Дубликат договора купли продажи квартиры в росреестре

Содержание

Регистрация договора купли продажи квартиры: сроки, стоимость, документы

Дубликат договора купли продажи квартиры в росреестре

Сделка купли-продажи недвижимости сегодня состоит из нескольких этапов. Это касается любого объекта – дома, комнаты, гаража или квартиры. Одним из обязательных шагов является регистрация договора купли продажи квартиры. Разобраться подробнее, какие особенности эта процедура имеет сегодня, поможет информация ниже.

Важные изменения 2021 года

Каждый год вносятся определенные изменения, которые обязательно учитывать. На сегодняшний момент это следующие новшества:

  • Росреестр постепенно передает полномочия по приему заявок о регистрации купли продажи квартир в МФЦ.

По всей стране продолжается тенденция передачи функции приема заявлений для регистрации в Многофункциональные центры («Мои документы»). Это необходимо для разгрузки сотрудников Регистрационной палаты.

Сегодня в большинстве населенных пунктах сдать бумаги можно исключительно через МФЦ. Только некоторые отделы Росреестра, расположенные в отдаленных поселениях, где нет офисов МФЦ, продолжают прием.

Для граждан, которые проживают в удаленных населенных пунктах, есть возможность записаться на прием в ближайший офис Росреестра через интернет [urlspan]на официальной странице[/urlspan]:

Жители крупных городов и образований, в которых имеются МФЦ, обращаются за государственной регистрацией именно в «Мои документы». Офисы предоставляют услуги по экстерриториальному принципу – сдать бумаги на недвижимость можно в любой офис, не обязательно находящийся в соответствующем районе. Найти удобный центр можно на сайте Единой справочной службы МФЦ (моидокументы.рф)

ВАЖНО! МФЦ не осуществляют самой услуги по регистрации прав на жилье, это лишь посредники по передаче дела регистрирующему сотруднику Росреестра. Соответственно и обжаловать незаконные отказы в регистрации следует не в МФЦ, а в Росреестре.

  • После регистрации покупателю выдается не Свидетельство о праве собственности, а Выписка из ЕГРН.

Сегодня именно выписка является доказательством наличия у собственника соответствующих прав на жилплощадь. Выданные до изменений свидетельства также сохраняют свою силу. Несомненным плюсом нового порядка является возможность в любой момент проверить актуальные сведения о недвижимости, в том числе обременения и аресты, просто заказав свежую выписку.

Регистрация договора купли продажи квартиры в МФЦ

Зарегистрировать сделку купли продажи квартиры через МФЦ сегодня достаточно просто, достаточно собрать необходимый пакет справок, передать их специалисту и дождаться результата.

ВАЖНО! Именно после регистрации права на квартиру в Росреестре покупатель вступает в полные права собственника, а именно – вправе распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Порядок действий

От сторон договора для регистрации сделки потребуется:

  1. Собрать необходимые бумаги и разрешения.
  2. Оплатить госпошлину 2 000 рублей.
  3. Определиться с ведомством и предварительно записаться на прием.
  4. В назначенный день и время лично подойти в офис. Если не получается – можно отправить вместо себя представителя по нотариальной доверенности либо перенести прием.
  5. Передать пакет бумаг специалисту. Далее сотрудник заполняет заявление о регистрации. Его необходимо проверить на предмет правильности вписанных данных и подписать.
  6. Получить расписку о приеме и после истечения срока регистрации забрать по данной расписке результат.

На прием по одному объекту выделяется от 30 минут до 1 часа. Это необходимо учитывать при планировании своего расписания.

Снятие продавца с регистрационного учета при продаже квартиры происходит одновременно с постановкой на него покупателя.

