Можно ли купить неприватизированный дом

Содержание

���� ������������������, ������ ���������� ������������������ ������ �������������� �������������������������������������� ����������

Можно ли купить неприватизированный дом

�� �������������������� ������������������������ ������������-�������������������� ������������ ���������� �������������������� �������������� ���������� ������������������ ������ ����, ���������� ���������������������� �������������������� ���������� ���������� ������������������ �� ���������������������� ���������������� ��������������, �������������� �� ���������������� ������������ �������� ������������������.

���� ���������� ������������������ ��������������, ������ �� ������������ ���� ������ ������ ������ ���������� ���������������� ����������, �������������� �������������������������� �� ������������ ����������������, �������������� ������ �� ���� ������������������ ������������������������. ������������ �� ���������� ������������ ������������ ���� ������������ �������������� ������ ������������, ����, ������ ������������������, �������� ������������, ���� ���������� ��������������, ���� – ����������.

���� ������������������ ������������������ ������ ������������������ ���������� ������������������ ��������������-�������������� ���������� ����������������.

�������� ������������ �������������������������������� ������������ �� ������������������ ��������������, �������������� ������������������ �� ��������������, ������ �������������������� �������������������������������������� ��������������. �� ��������������, ���������� ���������������� ���������� ���� �������������� ���������������������� ������ ����������-��������������.

������������ ����������: ������������ ������ ����������������, ���� ���������������������� ������ ����������������. �� �� ���������� ������������ ���� �������������������� �������������� – �� �������� ������������������ ������������������.

�������� �������������� ���������������� �� ��������, ������ ���������� ������������������ �������������� �������� �������������� ���������� ���������������� – ���������� ���������� ���������������� �� �������������� ������������������������. �� ���������� ������ �������������� ���� �� ������ ����������, �� ������ ����������.

���� ������������������ ������ ���� �������������������� �� ���������� ����������������. �������������� �������������������������� ���������� ���� ������������ ���� ���������� ��������������������������, ���� �� �� ������������ ������������, �������������� ���������������� ������ c�� ������������ �������������������� ����������.

����������������, �������������� ���� ���������� ���������������������� ����������������������. ���������������������������������������� ���������� ��������, ����������������, ������������������ �������������� �� �������������� ��������������������������, ������������ �� ��������������-������������������������ ������������������������.

�������������� ���������� ������������������ ������������ ��������������������������. ���� �������������� ��������������, �� ���� �������������� �������� ������������������������ ������������������������ ����������, ���������� �������� ������������������������ ������ ���������������������� �������������� ���� �������� �� ������������ ���� �������� ���������� ��������������.

����������������������, ������ ���������������� ����������������������������.

�� �������� ���������� ������ ���������������� ������������ ���������������������� ������ ��������������, �������� �������������������� �������������� ������������, ������ ������ ���� �������������� ���� ���������������� ������, ������ ������ ���� ��������������������������, �������� ������ ���� ���������������������� �� ������������ ����������-��������������.

�������� �������������� ���������������� �� �������� ���������� ������������������ �� ������������. ������������ ����������������������, ���������� ������������������ �������������� ���� 7 ���������� ����������������, �������������� ������ ������������������ ���� ��������������.

������������������ �������� ������������ ���������������� ������������������������ �� ������������ ���������������������������� ���������� ���������������������� ������������������ ���������������� �� ������������������������ ������ ������������������������������.

������������������ ���������������� ������������ �� ���������� ���� ������������ ������������������������, �� ������������ �� �������� ����������������.

���� �� �������������� �������� ���������� ������������ ���������������������������� �� ���������������� �������������� ���������� �������������� ����������, ���� �� ������ ������������ ���� ��������������������.

�� �������� �� ������ ���������������������������� �������������� �������������� ������������.

���� ������������������ ������������������ ������������������, ������ �������������������� ���������� ���� ���������� ���������� ������������������ ��������������, ������������ ������ ���� ���� ������ ���������������� �� ��������������������������.

���� �� �������������� ���� ���������� ������������, ���� ��������������������, ���� ������������������ ���� ���������������������� ��������. �� ������������ – ������ �������������� ������������������ �������� ������������ ������, �� �������������� ����������������������������.

