Как аннулировать договор купли продажи квартиры

Содержание

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Как аннулировать договор купли продажи квартиры

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Порядок и способы расторжения договора купли-продажи квартиры

Как аннулировать договор купли продажи квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Подписание договора купли-продажи является обязательным условием при приобретении квартиры в личную собственность. Чтобы расторгнуть письменную договоренность, стороны должны соблюдать претензионный порядок.

Урегулировать вопрос до суда можно, подписав соответствующее мировое соглашение. Если к общему знаменателю продавец и покупатель не смогли прийти, то дело переходит для рассмотрения в судебную инстанцию.

Расторгнуть договор купли-продажи допускается только при наличии существенных нарушений условий сделки.

Законные основания

Необходимость отменить действие письменной договоренности между продавцом и покупателем возникает в случае, если существуют некие разногласия между сторонами или оформление сделки прошло в ненадлежащем порядке.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, если присутствуют следующие обстоятельства:

  • от покупателя не поступила оплата в полном размере за приобретение недвижимости;
  • продавец отказывается передавать объект в личную собственность нового владельца;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств, при появлении которых ранее соглашение не было бы подписано сторонами — например, объявление новых претендентов на квартиру;
  • расторгнуть договор купли-продажи следует, если положения документа нарушают существующее законодательство;
  • одним из участников сделки является полностью или частично недееспособный гражданин, а законный представитель данного лица не был проинформирован о заключении сделки;
  • контрагентом по договору купли-продажи квартиры выступает несовершеннолетний ребенок. Расторгнуть сделку может потребовать служба опеки;
  • продавец или покупатель во время подписания письменной договоренности находился под действием наркотических веществ, алкоголя, лекарственных препаратов, что привело к неосознанности происходящего. Преклонный возраст, болезнь или травма также могут привести к спутанности сознания;
  • заключение договора купли-продажи квартиры происходило под физическим или психологическим давлением;
  • введение контрагента в заблуждение о последствиях сделки;
  • расторгнуть мнимую или притворную договоренность может обязать суд.

На основании вышеуказанных обстоятельств продавец или покупатель может выступить с ходатайствованием о прекращении действия заключенного контракта. Урегулирование вопроса происходит в добровольном или принудительном порядке.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

При возникновении необходимости отменить сделку, участники должны следовать обязательному алгоритму действий. На практике существует 2 варианта развития событий:

  • контрагенты заключают между собой мировое соглашение;
  • участники предпочли действовать через суд, если взаимопонимание в вопросе не было достигнуто.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры с минимальными потерями, стороны должны прийти к общему мнению относительно аннулирования сделки и порядка передачи денежных средств и объекта обратно их первоначальным владельцам. Покупатель или продавец направляет другому фигуранту дела заказное письмо с уведомлением о вручении.

В претензии фиксируются основания, которые побудили участника отказаться от дальнейшего оформления сделки по договору купли-продажи квартиры. Получателю письма дается 30 дней для дачи положительного или отрицательного ответа.

Если вторая сторона согласна расторгнуть письменную договоренность мирным путем, то составляется соответствующее соглашение.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

  • дата и место заключения документа;
  • сведения о фигурантах дела, желающих расторгнуть сделку — ФИО, дата рождения, паспортные реквизиты и место регистрации;
  • данные о договоре купли-продажи недвижимого объекта:
    • дата подписания документа;
    • характеристики квартиры — количество жилых помещений, общая площадь, адрес, реквизиты выписки из ЕГРН;
    • стоимость недвижимости;
  • фиксируется, что желание расторгнуть сделку является обоюдным желанием участников;
  • определение порядка возврата денежных средств покупателю и недвижимого объекта продавцу;
  • подписи сторон.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, следует оформить 3 экземпляра соглашения. Два документа остаются на руках у продавца и покупателя, а третий передается в Росреестр, если сделка находится на этапе госрегистрации. Нотариальное удостоверение соглашения необходимо, если изначальный документ визировался нотариусом.

Скачать образец документа можно по ссылке.

Если ответ на претензию не был получен в назначенный срок или он был представлен в виде письменного отказа, то расторгнуть договор купли-продажи квартиры рекомендуется в судебном порядке.

Можно ли аннулировать соглашение до регистрации?

Заключение договора купли-продажи квартиры предусматривает после его подписания прохождение госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Уполномоченным за проведение приватизации органом является Росреестр. До госрегистрации полновластным собственником недвижимости является по-прежнему продавец.

