Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

Содержание

Продажа квартиры с двумя собственниками

Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

Подготовили описание типовых ситуаций, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам.

Особенности продажи при нескольких сособственниках

У квартиры или дома, предназначенного для реализации, может быть несколько владельцев. Разница в оформлении прав на недвижимость заключается в распределении долей:

  • жилье может находиться в долевой собственности – в этом случае в свидетельстве о регистрации будут указаны не только фамилии владельцев, но и размер в процентах (реже – площадь или физический показатель), принадлежащей им части;
  • жилье принадлежит владельцам на правах совместной собственности – подразумевается, что на каждого из них приходится по 50% имущества, но конкретных долей не выделено.

Чтобы выставить такую квартиру на продажу, собственнику придется соблюсти несколько формальностей.

Продажа квартиры в совместной собственности

Любая недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Исключениями составляют случаи, когда:

  • жилье получено одним из супругов в виде наследства либо в дар;
  • имеется брачный договор с подробным указанием распределения приобретенной в период брака собственности.

Во всех остальных ситуациях купленная квартира будет принадлежать мужу и жене на равных правах.

Если свидетельство о праве собственности на недвижимость оформлено только на одного из супругов, для продажи общей квартиры потребуется получить от второго нотариально заверенное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи в таком случае оформляется от имени одного продавца – владельца недвижимости.

Если квартира стала предметом раздела имущества, ее придется переводить из совместной собственности в долевую.

В таком случае по решению суда, либо по договоренности между владельцами официально второму собственнику выделяется зарегистрированная доля.

После получения свидетельства о праве собственности, можно оформлять договор купли-продажи, но только при условии согласия обеих сторон.

Продажа жилья, находящегося в долевой собственности

Ситуации, когда собственниками квартиры становятся двое или больше человек, бывают различными. Чаще всего в долях оформляется полученное по наследству либо в дар от родственников имущество.

Случается и так, что раздельное владение жильем фиксируется между супругами в браке, если они хотят закрепить размер вложений в общую собственность. В свидетельстве о праве собственности в таком случае указывается конкретный размер доли, пропорциональный потраченным на покупку суммам.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не будет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и один покупатель, либо два раздельных договора на продажу от имени каждого из владельцев.

На что обратить внимание:

  • можно составить единый договор с тремя участниками сделки;
  • в тексте обязательно должен быть подробно прописан порядок расчета (банковские реквизиты продавцов, либо оплата наличными деньгами) и сумма, причитающаяся каждому из них;
  • все документы по продаже недвижимости несколькими владельцами в обязательном порядке заверяются нотариально.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленного проживания или болезни), второй может совершать все необходимые формальности от его лица при наличии доверенности, подписанной у нотариуса. 

Что делать, если же один из владельцев не согласен с продажей жилья?

В таком случае второй имеет право реализовать свою долю, но только при соблюдении некоторых формальностей.

Преимущественное право на покупку доли продавца принадлежит второму собственнику. Поэтому прежде чем выставлять свое имущество на продажу, необходимо уведомить его о своих планах в письменном виде (лучше всего заказным письмом), указав стоимость, по которой планируется сделка и другие существенные условия.

Важно! Чтобы второй владелец не опротестовал продажу на сторону, цена предлагаемой ему доли не должна существенно превышать среднерыночную. При его отказе от преимущественного права на покупку, при оформлении договора купли-продажи продавцу придется полностью соблюсти все условия, предложенные им ранее совладельцу. В противном случае суд может признать совершенную сделку недействительной.

А чтобы впоследствии не возникло проблем с налогообложением сделки, цена должна быть не менее 70% от указанной в кадастровом паспорте квартиры или дома.

Если в течение месяца с момента получения извещения от продажи второй владелец не дал согласие на сделку, доля продавца может быть выставлена на рынок недвижимости и продана.

Один из владельцев – ребенок. Что учесть при продаже

Сложнее обстоит дело, если одним из собственников является несовершеннолетний член семьи.

  1. Если на оплату квартиры был направлен материнский капитал, то в свидетельстве он будет указан таким же собственником, как его родители.
  2. Если квартира приобреталась на собственные средства, но делится между супругами после развода, суд обязательно учтет интересы ребенка и выделит ему долю в совместно нажитом в браке имуществе.

