Ип сдача квартиры в аренду налоговая

Содержание

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ип сдача квартиры в аренду налоговая

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Налоги при сдаче жилья в аренду Индивидуальным предпринимателем по УСНО 6%

Ип сдача квартиры в аренду налоговая

При сдаче квартиры в аренду (или внаём) возникает доход, ради которого эта деятельность и ведется. Данный доход облагается налогом в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

Налоговый калькулятор арендодателя – узнайте как Вам выгоднее сдать квартиру

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.

В данной же статье мы расскажем про применение УСН (или “упрощенки”, как иногда называют данный специальный налоговой режим) со ставкой 6%.

Что такое специальные налоговые режимы?

Начнем с основных понятий и определений.

Упрощенная система налогообложения является одним из специальных налоговых режимов (п.2 ст. 18 НК РФ).

Специальные налоговые режимы (п.7 ст. 12 НК РФ и ст. 18 НК РФ) предусматривают особый порядок исчисления и уплаты отдельных налогов и вводятся законодателем для того, чтобы “облегчить участь” отдельных субъектов экономической деятельности. Также специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение по уплате отдельных налогов.

Что дает УСН индивидуальным предпринимателям?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

  • НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
  • Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
  • НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).

Для того, чтобы систематизировать всю информацию по УСН, предлагаем обратиться к основам налогового законодательства.

В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога:

  • объект налогообложения;
  • налоговая база;
  • налоговый период;
  • налоговая ставка;
  • порядок исчисления налога;
  • порядок и сроки уплаты налога.

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть УСН.

хотите зарегистрировать ип? – мы поможем:)

Налогоплательщики УСН

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками УСН являются ИП, перешедшие на данный специальный налоговый режим (п. 1 ст. 346.12 НК РФ).

Как перейти на УСН?

Порядок перехода на УСН определен в ст. 346.13 НК РФ.

При переходе на УСН возможны два варианта:

  1. Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. В этом случае ИП будет признан плательщиком УСН с даты постановки на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
  2. Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН (п. 1 ст. 346.13 НК РФ).

Форма уведомления о переходе на УСН утверждена Приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@ “Об утверждении форм документов для применения УСН”.

Как перейти с УСН на другой режим налогообложения?

Если вы по каким-либо причинам приняли решение прекратить применение УСН и перейти на иной режим налогообложения, то необходимо уведомить об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения.

При применении УСН имеются ограничения.

Если по итогам налогового или отчетного периода ваши доходы превысят 60 млн. рублей, или средняя численность ваших работников которых за налоговый (отчетный) период превышает 100 человек, то вы будете считаться утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором произошли эти события (п.4 ст. 346.16 НК РФ).

Но, скорее всего, эти ограничения будут иметь значение, только если помимо сдачи квартиры вы занимаетесь также другой деятельностью как ИП, применяя УСН. Если же вы только сдаете квартиру, вряд ли вам удастся выйти за эти рамки.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

При применении УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов.

При арендной деятельности расходов на закупку каких-либо товаров или получение каких-либо услуг не возникает. Поэтому наиболее оптимальным будет являться выбор в качестве объекта налогообложения именно доходов.

Порядок определения доходов при применении УСН описан в ст. 346.15 НК РФ. Если обобщить все сказанное в этой статье, то можно сказать, что платить налог нужно будет с того, что вам заплатят ваши жильцы.

Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).

Налоговой базой по УСН 6% будет являться, собственно, величина доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Налоговая ставка

В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно “тяжелое” определение налоговой ставки: “Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Применительно к УСН: при выборе в качестве объекта налогообложения доходов ставка будет определена в размере 6%.

Налоговый и отчетный период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по УСН является календарный год (п.1 ст. 346.19 НК РФ).

Помимо налогового периода для УСН 6% предусмотрены также и отчетные периоды: первый квартал, полугодие, 9 месяцев.

Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей

Прежде, чем перейти непосредственно исчислению налога, остановимся на учете доходов при УСН.

Вести полноценный бухучет (как это делают организации) ИП не обязаны, но в соответствии со ст. 346.24 НК РФ, ИП, применяющие УСН, обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН.

Форма и порядок заполнения данной книги утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 №135н.

Сумму налога по УСН налогоплательщик должен определять самостоятельно (п.2 ст. 346.21 НК РФ).

Как же считается налог при УСН 6%?

Начнем с отчетных периодов. В соответствии с п. 3 ст. 346.21 НК РФ, по итогам каждого отчетного периода необходимо исчислять и уплачивать авансовые платежи по налогу.