Документы

Подготовить необходимые документы для регистрации договора следует заранее, чтобы не тратить время во время приема на изготовление копий или поиск дополнительных справок. Для регистрации надо принести:

  1. Паспорта участников сделки. Если от стороны действует представитель, необходим подлинник нотариальной доверенности.
  2. Договор купли-продажи в трех подлинных экземплярах. Один останется в Росреестре, два других будут выданы сторонам сделки.
  3. Передаточный акт в трех подлинных экземплярах (аналогично договору).
  4. Выписка из ЕГРН на квартиру или Свидетельство о праве собственности продавца.
  5. Квитанция на оплату госпошлины.
  6. Справка о зарегистрированных лицах в квартире.

Дополнительно в конкретных случаях могут понадобиться:

  1. Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, если продавец состоит в браке.
  2. Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником квартиры является несовершеннолетний.
  3. Доказательства соблюдения преимущественного права сособственников, если продается доля в праве на квартиру.
  4. Кредитный договор и закладная, если квартира приобретается в ипотеку.
  5. Технические и кадастровые сведения на квартиру (паспорта, планы и выписки), если есть неточности в сведениях о квартире в Реестре.
  6. Справка об отсутствии долга по ЖКХ.

Документы, кроме паспортов, договоров и передаточных актов (здесь только подлинники), предоставляются в подлинниках и копиях. Если договор составлен на двух и более листах, то его необходимо сшить.

ВАЖНО! В некоторых регионах требуется заверять копии собственноручно. Для этого необходимо нанести на любое место документа заверительную надпись: «Копия верна / дата / подпись / расшифровка». Заверяет сторона, от которой исходит документ.

Сроки

Срок обращения за госрегистрацией законом не установлен, но рекомендуется сделать это как можно быстрее после заключения договора, чтобы избежать возможных конфликтных ситуаций.

Срок регистрации договора купли продажи квартиры – от 5 до 14 рабочих дней. Сколько времени займет – зависит от сложности дела и загруженности сотрудников Росреестра.

В некоторых ситуациях процедура может быть приостановлена на 3 или 6 месяцев, а также до устранения причины приостановления.

Такое случается если, например, на квартиру наложен арест судебных приставов или если не представлен необходимый документ.

Стоимость

Регистрация перехода права собственности  – это государственная услуга. Она облагается государственной пошлиной стоимостью:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Пошлину нужно оплатить заранее. Кто оплачивает регистрацию договора купли продажи, решают сами стороны. Чаще всего госпошлину за регистрационные действия вносит покупатель.

Регистрация ДКП квартиры у нотариуса

Сегодня нотариусам предоставлена возможность, действуя по принципу одного окна, принимать у участников сделки документы на регистрацию сделки купли продажи квартиры. Кроме того, в некоторых случаях является обязательным нотариальное удостоверение ДКП. Подробности об услуге – далее.

В каких случаях требуется

Прежде всего, нужно разграничить нотариальное удостоверение договора и регистрацию ДКП через нотариуса.

ПонятиеСуть
Нотариальное удостоверение договораНотариус проверяет законность сделки, соблюдение прав и интересов сторон и третьих лиц, наличие согласий и разрешений. ДКП составляется на специальном бланке и удостоверяется специальной надписью нотариуса, его печатью и личной подписью.
Регистрация ДКП через нотариусаНотариус составляет заявление о регистрации и передает готовый пакет документов в Росреестр.

Передать договор на регистрацию через нотариуса можно только в том случае, если он удостоверял эту сделку. Удостоверение является обязательным в следующих случаях:

  1. Если продается доля в квартире. Даже если все сособственники решили продать долевую квартиру целиком одному лицу – ДКП подлежит удостоверению.
  2. Если среди собственников имеется несовершеннолетний. Нотариальное удостоверение ДКП обязательно для обеспечения интересов ребенка при продаже.

В остальных случаях нотариальная форма не является обязательной, но по желанию стороны могут удостоверить даже самую простую сделку.

Электронная регистрация сделки в Сбербанке

Удобный сервис по электронной регистрации договора купли продажи квартиры разработан Сбербанком совместно с Росреестром. Посещения МФЦ не требуется. Менеджер банка формирует электронный пакет и направляет его через интернет на госрегистрацию.