В любом их этих случаев, и даже если доля ребенка не выделена, но квартира приобретена в браке, при ее продаже придется собрать пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства.

Родителям придется доказать, что интересы ребенка при совершении сделки не пострадают и ему будут обеспечены:

  • аналогичные условия проживания – по площади, наличию удобств;
  • соответствующая инфраструктура для его учебы и развития – наличие школ и дошкольных учреждений, детской поликлиники и прочие необходимые административные ресурсы.

Для этого придется найти планируемое к покупке жилье, заключить с продавцом предварительное соглашение на его покупку, и представить все документы в ОПП.

Специальная комиссия их рассмотрит и выдаст разрешение на продажу своей недвижимости, либо даст обоснованный отказ.

При наличии выделенной ребенку доли и если ему не исполнилось 14 лет, все формальности от его имени совершают родители или официальные опекуны. Но осуществить сделку можно будет только после получения согласия от органов опеки.

Документы, которые необходимо будет подготовить для совершения сделки:

  • паспорта всех участников сделки;
  • нотариальные доверенности на представителей (при их наличии);
  • свидетельство о регистрации прав на продаваемое жилье;
  • свежую выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

  • согласие супруга на продажу имущества;
  • согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников;
  • копия брачного договора, если недвижимость продается в рамках его положений по решению одного из владельцев;
  • отказ совладельцев от преимущественного права на выкуп долей;
  • почтовое уведомление о вручении другим собственникам уведомлений о продаже;
  • справка, подтверждающая дееспособность участников сделки (при необходимости).

Процедура оформления факта продажи не отличается от обычной и включает в себя:

  • составление самого договора;
  • удостоверение его в нотариальной конторе в присутствии всех сторон;
  • государственная регистрация совершенной сделки.

Налогообложение дохода от продажи двумя собственниками

Независимо от количества владельцев, суммы, полученные от продажи недвижимости, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ. Чтобы не возникало разночтений о том, кто из собственников и сколько должен государству, в договоре купли-продажи следует указывать точный размер доли и уплаченных средств.

Налог на доход не будет исчислен только в случаях, когда:

  • реализованная квартира была получена в наследство или в дар не ранее, чем за 3 года до ее продажи;
  • недвижимость покупалась за пять лет до момента ее продажи;
  • стоимость проданной квартиры не превышает 1 млн рублей.

Для всех остальных сделок налог рассчитывается по общим правилам и составляет 13% от полученного дохода.

База для расчета уменьшается на сумму, ранее затраченную на покупку проданной квартиры, но только при условии документального подтверждения этих расходов.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami

Продажа квартиры двумя собственниками: как оформить

Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

Процесс продажи и покупки квартиры у двух совладельцев происходит с учетом положений главы 16 ГК РФ. Самое важное в этом деле – предоставить преимущественное право на покупку части второму сособственнику.

Порядок действий будет зависеть от того, все ли совладельцы достигли совершеннолетия, не возражает ли против продажи супруг или супруга, как было приобретено жилье (куплено на маткапитал, унаследовано или получено в дар). Об этом поговорим ниже.

Особенности продажи квартиры, у которой несколько собственников

Жилая недвижимость, выставленная на продажу, может иметь несколько владельцев. Их право владения квадратными метрами будет зависеть от распределения долей:

  1. Собственность может быть совместной. Это значит, что каждый владеет половиной имущества, без конкретного выделения долей.
  2. Жилье может находиться в долевом владении. В таком случае, в свидетельстве о регистрации права собственности указываются не только фамилии дольщиков, но и процентное соотношение их долей. Также доля может быть указана как физический показатель или площадь.

При продаже жилья, у которого есть двое или более владельцев, возникают определенные нюансы, которые нужно соблюсти. Нужен ли нотариус, когда два собственника продают квартиру? Разберем процесс подробно.

Как продать квартиру, у которой два совладельца

Под совместным имуществом, как правило, подразумевается собственность, нажитая в браке. Исключением будет:

  • квартира, полученная одним из супругов в дар или в виде наследства;
  • жилье подпадает под действие брачного договора, составленного до бракосочетания.

