Недобросовестные квартиросъемщики

Содержание

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Недобросовестные квартиросъемщики

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Как выселить недобросовестных квартирантов: рекомендации и пошаговая инструкция

Недобросовестные квартиросъемщики

Многие люди сдают свое жилье в аренду. Однако, иногда квартиранты не исполняют договоренности, нарушая расчеты за занимаемую жилплощадь. На таковой случай имеются санкции, которые прописаны в договоре, а также возможность выселение нанимателей.

Если квартиранты отказываются платить или даже съезжать, пора переходить к активным действиям. В первую очередь, изучите договор аренды.

Возможно, такое поведение арендаторов обусловлено расплывчатой или непонятной формулировкой условий договора.

Например, там может быть не указано крайних сроков внесения оплаты за проживание, так как при подписании договора аренда просто позабыли указать точные даты.

: Оформление квартиры в собственность – как правильно?

Что делать, если квартиросъемщик не уплачивает за аренду

Повторимся еще раз – для начала изучите договор аренды, в особенности те разделы, которые касаются организации внесения арендной платы и условий преждевременного расторжения соглашения.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

По закону, собственник жилья имеет право на досрочное расторжение договора в том случае, если наниматель не вносит арендную плату 2 месяца.

В случае, когда квартирант не платит за аренду, сначала следует его письменно оповестить о своем желании прекратить договор досрочно. Это будет являться прекращением договорных отношений в одностороннем порядке.

Лучше всего вручить уведомление в присутствии свидетелей. Тогда, если квартирант не захочет его получать, свидетели письменно зафиксируют этот факт.

Если арендаторы не освободили жилье в учрежденные сроки, можно обратиться в суд. И уже после судебного решения на помощь собственнику жилья придут правоохранительные органы и приставы.

Как выселить арендаторов, если договора нет

Часто встречаются и такие случаи, когда квартирантов впускают в квартиру, не оформляя письменный договор. Однако, выселить арендаторов без договора также возможно.

В данной ситуации важно действовать классическими правовыми методами. Например, собственник квартиры вполне может поменять замки на дверях, не предупреждая об этом квартирантов. Для проведения этой процедуры следует пригласить участкового и представителей УК, предоставив документы, удостоверяющие ваши права собственности на это жилье.

Если арендаторы займут глухую оборону, с иском о выселении также надлежит обратиться в суд. Процедура займет много времени, но других вариантов нет.

Когда договор о найме квартиры отсутствует, взыскать задолженность по арендной плате будет непросто, но все же возможно. Для этого нужно заказать справку из торгово-промышленной палаты о средней рыночной стоимости аренды квартиры в вашем случае.

Выгнать наглых квартирантов можно и более радикальными методами. Например, выкинуть имущество арендаторов на лестничную площадку или во двор. Но будьте готовы к скандалу со всеми вытекающими последствиями. Чтобы этого избежать, лучше написать заявление в полицию о том, что в квартиру проникли посторонние лица.

Выселение недобросовестных арендаторов в зимнее время

Многие арендодатели задаются вопросом, можно ли выселить арендаторов зимой. Время года в этом случае не играет никакой роли, поэтому выселить задолжавшего квартиранта можно на общих основаниях. Конечно, если в договоре аренды не прописаны специальные оговорки на этот счет. Тогда процесс выселения усложняется.

Также многих интересует вопрос выселения квартирантов в отопительный сезон. В большинстве регионов России он начинается осенью и заканчивается весной. Здесь тоже нет каких-либо добавочных особенностей. Но наравне с долгом по аренде, с нанимателя нужно будет взыскать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.

Может ли выселить зимой квартирантов хозяин квартиры, если нет договора? Весь порядок действий в такой ситуации описан выше, так как никаких поправок на календарные даты не существует. Важно лишь придерживаться норм законодательства при конфликте с недобросовестными квартирантами.

Разрешается ли выселить квартирантов с детьми

Здесь также имеет место быть стандартная процедура, но исключением могут быть те случаи, когда квартирант вместе с ребенком оформили прописку в съемной квартире, что не запрещено законом.

В процессе заключения договора следует заранее обговаривать такие моменты как условия проживания в квартире ребенка арендатора и других лиц, а также возможность временной регистрации.