  • Услуга доступна как для ипотечных клиентов, так и для граждан без кредита.
  • Результат регистрации приходит на электронную почту – выписка из ЕГРН и сертификат подписи уполномоченного лица.
  • Никакой дополнительной подготовки, кроме сбора стандартных бумаг, не требуется.
  • В стоимость услуги входит государственная пошлина.
  • Сервис позволяет значительно экономить время, необходимое для соблюдения всех процедур, а также он очень удобен в случае, если сторона ДКП территориально находится в другом населенном пункте.

Сервис помогает сократить время ожидания результата до 1 рабочего дня. Цена такой регистрации составит от 6 000 до 10 500 рублей в зависимости от региона. Узнать больше об электронной регистрации сделки в Сбербанке можно здесь.

Заключение

Сегодня все чаще возникают вопросы нужно ли регистрировать договор купли-продажи, где можно это сделать.

Бывший собственник заинтересован в регистрации сделки купли продажи продаваемого жилья ровно настолько, насколько в ней нуждается новый владелец при покупке квартиры.

Для регистрации купли продажи понадобится собрать стандартный пакет бумаг и обратиться для получения услуги в наиболее подходящее ведомство.

Подробнее про регистрацию договора купли-продажи с ипотекой и электронную регистрацию в Сбербанке вы можете узнать далее.

Также напоминаем, что помощь с проведением сделки вам может оказать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/registraciya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

О чем не говорят в cбербанке – электронная регистрация сделки при покупке квартиры

Дубликат договора купли продажи квартиры в росреестре

Все, кто при покупке квартиры получал ипотечный кредит в Сбербанке, знают, насколько настойчиво сотрудниками этого ведомства навязывается сервис под названием «электронная регистрация сделки купли-продажи» (ЭР дальше для краткости). Банк даже готов приплатить аж 0,1% от одобренной ставки по ипотечному кредиту тем, кто согласится на этот навязчивый сервис. Кроме того, обещают дополнительную «плюшку» в виде ускорения регистрации сделки до 2-3 дней.

Причина, по которой менеджеры делают это предложение, «от которого невозможно отказаться», довольно очевидна – материальное поощрение, бонус по факту каждой такой «проданной» услуги.

Почему банк взял курс на эту «цифровизацию» – тоже понятно: Росреестр грозится после 2022 года все сделки с недвижимостью проводить в электронном виде.

Вот и пытается «народный» банк бежать впереди планеты всей.

Настойчивость и убедительность, с которой менеджеры этой славной организации продвигают ЭР, наводит на мысль о бесплатном сыре…

Попробуем разобраться, где подвох. И не один.

Как происходит процесс электронной регистрации перехода права? Готовится проект договора купли-продажи, на сделке кредитный менеджер его распечатывает, дает покупателю и продавцу ознакомиться.

Далее на стороне Росреестра генерируется уникальный ключ для электронной подписи файла с договором купли-продажи, который уйдет в Росреестр. На деле покупателю и продавцу приходят смс с набором цифр, который они сообщают менеджеру, менеджер их вводит («подписывает»), все как при электронном онлайн платеже. Всё.

Договор «подписан», отправлен на регистрацию. После перехода права стороны получают в электронном виде договор, который они «подписали», и сертификат подписи, которой этот договор подписан (о ней мы поговорим чуть позже).

Договор купли-продажи распечатывается в 2 экземплярах, покупатель и продавец его подписывают и расходятся с этими бумажками. Обратите внимание, в Росреестр отправляется неподписанный файл, а не скан документа, который подписали стороны сделки.

ЭР сделки идет в жесткой сцепке с сервисом безопасных расчетов (цена вопроса, кстати, 8 тысяч рублей – это стоимость привлечения сторонних юристов, которые заберут документы из банка, зарегистрируют сделку «традиционным» способом и привезут, куда скажешь). Ноу-хау Сбербанка при расчетах заключается в следующем.