��������������, ���� ������������ ������������, �������������� ����������-�������������� �������� ���������������� ��������������������������, �� ���� �������������� ������ ������������. ������������������ �� ���������������������� ���� ���������������������� �� ���������������� �� ������ ������������������ ������.

������ �������������� ������ ���������������� ������������ ������������������ �� ���������������� �������� �� ������������������������ ���������� ������.

���� ������������ ������������������, ���������������������������� ������������������ ����������, ������ �������������� ���� ������������������ �� ��������������������������.

������������ ������������������ ������������������ ������ ��������, ���� ������������������ ������ �������������������� �� ��������������. ���� ������������, ������ �������������������� ���� �������� �������������������������� �� ���� �������� �������������� �������������������������� ���������������� ���� ����������.

�������������� ������ ������������ �������������� �������������������� ������������. ������������������ ��������������, ������ �������������������� ���������� ���� ������������������������, �� ���������������������������� �� �������� ����������������������������.

���� ������ ���������������������������� ������������������������ �� ������ ��������������, ���� �������������� ������������������ �� ������������ ����������-��������������.

������������������ �������������������� ��������������������, ������ ������������ ���������� �� �������������� ��������������, ���� ������������������ ������������, ������ ������ ���� ���������� ������������������ ����������������. ������ ���������������� �������������������� ��������, ���� ���������� ���� �������� ������������������ ���������������� �� ��������, ������������ ������ ���� ���� ����������������������.

������������ ���������� ���������������� ������������������ ������ ����. ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� �������������� ������������������: ���������� ������������, ������ ���� �������������� ������ ����������������, �������� �������������� ������ ��������, �� ���� ����������.

�� ������ �������� ���������������� ���������������� ���� ������������������ �������������������� ������������. �� ���������� ������������ ������ �������� �������� ������������������������: �������� ���������� ���� ������, ������������ �� �������� ����������������.

���������������������������� ���� ������������ ���������������� �� ���������������������� ��������������, ���� �� ������������ �������������� ������ ������������������������.

�������������� ������������ ������������������ ������������ �������� ������������, ������ ������������ ������������ �� �������������������� �� ���������������� ���� ���������������������� �������������� ���������������� ���������������� �� ���������� ������������������.

������������, ������������������ ������ ���� �������������������� �� ������������������ ����������, �������������� ������������������ �������������������������� ������������������ ������, �������� ���� �������� ������ �������� �������������������� ���� ���������������������������� ��������������������.

“������������������ �� �������������������� �������������������� ������������, ������������������ �������������������� ���������������� ���� �� ������ ��������������, �� ������ ����������.

�� ���������������������������� ���������������� �� ���� �� ������”, – �������������������� �� ���������� �������������� ���� �� ���������� �������� ������������������������ ���� ����������.

������ ����������?

�������� �������������������� �������� ����. ���������������������� ���� ��� 117-����18-51.

Источник: https://rg.ru/2019/04/16/sud-rasskazal-chto-mozhet-proizojti-pri-prodazhe-neprivatizirovannoj-zemli.html

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

Можно ли купить неприватизированный дом

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают юристам. Ответ на него всегда будет отрицательным, жилье может продать только собственник, а собственник неприватизированной квартиры – муниципалитет. Но мы подскажем, как избавиться от неприватизированной квартиры и получить за нее деньги.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  • Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  • Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства.

Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер».

Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола.

Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной.

Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру —  даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как приватизировать квартиру.  Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Приватизация”.

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/mojno-li-i-kak-prodat-neprivatizirovannuiu-kvartiru-5f7ab9bc8d3ae5589bb2d897

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Можно ли купить неприватизированный дом

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

Корни проблемы

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Выводы

Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.

Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.

На участке могут располагаться и другие постройки, которые также подлежат регистрации, но до сих пор не поставлены на учет. Они тоже не представляют серьезной проблемы. К тому же их можно без опасений перестроить или демонтировать, а на их месте возвести новые.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Можно ли купить неприватизированный дом

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.

Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.

Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

https://www.youtube.com/watch?v=ynuBS58TE2E

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов.

На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно.

Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

  1. Наниматель находит «покупателя».
  2. Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
  4. Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

  1. Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
  2. Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключить договор мены.
  4. Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
  4. Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна.

Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

  1. Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
  2. Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
  3. Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
  4. Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
  2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

  1. Российское гражданство.
  2. Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
  3. Право на приватизацию не утрачено.
  4. Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

  • заявление на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
  • свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
  • выписка из домовой книги.
  • договор соцнайма.
  • ордер или выписка из распоряжения администрации.
  • справка о наличии права на приватизацию.
  • техпаспорт.
  • поэтажный план.
  • выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

  1. Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
  2. Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
  3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Подпись ответственного должностного лица, печать.
  6. Подпись нанимателя.

и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

  1. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
  2. Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
  4. Ответственность, права и обязательства сторон.
  5. Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
  6. Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.

Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
  2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
  3. Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry

Можно ли продать дом, если земля не оформлена в собственность

Можно ли купить неприватизированный дом

  1. Проживём.com≫
  2. Дом≫
  3. Продажа≫
  4. Можно ли, если земля не оформлена в собственность

Статья обновлена: 21 декабря 2020 г.

Здравствуйте. Иногда ко мне обращаются граждане, которые хотят продать свою загородную недвижимость, только у них есть проблема — дом у них оформлен в собственность, а земля нет. Здесь я разберу именно такую ситуацию.

Сразу отвечу на вопрос — по закону разрешается продать жилой дом без оформленного в собственность земельного участка, но будет очень сложно найти покупателя. Теперь разберу свой ответ поподробнее.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В законе нет запрета на сделку

При продаже дома покупателю переходит право пользование участком. Это указано в п. 3 ст.

552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Здесь действует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. ПП. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Если у собственника дома участок в аренде, к договору купли-продажи нужно приложить соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие собственника (арендодателя) не требуется — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности по ссылке.

Главное условие — участок должен стоять на кадастровом учете, иначе сделку купли-продажи не зарегистрируют. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать кадастровый номер участка. Это написано в п. 1 ст.

37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»

Как проверить стоит ли земельный участок на кадастровом учете

Если участок не стоит на кад.учете, придется это исправить — подробная инструкция. При постановке участка на кадастровый учет можно сразу оформить его в собственность, потому что это разрешено сделать одновременно — п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Другие статьи

Документы для продажи дома с участком — весь список + инструкции.В каких случаях при продаже дома требуется нотариус.

На практике дома с неоформленными земельными участками практически не покупают

Обычно такую недвижимость покупают родственники, друзья или знакомые. К тому же покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Для всех ипотечных банков неоформленная недвижимость считается неликвидной для предоставления кредита под ее залог и цена недвижимости здесь роли не играет. А Пенсионный Фонд в этом случае отказывает в выдаче мат.капитала на покупку.

Для продавца выгодней сначала оформить участок, тем самым увеличиться скорость продажи. Инструкция — как оформить участок под домом. Отдельно про оформление арендованного участка.

Кратко напишу с какими трудностями можно столкнуться при оформлении участка, чтобы у собственника было понимание, покупатели не заинтересованы в покупке.

Во-первых, если собственник дома зарегистрировал свое право собственности после 30 октября 2001 года, ему придется выкупить участок у местной администрации. А арендованные участки всегда нужно выкупать. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, если дом зарегистрирован в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, только придется найти в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка при его образовании.

Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если правоустанавливающий документ не будет найдет, придется обращаться в местную администрацию для просьбы выдачи участка в собственность бесплатно.

Иногда администрация просто отказывает предоставлять участок, а иногда только за плату. В этом случае придется подавать на них в суд.

В-третьих, в каждой ситуации сначала придется получать предварительное разрешение на получение/выкуп участка. Потом следует установить границы участка через межевание, согласовывать границы с соседями. Затем получать разрешения и тому подобное. На каждом этапе могут быть трудности, например, соседи могут не согласиться подписывать акт согласования границ при проведении межевания.

Как видите, проблем с оформлением участка может возникнуть много, поэтому покупатели редко покупают дома с неоформленной землей. Понятное дело, рисковать никто не хочет.

Другие статьи

Все о согласии супруга на продажу дома — разобрали ситуации.Можно ли продать дом с неузаконенной пристройкой.

Источник: https://Prozhivem.com/dom/prodazha/mozhno-li-prodat-esli-zemlya-ne-v-sobstvennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.