визита к нотариусу.

    Требуется личное присутствие всех собственников и документы:

    • нотариально заверенные предложения о покупке комнаты;
    • паспорта владельцев соседних комнат;
    • свидетельства о правах собственности на доли;
    • данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, стоимость, и т.д.).
  3. Оформляется документ.

документа

  1. Дата и место оформления документа.
  2. Фамилия, имя, отчество и данные паспорта собственника, который отказывается от приобретения комнаты.
  3. Аналогичная информация о продавце.
  4. Сведения о комнате – точный адрес.
  5. Площадь жилья.
  6. Подпись собственника, который отказался от покупки.

Документ должен быть заверен нотариусом.

Законом срок действия отказа на установлен. То есть собственник не обязан уведомлять повторно лиц, имеющих право первоочередного приобретения. Исключением является случаи, когда стоимость комнаты снижается по сравнению с указанной в уведомлении. Увеличение суммы не обязывает владельца направлять соседям предложение повторно.

Стоимость оформления бумаг

Прежде всего расходы будут связаны с услугами нотариуса. Стоимость его работы варьируется в пределах от 1000 до 2000 тысяч рублей. Также необходимо оплатить доставку уведомления собственникам.

Если используется почтовая пересылка, то письмо направляется заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Стоимость пересылки будет зависеть от отдаленности проживания получателя (см.

тарифы на сайте почты РФ).

Не хотят получить или игнорируют уведомление

Если соседи не обращают внимания на поступившее уведомление – это является препятствием для совершения сделки с недвижимостью.

Достаточно иметь в наличии квитанцию об отправке письма, либо уведомление о том, что оно не было получено. Далее можно совершать сделку.

Можно обратиться к услугам нотариуса, который заверит юридически и перешлет письмо. Это будет являться фактом надлежащего информирования соседей.

Как разыскать владельца жилплощади при его отсутствии?

Если собственник отсутствует, то информацию можно получить в Росреестре. Необходимо оформить заявление и оплатить государственную пошлину. Отказать заявителю не могут.

Собственник соседнего помещения умер, а наследник не вступает в наследство

Если наследники покойного собственника ещё не приняли имущества, то следует дождаться окончания процедуры. Её срок составляет полгода с момента смерти. Наследство может быть передано и раньше, если других претендентов на недвижимость нет.

Ситуация может осложниться, если между потенциальными получателями возник спор. В такой ситуации придется ожидать пока суд не вынесет решение. В любом случае, необходимо, чтобы новый собственник вступил в права и зарегистрировал их в Росреестре. Тогда сделку можно будет реализовать без правовых нарушений.

Реализация без согласия: возможна ли?

Уведомление соседей о намерении продать свою комнату является обязательным условием совершения сделки с недвижимостью. В противном случае возникает повод для судебного иска.

Юридическая практика показывает, что правильным будет все-таки получить согласие соседей. Если кто-либо из них заинтересовался предложением, то оформлять дополнительных уведомлений не нужно. Просто заключается договор купли-продажи и производится взаимный расчет.

Как быть, если владелец против?

Нередко продавцы сталкиваются с такой ситуацией. Когда кто-либо из соседей или все они возражают против сделки. Такой факт не является препятствием для сделки. Необходимо проинформировать каждого собственника надлежащим образом (см.выше) и через месяц комнату можно будет продать.

Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется по правилам, установленным для любого другого жилья. Отличительной особенностью является тот факт, что необходимо проинформировать соседей о своем намерении. Если они уведомлены надлежащим образом, то сделку можно осуществлять без юридических нарушений.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/kommunalnaya-kvartira/otkaz-ot-pokupki-komnaty.html

Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире (образец)

Нотариальные отказы при продаже комнаты

» Купля-продажа квартиры » Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

6 542 просмотров

Комнаты в коммунальных квартирах активно продаются и покупаются за счет того, что они являются достаточно дешевым видом жилья, пусть и не самым комфортным.