В этом случае лучше воспользоваться консультацией юриста, чтобы избежать осложнений в дальнейшем.

Что делать, если квартиранты не хотят съезжать

Конечно, в первую очередь лучше постараться решить вопрос мирным путем, договорившись с недобросовестными квартирантами освободить квартиру добровольно. В противном случае последуют письменные предупреждения с требованием освободить жилую площадь.

При этом, следует иметь акт о невручении или вручении, почтовую квитанцию с описью вложения, подтверждающую его направление недобросовестным нанимателямили или уведомления о расторжении договора аренды. Также можно пообщаться с местным участковым инспектором полиции. Он может провести профилактическую беседу с квартиросъемщиками.

Если имеется письменный договор аренды, то в суд подается иск о выселении. Он направляется в суд по месту нахождения жилья, которое не хотят освобождать.

Когда подаете в районный суд документы , необходимо написать о договоре аренды, обозначить доказательства наличия задолженности , а также указать о досудебных путях урегулирования конфликта.

Не забудьте в иске поставить вопрос не только о выселении, но и о взыскании накопившегося долга по аренде и коммунальным платежам.

Когда судебное решение вступит в силу, далее необходимо получить исполнительный лист. Даже если дело слушалось в апелляции, его выдает суд первой инстанции.

Исполнительных листа может быть два:

  • На само выселение.
  • На взыскание долгов по всем платежам.

В любом случае, за помощью в выселении из жилья квартирантов, лучше всего обращаться к приставам.

Инструкция для собственника при выселении квартирантов

Предлагаем вам ознакомиться с простым алгоритмом действий при выселении жильцов из сдаваемой квартиры.

1. Уведомление квартиранта о предстоящем прекращении отношений

Лучше вручить обращение лично и продублировать заказным письмом. Квитанция об отправке и опись вложения станут подтверждениями факта извещения в суде.

2. Подача искового заявления в суд

Когда арендатор отказывается добровольно освободить квартиру, то пишется исковое заявление о принудительном выселении. В нем указываются реквизиты соглашения, временной промежуток факта задолженности, итоги досудебного урегулирования спора и другие факты, доказывающие вашу позицию.

Можно воспользоваться помощью юристов, которые возьмут на себя подготовку иска и представительство в судебных заседаниях.

3. Обращение к судебным приставам

Выселить квартирантов после решения суда можно только с помощью судебных приставов. Также, в некоторых случаях, пристав-исполнитель прибегает к помощи участкового инспектора полиции, в также представителей органов опеки и ЖЭУ.

Для этого в ОСП — отдел службы судебных приставов, подается заявление о возбуждении исполнительного производства. Когда пристав вынесет постановление, квартиранту дается некоторый срок на добровольное освобождение жилого помещения.

В случае, если установки не исполнены, следует процесс принудительного выселения понятыми в количестве двух человек. При этом оформляется акт о выселении и опись имущества.

Необходимо помнить, что каждая ситуация с недобросовестными квартирантами носит индивидуальный характер. А оптимальный выход всегда подскажет квалифицированный юрист, который займется сопровождением всего процесса выселения.

Оригинал статьи на сайте: https://www.about-you.su/tvoy-byudzhet/yuridicheskaya-pomosh/kak-vyselit-nedobrosovestnyh-kvartirantov/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/about_you_ru/kak-vyselit-nedobrosovestnyh-kvartirantov-rekomendacii-i-poshagovaia-instrukciia-5d5a5173e3062c00ac63c918

«Не платили, устроили скандал и отказались съехать»: как обезопасить себя при сдаче квартиры

Недобросовестные квартиросъемщики

По данным УМВД России по городу Кемерово, в областном центре за 2019 год зарегистрировано шесть обращений, связанных с конфликтами между арендодателями и квартиросъёмщиками.

Одни наниматели перестают платить, другие отказываются съезжать из съёмных квартир, третьи портят имущество.

При этом юристы отмечают, что большинство споров по договору аренды не доходит до полиции и суда, а многие владельцы жилья сдают его вообще без всякого договора — а значит, и перспективы обращения к правосудию весьма туманны.

Корреспондент A42.RU Вячеслав Ворожейкин нашёл три подобных истории из жизни и разобрался, что делать, чтобы в них не попасть.