Расторгнуть письменную договоренность до прохождения регистрации возможно следующими способами:

  • уничтожить имеющиеся в наличии экземпляры договора купли-продажи квартиры, если нотариальное оформление не было осуществлено;
  • расторгнуть сделку при помощи нотариуса, оформив в конторе соглашение об аннулировании договоренности;
  • если государственная регистрация началась, но не завершилась, следует подавать подписанное сторонами соглашение в Росреестр. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры посредством подписания соглашения возможно, если продавец и покупатель пришли самостоятельно к данному решению в добровольном порядке.

При несогласии одной из сторон отменять действие письменной договоренности и возвращать деньги или недвижимый жилой объект, следует обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Стоит отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры до обращения в Росреестр позволит избежать сторонам дополнительных финансовых затрат и легче осуществить данную процедуру. Как производится аннулирование сделки уже после приватизации, рассмотрим далее в статье.

После регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осложняется тем, что переход права собственности был завершен и продавец потерял всякие привилегии на квартиру.

Расторгнуть письменную договоренность посредством заключения специального мирового соглашения не получится, за исключением ситуации, когда приватизация не была осуществлена до конца.

Подписанное соглашение об аннулировании подается в регистрационный орган и процедура государственной регистрации прекращается.

Согласно Гражданскому Кодексу, отменить сделку можно в течение срока действия договора купли-продажи квартиры. Когда все условия договоренности были в полном объеме выполнены, а период действия документа уже истек, то расторгнуть ДКП уже не представляется возможным.

Чтобы вернуть положение вещей в изначальное состояние, участникам следует оформить аналогичный договор купли-продажи, в котором бывшие продавец и покупатель меняются местами.

Таким образом, квартира и денежные средства, выплаченные за нее, возвращаются их владельцам.

Стоит отметить, что предыдущему собственнику недвижимого жилого объекта, который теперь выступает в качестве покупателя, следует вновь осуществить государственную регистрацию жилплощади, чтобы подтвердить право собственности.

Расторгнуть письменную договоренность вышепредставленным способом можно только при обоюдном желании сторон, участники при этом несут большие финансовые издержки. Если взаимопонимания в вопросе не было достигнуто, то следует обращаться в суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Расторгнуть соглашение купли-продажи квартиры допускается посредством инициирования судебного разбирательства.

Обращение в суд является крайней мерой разрешения проблемы и требует соблюдения претензионного порядка действий.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры необходимо в мировом или городском (районном) суде в зависимости от размера исковых требований — до 50 тысяч рублей и свыше данной суммы соответственно.

Ущемленная в своих правах сторона должна соблюдать следующий порядок действий:

  • сбор и подготовка необходимой документации;
  • оформление искового заявления;
  • уплата государственной пошлины за обращение в судебную инстанцию с целью расторгнуть договор купли-продажи квартиры;
  • передача пакета документов и иска в канцелярию суда;
  • назначение слушания по делу о расторжении договора купли-продажи квартиры;
  • получение постановления судьи на руки;
  • при необходимости одна из сторон подает апелляцию, если расторгнуть сделку суд отказался.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вместе с исковым заявлением следует подать нижеприведенный комплект дополнительной документации:

  • копия иска для всех участников слушания — по одному экземпляру для судьи, истца и ответчика;
  • внутреннее удостоверение личности заявителя или доверенность, составленная на представителя;
  • дубликат договора купли-продажи квартиры, который следует расторгнуть в судебном порядке;
  • квитанция о погашении налога;
  • копия заказного письма, отправленного ответчику для урегулирования ситуации до обращения в суд;
  • доказательная база, свидетельствующая о нарушении условий договора купли-продажи квартиры:
    • свидетельские показания;
    • выписка из банка, являющаяся доказательством отсутствия денежного перевода от покупателя в качестве оплаты. Данное обстоятельство считается веским основанием, чтобы расторгнуть сделку;
    • доказательства нахождения недвижимости в залоге или наличия прав на нее третьих лиц;
    • справка из ЖКХ, подтверждающая существование задолженности по коммунальным услугам и т. д.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, в обязательном порядке следует уплатить госпошлину. В обратном случае исковое заявление будет отклонено. Минимальная сумма налога составит — 400 рублей, а максимальная — 60 000 рублей.

Образец иска

Грамотное оформление искового заявления — залог его успешного принятия на рассмотрение судом. Составление документа не терпит различного рода исправлений и ошибок. Подать иск в суд с целью расторгнуть сделку следует в письменном или печатном виде. бумаги должно отображать только правдивую информацию.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры должно содержать следующие сведения:

  • название и адрес уполномоченного органа, куда подается иск с целью расторгнуть сделку;
  • личные данные о заявителе и ответчике — ФИО без сокращений, номер и серия паспорта, адрес проживания, номер телефона;
  • цена иска и размер государственной пошлины;
  • описание ситуации — дата заключения договора купли-продажи квартиры, информация о квартире — количество квадратных метров, местоположение, этаж, сведения из выписки ЕГРН, стоимость недвижимого жилого объекта и т. д.;
  • причина, согласно которой истец хочет расторгнуть письменную договоренность;
  • указание факта попытки разрешить ситуацию до обращения в суд;
  • обращение к судье с просьбой — расторгнуть договор купли-продажи и осуществить возврат денежных средств и квартиры;
  • перечень документации, приложенной к иску;
  • дата, подпись.