Однако у подобных сделок есть свои особенности, касающиеся, в частности, преимущественного права на выкуп такой квартиры у соседей. Если покупка не планируется, продавец попросит отказ от покупки.

Рассмотрим подробнее, зачем он нужен, как его составить и какие могут быть последствия, если его не дать.

Зачем может потребоваться отказываться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира находится в долевой собственности всех жильцов. Каждое из помещений выделено и имеет собственный вход, а также значительную часть необходимых для сравнительно комфортной жизни коммуникаций.

Таким образом, каждый из соседей по коммунальной квартире по своей сути является совладельцем всей квартиры в целом. А это значит, что при продаже любой из комнат (доли в квартире) в первую очередь нужно ориентироваться на преимущественное право выкупа этой квартиры.

Такое право позволяет соседям в приоритетном порядке купить данное жилье, вне зависимости от того, какие договоренности были достигнуты между продавцом и покупателем. Единственное, что должно соблюдаться во всех случаях – это условия продажи. Так, соседу должны быть выдвинуты те же условия продажи, что и потенциальному покупателю.

Если же соседи не собираются приобретать это жилье, продавец может попросить (но не потребовать) написать отказы от покупки комнаты на основании преимущественного права. Это необходимо для того, чтобы закрыть сделку как можно быстрее. Однако соседи не обязаны предоставлять такой документ.

С другой стороны, чтобы сохранить с человеком хорошие отношения и, потенциально, подружиться с новым соседом, это все же рекомендуется сделать, тем более, что сам отказ не является чем-то сложным или опасным, он лишь указывает на тот факт, что сосед не собирается в данном случае покупать рассматриваемую квартиру.

Как правильно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Чтобы отказ действительно имел юридическую силу, все нужно сделать правильно, по представленной ниже инструкции.

Порядок действий

  1. Получить от продавца уведомление о том, что комната будет продаваться. Без этого документа сосед фактически не имеет никаких оснований для составления отказа от покупки жилья.

  2. Составить отказ. Это можно сделать самостоятельно или при помощи нотариуса.
  3. Обратиться к любому подходящему нотариусу и заверить документ нотариально.

  4. Предоставить отказ продавцу.

Документы

Для отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире необходимо предоставить такие документы:

  • Паспорт. Показывает, что сосед действительно является тем лицом, которого уведомили о продаже комнаты.
  • Правоустанавливающие документы. Указывают на то, что данный сосед действительно является совладельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что по состоянию на момент составления отказа сосед все еще является совладельцем жилья.

Расходы

Единственным типом расходов в данном случае станет оплата услуг нотариуса за заверение отказа. Сумма варьируется в широких пределах в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень – порядка 1 тысячи рублей. Чаще всего: 2 тысячи рублей и больше.

Учитывая тот факт, что отказ соседей нужен не им, а продавцу, логично будет требовать от него эти деньги, чтобы оплатить услуги. Чаще всего делают еще проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец платит за заверение документа и сразу же забирает готовые бумаги.

Бланк отказа обязан содержать в себе следующую информацию:

  • Название документа.
  • Город, где составляется отказ и дата.
  • Информация о лице, которое пишет отказ.
  • Данные о сути вопроса.
  • Прямая фраза, не имеющая двойного толкования о том, что сосед действительно отказывается от покупки данной комнаты. В некоторых случаях эту информацию дополняют еще и согласием на продажу комнаты третьему лицу.
  • Подпись соседа.

Образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия отказа

Отказ, как таковой, не имеет конкретного срока действия. Он касается четко определенной ситуации. Нельзя, например, на основании одного отказа продавать абсолютно другую комнату, а не ту, которая предполагалась изначально. Таким образом, отказ – это разовый документ, актуальный только в определенных условиях и крайне ограниченный период времени.

По закону, у потенциального покупателя-соседа есть ровно 30 дней с момента получения уведомления о продаже комнаты. Этот период и можно рассматривать как срок действия отказа.

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты.

Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Покупка-продажа жилья, которое находится в долевой собственности – достаточно сложная и рискованная процедура, которая может привести к возникновению многочисленных проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее распространенных спорных моментах. Они же могут сопровождать сделку, тем самым исключая практически все потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otkaz-ot-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Нотариальные отказы при продаже комнаты

При продаже любого вида недвижимости в коммунальной квартире или любых действий с выделенной долей существует ряд обязательных правил, не соблюдение которых приводит к расторжению сделки при судебном разбирательстве. Согласно ст.

250 ГК РФ при продаже комнаты у остальных проживающих в коммуналке существует приоритетность в приобретении этой части недвижимости. Продавец имеет право реализовывать свою часть недвижимости посторонним людям только при условии, если остальные претенденты откажутся.

Как получить отказ от преимущественного права покупки комнаты будет подробно изложено в этой статье.

Законодательные требования

Существует определённая последовательность реализации доли недвижимости или комнаты в коммуналке. Необходимо изначально оповестить всех соседей по квартире о своём решении.

Успешность сделки с посторонним покупателем зависит от правильности выполнения подготовительных мероприятий, в противном случае через суд любая договорённость может быть оспорена.

Поэтому уведомление делается обязательно в письменной форме, где указать стоимость недвижимого имущества с подробным описанием.

Варианты предоставления отказа от выкупа в Росреестр:

  1. В виде заявления в письменной форме при сдаче основных документов на регистрацию.
  2. Через Почту России заказным письмом с уведомлением или телеграммой.

Важно! Если возникают спорные ситуации по цене или претенденты игнорируют обращение, то следует ждать месяц, после чего сделка может быть совершена. Если потенциальным покупателем с преимущественным правом является ребёнок, то требуется дополнительно ответ из органов опеки и попечительства.

Отказ у нотариуса

Самым надёжным и юридически весомым является нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты или доли недвижимости.

Несмотря на то, что услуга не бесплатная, но после подписи документа всеми жильцами квартиры, продавец может спокойно выставлять её на продажу.

Если один из жильцов не сможет присутствовать сам, то необходимо оформить нотариальную доверенность на другого человека. Каждый из потенциальных претендентов обязан иметь при себе:

  1. Правоустанавливающие документы на свою долю или комнату.
  2. Удостоверение личности.

В случае, когда собственники отказываются от посещения нотариуса, необходимо оповещение отправить заказной почтой, даже при условии проживания в одной квартире.

Получив сообщение о продаже, родственники или соседи по коммуналке должны принять решение покупать жильё или отказаться, и затем отправить ответ продавцу. Тем самым юридическая формальность будет соблюдена.

И если в течение одного месяца с момента вручения заказного письма не поступило предложения о покупке, то это гарантирует полную свободу действий.

Вариант письма может быть написан в произвольной форме или по образцу, скачанному из интернета. Сведения, которые должны быть указаны обязательно:
  1. Адрес и расположение квартиры.
  2. Описание комнаты с точными размерами и площадью.
  3. Стоимость в рублях.
  4. Период для принятия решения.
  5. ФИО и паспортные сведения от собственника, который отказался от комнаты.
  6. Дата и подпись.

Если документ оформляется нотариально, то он дополнительно подписывается нотариусом с проставлением печати.

Стоимость услуги

Затраты на оформление несогласия покупать комнату или долю будут зависеть от способа оповещения. При нотариальном оформлении услуга может составить до 1500 рублей в зависимости от региона, а через заказное письмо – согласно тарификации почты.

Внимание! Собственник может получить дополнительно свидетельство от нотариуса, что сособственники были оповещены о продаже. Для этого необходимо представить нотариусу копии каждого письма и почтовые квитанции. После получения свидетельства и ожидания 30 дней владелец может гарантировано продавать своё жильё без какой-либо опаски.

Согласно законодательству продавать можно без согласия только в случае правильно выполненной процедуры оповещения. То есть совладельцы оповещены, но не отреагировали на уведомление. Запрещено искать нового покупателя без использования преимущественного права совладельцев.