Степан Федотов — программист, ему 30 лет, он живёт в одной квартире, а другую сдаёт. Когда он решил продать жильё, то не мог этого сделать полгода: многодетные квартиросъёмщики попросту отказывались съезжать.

— Мы сдаём квартиру на Осеннем бульваре, — рассказывает Степан. — Заключили с мужчиной договор об аренде, он стал жить в нашей квартире с женой и тремя несовершеннолетними детьми. Впоследствии мы решили продать квартиру, сообщили об этом арендатору, однако он отказался съехать.

Квартиросъёмщик перестал платить за коммунальные услуги и начал копить долги. Возмущённым владельцам мужчина заявил, что никуда не поедет, выселить его не имеют права, и что он съедет только по решению суда. Спустя несколько месяцев, когда Степан пришёл в очередной раз, чтобы вручить уведомление о расторжении договора, квартиросъёмщик вызвал полицейских. 

— Он написал заявление, что я якобы пытался незаконно проникнуть к нему в квартиру. Позже мне рассказали, что этот человек, если на него подать в суд, затягивает процесс, например, не является на судебные заседания. Потом, даже после проигрыша дела, он подаёт апелляцию. А сам всё это время живёт в квартире, копит долги, после чего выезжает.

Квартиросъёмщика в самом деле нельзя выселить по желанию владельца квартиры?

По Конституции никто не может быть лишён жилища произвольно. По договору аренды, жилищем для квартиросъёмщика является именно сдаваемая квартира.

Поэтому, как это ни парадоксально, именно у съёмщика больше прав по расторжению договора: он может съехать, когда захочет, а вот владелец может выселить его только по истечении срока договора.

Либо через суд — при наличии оснований (перечислены в Гражданском кодексе), которые ещё нужно будет подтвердить. 

Если письменного договора найма не было, казалось бы, всё проще: вызывай полицию и говори, что квартиру захватили неизвестные.

На практике, получив заявление, полицейские уточняют обстоятельства. А услышав от жильцов, что они арендуют по устному договору — советуют решить конфликт в суде. Вывести съёмщиков силой сотрудники полиции не имеют права, это может быть квалифицировано как превышение полномочий. Могут только составить документ, подтверждающий факт присутствия в квартире посторонних лиц.

Владелец квартиры, конечно, имеет право сменить замки, если попал в квартиру. Но выдворять жильцов сотрудники полиции не помогут — они будут только обеспечивать правопорядок.

Для Степана эта история завершилась относительно благополучно — без многочисленных походов в суд. После получения уведомления о расторжении договора арендатор вместе с семьёй съехал из квартиры через несколько дней. При этом замок от входной двери был сломан, в укромных местах спрятаны несколько мёртвых рыб, а предметы мебели оказались прикручены к полу и друг к другу.

Ситуацию А42.RU прокомментировали в пресс-службе ГУ МВД России по Кемеровской области. По факту случившегося полицейские проводят проверку. 

— По результатам проверки будет принято решение в соответствии с действующим законодательством. По имеющимся сведениям, в настоящее время участники конфликта смогли достичь договорённости и квартиросъёмщик покинул жилище, забрав свои вещи, — сообщили в ведомстве.

В полиции подчеркнули, что несколько лет назад этот же мужчина арендовал другое жильё. Тогда его удалось выселить только через суд — при вмешательстве приставов.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

Если квартиросъемщик не платит и не съезжает, рекомендую следующие варианты:

  • написать заявление в управляющую компанию, чтобы она прекратила оказывать коммунальные услуги (электричество и горячее водоснабжение) в отношении квартиры собственника;
  • обратиться в суд с иском о выселении нанимателя из квартиры. 

Не рекомендую:

  • входить в квартиру, выбрасывать вещи и выгонять из неё квартиросъёмщика силой — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ);
  • любые манипуляции с вещами в отсутствие квартиросъёмщика — например, вывоз на хранение в другое место — также чреваты уголовно и гражданско-правовыми рисками. Их можно совершать только при наличии правовой поддержки со стороны адвоката.

Алла Кравчук работает в газете и сдаёт КГТ, доставшуюся от родителей. Жильцы 8 месяцев не платили за комнату, а потом специально устраивали беспорядок, чтобы помешать её продать.