Авансовые платежи исчисляются, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.

“С учетом ранее исчисленных” означает, ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Страховые взносы в ПФР, ФСС и ФОМС

В соответствии с Федеральным законом “О страховых взносах в ПФР, ФСС и ФОМС” от 24.07.2009 № 212 – ФЗ, ИП обязаны уплачивать все эти взносы “за себя”.

Пример расчета страховых взносов для ИП вы можете найти в соответствующей статье на нашем портале.

Здесь же отметим, что в соответствии с п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, ИП, применяющие УСН 6%, могут уменьшить сумму налога/авансовых платежей на сумму фактически уплаченных в данном налоговом (отчетном периоде) страховых взносов.

При этом в данном случае, есть различия, имеет ли ИП наемных работников:

  • ИП, имеющий наемных работников, не может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов более, чем на 50%.
  • ИП, не имеющий наемных работников, может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов без ограничений, даже на 100%.

Сроки уплаты налога и подачи декларации

Налоговая декларация должна быть подана ИП в налоговый орган по месту жительства не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пп. 2 п.1 ст. 346.23 НК РФ).

Налог должен быть уплачен также не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

бухгалтерское сопровождение вашего ип

Несколько слов про налоговую декларацию

Форма налоговой декларации по УСН утверждена Приказом Минфина РФ от 22.06.2009 № 58н.

Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ: штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Резюме

В данной статье мы постарались довольно подробно рассказать про применение УСН 6%, чтобы дать Вам представлении о том, что это за налоговый режим, каким нормами законодательства он регулируется, как им воспользоваться, и в чем его специфика.

При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать “за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/usno6-taxes/

Ип для сдачи квартиры в аренду

Ип сдача квартиры в аренду налоговая

Какие налоги нужно платить, сдавая квартиру в аренду? Нужно ли оформлять ИП? Как декларировать доход и что будет, если не подавать налоговую декларацию. На эти и другие вопросы мы ответим в этой статье.

Когда открывать Ип для сдачи квартиры в аренду

Есть два варианта аренды квартир:

  • Временная. Квартира покупалась для себя, была получена в наследство или подарена и временно сдаётся в аренду
  • Постоянная. Квартира (одна или несколько) куплена специально для сдачи в аренду и получения постоянного дохода

Первый вариант позволяет не открывая ИП, сдавать квартиру в аренду.  Во втором случае ваша деятельность будет квалифицирована, как предпринимательская. Для того чтобы к вам не возникало вопросов со стороны контролирующих органов, оформляйте ИП.

Сдача квартиры в аренду, связанная с тем, что временно отсутствует необходимость её использования, не может быть признана незаконной предпринимательской деятельностью

Варианты сдачи квартиры

Владельцы недвижимости имеют право выбирать, как сдавать свою квартиру: как физлицо или в качестве индивидуального предпринимателя. Физлица платят НДФЛ, ИП уплачивают налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Рассмотрим основные плюсы и минусы каждого варианта:

Сдача в аренду квартиры физическим лицо

Преимущества

  • не нужно оформлять ИП
  • НДФЛ платится 1 раз в год

Недостатки

  • высокая ставка налога — 13%
  • обязательна уплата налога на имущество

Сдача в аренду квартиры ИП

Преимущества

  • низкая ставка налога (упрощенка 6%)
  • не нужно платить налог на имущество физлиц
  • большая часть налога (до 100%) идет на пенсионные накопления ИП и медицинскую страховку

Недостатки

  • ежеквартальные налоговые выплаты
  • обязательная уплата фиксированной суммы взносов в ПФР и ФМС, независимо от дохода

При посуточной сдаче квартир в аренду ФНС всегда трактует данный бизнес, как предпринимательскую деятельность. Рекомендуем открывать ИП, если вы решили организовать сдачу квартир посуточно.

Открыть ИП

Какой вариант выгоднее, сдавать, как физлицо или ИП? Всё зависит от стоимости аренды и количества сдаваемых квартир. Если у вас несколько дорогих объектов, вы получаете приличный доход, конечно, оформляйте ИП, выбирайте упрощёнку или приобретайте патент. Если вы сдаете одну или пару недорогих квартир, подавайте декларацию и платите НДФЛ.

Аренда от физлица

У вас есть квартира, которая сейчас не используется, и вы решили сдавать её в аренду. Действуйте, вы имеете на это полное право. Что нужно сделать, чтобы к вам не было вопросов у налоговых органов? Заключите договор с арендаторами и заплатите налог на доход.

