Долгосрочная аренда с правом выкупа это

Аренда с правом выкупа недвижимости: плюсы и минусы договора с последующим выкупом

Долгосрочная аренда с правом выкупа это

Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

С помощью беспроцентной рассрочки можно приобрести жилье, не имея первоначального капитала.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  • в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  • правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  • термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  • в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
  • собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  • аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  • съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  • получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
  • жилые квартиры, дома, комнаты.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
  3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

После выплаты денежных средств арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Преимущества и недостатки

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

  • арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
  • только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
  • съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
  • есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
  • возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

  • смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
  • собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
  • занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  • аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
  • фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды
Стр 4. Договор аренды

Требования к контрактам:

  • оформление в письменной форме;
  • допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  • подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  • персональные сведения участников;
  • дата, место подписания документа, его наименование;
  • объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  • цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  • порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  • меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  • причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

Необходимо заключить соглашение об аренде квартиры, описав все необходимые пункты.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  • технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
  • выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Оценка имущества

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  • уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
  • отображение стоимости в иностранной валюте.

Переход правомочий собственника

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  • закончился срок действий контракта;
  • арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

При полном погашении суммы необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления собственности.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  • нецелевое использование жилья арендатором;
  • причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  • съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  • другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Сделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности.

За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты. Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/arenda-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Долгосрочная аренда с правом выкупа это

Аренда с правом выкупаЛизингРассрочка
Стороны сделкиАрендодатель и арендаторПродавец, лизингодатель и лизингополучательЗастройщик и покупатель
Первоначальный взносНетЕстьЕсть
ОбязанностиПри расторжении договора выплаченные суммы не возвращаютсяВозврат внесённых сумм при расторжении договораВозврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделкиОграничений не существуетОт 1 года до времени полезного применения имуществаОт 6 месяцев до 3 лет

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.

    Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

  • заявление на регистрацию;

    Форма документа на регистрацию по установленной форме

  • 3 экземпляра арендного договора: 1-й остаётся в Росреестре, 2-й предоставляется арендатору и 3-й передаётся арендодателю;

    Договор аренды с правом выкупа в 3 экземплярах

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический паспорт жилого помещения.

    Пример технического паспорта жилого помещения

Как учитывается сделка

Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:

  1. Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
  2. Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса.

Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа.

Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.

Не нашли то, что искали? Вернитесь к поиску планировок квартир по параметрам типового проекта. Поддержите проект, расскажите о tipdoma.com в социальных сетях:

Источник: https://tipdoma.com/2018/05/arenda-s-pravom-vyikupa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.