— КГТ на 12 квадратов мне купили родители десять лет назад, когда я окончила вуз, – рассказывает журналистка. – Я пожила там, вышла замуж, и мы переехали на съёмную квартиру попросторнее, потом взяли ипотеку. Эту комнату почти сразу после переезда начали сдавать.

Квартиросъёмщики часто менялись и не всегда были идеальными и дисциплинированными, но больших задержек не допускал никто. Пока в начале 2018 года в КГТ Аллы не заехала молодая девушка — знакомая знакомой.

— Я брала плату 7500 рублей в месяц, плюс она сама оплачивала коммунальные услуги. Договора об аренде никакого не было, всё держалось на честном слове. Это же вроде как знакомые люди.

Предварительных условий о ремонте или, например, запрете на домашних животных я не ставила — и потом об этом пожалела. На третий месяц у квартирантки появилась собака. Она её где-то подобрала.

А ещё через месяц — парень.

Девушка работала продавцом в супермаркете, работал ли парень — Алла не знала. Когда квартирантка первый раз не заплатила, то сказала, что у неё украли деньги, которые она несла до банкомата, чтобы положить на карту. Так начался копиться долг.

— Потом было ещё множество сказок. Что задержали зарплату, что нужны деньги на лечение, а на квартплату не осталось, и так далее. Не платили они около восьми месяцев. Потом снова стали платить, а долг оставался.

С выселением я тянула до последнего, так как надеялась, что долг вернут. Но этого не случилось. Я человек неконфликтный. Сначала просто уговаривала, совестила, потом грозила, что пойду в полицию. Но это всё не особо подействовало.

Было очень обидно, что я к людям с добром, а они вот так поступают.

Алла выставила КГТ на продажу. Недобросовестные арендаторы специально устраивали бардак, чтобы комната не понравилась потенциальным покупателям, которые приходили на осмотр.

— Покупатели были в шоке от состояния жилья. В итоге я сказала этой паре, мол, комнату продала, и вы за неделю должны съехать, хотя это была неправда. Они наконец уехали, оставив ободранные обои и грязь. Нам с мужем и отцом пришлось делать ремонт, и только после этого я на самом деле смогла продать свою КГТ.

У меня на руках расписка, что квартиросъёмщики обязуются вернуть долг до конца этого года. Пока не вернули ни копейки. Планирую обращаться в суд, но не знаю, чем это закончится — договора-то на бумаге нет, только устный. Сделала вывод из этой истории: сдавать квартиры — это не моё. И доверять людям стоит поменьше.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

То, что договор аренды нужно обязательно заключать, понимают все. Кроме того, его нужно составить так, чтобы он был не формальной бумагой, а действенным инструментом решения проблемных ситуаций. Вот чек-лист основных моментов, которые нужно прописать.

  1. Односторонний отказ от договора. Например, так: «Наймодатель вправе в одностороннем порядке с уведомлением нанимателя отказаться от договора при нарушении обязанностей нанимателем либо лицами, которые с ним проживают». К обязанностям отнести внесение оплаты в срок.
  2. Перечень жильцов. Вы имеете полное право сказать, что квартиру сдаёте для проживания конкретных людей. Если наниматель планирует жить с семьей или другом — просите данные этих людей и прямо прописывайте в договоре, кто будет жить вместе с нанимателем. За вселение дополнительных жильцов без вашего согласия можно предусмотреть ответственность — начиная от штрафа и заканчивая расторжением договора и выселением.
  3. Право проверять состояние помещения. Чтобы иметь такое право, надо прописать его в договоре найма. Если квартиросъёмщик не пускает проверить состояние помещения, можно предусмотреть это как дополнительное основание для отказа от договора. Также рекомендую оценить стоимость всего имущества — отразить в приложении к договору и перечислить в акте приёма-передачи. Чтобы в случае повреждения исключить спор о размере убытков.
  4. Обеспечительный платёж — гарантия оплаты. По сути это предоплата. В договор нужно включить условие о том, что наниматель обязан внести обеспечительный платеж в размере месячной платы. В случае если он съедет, не заплатив за последний месяц, вы получите право удержать плату из обеспечительного платежа.
  5. Неустойка за отказ освободить помещение. Пропишите в договоре право получить неустойку в случае, если при правомерном отказе наймодателя от договора наниматель не покинет квартиру. Например, 5% от месячной платы за каждый день просрочки.