Любой из проживающих соседей по коммуналке сможет с лёгкостью оспорить сделку. Суд всегда будет на стороне пострадавшего. Если совладелец готов за указанную цену использовать своё преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, то отказное письмо писать ненужно.

Сразу оформляется купля-продажа, и затем пакет документации передаётся в Росреестр для переоформления собственника.

Договор кроме описания параметров жилой недвижимости должен содержать следующие сведения:

  1. Условия и способы оплаты.
  2. Обязанности и права сторон.

При наличии несовершеннолетних детей потребуется получить разрешение органов опеки.

Нередко на практике продавец не может договориться с претендентом на покупку комнаты по стоимости. В этом случае имеет смысл пригласить независимого оценщика или воспользоваться услугами риелтора, который хорошо знает рынок недвижимости и поможет определиться с ценой.

Не реально завышенные показатели также могут быть поводом обращения недовольного сособственника в суд. Кроме того, владелец комнаты не имеет права продавать своё жильё дешевле цены, которую он указал при оповещении.

В этом случае также сделка может быть оспорена одним из претендентов, особенно, если он готов был купить за конечную сумму.

Выводы

Прежде чем продавать комнату или долю в квартире, собственник должен получить либо письменное согласие, либо отказ от приобретения от других сожителей квартиры.

Без этой документации в Росреестре не переоформляется переход права собственности на другое физическое лицо. Но даже если сделка пройдёт, то она при желании с лёгкостью будет оспорена.

Соблюдая все процессуальные нормы, владелец недвижимости снимает с себя массу проблем и возможность преследования со стороны правоохранительных органов.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/otkaz-ot-preimusestvennogo-prava-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Нотариальные отказы при продаже комнаты

 Как получить отказ  соседей, от приемущественного права покупки.

     По причине множества звонков и задаваемых  вопросов на тему – отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

    Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших ” сособственников”- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться – сделка не пройдет регистрацию.

Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени.

Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

 В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают “вставлять палки в колеса” и по каким либо причинам не хотят или “не могут” пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО – покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус – цена   письма  от 2500 – 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

  1) Составляем текст письма  – Вставляем свои и данные уведомляемого.

  2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем: 

 Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)      

 3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета – на каждого сособственника по две описи и одному “уведомлению о вручении”. Форма заполнения :

                                                        Опись

       заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

   4)  Заполняем уведомление о вручении  с двух сторон :

  Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи – фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

 Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят  подписать уведомления у почтальона  и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

 В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию. 

  Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет – закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без  приостановок.

 И на десерт:

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части  доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит,  хочет скорее купить вашу недвижимость. 

  Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

 1. Дарите “покупателю” часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) – налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

 2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в  регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

 Мы всегда готовы помоч Вам  сопроводить сделку

                услуги                             на главную

Источник: http://anmelnitsa.ru/poleznaya-informatciya-pri-kupli-prodazhe-nedvizhimosti/otkaz-ot-sosedei-pri-prodazhe-komnat-doli

Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру)

Нотариальные отказы при продаже комнаты

Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

 С 1 сентября 2013 года Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 165.1. «Юридически значимые сообщения».

 Согласно указанной статье, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.

Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.

  • Заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.
  • Заявление может содержать сообщение об отмене доверенности (ст. 189 ГК РФ), выданной заявителем другому лицу.
  • Заявление может содержать предупреждение о прекращении договора аренды (ст. 610 ГК РФ), и  иные сообщения.

 Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г.

Москва “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам,  а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ).

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, если продавцу не удается убедить соседей оформить в нотариальном порядке отказ от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=bOUC2pN0srE

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

            Для начала Продавцу необходимо запросить в Росреестре корректную информацию  о сособственниках для указания в передаваемом заявлении.

Процедура передачи заявления.

В соответствии с Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации заявление предоставляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).

Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Зачастую ситуация при продаже одной из комнат в коммунальной квартире бывает конфликтной и, хотя соседи и не имеют намерений приобрести комнату, от подписания у нотариуса отказа от права преимущественной покупки и принятия каких-либо уведомлений сособственники уклоняются.

В теории вопроса заявление с предложением приобрести комнату в определенный срок может быть вручено нотариусом лично адресату под расписку.

На практике сделать это затруднительно, т.к. если нотариус лично вручает заявление представителю юридического лица, полномочие этого представителя может вытекать согласно ст.

182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир,  секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.

), в случае же личного вручения заявления физическому лицу нотариус должен установить личность адресата по удостоверяющему документу (паспорту).

Можно предположить, что находясь в своем собственном жилом помещении и действуя в своих интересах, сособственник, которого Продавец комнаты в коммунальной квартире желает известить  о продаже комнаты, получения документов от нотариуса с соблюдением процедуры установления личности постарается избежать, как правило, заявления передаются именно в тех случаях, когда адресат не может или не желает встречаться с лицом, передающим заявление, а также уклоняется от явки к нотариусу. Вместе с тем, возможность подобного способа передачи заявлений также предусмотрена ст. 86 Основ законодательства о нотариате.

При получении отказа от соседей при продаже комнаты необходимо указать в заявлении  срок для ответа.

При этом надо учитывать, что течение срока начинается со дня подписания адресатом расписки на почтовом уведомлении или расписки в получении на втором экземпляре заявления, передаваемого лично нотариусом,  не со дня подписания Продавцом заявления на передачу сособственнику у нотариуса.

Передаваемое заявление подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления и проверяет подлинность подписи.

В случае направления заявления по почте оно дополняется сопроводительным письмом нотариуса, составляемым в двух экземплярах, один из которых приобщается к оставленному в нотариальной конторе экземпляру заявления, другой направляется вместе с заявлением. В сопроводительном письме нотариус предлагает направить ответ на передаваемое заявление на имя нотариуса по его адресу.

При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя  расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена  на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.

По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.

 Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.

Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.

Иногда уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом.

 В этом случае выдать свидетельство о передаче заявления невозможно, так как наличие такого уведомления свидетельствует только о том, что адресат письмо лично не получил, а следовательно, у нотариуса не может быть уверенности, что адресат с передаваемым заявлением ознакомлен.

Нотариус фактически отражает в свидетельствах факт направления заявления и/или факт его передачи. Вывод о том, что заявление доставлено, если оно направлено по месту регистрации  физического лица, следует из закона.

Возможность выдачи свидетельства о передаче заявления возникает у нотариуса только тогда, когда нотариусу пришло уведомление, подписанное лично адресатом.

Если ответа на передаваемое заявление не поступило, то в свидетельстве должен быть отражен тот факт, что к назначенному в заявлении сроку ответа не поступило.

Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.

Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу), либо уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом, нотариус по запросу заявителя может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.

Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения.

Письменный ответ нотариуса на запрос продавца, желающего получить отказ от соседей при продаже комнаты, об исполненной процедуре передачи заявления и о причинах невручения может быть принят судом в качестве доказательства доставки заявления адресату.

Так, если почтовое уведомление было направлено (доставлено, получено или нет) адресату по месту его регистрации по месту жительства (в рассматриваемом случае – в коммунальной квартире) оператором почтовой связи, и этот факт отражен в письменном ответе нотариуса, то, согласно ГК РФ, сообщение считается доставленным.

1. Как оформить куплю-продажу доли ООО третьему лицу

2. Особенности перехода права собственности по брачному договору

3. Зачем нужно заверять судебную доверенность

4. Что собой представляет отказ от приватизации

5. Как правильно составить опционный договор

Источник: https://Lexakova.ru/press-centr/kak-poluchit-otkaz-ot-sosedej-pri-prodazhe-komnaty-doli-v-prave-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-peredacha-cherez-notariusa-zayavlenij-yuridicheski-znachimyh-soobschenij-fizicheskim-licam

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.