Как продать свою долю

Содержание

Продажа доли в квартире-нелегкое дело. Поэтому очень важно знать обо всех особенностях такой сделки

Как продать свою долю

Продажа доли в квартире-нелегкое дело. Поэтому очень важно знать обо всех особенностях такой сделки.

Довольно часто люди сталкиваются с необходимостью продать долю в квартире. Нередко в таком случае собственник ощущает растерянность, возникают вопросы «что делать» и «как правильно».

Сделка по продаже доли отличается от продажи целой квартиры, и тут необходимо прояснить, о каких же отличиях необходимо знать собственнику, решившему продать долю  в квартире.  Ведь, как и в любой другой сделке, важно не допустить ошибок.

В этой статье разберемся, как правильно оформить документы на квартиру, как не переплатить налоги и как избежать трудностей.

Какие проблемы могут возникнуть при продажи доли в квартире. Долевая собственность – достаточно частое явление в нашей стране. Разделение квартиры на доли может произойти по причине приватизации на всех зарегистрированных лиц в квартире, при разделе квартиры после развода, а также при оформлении наследства на нескольких наследников. Но стандартную квартиру нельзя разделить на несколько частей физически. Например, четырехкомнатная квартира может быть разделена на 4 однокомнатные, и доли в ней выделяются только юридически, то есть общая дверь, общая кухня, общая ванная и т.д. Соответственно, при продаже возникает ряд проблем: 1)    Сложно найти покупателя на такую недвижимость, ведь далеко не каждый человек согласен делить квартиру с посторонними людьми. А очень часто бывает так, что долевой собственностью являются коммунальные квартиры, или даже целые квартиры в общежитии. 2)    Вторая проблема – другие собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире. То есть чтобы продать долю, которая принадлежит вам, необходимо получить от них отказ, а уже потом продавать сторонним лицам. Данный порядок никогда нельзя нарушать, так как другие собственники могут легко оспорить сделку через суд, и проблем будут значительно больше. Итак, как правильно продать долю в квартире? Первое – это выделение доли. Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. После проведения приватизации, каждому из совладельцев принадлежит определенная доля. Она может быть выражена дробно (к примеру, 1/2). Если же говорить о доле «в натуре», то есть «живой» доле, обычно, если есть возможность, каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования они владеют самостоятельно. То есть комната своя, но кухня, коридор и кладовая – общие, потому что поделить их физически нельзя. Оформление процедуры выделения доли. Выделение доли оформляется нотариально. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют. К тому же, если совладельцы не придут к общему решению, этот вопрос решается через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли, но ему в этом препятствуют остальные собственники, и возникает судебная тяжба, которая может затянуться до полугода, иногда дольше. Следующий этап – это продажа части квартиры.
После выделения доли, хозяин вправе уже ее продавать, но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части всем другим собственникам квартиры. По закону, перед тем как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно нужно направить письменные уведомления с предложением совершить покупку. То есть совладельцы, в данном случае, имеют право преимущественной покупки. И если они отказываются – продаете сторонним лицам. Еще один вариант – дарственная вместо договора купли-продажи.
Некоторые продавцы решаются на такую хитрость. И чтобы не проводить процедуру уведомления соседей о предложении покупки, они просто оформляют дарение. При этом типе сделок, уведомление соседей производить вовсе не обязательно, да и само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее. Но здесь есть важные подводные камни. Если вы подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. Стоит здесь отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это не изолированная комната. То есть, теоретически, человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки, но на практике совершить такую операцию достаточно трудно, да и цена таких квадратных метров будет чисто символическая, так как вряд ли кто-то придет и скажет «хочу долю в однокомнатной квартире», чтобы просто ею владеть. В таком случае, лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком или предложить ему выкупить вашу долю. Но если ваш сосед не согласится, то придется решать проблему через суд. Это сложно, но возможно. В процессе продажи доли, можно столкнуться с большим количеством проблем. В первую очередь, это связано с непониманием соседей, остальных собственником квартиры. Например, они могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного согласия, провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу. В итоге это разрешается только в судебном порядке, на основании закона. Примечательно то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно. Бывают, в принципе, такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю. Остается посоветовать собственникам долей в квартирах стараться поддерживать теплые отношения с соседями – остальными владельцами. Ведь, если однажды вы захотите продать свою долю, это намного облегчит вам задачу. Оставьте заявку на сайте.
Проконсультируем бесплатно.

Число довольных клиентов растет с каждым днём. Отзывы, которые они оставляют невозможно подделать, ведь клиенты их оформляют от руки на фирменных бланках компании.

Наши клиенты высоко оценивают наш подход и отмечают профессионализм, опыт, человеческие и добрые отношения, а такие эмоции подделать просто невозможно.