На счет специально созданной организации – ООО «Центр недвижимости Сбербанка» – покупатель перечисляет стоимость квартиры и дает поручение при поступлении в ООО сведений из Росреестра о том, что переход права произошел, перевести деньги на счет продавца. Вроде уставной капитал ООО вполне достойный, вроде на 100% в учредителях Сбербанк.

Но это не Сбербанк. И обязательство по переводу денег – не от банка, а от некой его дочерней структуры. И это еще полбеды. Что для продавца принципиально – нет гарантий безотзывности. То есть, никто не мешает покупателю прийти через день после сделки и попросить вернуть ему внесенные деньги.

По сути договора, отказать банк ему не вправе…Я задал в банке вопрос о гарантиях для продавца – пока мне не дали ответ.

Продавцу сразу перечисляются деньги на его расчетный счет, а покупатель…покупатель остается наедине с проблемами, которые он себе «сгенерировал»..

Первое.

Самое главное. Ни покупатель, ни продавец не знают, какой именно файл послал менеджер банка в Росреестр. Если договор не был вычитан и выверен по всем пунктам заранее, если в процессе обсуждения на сделке вносились не раз изменения – отправить могут не самую последнюю версию.

Кейс. Покупатель и продавец нашли друг друга, как находят свою вторую половинку.  Оба самсебериелторы, оба читают интернет.  Естественно, в процессе самой сделки было много дискуссий, обсуждений.

Менеджер отправила, как ей казалось, окончательную версию в Росреестр. Вот только ошибка в номере кредитного договора в этой версии осталась.

Надо ли объяснять, чем это чревато? Покупатель, он же заемщик, долго и нудно выплачивает кредит, потом получает справку из банка о полном погашении кредита, приходит для снятия обременения – залога – а ему говорят, что кредит он погасил не тот.

Ибо в договоре указан другой кредитный договор. Ошибку исправили – было подписано дополнительное соглашение, снова отослано в Росреестр. Время, много времени потеряно, нервы, очень много нервов…

И да, кредит-то уже выдан, договор подписан, проценты тикают, а до передачи квартиры дело еще не доходит. Как вы понимаете, платит проценты покупатель, а не бестолковый менеджер Сбера. Да, человеческий фактор, да, маловероятная ситуация – но я, рядовой риелтор, уже дважды слышал о подобной ошибке в двух разных сделках, пытался помочь советом.

Договор купли-продажи квартиры существенно отличается от других договоров, скажем, продажи автомобиля, тем, что в тексте договора стороны устанавливают ряд важных договоренностей.

Часть из них просто обязательно должна присутствовать, скажем, без указания цены квартиры договор считается незаключенным. А еще необходимо указывать лиц, которые в соответствии с законом сохранят право пользования квартирой после перехода прав на нее.

Электронная регистрация открывает широчайший простор для возможных махинаций – ведь договор с двумя подписями можно «переподписать» уже в нужной редакции.

При традиционной регистрации сами подписи и сам текст договора заверяется личным участием сторон в подаче документов для регистрации. То есть, тот договор, который стороны прочитали и подписали, полностью идентичен тому (в бумажной версии, заметьте), который находится в архиве Росреестра.

 При ЭР – надежда только на «мастерство» менеджера. Мне рассказывала коллега, как она, в прошлом сотрудник Сбербанка, глядела-глядела на мучения стажерки (текучка в Сбере, если кто не знает, колоссальная), а потом и сказала ей, мол, подвинься, дай сделаю сама. Подвинулась.

Тут мы подходим к следующему моменту – фактически, роль сотрудника Росреестра берет на себя менеджер Сбербанка. Вопрос, на который я тоже не получил ответа, – каким образом проверяют этого человека службы безопасности Росреестра? Сдается мне, не проверяют.