В любых других случаях дом или квартира будут принадлежать супругам на равных правах. Даже если в свидетельстве прописана фамилия только одного из них, от второго потребуется согласие на продажу, заверенное у нотариуса. Сделка и договор купли-продажи оформляется от имени владельца имущества, то есть продавец будет один.

Если недвижимость является предметом раздела имущества, то нужно сменить форму собственности из совместной на долевую. Если супругам удастся достигнуть договоренности, то второму собственнику выделяется конкретная доля, которая регистрируется за ним. Когда же разделить имущество мирно не получается, для выделения доли придется обратиться в суд.

Только после получения свидетельства о праве собственности можно инициировать сделку купли-продажи. Но и в таком случае согласие обеих сторон является обязательным.

Как продать недвижимость, у которой два долевых собственника

В юридической практике в долевую собственность чаще всего оформляется недвижимость, полученная в дар либо переданная по наследству. Между супругами доли выделяются, когда они хотят закрепить размер вложенных средств в общее имущество. В документе, устанавливающем право собственности, будет прописываться конкретный размер доли. Он определяется пропорционально вложенным средствам.

Когда такое жилье продается по обоюдному согласию дольщиков, то трудностей со сделкой купли-продажи не будет. В таком случае в договоре будет фигурировать два продавца и один покупатель. Или же договор может заключаться от каждого собственника отдельно.

Нюансы сделки, которые нужно учесть

Оформление процесса купли-продажи с тремя сторонами имеет определенные нюансы:

  • все документы, касающиеся сделки, обязательно проходят нотариальную заверку;
  • можно составлять единый договор для всех сторон сделки;
  • в тексте документа обязательно прописывается порядок расчета и сумма, которую получить каждый из продавцов.

Если один из владельцев недвижимости не может присутствовать при подписании договора (к примеру, из-за болезни или удаленного проживания), второму продавцу нужно иметь на руках заверенную доверенность, чтобы совершать необходимые формальности в рамках сделки.

Что делать, когда один из собственников не согласен продавать недвижимость

Когда один из совладельцев не хочет продавать дом или квартиру, второй сохраняет за собой право реализовать собственную долю. Но для этого потребуется соблюсти некоторые условия. По закону совладелец жилья имеет преимущественное право на покупку доли. Поэтому, прежде чем выставлять на продажу часть собственности, его необходимо уведомить о своих намерениях.

Сделать это лучше в письменном виде (заказным письмом). В тексте обязательно прописывается желаемая стоимость и другие возможные условия. Если совладелец откажется от своего преимущественного права на покупку, то при оформлении продажи третьим лицам продавцу придется полностью соблюсти описанные в этом письме требования.

Соответственно цена на долю не должна превышать среднерыночную. Если будет установлено, что продавец завысил стоимость для совладельца, а после отказа провел продажу по более низкой цене, суд может признать сделку недействительной.

Чтобы не возникло проблем с налогообложением, цена на долю должна составлять более 70% от той цифры, что указана в кадастровом паспорте. Выставить свою долю на общие торги можно спустя месяц после извещения совладельца, если тот так и не дал своего согласия на сделку.

Если один из владельцев – ребенок

Несовершеннолетний может являться собственником, когда недвижимость приобреталась на средства из материнского капитала. В правоустанавливающем документе он будет указываться совладельцем, как и его родители.

Если дом или квартира были куплены на собственные средства, а в результате развода возникает необходимость раздела активов, то интересы несовершеннолетнего обязательно должны учитываться. Ему полагается доля от совместно нажитого имущества.

Когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, то продать недвижимость будет сложнее. Даже если доля ребенка не выделена в натуре, но жилье покупалось в браке, то при продаже нужно будет собрать дополнительные документы, а также обратиться в органы опеки и попечительства.

Родители должны будут доказать, что они не ущемляют интересы своего ребенка, и в результате сделки он будет обеспечен:

  • аналогичными условиями проживания по площади и наличию удобств;
  • инфраструктурой для учебы и развития – вблизи нового жилья есть школа, поликлиника, проводятся развивающие занятия для дошкольников и школьников, есть другие необходимые административные ресурсы.

Потому прежде чем выставлять на продажу свою недвижимость, нужно найти приемлемый для покупки вариант и заключить предварительный договор с продавцом. Он предоставляется в органы опеки на рассмотрение вместе с другими документами. На основании предварительного соглашения комиссия разрешает продать жилье или дает обоснованный отказ.