Мария Родникова – преподаватель и психолог. Квартиросъёмщики не платили ей почти год, ссылаясь на свой пожилой возраст и инвалидность. Давили на жалость, а потом устроили скандал.

— Три года назад в наследство от мамы мне досталась однокомнатная квартира. Я решила её сдавать, мой хороший друг привёл арендатора — молодого парня.

Вроде как жить будут его пожилые и больные родители, но все переговоры и расчёты вести с ним.

В делах с недвижимостью я никогда не верила на слово, мы подписали договор, но так как человек от знакомых, я не погружалась в подробности, взяли самый простой, стандартный шаблон.

Парень несколько месяцев исправно платил, а потом перестал отвечать на звонки. Мария подождала ещё месяц и пошла к своим жильцам.

— Женщина сказала, что её сын ведёт какие-то сомнительные коммерческие дела и попал в беду, но появится и заплатит. Этого, конечно, не произошло, и мы общались с ней и дальше.

Она постоянно давила на то, что болеет, заболевания серьёзные, пенсия уходит на лекарства, деваться ей некуда. Говорила, что сын их практически бросил. Потом говорила, что они сделали ремонт, наклеили обои, и просила зачесть стоимость ремонта в счёт оплаты.

После каждого разговора я полдня приходила в себя, было психологически тяжело.

История тянулась почти год. В конце концов, не дождавшись денег, Мария решила продать квартиру.

— Квартиросъёмщики отказались выезжать, стали устраивать настоящие скандалы. Женщина кричала «я напишу Тулееву!», «я инвалид, меня нельзя выселять!», и в самом деле звонила и в приёмную губернатора, и даже почему-то ко мне на работу. Её там, конечно, приняли за сумасшедшую, но всё равно было неприятно.

На последний разговор я позвала родственников покрепче — просто на всякий случай, вдруг жильцы набросятся на меня с кулаками. Они не набросились, а наоборот, сами вызвали полицию — а я вызвала столяра. Участковый опросил и жильцов, и меня, посмотрел на мои документы на квартиру и договор аренды.

В присутствии полицейского пара вела себя потише, столяр заменил в дверях замки. Это подействовало — квартиросъёмщики наконец съехали. Сама я никаких заявлений не писала, проверок полиция не проводила. Требовать потом долги у меня и мысли не было, я была просто рада, что всё закончилась.

У меня от этой истории начало скакать давление, обострилась мигрень. Я даже ходила потом на процедуры — капельница, физиотерапия, — чтобы чувствовать себя лучше.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин

Процедура выселения через суд и судебных приставов займёт около пяти месяцев. Алгоритм действий при этом таков.

  1. До обращения в суд направить квартиросъёмщику уведомление об одностороннем отказе от договора (если такое право по договору есть) с требованием выселиться и компенсировать плату за наём.
  2. Обратиться в суд по месту нахождения квартиры с аналогичными требованиями: выселить нанимателя, компенсировать плату за наём по день фактического выселения из квартиры. Подобные дела обычно не вызывают сложностей и рассматриваются в два заседания. С учётом времени на вступление решения в силу от подачи иска в суд до получения исполнительного листа может пройти около трёх месяцев.
  3. Получив в суде исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда, его следует предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел ФССП по месту нахождения квартиры.
  4. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает срок в 5 дней на добровольное исполнение требования о выселении. В случае, если наниматель не выселяется сам, пристав на основании статьи 107 Закона об исполнительном производстве взыскивает с должника исполнительский сбор в размере 5000 рублей и устанавливает нанимателю ещё один срок на выселение – обычно снова 5 дней.
  5. По истечении второго срока пристав-исполнитель в присутствии понятых и наймодателя осуществляет выселение. Оно включает освобождение помещения от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением. О совершении действий пристав составляет акт.

Важно отметить, что с нанимателя можно взыскать плату за наём за весь этот период, оговоренные договором санкции за невнесение платы в срок, а также сумму ущерба имуществу, если такой факт будет установлен.

Имена изменены по просьбе героев материала.