  Просто страшно фантазировать о безграничных возможностях, которые дает доступ в базу Росреестра обычному человеку… ибо человек грешен и слаб…

Итак, очевидны проблемы, с которыми в дальнейшем столкнется владелец после ЭР. При попытке продать квартиру от него потребуют предъявить архивную копию договора, тот текст, который прошел регистрацию. Увы, веры бумажке с двумя подписями нет никакой.

Сейчас получение архивной копии занимает от двух недель до месяца – при нормальной работе Росреестра. Но эта организация в последнее время «радует» и стороны сделки, и риелторов нестабильной работой и частыми отключениями.

За прошедший год ситуация сильно не улучшилась, вспомним, что идет подготовка к 2022 году – году всеобщей электронной регистрации – покоя и тихой жизни не будет. Равно как и возможности получить дополнительные копии из архива…

Продолжение следует..

Источник: https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-praktiki/157-elektronnaya-registratsiya-pri-pokupke-kvartiry

Документы в Регистрационную палату(Росреестр)

Дубликат договора купли продажи квартиры в росреестре

Документы в Регистрационную палату — Росреестр для регистрации права собственности — это большой пакет и важно ни чего не упустить, иначе регистратор приостановит сделку.

ВНИМАНИЕ! Росреестр постепенно закрывает свои офисы приема-выдачи документов или ограничивает прием документов только экстерриториальными сделками ( то есть когда объект недвижимости находится в другом кадастровом округе(области, крае, республике).

Документы в Росреестр повсеместно можно  подать через Многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ).
Пакет документов в МФЦ такой же.
Госпошлина в МФЦ оплачивается по другим реквизитам.

Статья обновлена 06.01.2021 г

Читайте статью:
Документы для МФЦ для регистрации права собственности

Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Не знаете  какие  взять  с собой документы в Регистрационную палату(Росреестр)?
Но ведь от этого  напрямую зависит успех сделки! Разберемся подробно:

Какие документы нужны для оформления права собственности на квартиру

Всем участникам сделки обязательно понадобится:

  1. Действующий паспорт (удостоверение личности) —  оригинал.                     Копия, даже заверенная нотариусом не принимается!    Для иностранного гражданина — перевод паспорта, заверенный нотариусом + копия.
  2. Заявление на регистрационное действие — специалист выдаст готовое, вам нужно только проверить ваши данные, прочитать, ПОНЯТЬ и подписать.
  3. Квитанция об оплате госпошлины и ее копия.  Госпошлина в сделке купли-продажи здесь.
  4. Договоры, соглашения, акты  по количеству участников сделки +               плюс  по одному экземпляру  этих документов для  архива Росреестра.

Внимание! Если Вы подаете  на регистрацию документы на дом или квартиру, у которых есть  земельный участок,  готовится два пакета документов  из п.4, потому что регистрация права на земельный участок будет осуществляться    в другом отделе Росреестра.

        5. Действующая нотариальная Доверенность,  с нужными полномочиями,  если  Вы действуете за  участника сделки.    Правила составления > > >    
Если доверенность на иностранном языке — перевод, заверенный  нотариусом + копия с него.

  • Свидетельство о праве собственности( если есть, до 1998 г. могло не выдаваться, с 15.07.2016 г не выдается)
  • Правоустанавливающие документы( они прописаны как документы-основания в Свидетельстве), Договор приватизации).
  •  Справка об отсутствии зарегистрированных лиц и поквартирная карточка ( только по приватизированным квартирам).
  • Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, если квартира куплена в браке
  • Разрешение на продажу от Органа опеки и попечительства, если Продавец несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный .
  • Подтверждение уведомления о продаже других участников долевой собственности  и соседей по коммунальной квартире, если они не участвуют в сделке

Документы в Регистрационную палату — Росреестр  для покупателя

  • Свидетельство о браке, если недвижимость оформляется в общую совместную собственность. Нотариальный брачный договор, если супруги покупают недвижимость в долевую собственность.
  • Нотариальное разрешение  супруга на покупку  квартиры в ипотеку, если квартира оформляется только на одного , а другой  не является со заемщиком по Кредитному договору.