Если во владении ребенка имеется выделенная доля и ему еще не исполнилось 14 лет, то от его имени действуют родители или опекуны. Но проводить сделку купли-продажи можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как продать долю в приватизированной квартире

Выделенная доля в приватизированном жилье продается по обычным правилам. Продавец должен отправить остальным владельцам письменные уведомления, где указывается его намерение продать часть общего имущества.

Если никто из дольщиков не желает воспользоваться своим преимущественным правом выкупа, то они должны направить продавцу свои письменные отказы. После этого можно выставлять недвижимость на продажу.

В договоре купли-продажи обязательно указывается перечень и личные данные остальных собственников. Также пишется список лиц, которые сохраняют свое право проживания в квартире. Если жилье продается всеми собственниками сразу, то они просто указываются при оформлении сделки, как продавцы.

Документы для продажи квартиры в совместном владении

Для оформления договора купли-продажи на квартиру в совместной собственности нужно подготовить такие документы:

  • паспорта и ИНН всех сторон сделки;
  • если владельцев представляет доверенное лицо, то от него требуется нотариально заверенная доверенность;
  • свидетельство о регистрации права на недвижимость;
  • кадастровый паспорт и новая выписка из ЕГРН;
  • справка о том, что на квартире нет обременений и долгов.

Это общий перечень документов. В зависимости от ситуации могут потребоваться следующие бумаги:

  • письменное согласие супруга на продажу;
  • согласие органа опеки, когда один из собственников не достиг совершеннолетия;
  • копия брачного договора (когда жилье продается по решению одного из собственников, который состоит в браке);
  • письменный отказ совладельца на свое преимущественное право выкупа продаваемой доли;
  • подтверждение того, что другим собственникам были вручены заказные письма с уведомлением о продаже доли имущества;
  • справки о дееспособности участников сделки.

Процесс оформления продажи собственности, которой владеет 2 и более лиц, не отличается от стандартного и состоит из следующих этапов:

  • составление договора;
  • удостоверение контракта у нотариуса в присутствии всех сторон;
  • оплата пошлин;
  • государственная регистрация сделки.

Как начисляется государственная пошлина за продажу квартиры двумя собственниками

Сумма, вырученная от продажи недвижимости, признается доходом и подлежит обложению НДФЛ. Количество собственников недвижимости на размер пошлины не влияет. Чтобы между сторонами не возникало разногласий о том, кто и сколько должен внести оплаты, в тексте договора можно прописать точный размер доли, который берется за основу при расчетах.

Налог на доход не исчисляется в таких случаях:

  • проданная квартира была получена в дар или унаследована за 3 и более лет до момента продажи;
  • квартира или дом покупались за 5 лет до реализации;
  • стоимость проданной недвижимости не превышает отметку в 1 миллион рублей.

Для тех сделок, которые не подпадают под вышеперечисленные пункты, налог рассчитывается по стандартным правилам и составляет 13% от полученной прибыли. База для расчета пошлины может быть уменьшена на сумму, которая ранее была затрачена на приобретение этой же недвижимости. Но это возможно, только если налогоплательщик сможет документально подтвердить понесенные расходы.

Нужен ли нотариус

Нотариальное удостоверение сделки требуется в таких случаях:

  1. Когда продается недвижимость с четким разделением на доли, то удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательная процедура. При этом неважно отчуждается ли объект целиком или же продается невыделенная в натуре доля.
  2. Если сделка оформляется на имущество, находящееся в совместном владении, то ее заверение у нотариуса необязательно.

Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки

Когда удостоверение договора купли-продажи обязательно, то сторонам нужно  оплатить 0,5% от суммы сделки. Но это должно быть не менее 300 руб. и не более 20 тысяч руб. Такой тариф прописан в статье 333.24 НК РФ (часть 1, пункт 5).

Дополнительно оплачивается техническая работа нотариальной конторы:

  • подготовка текста договора;
  • вычитка на отсутствие ошибок;
  • проверка правильности данных от всех сторон.

Такая работа обойдется в сумму от 2000 до 10000 рублей. Когда заверка сделки у нотариуса – необязательная опция, то тарифы нотариуса регламентируются статьей 22.1 НК РФ (часть 1, пункт 1).