Сдаём декларацию

Арендодатели обязаны сдавать налоговую декларацию, где будут указаны доходы от аренды, полученные в прошедшем году. Сделать это необходимо до 30 апреля следующего года. Чтобы избежать ошибок при заполнении документа рекомендуем заполнить электронную форму на сайте ФНС или на портале Госуслуг.

Но для того, чтобы её заверить понадобится электронная подпись. Оформляется она в удостоверяющих центрах, ознакомиться с полным списком можно на сайте налоговой.

В подтверждение доходов к декларации прикладывается договор, заключённый с арендатором, выписки с банковских счетов, другие документы по требованию налоговой.

Рассчитываем и уплачиваем налог

Сумма, которую нужно заплатить, составляет 13% от арендной платы, полученной за год. Например, вы сдавали квартиру по 20 тысяч в месяц в течение 10 месяцев, получили доход за год 200 тысяч. НДФЛ составит 26 тысяч рублей.

Сумму, которая должна быть уплачена, налоговая рассчитает самостоятельно и начислит вам оплату. Заплатить нужно до 15 июля года, следующего за тем, в котором вами получен доход.

Проще всего внести оплату на сайте налоговой, заполнив специальную форму.

Аренда от ИП

Вы купили одну или несколько квартир, чтобы сдавать в аренду, или решили заняться посуточной арендой? Открывайте ИП, поскольку данная деятельность будет считаться предпринимательской.

Открываем ИП

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя достаточно просто.

Необходимо заполнить заявление, подготовить копию паспорта, заплатить госпошлину (в 2019 года её размер составляет восемьсот рублей) и сдать документы в налоговую.

В течение 3 рабочих дней они будут рассмотрены и при отсутствии ошибок ИП регистрируется. Документы, подтверждающие регистрацию ИП, отправляются заявителю на электронную почту.

При заполнении заявления необходимо указать вид деятельности (код ОКВЭД), которым будет заниматься будущий предприниматель.

Ип для сдачи квартиры в аренду необходимо выбрать раздел 68— «Операции с недвижимым имуществом», подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Поскольку в заявление должен быть внесёт четырёхзначный код, дальше конкретизировать не нужно. Достаточно указать 68.20.

Какие проблемы могут возникнуть при создании ИП? Чаще всего налоговая отказывает в регистрации, находя ошибки при заполнении заявления. Чтобы избежать проблем, рекомендуем создавать ИП с помощью банков. Это довольно новая услуга, но очень быстро набирающая популярность.

И это понятно, ведь создать ИП в банке можно удалённо, быстро и бесплатно.

Все необходимые документы для регистрации подготовят сотрудники банка, создадут для заявителя ЭЦП, которой будет заверено заявление, ещё и откроют расчетный счет, куда можно будет принимать оплату от арендаторов.

Сдаём отчётность

ИП обязан предоставлять налоговую отчетность до 30 апреля следующего года в ФНС по месту регистрации своей деятельности.

Уплачиваем налоги и сборы

Размер налога будет зависеть от системы налогообложения, которую выбрал ИП. Одним из самых популярных является «Упрощённый режим налогообложения» доходы 6%. В данном случае ИП платит 6% от всей суммы дохода.

Кроме налога предприниматель обязан платить страховые взносы. Их размер постоянный, не зависит от того, сколько вы зарабатываете. В 2019 году эта сумма составляет 36 238 рублей.

Но, только пока ваш годовой доход не превысит триста тысяч рублей. Если вы заработали больше, должны заплатить один процент с дохода, который превысил 300 тысяч в ПФР.

Это касается только пенсионного фонда, размер взносов в ФОМС не меняется.

Внимание! Страховые взносы обязаны платить все ИП, независимо от того, есть у них доход или нет, ведут они предпринимательскую деятельность или ничем не занимаются

Несомненным плюсом ИП на упрощёнке 6% без сотрудников, является возможность произвести вычет из налога суммы страховых взносов. Вычитать разрешается до 100%. Например, вы получили доход от аренды 300 тысяч рублей.

Должны заплатить налог 18 тысяч рублей и страховых взносов 36 238 р. Вычитаете сумму страховых взносов 36 238 р. из 18 000 р. налога и получатся, что налог вы не платите, а только уплачиваете взносы, которые пойдут на вашу будущую пенсию и страховую медицину. Но есть нюанс.

Для того, чтобы оформить вычет вы должны платить взносы ежеквартально.