Источник: https://gazeta.a42.ru/lenta/articles/84858-kak-obezopasit-sebya-pri-sdache-kvartiry

Как владельцу квартиры избежать шантажа со стороны квартирантов

Недобросовестные квартиросъемщики

Рынок аренды квартир переживает сейчас не лучшие времена. Арендаторы просят скидки и отсрочки оплаты. Между тем при конфликтах между владельцем жилья и съемщиком последние иногда “шантажируют” хозяев, угрожая сообщить об этих доходах в налоговые органы. Нужно ли опасаться этих угроз и как обезопасить себя собственнику жилплощади, рассказывают эксперты.

Если вы не платили налоги с дохода от сдачи квартиры, а съемщики или даже соседи пугают тем, что расскажут об этом налоговой службе, нужно учитывать некоторые нюансы.

Во-первых, как говорит управляющий директор “МИЭЛЬ-Аренда” Мария Жукова, отчитаться о своих доходах в этом случае нужно до 30 апреля следующего года, а не прямо сейчас. Так что это должен быть весьма затяжной конфликт с квартирантами.

Во-вторых, арендаторам очень сложно будет доказать факт получения собственником денег, особенно, если они передавались из рук в руки и нет расписок об их получении (в расписке должно быть чётко указано, что это денежные средства за аренду квартиры по конкретному адресу).

Даже если это были электронные переводы, без указания назначения платежа, то можно оспорить эти переводы в суде, отмечает Жукова. Тем не менее, чтобы не волноваться и не нарушать закон, лучше узаконить свою деятельность, подчеркивает эксперт.

Вариантов, как это сделать, несколько. Можно до конца апреля следующего года подать декларацию о доходах и заплатить налог. Можно стать индивидуальным предпринимателем или самозанятым гражданином.

В Москве упали цены на аренду квартирПервый вариант целесообразен, если доход от аренды имеет разовый характер, считает эксперт проектов “Жилфин” и “Финшок” Минфина РФ Ольга Дайнеко. Ставка налога в этом случае – 13%. Но арендодатель будет иметь право на получение налоговых вычетов – стандартных, социальных или имущественных.

“Вся сумма налога по арендному доходу может быть возмещена за счет налоговых вычетов.

Поэтому посчитайте внимательно, какой вариант для вас выгоднее”, – советует эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант по финансовой грамотности проекта Вашифинансы.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

рф Светлана Ефимкина. Например, можно вернуть 15 600 рублей в год за обучение себя или родных или 260 000 за покупку жилья.

Если гражданин сдает в аренду много помещений на длительные сроки, нежилые помещения, то имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, считает Дайнеко.

Также имеет смысл рассмотреть такой вариант тем, кто сдает дорогое жилье или несколько объектов. При упрощенной системе налогообложения, которая применяется ИП, ставка налога будет 6% или 15% (если выбрана система “доходы минус расходы”).

Можно также воспользоваться патентной системой, стоимость патента зависит от региона и потенциального дохода.

Из вариантов упрощенной системы налогообложения для арендодателей больше подходит вариант со ставкой 6%, говорит Ефимкина. “В этом случае не надо собирать документы, касающиеся расходной части, тем более что расходы не всегда можно подтвердить.

Например, потекла труба, вы вызвали знакомого сантехника и заплатили ему наличными – никакого подтверждающего документа он не даст”, – говорит Ефимкина.

При этом нужно учитывать, что, кроме налога с дохода, ИП обязаны платить фиксированные взносы – на обязательное пенсионное страхование (32 448 рублей в год) и на обязательное медицинское страхование (8426 рублей в год).

Индивидуальный предприниматель должен вести учет и сдавать отчетность, обращает внимание эксперт НЦФГ, консультант по финансовой грамотности проекта Вашифинансы.рф Нина Акаемова. “В некоторых случаях требуется личное посещение налогового или другого госоргана.

Регулярная сдача отчетности тоже может повлечь дополнительные расходы на ведение своего дела. Чтобы прекратить деятельность в качестве ИП потребуется подача заявления в налоговый орган.

Пока регистрация в качестве ИП не прекращена, гражданин обязан отчитываться о своей деятельности, подавать декларации, отчеты, даже если им фактически не получено дохода”, – отмечает Акаемова.

Оптимальный вариант для обычного арендодателя, сходятся во мнениях эксперты – стать самозанятым (сейчас это доступно в 23 регионах, с июля список расширится).