Чтобы правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуться в изначальное положение, следует внимательно отнестись к требованиям, указанным в иске. Обязательно следует отобразить в обращении 2 просьбы:

  • аннулировать сделку;
  • вернуть деньги и недвижимость.

Образец искового заявления можно скачать здесь.

Порядок оспаривания

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, следует предоставить доказательства нарушения условий договоренности. Дело рассматривается судом около 2 месяцев, а постановление вступает в силу спустя 30 дней.

В этот отрезок времени у проигравшего дело гражданина есть возможность обжаловать решение судебной коллегии.

Для этого собираются новые документы, которые смогут опровергнуть или, наоборот, подтвердить законность требования расторгнуть договор купли-продажи квартиры, в зависимости от того, в чью пользу было принято решение.

В качестве доказательств своей правоты можно представить:

  • показания очевидцев, которые присутствовали при оформлении договора купли-продажи квартиры;
  • раскрытие новых обстоятельств дела, доказывающих, что расторгнуть письменную договоренность было незаконным решением;
  • справки и т. д.

Оспорить расторжение договора купли-продажи квартиры представляется возможным только, если суд сочтет приведенные доводы вескими.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Как аннулировать договор купли продажи квартиры

В случае расторжения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости, правовые отношения между продавцом и покупателем прекращаются. Отмена заключенного соглашения возможна только в предусмотренных законом случаях.

Договоренность может быть расторгнута по желанию продавца или покупателя, при этом конкретные сроки для расторжения сделки не установлены.

При обоюдном решении расторгнуть договор, участники сделки должны заключить соглашение о расторжении. Документ оформляется в простой письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Порядок аннулирования ДКП зависит от того, был ли зарегистрирован переход права собственности на квартиру или нет.

Если расторжение документа производится уже после государственной регистрации — для того, чтобы вернуться к первоначальным отношениям участники сделки должны заключить новый ДКП.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Под аннулированием договора купли-продажи понимается прекращение гражданских правоотношений между участниками сделки — покупатель возвращает приобретенную недвижимость, а продавец обязан вернуть в полном объеме уплаченные средства.

Отменить договор купли-продажи можно по следующим основаниям:

  • по взаимному согласию сторон (ст. 450 ГК РФ);
  • в результате одностороннего отказа от исполнения (ст. 450.1 ГК РФ);
  • на основании судебного решения по требованию заинтересованной стороны;
  • в случае, если возможность расторжения предусмотрена в тесте документа;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств (военные действия, стихийные бедствия и т.д.).

Порядок действия при расторжении соглашения купли-продажи:

  1. Направление одной из сторон требования о расторжении с обоснованием причин.
  2. Получение ответа от участника сделки.
  3. Выбор способа прекращения — по обоюдному согласию или в судебном порядке.
  4. Составление соглашения о расторжении или искового заявления.
  5. Получение судебного решения или регистрация соглашения.
  6. Возвращение полученного по сделке.

Инициатором расторжения сделки может быть как продавец, так и покупатель.

В соответствии с ГК РФ продавец может настаивать на расторжении договора купли-продажи недвижимости, если покупатель отказывается принять жилье или уклоняется от подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), либо же не оплачивает стоимость, установленную соглашением (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

  • Когда ДКП аннулируется по вине покупателя, задаток, внесенный ранее, ему не возвращается.
  • Если же инициатор расторжения продавец — задаток выплачивается покупателю в двойном размере.
  • Когда решение обоюдно — требование об удваивании не применяется.

Для того, чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец сначала должен письменно оповестить покупателя о своем намерении и предложить расторгнуть сделку. В случае если покупатель не ответит на уведомление в течение 30 дней или откажется аннулировать сделку, продавец может подать исковое заявление в суд.

Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор

ДКП может быть расторгнут, когда продавец нарушил договорные обязательства. Требовать прекращения договора покупатель может в следующих случаях:

  • продавец отказывается передать квартиру или уклоняется от ее фактической передачи (ст. 556 ГК РФ);
  • жилое помещение имеет существенные недостатки, которые ранее были скрыты или не оговорены продавцом на момент заключения сделки купли-продажи (ст. 557 ГК РФ);
  • продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры, а также не снимаются с регистрационного учета.