Оформляем патент

Ещё один вариант — приобрести патент. Для этого оформляется ИП и подаётся заявка на патент. Срок его действия от месяца до года, но в пределах одного календарного года.

Стоимость патента зависит от срока, региона и сдаваемой квартиры, её площади, местоположения.

При оформлении патента менее чем на полгода, его стоимость вносится сразу, авансом, если патент оформлен на больший срок, его можно оплатить частями.

Заключение договора аренды

Зафиксируйте ваши договоренности с арендатором, заключив договор аренды.

Установленной формы документа не существует, вы можете составить любое соглашение, внести в него самую разную информацию, лишь бы она устроила обе стороны.

Договор, заключенный на срок менее года не нужно заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре, достаточно его просто подписать. Обычно в договор вносится:

  • адрес, по которому расположена недвижимость
  • характеристики квартиры (площадь, число комнат, этаж, техника и т.п.)
  • сумма арендной платы, условия оплаты, порядок расчетов, варианты увеличения стоимости
  • условия аренды, ограничения, права и обязанности сторон
  • реквизиты арендодателя и арендатора

Срок аренды указывается в договоре. Можно в дополнении предусмотреть условия автоматической пролонгации, если стороны с этим согласны.

Внимание! Если вы включите в арендную плату стоимость коммунальных услуг, с них также придётся платить налог, поскольку данная сумма будет считаться вашим доходом. Поэтому рекомендуется при указании арендной платы исключать коммуналку. Её арендатор должен платить отдельно, согласно суммам, начисленным поставщиками

НДФЛ при продаже квартиры, сдаваемой в аренду

Зачастую физические лица не открывали Ип для сдачи квартиры в аренду. Дело в том, что если ИП сдавал квартиру, недвижимость считалась используемой в предпринимательской деятельности, и при её продаже начислялся НДФЛ.

С 2019 года всё изменилось. Теперь ИП, продавая свои квартиры, не будут платить НДФЛ, даже если они использовали их для ведения бизнеса, например, сдавали в аренду. Налог не платится, если недвижимость принадлежала им в течение установленных законом сроков:

  • квартира, купленная до 2016 года, полученная в наследство или в дар, а также по договору ренты или путём приватизации — 3 года
  • недвижимость, купленная после 2016 года — 5 лет

Если вы сдаете в аренду квартиру или дом, получаете с этого регулярный доход, регистрируйтесь, как ИП. Вы сэкономите на уплате налогов, а при условии владения квартирой больше минимального срока, сможете продать её и не платить НДФЛ.

Гарантийный платёж

Чтобы компенсировать потери при неожиданном отъезде арендаторов раньше оговоренного срока, наличии задолженности по коммунальным услугам, испорченной мебели, сантехники, другого имущества, рекомендуется оговорить в договоре внесение гарантийного платежа. Обычно это сумма за 1 месяц. Она может стать компенсацией убытков арендодателя или пойти в счет оплаты за пользование квартирой.

Открыть ИП

Гарантийный платёж считается авансом. Вносить его в декларацию не нужно, кроме случаев, когда он включается в счёт оплаты за месяц проживания или вы забираете данную сумму, чтобы компенсировать нанесение вреда имуществу. Если вы возвращаете аванс, он не будет вашим доходом.

Акт приёма-передачи

Оформите акт приема-передачи квартиры. Укажите её состояние, ценное имущество, которое остаётся, технику. При наличии акта вам будет проще доказать, нанесение ущерба при оформлении договора с недобросовестными арендаторами, и получить компенсацию.

Ответственность при нелегальной сдаче квартиры

Если собственник сдаёт квартиру в аренду, но не платит налоги, что его ждёт? В случае обнаружения нарушения, налоговая может потребовать выплаты налогов и наложить штраф за неуплату и неподачу декларации.

Если сумма, которую арендодатель не заплатил в бюджет более 4 миллионов рублей, либо доказан факт незаконного предпринимательства с доходом более 2 млн рублей, нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Как выявляется нарушение? Участковому могут сообщить соседи или человек, проживающий в квартире, совершил правонарушение.

При составлении протокола выявляется, что он живёт на арендованной площади, но её владелец налогов не платит.

Доказательством сдачи квартиры в аренду может быть проведение опроса соседей, их письменные заявления, и, конечно, договор, зарегистрированный в базе Росреестра либо, находящийся на руках у арендатора.Открыть ИП бесплатно

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e4c364b95ed5c05adb31d3f/ip-dlia-sdachi-kvartiry-v-arendu-5e54df8411638a2a18c16ff8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.