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-sovmestnom-ili-dolevom-vladenii/

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Отмена нотариальных сделок с долевой собственностью

Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

Новшество в законе в 2019 году

С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе “О государственной регистрации недвижимости”, теперь не все сделки с долевой недвижимостью нуждаются в нотариальном сопровождении. Когда нотариус нужен, а когда к нему можно не обращаться?

Больше всего порадовали вступившие в силу 31 июля 2019 года изменения в закон “О государственной регистрации недвижимости” риэлторов.

Они тратят на нотариусов значительную часть своего времени и немалые суммы из кармана клиентов. Полезны нововведения будут и тем, кто собирается продавать долевую квартиру самостоятельно.

А вот долю в квартире без хлопот сбыть с рук все же не получится – у новшеств есть свои ограничения и нюансы.

Марина и Алексей решили продать квартиру. Покупали вместе, недвижимость в совместной собственности. Могут ли они сэкономить 20 тысяч на нотариальных услугах с 2019 года или все равно должны обратиться в нотариальную контору, оформляя продажу?

Зачем и в каких случаях нужен нотариус в сделках с недвижимостью

Нотариус – тот же правоохранитель. От имени государства защищает интересы участвующих в сделках с недвижимостью сторон. В каждом отдельном случае проверяет подлинность документов, дееспособность участников, их согласие на сделку. Нотариальное сопровождение – гарантия законности действий, того, что никого не ущемили в правах, не ввели в заблуждение.

Уменьшить количество преступлений таким путем решили в 2016 году. Тогда сопровождение нотариусом сделали обязательным для всех сделок с недвижимостью, у которой несколько собственников.

Именно в этом сегменте нарушений, споров и разногласий возникает больше всего. И вот, спустя три года, в некоторых случаях его снова отменили.

Речь идет о залоге или об отчуждении долей «оптом» по одному договору.

Несколько владельцев одной квартиры. Как это видит закон?

Квартирами, домами и даже комнатами из-за высокой цены пользуются одновременно минимум двое, а то и пять человек одновременно. Их приватизируют, покупают, берут в ипотеку семьями куда чаще, чем в одиночку. И каждому в результате принадлежит часть недвижимости. Форма у такой собственности бывает двух видов.

Совместная собственность

Несколько владельцев получаю имущество и пользуются им вместе, не разделяя на «твои» и «мои» части, не выделяя доли. Самый распространенный пример – общая совместная собственность мужа и жены.

Согласно Семейному Кодексу, зарплаты супругов и все, что они приобрели в браке – общее.

Иногда такая ситуация возникает у наследников одной квартиры. Общим считается также имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Марина и Алексей купили квартиру в ипотеку на двоих, оба числятся ее собственниками. Отношения у них хорошие, жилье общее, и проводить между комнатами границы «долей» они не намерены.

Долевая собственность

Когда квадратными метрами собственники не хотят или не могут пользоваться вместе мирно, их делят на доли. Каждый в итоге с определенными условиями может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Делить могут наследство, имущество семьи при разводе или в случае выделения долей детям.

После пяти лет совместной жизни Марина сказала Алексею, что он испортил лучшие годы ее жизни, им лучше расстаться, а общую квартиру необходимо разделить. Свою часть она уже решила продать. В этом случае ей принадлежит ½ часть жилплощади. Это и есть ее доля.

Идеальная доля

Любую общую собственность можно разделить на доли. Но далеко не всегда это можно сделать физически. В квартире на трех собственников не обязательно каждому принадлежит равное количество квадратных метров.

Но фактически разделить их и нормально пользоваться «зонами» по-отдельности невозможно. Такие доли называют идеальными. Попытки их физически разделить через суд чаще всего заканчиваются принудительным отчуждением меньшей доли с назначением компенсации.

То есть сособственникам принадлежит часть площади, а часть прав на нее.

Реальная доля

Дом несколько владельцев в спорной ситуации могут раздробить на изолированные участки, зафиксировав размеры каждого официально. Для этого они оборудуют отдельные входы, коммуникации, вспомогательные помещения и пользуются ими, не соприкасаясь. Такое выделение долей называется реальным.