Покупатель также имеет право расторгнуть договор долевого участия, в том случае если продавец (застройщик) вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Аннулирование соглашения до того, как было зарегистрировано право собственности — наиболее простой способ прекращения правоотношений между участниками сделки.

Так как государственная регистрация не состоялась — переход права не произошел.

Чтобы прекратить действие договора продавцу и покупателю достаточно заключить друг с другом соглашение об его расторжении в письменной форме.

В том случае, когда документы о переходе права собственности уже подали в Росреестр или многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ), но еще не получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), продавец и покупатель должны уведомить регистрирующий орган о прекращении сделки.

Стороны отправляют в Росреестр письменное соглашение об отмене ДКП, затем в ЕГРН вносится отметка о прекращении сделки. Регистрирующий орган примет заявление только в том случае, если из его текста будет понятно, что решение сторон является добровольным и между ними нет претензий друг к другу.

Если процедура регистрации уже состоялась — договор считается фактически исполненным. Расторгнуть его невозможно.

Пример

Граждане заключили ДКП жилого помещения. Покупатель подписал акт приема-передачи, получил ключи от квартиры и полностью оплатил полученное имущество. После сбора необходимых документов он подал заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности и через 10 дней получил выписку из ЕГРН.

Однако, через месяц граждане решают расторгнуть договор купли-продажи и подают в регистрирующий орган соглашение о прекращении. В аннулировании сделки будет отказано, так как действие соглашения прекратилось — стороны исполнили все установленные обязательства.

Для того, чтобы участники вернулись к первоначальным отношениям, существовавшим до заключения сделки, им придется:

  • заключить новый договор — продавец становится покупателем, а покупатель продавцом, при этом цена и предмет соглашения остаются прежними;
  • пройти государственную регистрацию права еще раз.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Конкретные сроки для отмены сделки купли-продажи законодательством не установлены. Однако аннулировать ДКП после осуществления регистрации права собственности можно в том случае, если действие договора не прекратилось, то есть стороны не выполнили в полном объеме свои обязательства:

  • квартира не была фактически передана покупателю;
  • оплата недвижимости не произведена в полном размере.

Период исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд — 3 годапосле регистрации права собственности (ст. 181 ГК РФ).

Соглашение о расторжении (образец)

Соглашение об отмене договора купли-продажи — это документ, составленный по обоюдному желанию сторон, который является основанием для расторжения ранее заключенной договоренности.

В документе указываются следующие сведения:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Ссылка на документ, который подлежит расторжению.
  3. Характеристика объекта недвижимости (квадратная площадь, адрес местонахождения, этажность и т.д.).
  4. Какие убытки должны быть компенсированы участниками сделки, в какой срок и в каком порядке будет возращено имущество (денежные средства или квартира).
  5. Подписи участников соглашения.

Соглашение оформляется в той же форме, что и основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если он был заверен нотариально, то с соглашением о прекращении договорных обязательств нужно также обратиться к нотариусу.

Порядок расторжения зависит от того, на какой стадии находится сделка:

  • до регистрации права собственности — для расторжения сделки достаточно подписать документ без оформления регистрации;
  • после регистрации — договор признается расторгнутым только после внесения сведений в ЕГРН.

Судебная практика расторжения договоров

Как показывает судебная практика, в подавляющем большинстве случаев иск о расторжении договора купли-продажи и о возврате квартиры подается в суд продавцом. При этом основанием для заявления чаще всего является неисполнении покупателем своих обязанностей по соглашению в части оплаты приобретенного жилого помещения.

Покупателями иски об отмене договора заявляются крайне редко. Чаще всего это требования:

  • о выселении продавца и/или третьих лиц из жилого помещения;
  • о прекращении записи регистрации права собственности продавца на купленную квартиру;

Иск о расторжении следует предъявлять по месту нахождения квартиры по правилам подсудности, иначе судья возвратит исковое заявление (ст. 30 ГПК РФ). Прекращение договора через суд возможно только в том случае, если был выполнен порядок досудебного решения конфликта — истец отправлял ответчику требование о расторжении соглашения.

Вместе с иском в суд нужно предоставить:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Документ, подтверждающий отправление предложения об аннулировании договоренности.

Суд отказывает в удовлетворении иска в случае:

  • если доказан факт оплаты имущества;
  • если истек срок исковой давности.

Постановление суда о принудительном расторжении договора вступает в силу в течение 30 дней. На основании вынесенного решения истец подает заявление о переходе права собственности в Росреестр или МФЦ.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/rastorzhenie/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2021 году

Как аннулировать договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.