Документы в Регистрационную палату — Росреестр  НЕ понадобятся

  • Копии документов на квартиру
  • Копии договора купли-продажи, дарения, выделения долей и т.д
  • Копии Акта приема-передачи

Но для себя сделайте копии с этих документов.

Документы в Регистрационную палату — Росреестр. Понадобятся копии

  • Копия Доверенности(чтобы оригинал остался у Вас) Подробнее о доверенности
  • Копии Свидетельства о рождении, если в сделке участвуют дети
  • Копия Свидетельства о браке, если Покупатели оформляют общую совместную собственность.
  • При участии  Сертификатов на получение социальной помощи — их копии.
  • Копии кредитного договора и закладной, если участвуют кредитные деньги.
  • Копия  нотариального Согласия супруга на продажу,  если квартира покупалась в браке, оригинал согласия остается Покупателям.
  • Копия нотариального Согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку.
  • Копия документа, подтверждающего смену Фамилии и других персональных данных
  • Копия приказа из Органа опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры ребенка
  • Копия Свидетельства о наследстве
  • и копии других документов, участвующих в сделке.

Все эти копии  Вы делаете самостоятельно, заверяются  копии специалистом Отдела приема документов и одним из участников сделки своей подписью при  передаче  в регистрирующий орган.(ВНИМАНИЕ!

Если вы подаете документы через МФЦ — делопроизводитель сделает скан-копии с ваших оригиналов самостоятельно!)

Конечно нужно при себе иметь ОРИГИНАЛЫ всех документов для сверки!

Копии с нотариально заверенных копий и копий заверенных судом делать не нужно, а передать  заверенные.

Кадастровый паспорт —можно  не предоставлять, так как у регистратора есть  доступ к кадастру (ГКН)
Но Вы должны быть убеждены, что ваш объект недвижимости состоит на кадастровом учете >> >

В противном случае в регистрации откажут.
 Другие причины приостановки регистрации > > >

 Технический паспорт не нужен!
Он вышел из обращения для целей регистрации права.

Если у Вас забрали оригинал и копию документа, посмотрите в расписке о приеме,  пометку об этом.
Оригинал Вам вернут после выполнения регистрации.

ПОМНИТЕ!
Документы в Регистрационную палату можно доносить.
У Вас обязаны принять даже не полный пакет документов.

Расписка (опись) о приеме документов

  • Расписка о приеме документов важна и ее необходимо сохранить
  • В расписке помечены все оригиналы и копии, которые у Вас приняты, внимательно проверьте перечень
  • Расписка Вам понадобится для получения информации о прохождения регистрации, в ней помечен номер вашего дела.
  • В расписке помечена дата регистрации.  Сроки регистрации подробно > > >

Важно знать:
задача специалиста отдела приема документов просто принять их у вас и выдать расписку.

У него нет доступа к информации об обременении, аресте или ином запрете на продажу.

Прежде чем передавать документы на регистрацию получите достоверные данные из Росреестра в виде электронной выписки 01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст. 8.1, п 6 Гражданского кодекса РФ.Теперь добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные Росреестра.

Прочтите полезную статью: Что такое обременение квартиры

Документы в Регистрационную палату, заранее и правильно подготовленные для специалиста,  избавят Вас от лишней суеты во время сдачи пакета.

Все документы по списку, сложите в отдельную папку или файл, не кладите туда ни чего лишнего.
Это облегчит работу специалиста и расположит его к Вам.

Для получения дополнительной информации прочтите пособия:

Всегда рада разъяснить. Автор

Документы в Регистрационную палату(Росреестр)

Источник: https://exspertrieltor.ru/2020/01/05/dokivregpalatu/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2021 году

Дубликат договора купли продажи квартиры в росреестре

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.