Когда можно обойтись без нотариата

До августа 2019 года все сделки с долевой собственностью в обязательном прядке должен был сопровождать нотариус. Теперь собственники, которые вместе решили провести отчуждение квартиры (подарить ее, продать) или заложить, могут сэкономить время и деньги, не обращаться в нотариальную контору, а просто заключить соответствующий письменный договор.

Супруги, решившие по обоюдному согласию продать общую недвижимость, могут оформить и зарегистрировать договор купли-продажи самостоятельно, без помощи нотариуса. Но обращаться к нему все равно придется – для того, чтобы заверить согласие законной половины продавца на сделку.

Юридический контроль по-прежнему обязателен

Часть сделок с долями будет и дальше проходить при обязательном юридическом сопровождении:

  • Отчуждение или ипотека отдельной доли в имуществе, или всех, но в разное время.
  • Сделки, в которых один из собственников – несовершеннолетний или недееспособный.
  • Покупка мужем и женой недвижимости в долевую собственность.

Важно. Если вы решите продать кому-то свою долю в общей недвижимости, придется не только обращаться к нотариусу, но и заранее предупредить сособственников. У них есть так называемое преимущественное право на выкуп. Уведомление лучше отправить заказным письмом с подтверждением получения.

Выделение долей в недвижимости, приобретенной с участием материнского капитала

С июля 2018 года можно было без нотариуса выделить доли детям из совместнойобщей собственности родителей. Теперь можно также из совместной долевой.

Список документов для такого выделения и регистрации перехода права собственности в Росреестре:

– паспорта или другие документы, подтверждающие личность сторон;

– заявление;

– документальное основание для сделки (договор дарения, купли-продажи, соглашение об определении долей).

– подтверждение права собственности;

– квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объекты недвижимости.

Оригинал статьи тут

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoi-sobstvennostiu-5d5696209515ee00ad0a1183

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности в 2021 году – нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

Два собственника продают квартиру нужен ли нотариус

4 688 просмотров

Закон предусматривает возможность оформления сделок с недвижимостью в простой письменной или нотариальной форме. Нарушения предусмотренной формы станет основанием для возврата документов из Росреестра без регистрации сделки.

Чтобы избежать возврата, необходимо уточнить, в какой ситуации необходимо привлечь нотариуса. Способ оформления зависит от объекта купли-продажи. Рассмотрим, нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности.

Купля-продажа квартиры в долевой собственности через нотариуса

С 2016 года в Жилищное законодательство внесены новые коррективы. Теперь сделки с долями в недвижимости возможны исключительно через нотариальную контору.

Такая ситуация имеет 2 стороны. Затраты на сделку значительно увеличиваются, так как услуги нотариуса обойдутся в круглую сумму.

С другой стороны, нотариус гарантирует безопасность сделки. Ее сложнее оспорить в суде. А у недобросовестных собственников теряется возможность продать долю без предоставления права преимущественного выкупа.

В соответствии со ст. 42 ФЗ № 218 от 2015 года, если владелец желает оформить сделку с долями в недвижимости в простой письменной форме, то Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Обращение к нотариусу требуется, при покупке:

  • доли в квартире;
  • всей квартиры, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему.

При этом, не имеет значения, является ли покупатель доли третьим лицом или сособственником, или квартира продается в полном объеме третьим лицам. Сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариальные услуги

Зачастую возникает вопрос, за какие именно услуги нотариус берет денежные средства. Так как при оформлении сделки работа нотариуса практически не видна.

Действия, которые осуществляет специалист нотариальной конторы:

  • подготавливает договор купли-продажи квартиры в долевой собственности;
  • проверяет отсутствие обременений и арестов на жилом помещении;
  • защищает права сособственников (право преимущественного выкупа);
  • рассылает уведомления совладельцам(если граждане отказываются самостоятельно получать документы);
  • проверяет дееспособность сторон (может дополнительно запросить справки из психиатрического или наркологического диспансеров);
  • направляет договор на регистрацию в Росреестр;
  • вносит данные о совершении сделки в нотариальной реестр;
  • выдает готовые документы.

Важно! Хотя закон возлагает на нотариуса значительные полномочия, покупатель и продавец должны взять на себя ряд обязанностей. Покупатель должен самостоятельно совершить действия по проверке юридической чистоты сделки. А продавец – открыть счет для перечисления средств или арендовать банковскую ячейку.

