Квартира с последующим выкупом что это такое

Содержание

Аренда с последующим выкупом квартиры

Квартира с последующим выкупом что это такое

Среди различных методов приобретения недвижимого имущества, особое место занимает аренда квартиры с последующим выкупом.

Подобный вариант практикуется сравнительно редко, однако позволяет получить в собственность недвижимость на условиях своеобразной рассрочки.

При этом арендатор вступает в право собственности лишь после окончания срока аренды либо после выплаты оговоренной в договоре суммы денежных средств.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с выкупом квартиры представляет собой не что иное, как рассрочку с возможной уплатой дополнительных процентов.

Её основным отличием от обычной аренды, представляется передача права собственности по истечении срока действия договора арендатору.

Основными участниками процесса выплаты представляется собственник жилья, арендатор, желающий выкупить квартиру, а также юрист.

Последний отвечает за грамотное составление подобного рода документа между сторонами, а также за соблюдение условий соглашения. Как правило, выплаты арендатора делятся на 2 основные части — первая представляется стандартной платой за съем квартиры, а вторая идет в счет погашения стоимости недвижимости.

Таким образом, квартиросъемщик одновременно арендует и приобретает жилплощадь. Среди ключевых особенностей подобного способа покупки, представляется отсутствие у сделки жестких рамок. При желании в договоре можно прописать различные условия, что делает его универсальным, позволяет использовать его в различных ситуациях.

Сделка позволяет приобрести квартиру в рассрочку

Снять квартиру с последующим выкупом довольно сложно, так как подобные сделки не пользуются популярностью на территории РФ. Это обусловлено малой осведомленностью, отсутствием подобного рода предложений среди большинства риэлторских агентств.

Нормативное регулирование

Как и многие другие варианты имущественных отношений между гражданами, аренда дома с последующим выкупом регулируется действующим законодательством, а именно статьями 30 и 34 Гражданского Кодекса. Подобные нормы предусматривают закрепление за сторонами соглашения прав и обязанностей, прописанных в договоре, после его подписания.

Выкуп полученного во временное пользование имущества предусматривается другой законодательной нормой — статьей 624 ГКРФ. Это позволяет заключить подобного рода договор уже после того, как арендатор начал проживать в съемной квартире. Сумма, уже уплаченная им ранее, будет зачислена в счет стоимости квартиры.

Важно учесть, что согласно 617 статье Гражданского Кодекса, смерть нанимателя или переход права собственности на арендуемое имущество другому лицу не может выступать в качестве основания для разрыва заключенного соглашения.

Поскольку подобные договоры заключаются на срок более года, они должны быть зарегистрированы официально в соответствии со статьей 609 ГКРФ.

При этом момент, когда регистрация должна быть осуществлена, законодательством не указывается.

Согласно статье 551 ГКРФ, целесообразно регистрировать договор лишь после полной выплаты суммы, при переходе права собственности от бывшего собственника к нанимателю.

Если по каким-либо причинам потребовалось аннулировать заключенный между сторонами договор, сделать это можно лишь в судебном порядке, что следует из 619, 620 статьи ГКРФ.

Сроки и стоимость аренды

Как было сказано ранее, аренда жилья с последующим выкупом может быть заключена на различных условиях, которые зависят от возможностей нанимателя, пожеланий собственника. Из-за этого, переплата и срок действия договора в теории могут быть любыми, однако чаще всего используются типовые схемы соглашений.

Они, как правило, предполагают заключение сделки на следующих условиях (расчеты для квартиры стоимостью 3 млн рублей):

  • срок 1-2 года, без переплат, размер платежа 125-250 тыс./мес;
  • срок 2-5 лет, переплата 10%, плата 55-125 тыс./мес;
  • срок 5-7 лет, перплата 15%, плата 41-55 тыс./мес.

Исходя из подобных расчетов можно отметить, что с увеличением сроков договора увеличивается процентная ставка и уменьшается размер ежемесячного платежа. Как правило, подобные соглашения заключаются максимальным сроком до 10 лет, так как большинство собственников желают реализовать свое имущество как можно быстрее.

Сумма переплаты зависит от срока сделки

Преимущества и недостатки

Подобная форма приобретения недвижимости имеет свои преимущества и недостатки, которые целесообразно учитывать прежде, чем оформлять соглашение. Среди основных достоинств аренды с выкупом, наиболее значимыми представляются:

  • возможность поселиться на жилплощади сразу же после заключения соглашения;
  • отсутствие посреднической финансовой организации, что позволяет избежать дополнительного начисления процентов, а также сбора множества документов для подтверждения платежеспособности;
  • при расторжении соглашения наниматель потеряет лишь ту часть платы, которая была установлена в качестве аренды;
  • для собственника квартиры подобный договор выгоден потому, что позволяет реализовать имущество, которое сложно продать другими методами, а также дает возможность получать стабильный ежемесячный доход.

Выкуп имущества, взятого в аренду, установлен в качестве права нанимателя и не является обязательным. Это означает, что он может отказаться от него и выплачивать лишь арендную плату.

Оформление сделки

Для того, чтобы избежать возможных проблем и ошибок, важно при составлении соглашения использовать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом и, при необходимости, прибегнуть к услугам профессионального юриста. Аренда квартиры с правом выкупа осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Определение условий, на которых будет заключено соглашение. Особое внимание целесообразно уделить размеру регулярного платежа, первоначального взноса, а также подсчитать стоимость жилья — она, как правило, будет выше среднерыночных показателей.
  2. Поиск подходящего варианта.
  3. Сбор документов, необходимых для подписания соглашения между сторонами.
  4. Заключение договора и исполнение его условий покупателем и продавцом.