Кстати, в нашем офисе образовалась уже целая галерея отзывов, их очень много, поэтому ждем вас на экскурсию.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/kak-pravilyno-prodaty-dolyu-v-kvartire

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция в 2021 году

Как продать свою долю

Квартира может находиться в собственности двух и более человек в долевом или совместном владении. При этом каждая из долей может быть продана в любой момент, но с соблюдением особенностей сделки.

Инструкция продажи доли в квартире по шагам

Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.

Порядок продажи доли в квартире в 2021 году:

  1. Письменное извещение каждого из долевых собственников.

Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.

В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.

Способы направления уведомления:

  • лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
  • почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Важным является удостоверение факта вручения или невозможности это сделать с указанием причины. Иначе будет сложно доказать, что вы предприняли все меры по оповещению совладельцев имущества.

В уведомлении указывается также срок для принятия решения – 30 календарных дней и возможность продажи имущества иным покупателям в случае отказа или отсутствия ответа. При наличии письменных отказов от всех совладельцев доля может быть продана иному лицу до истечения указанного срока.

При отказе рекомендуется указать следующие моменты:

  • полные данные собственника, адреса и кадастрового номера квартиры;
  • реквизиты уведомления: дата получения, при отправке через нотариуса – его имя и регистрационный номер;
  • фразы отказа, смысл которой невозможно истолковать двояко, например, «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  • цены продаваемой доли;
  • даты и подписи совладельца.

Автоматически считается отказом от выкупа доли, если сособственник не ответил в течение 30 дней от даты получения уведомления.

В итоге доля может быть продана:

  • одному из долевых собственников, выразившему такое желание (при этом при наличии нескольких желающих право выбора покупателя принадлежит продавцу);
  • постороннему лицу при отсутствии согласия на покупку у других совладельцев либо их письменных отказов. В первом случае требуется дождаться истечения 30 дней от даты извещения.
  1. Обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Сделка купли-продажи доли в квартире обязательно заверяется нотариально. При этом вы вправе самостоятельно составить договор, затем обратиться только удостоверить его либо оформить непосредственно в нотариальной конторе.

Договор купли-продажи доли обязательно содержит:

  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные реквизиты и адрес регистрации покупателя и продавца);
  • описание доли в жилье с указанием ее характерных особенностей в соответствии с техническими документами (полный адрес местонахождения, размер площади, количество комнат и т.д.);
  • информация о документе, на основании которого у продавца возникло право на долю в квартире;
  • стоимость доли по соглашения сторон.

Рекомендуем ознакомиться с типовой формой и образцом договора купли-продажи доли в квартире, а так же узнаете, кто должен обязательно обращаться за услугами к нотариусу.

Передача имущества может осуществлять по передаточному акту или непосредственно договору, что должно упоминаться в тексте договора. При оформлении акта приема-передачи он указывается, как приложение к соглашению и подписывается обеими сторонами сделки.

Нотариус за свои услуги взимает плату в виде нотариального тарифа (государственной пошлины), а также по прейскуранту за оказание правовой и технической поддержки. В том числе:

  • осуществление юридической проверки документов по сделке;
  • составление договора купли-продажи;
  • направление заявления о регистрации перехода прав собственности на долю и сопровождающих документов в орган Росреестра.

Стороны вправе отказаться от последнего пункта и самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Это следующий шаг – завершающий.

  1. Регистрация перехода права собственности на долю в квартире.

Способы обращения следующие:

  • лично в Росреестр или МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости;
  • направлением по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (при этом подпись на заявлении и копия паспорта заявителя должны быть заверены нотариально);
  • через заявку на сайте Росреестра при наличии у заявителя квалифицированной электронной подписи, сертификат которой выдан ФГБУ ФКП Росреестра.

Для осуществления регистрации перехода прав собственности на долю в жилье потребуется предоставить:

  • оригиналы договора сделки, заверенного нотариусом (три экземпляра), а также подписанный сторонами передаточный акт;
  • подтверждающие документы о том, что продавец известил сособственников о намерении продать долю, либо письменные их отказы от покупки;
  • удостоверения личности покупателя и продавца;
  • нотариальная доверенность и паспорт доверенного, если сторону сделки представляет уполномоченное лицо.

Помимо указанных документов могут потребоваться иные. Например, доля принадлежала несовершеннолетнему гражданину, тогда нужно предоставить согласие от органов опеки и попечительства.

Услуга по государственной регистрации перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2 000 рублей.

В результате новому владельцу будет выдана выписка из ЕГРН с новыми данными о собственнике.

Куда отправить извещение о выкупе доли, если адрес другого собственника неизвестен?

В ситуации уклонения соседа от получения уведомления или его длительном отсутствии необходимо прибегнуть ко всем мерам по оповещению:

  1. Направить письмо по последнему месту жительства, известному вам, а также по адресу регистрации в квартире, доля в которой продается.
  2. Запросить местонахождение сособственника в МВД или на сайте Госуслуг, направить по нему заказное письмо с уведомлением;
  3. Обратиться к нотариусу, он сделает официальные запросы в ведомства для розыска и оповещения соседа о продаже доли.