Расходы на нотариуса

На стороны возлагаются следующие затраты:

  1. Госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки по договору. В случае продажи квартиры, продавец не обязан проводить оценку жилого помещения. Пошлина будет рассчитана из суммы по договору.
  2. Правовые и технические услуги.Величина расходов напрямую зависит от региона обращения. Максимальный порог выплат устанавливается региональными нотариальным палатами. При этом, каждая конкретная нотариальная контора может незначительно уменьшить величину выплаты. Например, в 2020 году в г. Москве необходимо оплатить 11 000 р. при оформлении сделки по продаже квартиры в долевой собственности. В Архангельской область тариф составляет 10 000 р.

Сколько платить по своему региону можно уточнить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Просто выберите наименование необходимого субъекта РФ.

Важно! Верховный суд в 2018 году вынес постановление о невозможности принудительного взыскания выплаты за правовые и технические услуги. Если стороны самостоятельно подготовили договор, собрали документы и нуждаются только в нотариальном удостоверении, нотариус не может взимать данную плату. Единственной выплатой должна стать госпошлина.

Кто несет расходы на нотариуса

На практике возможны следующие варианты распределения расходов на нотариальное удостоверение договора купли-продажи:

  1. Выплата за счет покупателя.

Пример. Гражданка Р. достигла пенсионного возраста. Она решила продать 3комнатую квартиру и сменить ее на меньшую. Жилое помещение принадлежало гражданке Р. (3/4 доли) и ее совершеннолетнему внуку (1/4 доля).

Квартира была в хорошем состоянии, но стоимость была занижена для скорейшего оформления сделки. Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей. Данное требование было прописано в договоре.

2. Выплата за счет продавца.

Пример. Гражданин О. решил купить квартиру. Он выбрал жилое помещение и договорился с владельцев. Однако выяснилось, что объект принадлежит на праве общей долевой собственности 2 гражданам по ½ доле. Гражданин О. поставил условие, что расходы на нотариуса несут продавцы.

3. Выплата по ½ части от продавца и покупателя.

Пример. Гражданин Л. продавал долю в квартиру своему брату. Брат являлся совладельцем жилого помещения. При оформлении сделки, мужчины решили поделить затраты на нотариуса пополам.

Можно ли и как продать долю в квартире без нотариуса

С 2016 года сделки с долями оформляются только через нотариуса, существуют варианты, но с 2019 года внесены некоторые исключения.

Возможные варианты:

  1. Выдел доли в натуре.
  2. Объединение долей.
  3. Продажа квартиры полностью.

Объединение долей

Если ситуация сложилась таким образом, что один гражданин стал владельцем всех долей в квартире (при покупке, наследовании, дарении), то юридически квартира остается в долевой собственности. Однако собственник имеет права на все доли. Поэтому сделка не нуждается в нотариальном удостоверении.

Не нужно путать с объединением долей выдачу нотариальной доверенности на продажу своей доли одному их совладельцев. Доверенность наделяет гражданина правами на совершение сделки, но не является основанием для возникновения права собственности на долю.

Алгоритм действий при продаже квартиры в долевой собственности одним владельцем:

  • Подготовка документации на все доли.На каждую часть квартиры необходимо подготовить индивидуальные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство).
  • Подготовка договора купли-продажи.
  • Оплата расходов.Стороны самостоятельно выбирают порядок оплаты затрат.
  • Получение документов.Если стороны не обращались к нотариусу, то подавать документы на регистрацию придется самостоятельно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или на сайте Росреестра.
  • Оплата налогов.Обязанность возникает у только у продавцов, которые купили квартиру, менее 5 лет назад или унаследовали ее, менее 3 лет назад. Если основания приобретения долей были разными, то срок исчисляется с даты регистрации перехода прав на долю в Росреестре.

Выдел доли в натуре

Такой вариант требует значительной подготовки. При выделении в натуре, объект становится самостоятельным жилым помещением. Выделенная квартира больше не считается долей. Поэтому в случае ее продажи обращение к нотариусу не требуется.

Порядок действий при продажи выделенной доли

Источник: http://allo-urist.com/nuzhen-li-notarius-pri-prodazhe-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.