Если квартиру сдают физлицу, налог будет в размере 4% от дохода, если ИП или юрлицу – ставка налога составит 6%.

Такая же ставка – в 6% – будет при сдаче жилья в аренду через агрегатор (поскольку деньги будут поступать от организации). Сдавать в аренду нежилое помещение самозанятый не имеет права.

Названы самые дорогие съемные квартиры в Москве

“Часть налогов отправляется в Фонд медстрахования, так что самозанятые имеют право на бесплатную медицинскую помощь в установленных законом рамках. Взносы на пенсию самозанятые платят только в добровольном порядке”, – добавляет Ефимкина.

Преимущество самозанятости в том, что нет сложной отчетности – вся деятельность оформляется и ведется в простом мобильном приложении, которое все посчитает, говорит Акаемова. Налог надо платить раз в месяц, подача декларации не требуется.

При этом нужно иметь в виду, что максимальный доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 млн рублей. “Разделив на 12 месяцев, получим 200 000 руб. Это значительная сумма для сдачи внаем жилого помещения”, – говорит эксперт.

Когда от нанимателя квартиры поступила плата – надо заполнить в мобильном приложении две строчки: кому оказана услуга и какая сумма за это получена. Чек не надо печатать, он автоматически направляется по указанному адресу электронной почты. Сумму налога посчитает налоговый орган, а уведомление о ней появится в приложении.

Еще одно преимущество этого налогового режима – не требуется совершения каких-либо действий в случае, если деятельность прекращена. Нет дохода – нет налога – нет отчетности.

“Основной минус самозанятости – то, что применение данной системы не влечет автоматического формирования пенсии и социального страхования по несчастному случаю. Но это не исключает возможности их добровольного формирования”, – говорит эксперт. Кроме того, самозанятость не исключает работы по трудовому договору, где уже работодателем будут оплачиваться пенсионные и другие взносы.

Источник: https://rg.ru/2020/05/09/kak-vladelcu-kvartiry-izbezhat-shantazha-so-storony-kvartirantov.html

Недобросовестные арендаторы, что делать и как избежать? — Без Посредников.РУ

Недобросовестные квартиросъемщики

Однако по факту оказывается, что главная задача хозяина, пустившего жильца, – сохранить квартиру в прежнем виде и не испортить жизнь соседям. Как и куда «подстелить соломки», чтобы вместо источника дохода не получить море проблем?

«Уж сколько раз твердили миру»

Люди, которые сдают жильё по устной договорённости никогда не переведутся, значит есть смысл повторить, что официальный договор позволяет:

  • Указать, кто вправе проживать вместе с нанимателем и запретить поднаём (субаренду). То есть у жильца не получится «сделать бизнес» на вашей жилплощади или перевезти туда родню до седьмого колена.
  • Перечислить обязанности арендатора и то, чего делать категорически нельзя. В первом пункте укажите, например, соблюдение «закона о тишине», который принят во многих регионах. В вашем городе нет подобного? Укажите аналогичные требования сами. Потому что рассерженные соседи будут сводить счёты с собственником. По второму пункту стоит прописать запрет на домашних животных, замену замков, ремонт без согласования, курение в помещении.
  • Зафиксировать размер и периодичность платежей. В противном случае взыскать с должника просроченные взносы за аренду или средства на оплату междугородних переговоров жильца невозможно по закону.
  • Указать, что в квартире можно жить, но нельзя организовать офис, хостел, притон…

Продвинутые собственники перечисляют в договоре максимум личных данных каждого нанимателя (включая прописку) и просят сообщить номер телефона близкого родственника, не из числа будущих жильцов. А если жить будут иногородние студенты, не помешает выяснить в телефонном разговоре готовность родителей «спонсировать» своих чад. Ведь студенты – не самая платежеспособная категория.

Какая ещё «бюрократия» спасёт от неприятных сюрпризов? Стоит проверить паспорт каждого нанимателя, составить опись передаваемого домашнего имущества и оборудования, указать косметические и эксплуатационные недостатки.

Подпись жильца в акте приёма-передачи и описи означает, что прочие повреждения, возникшие по его вине, устраняются за счёт депозита. Доказать, что наниматель увёз с собой «арендованный» телевизор, будет крайне сложно, если того не окажется в перечне.