Задача продавца – использовать все способы для доставки уведомления к совладельцу квартиры. Он может отказаться его получать на почте или у курьера. Это его право, важно, что ваши усилия были предприняты. А то, что он не ознакомился с документом, является не зависящей от вас причиной.

Чем настойчивее вы будете, тем больше вероятности, что сделка не сможет быть оспорена в суде.

Нюансы продажи доли в квартире

Важными моментами отчуждения доли в жилом помещении являются:

  • обязательная необходимость письменного уведомления каждого совладельца в долевом имуществе, поскольку они обладают преимущественным правом покупки;
  • даже при том, что кто-либо из сособственников против продажи, для сделки нет препятствий. Продавец обязан уведомить их и дать срок на раздумья. По истечении срока он вправе реализовать долю любому гражданину;
  • один из супругов вправе продать свою долю в совместной квартире, предварительно выделив доли в натуре. Приобретенное в период брака жилое помещение принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности без указания конкретной части доли каждого. Семейным кодексом разрешено осуществить продажу доли супругом, не дожидаясь развода. Предварительно потребуется выделить размер доли соглашением;
  • доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, может быть продана его законным представителем только при наличии согласия от органов опеки и попечительства;
  • продавец с полученного от продажи дохода обязан рассчитать и уплатить НДФЛ, если период владения имуществом составил менее пяти лет. Исключение составляют случаи, когда доля получена в результате наследования, по договору дарения от близких родственников или в ходе приватизации.

Как узнать, за сколько была продана доля?

Уточнить стоимость доли можно только у самого соседа или через суд. При наличии сомнений, что в уведомлении была указана цена выше, необходимо обратиться к оценщику для установления рыночной оценки доли в квартире. С этим расчетом идите в суд. Им будут запрошены документы по сделке и сделаны выводы о том, признать ли ее действительной.

Но помните, что вы не сможете ничего предпринять, если продавец и покупатель оформили договор на сумму которая в извещении.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/prodazha-doli-v-kvartire/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция на 2021 год

Как продать свою долю

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам.

Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов.

Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге.

Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей.

А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок.

Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей.

В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую.

Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего.

Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения.

Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой.

Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

  • Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
  • Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры.

В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении.

Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире, как продать долю в квартире родственнику, как продать долю без согласия другого собственника

Как продать свою долю

Не всегда человек имеет в собственности целую квартиру. Нередки случаи получения в наследство или приобретения иными способами доли в общем жилье. Со временем может возникнуть необходимость продажи такой собственности. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать?

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя?

особенность продажи такой недвижимости касается наличия у неё совладельцев. Поэтому для продажи необходимо учитывать их интересы. Стоит подробно описать все аспекты процесса выделения и продажи доли в квартире.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре.

Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы.

Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах. Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

  • При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
  • При получении доли в дар.
  • При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
  • При покупке доли.
  • При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев.

Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу.

То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Главное, что нужно учитывать – доля должна быть выделена. Если на квартиру существует общая собственность, без выделения долей, то продать её нельзя. Для этого нужно пройти процедуру выделения доли, что возможно по соглашению сторон (собственников квартиры) или в судебном порядке.

Только после получения документов о праве собственности на долю можно будет заниматься её продажей.

Всё остальное в этом процессе идентично продаже квартиры только с учётом преимущественного права других дольщиков, о котором сказано выше.

Кстати, доли при разделе квартиры могут быть равные или неравные, как решат сами владельцы недвижимости.

Заверяя сделку у нотариуса нужно учитывать, что он несёт ответственность только за проверку законности данной сделки. Предыдущие сделки с данной собственностью нотариус проверять не обязан, также как и следить за порядком расчётов сторон сделки.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

  • Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
  • После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
  • Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
  • Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
  • Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
  • Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
  • Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

  • Данные сторон.
  • Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
  • Стоимость доли.
  • Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
  • Порядок расчётов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Указание о передаче доли по соответствующему акту.
  • Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают.

Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным.

Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены.

Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому. Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры.

Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

  • Цену доли.
  • Её описание.
  • Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

  • Указать данные продавца.
  • Вид объекта и его кадастровый номер.
  • Адрес объекта.
  • Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Как продать долю в квартире

Как продать свою долю

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность недвижимости возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире выглядит так:

  1. Определение самой доли совладельца.
  2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
  3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
  4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
  5. Государственная регистрация сделки.
  6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Определение доли

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

  1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
  2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

  1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
  2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

  1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
  2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
  3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
  4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади.

Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли.

Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде.

Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

  • полное название объекта;
  • предполагаемая цена продажи;
  • порядок расчетов;
  • сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

  1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
  2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
  4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге.

Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства.

Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

  • размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
  • региональных цен на жилье – чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
  • места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
  • состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

  1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
  2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
  3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены.

В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Ирина Маслюковская

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.