После того, как все условия договора будут исполнены и имущество перейдет в собственность нанимателя, соглашение потребуется зарегистрировать в соответствующей инстанции.

Риски

Существует сразу несколько рисков, которые связаны с подобной схемой реализации недвижимости, что сделало её малопопулярным вариантом. Прежде всего, это смерть нанимателя, в результате которой, нанимателем будет считаться наследник, что может создать дополнительные проблемы.

Жилье переходит в новую собственность после выплаты всей суммы

Кроме того, важно помнить и о других возможных рисках:

  • получение собственником денежных средств в банке под залог недвижимости. При неисполнении обязательств имущество перейдет финансовой организации, а наниматель не получит права собственности, даже если условия договора были выполнены;
  • снижение стоимости имущества;
  • смерть арендодателя.

Для того, чтобы сократить вероятность подобных проблем, важно отразить их в соглашении еще на этапе составления договора.

Подготовка документов

При заключении соглашения, потребуется предоставить ряд документов. Прежде всего, это паспорт гражданина РФ, а также следующие бумаги:

  • документация, подтверждающая право собственности;
  • письменное согласие супруга(и) — если имущество является совместным;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений и ограничений, а также документ из УК об отсутствии долгов по квартплате;
  • техпаспорт, который следует обновлять каждые 5 лет.

Стоимость реализуемой недвижимости определяется сторонами в договорном порядке либо с помощью услуг независимой оценки со стороны сертифицированных компаний.

Оценка недвижимости

Одним из важнейших этапов представляется оценка квартиры, так как от её результатов зависит стоимость имущества, приобретаемого в рамках соглашения. В случае аренды с выкупом, необходимо заказать оценку рыночной стоимости объекта. На ценовые показатели квартиры будут влиять следующие параметры:

  • планировка, число комнат и площадь;
  • наличие коммуникаций;
  • инфраструктура и район расположения;
  • состояние ремонта и степень износа.

Проведенная оценка, как правило, действительная на протяжении 6 месяцев, после чего потребуется проводить оценку объекта заново, что обусловлено быстро меняющимся рынком недвижимости.

Договор стоит заключать с привлечением юриста

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Для того, чтобы избежать ошибок, крайне важно руководствоваться образцом подобного рода договора. Он обязательно должен включать следующие пункты:

  • реквизиты, наименования нанимателя и собственника;
  • подробное описание объекта, являющегося предметом соглашения;
  • схема внесения платежей, размер и даты;
  • условия расторжения, а также прочие нюансы, по желанию сторон.

Помимо прочего, у сторон имеется возможность оформить страховку, что позволит получить компенсации при условии наступления непредвиденных обстоятельств.

Скачать образец договора

Регистрация соглашения

Для того, чтобы договор имел полную юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Чтобы сделать эту процедуру более комфортной, граждане могут обратиться за услугами в ближайший МФЦ. Стоимость регистрации составит 2 тысячи рублей для физлиц и 22 для юрлиц.

Регистрация будет успешной, если специалистам МФЦ будет предоставлен полный пакет документов:

  • заполненная заявка о регистрации;
  • соглашение аренды в 2-х экземплярах;
  • паспорта сторон;
  • тех.документация на квартиру;
  • согласие супруга(и) при наличии;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документация, подтверждающая право собственности.

При предоставлении полного пакета документов заявление гражданина будет рассмотрено и по нему будет вынесено решение о регистрации, при условии отсутствия ошибок в соглашении.

Заключение

Аренду квартир и домов с выкупом нельзя назвать популярным вариантом, что обусловлено потенциальными рисками, однако при условии грамотного составления договора и добросовестного исполнения сторонами обязанностей, она представляется выгодной. Для того чтобы избежать проблем, важно руководствоваться при составлении договора действующим законодательством и установленным образцом.

Источник: https://fintolk.ru/o-raznom/arenda-s-posleduyushhim-vykupom-kvartiry.html

Аренда с правом выкупа недвижимости: плюсы и минусы договора с последующим выкупом

Квартира с последующим выкупом что это такое

Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

С помощью беспроцентной рассрочки можно приобрести жилье, не имея первоначального капитала.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  • в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  • правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  • термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  • в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
  • собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  • аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  • съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  • получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
  • жилые квартиры, дома, комнаты.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
  3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

После выплаты денежных средств арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  • аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
  • фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды
Стр 4. Договор аренды

Требования к контрактам:

  • оформление в письменной форме;
  • допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  • подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  • персональные сведения участников;
  • дата, место подписания документа, его наименование;
  • объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  • цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  • порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  • меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  • причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

Необходимо заключить соглашение об аренде квартиры, описав все необходимые пункты.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  • технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
  • выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Оценка имущества

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  • уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
  • отображение стоимости в иностранной валюте.

Переход правомочий собственника

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  • закончился срок действий контракта;
  • арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

При полном погашении суммы необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления собственности.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  • нецелевое использование жилья арендатором;
  • причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  • съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  • другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Сделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности.

За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты. Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/arenda-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2021 году

Квартира с последующим выкупом что это такое

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Квартира с последующим выкупом что это такое

Последние изменения: Январь 2021

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ.

лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении.

    А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;

  • Постоянная изменчивость стоимости жилья.

    Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;

  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет.

    Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

 

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены.

Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.

Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы.

Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.

Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожатьВо время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель.

    В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.

  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех.

    паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).

  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой.

    Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.

  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег.

    Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.

  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения.

    Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.

  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.

  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор.

    Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.

  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.