Депозит традиционно равняется месячной оплате.

Если договор нарушен, общий язык найти не удалось, стоит искать защиту в суде. При отсутствии письменных договорённостей, апеллировать не к чему.

Выбор жильца: без права на ошибку

Какими приёмами пользуются опытные собственники при выборе съёмщика?

  1. Уделяют время личному общению. Агент нанимателя постарается его пресечь или замкнуть диалог на себя. Однако стоит расспросить арендатора о планах, поинтересоваться, почему он меняет квартиру. Важно и то, как он это делает. Если жилец сменил работу и готов съехать от нынешнего наймодателя раньше срока, поставив того перед фактом накануне, – он также поступит в следующий раз. Почему-то собственники не любят, если арендатор просит дать время найти себе замену в прежней квартире, выдержать сроки, прописанные в текущем договоре. Однако такое поведение говорит о соблюдении правил игры нанимателем. Остальных дисциплинирует условие, по которому депозит возвращается через месяц после объявления о досрочном съезде.
  2. Не сдают жильё друзьям и родственникам. Им сложнее предъявить царапины на паркете или прокуренную лоджию. «Мелкие придирки» способны развязать войну между «благородными семействами». А это посерьёзнее бригады узбеков в однушке, сданной одинокому студенту-медику из Ташкента! Напротив, приезжим из Азии найти приличное жильё нелегко, восточные семьи дорожат доверием собственника.
  3. Изучают профили будущего арендатора в социальных сетях. Почерпнутую там информацию нельзя воспринимать на 100% серьёзно. Но иногда выясняется, что клиент, как говориться, «не ваш случай». Полезно пробежаться по ресурсам с чёрными списками.
  4. Отсекают неподходящих клиентов на старте. Пустая квартира или жильё, укомплектованное только крупной техникой, рассчитано на серьёзных людей с долгосрочными планами и, как правило, местных. Арендатор не сорвётся с места, если в прошлом месяце завёз в квартиру диван, шкаф, детскую кровать, прихожую. Риск порчи и кражи мелких бытовых приборов и вещей при внезапном отъезде тоже минимизирован.

На что ещё обратить внимание? Настойчивый торг при заезде нередко перерастает в «попрошайничество» (требование докупить технику, сделать ремонт) или регулярные просьбы о переносе очередного платежа.

Есть категория граждан, проверяющих энергетические зоны в квартире перед съёмом, и тех, кто выбирает жильё «по феншую» или с учётом фазы луны. Никакого «криминала», однако подумайте, легко ли вам будет находить общий язык впоследствии.

Впрочем, сейчас собственников больше, чем соискателей жилья. Поэтому нужен компромисс с «неидеальным» жильцом без ущерба для собственности. Обсудите оплату съёмщиком клининга квартиры в конце срока, если он въезжает с питомцами. Предложите оформить за счёт жильца страховку от залива соседей по вине арендатора. Не забудьте включить эти пункты в раздел «Обязанности нанимателя» в договоре.

Бытовые разборки и судебные разбирательства

Жильца, официально снявшего квартиру по договору, можно законно выселить из неё. Сделать это должен суд. Эта инстанция призовёт к ответу неплательщика, мошенника, вандала, разгромившего жилище и оставившего долги по счетам.

Сложнее выселить нанимателя, которому предоставили регистрацию в съёмной квартире. Особенно, если это семья с детьми. Мама новорождённого вправе прописать к себе малыша без согласия собственника. Выписать несовершеннолетних можно только с согласия органов опеки.

Обращаться в суд с иском к неплательщику можно через 2 месяца просрочки. Если нарушены иные пункты договора, следует отправить письменную претензию заказным письмом с требованием выселиться к предусмотренному сроку. Обращайтесь в суд по месту расположения жилища, если эти меры не дали результатов.

Некоторые отчаянные хозяева врезают новые замки, берут «в заложники» имущество съёмщика или выносят его на улицу, при содействии ТСЖ отключают в квартире магистральные коммуникации. Последний способ радикальный, но законный. А за прочие могут признать виновным в самоуправстве.

Когда сто́ит поменять замки, так это после выезда очередного арендатора. Даже если произошёл отъезд с обоюдного согласия.

Источник: https://bpru.ru/blogs/nedobrosovestnye-arendatory

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.