Договор предварительной купли продажи квартиры риски

Содержание

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Договор предварительной купли продажи квартиры риски

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

В чем подвох предварительного договора купли-продажи

Договор предварительной купли продажи квартиры риски

В отношениях купли-продажи уже давно возникла мода заключать предварительные договоры. Однако стороны, зачастую не имеющие юридических познаний, не понимают, что иногда заключают соглашения, которые не являются предварительными с точки зрения права. Что же представляет собой предварительный договор и какое его значение?

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени.

Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится.

Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

Нередко свои намерения купить, например, объект недвижимости покупатель подтверждает внесением задатка.

Как соотносится это действие с заключением предварительного договора? Если в предварительном договоре содержится соглашение о задатке, то обеспечительная функция задатка распространяется лишь на обязательство заключить основной договор.

Это связано с тем, что никаких иных обязательств по предварительному договору у сторон не возникает. А вот платежная функция задатка будет распространять свое действие уже на заключенный основной договор, поскольку никакие платежи не могут стать предметом предварительного договора.

Если же по предварительному договору стороны вносят часть денежных средств за предстоящую покупку или полную сумму, то такой договор по своему смыслу перестает быть предварительным.

При толковании положений таких договоров судами складывается практика признания их основными договорами купли-продажи, а условие о “заключении договора в будущем” трактуется как требование об осуществлении стороной-продавцом встречного исполнения, то есть передачи, например, жилого помещения.

Таким образом, как показывает практика, заключаемые сторонами предварительные договоры купли-продажи в подавляющем большинстве таковыми не являются. Стороны лишь именуют их “предварительными”, вступая на самом деле в основные договорные отношения.

Следует отметить, что при добросовестности сторон и исполнении ими своих обязательств по купле-продаже такие юридические неточности не являются критичными.

Однако при возникновении спора или намерении другой стороны уклониться от сделки правовая неграмотность может обернуться длительными судебными разбирательствами, временными и финансовыми потерями.

В чем плюсы заключения предварительного договора? Согласованное сторонами обязательство заключить основной договор в будущем позволяет принудить сторону, уклоняющуюся от сделки, к заключению договора в судебном порядке.

Обратиться в суд с подобным требованием можно в течение полугода с момента неисполнения такой стороной возложенной на нее обязанности.

Такой специальный срок исковой давности предусмотрен гражданским законодательством для данных правоотношений.

Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует.

В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта.

Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав.

Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается “будущая вещь”.

Для того, чтобы заключаемый вами предварительный договор был поистине предварительным и соответствовал роли, определенной для него законодателем, то есть устанавливал обязательство сторон заключить основной договор, он должен соответствовать следующим условиям:

  • предметом договора должна стать обязанность сторон заключить основной договор в будущем;
  • в предварительном договоре с достаточной четкостью должен быть прописан предмет основного договора;
  • условия, предложенные одной из сторон для согласования и касающиеся как предварительного, так и основного договора, должны быть согласованы и отражены в предварительном договоре, иначе он будет считаться незаключенным;
  • сторонам необходимо согласовать срок, в течение которого будет действовать их обязательство по заключению основного договора, в противном случае такой срок будет годичным;
  • предварительный договор купли-продажи надлежит совершать в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

ЧИТАЙТЕ “ДНИ.РУ” В “ИНСТАГРАМЕ” – ПОДАРКИ И ЭКСКЛЮЗИВЫ

Источник: https://dni.ru/bloggers/2017/5/11/368877.html

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку?

Договор предварительной купли продажи квартиры риски

Почти треть сделок в сфере строительства и продаж новостроек заключается по предварительному договору (ПДКП).

Расскажем обо всех нюансах и особенностях данного документа, сделок с ним, и определим – законны ли действия застройщиков, использующих такие договоры.

статьи:

Варианты предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры – плюсы и риски каждого

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.

То есть, при его заключении вы не станете собственником жилья, а лишь будете обязаны выполнить условия, прописанные в документе.

Заметьте, договор может потерять свою силу, если его признает судебная инстанция недействительным. На практике такое часто случается.

Юристы выделяют несколько типов предварительного договора. Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ.

Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.

1. Начальная стадия, до застройки

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ), так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.

Такой предварительный документ юристы не рекомендуют подписывать – реальные, законные строительные фирмы не прибегнут к такой схеме! Помните об этом.

2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме

Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.

Оформлять следует один из договоров:

  1. Долевого участия.
  2. ЖНК.
  3. ЖСК.

Другая документация будет также незаконной.

Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна.

Помните о таких рисках для покупателя:

  1. Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
  2. В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:

  1. Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
  2. Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна. Должностные лица выплачивают – от 20 до 50 тыс.руб., а юридические – от 500 тыс.руб. до 1 миллиона.

Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, нежелательно.

3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию

Этот вариант – самый подходящий и законный.

Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия для потенциального покупателя недвижимого имущества.

Именно ДДУ является документом, устанавливающим права на приобретенное имущество.

Обязательно смотрите на то, чтобы дом был окончательно построен, а жилье было сдано в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!

На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП – но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.

Кроме того, право собственности на имущество у покупателя появится после заключения особого акта между всеми инвесторами – акта реализации инвестиционного контракта.

А этот момент может быть отложен на неизвестное время, и он никак не будет зависеть от того, перевели ли денежные средства покупатели за имущество.

Как заключить договор предварительной купли-продажи квартиры и обезопасить сделку – инструкция

Расскажем, как следует действовать, если застройщик или лицо, занимающееся реализацией недвижимости, предлагает заключить предварительную документацию.

Чтобы обезопасить сделку, необходимо следовать инструкции:

  1. Не соглашайтесь на предложение. Дайте понять, что заключать сделку вы будете по всем требованиям закона. Неважно, был ли недостроен дом, или только начинается стройка, или дом сдали в эксплуатацию.
  2. Проверьте все документы, имеющиеся у продавца. Можете попросить копии и обратиться к юристу для определения их достоверности.

  3. Уделите внимание срокам, когда будет принят и передан объект инвестору от застройщика. Этот пункт обязательно должен быть прописан в документах.
  4. Проверьте предварительный договор купли-продажи квартиры.

    Он не сможет быть переоформлен после того, как вы его подпишете! Вы обязательно должны быть согласны со всеми условиями и обязательствами, которые там прописаны. Помните, вам же придется их выполнять!

  5. В документе пропишите срок, когда будет подписан между сторонами основной договор, подтверждающий сделку купли-продажи.

Как правило, основной договор заключается на основании предварительного. Поэтому лучше, если в документе будет подробно и конкретно все расписано.

В том случае, если потенциального покупателя недвижимого имущества не устраивает предварительный документ, который ему предлагает застройщик, то покупатель вправе может потребовать его изменить.

Что необходимо иметь в виду, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, или о чем вам не скажет застройщик?

Чтобы не возникало споров и проблем, смотрите на документ, который вам предлагают заключить.

Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется. Читая договор, вы должны получить впечатление о недвижимости. Разные мелочи обязательно должны быть прописаны подробно!

Обращайте внимание на такие моменты в договоре:

  1. Должен быть подробно прописан каждый пункт, касающийся имущества. Например, ее площадь, место расположения в доме, уровень отделки и другие параметры.
  2. Указывается обязательно комплектация недвижимости – имеется ли сантехника, проведена ли телефонная линия и т.п.
  3. Вписывается стоимость недвижимости.

    Это важный вопрос, который должен быть не только оговорен, но и прописан в документе.

  4. Срок передачи недвижимости в вашу собственность. Пункт можно прописать и в предварительном, и в основном договоре.
  5. Порядок регистрации права собственности на недвижимость.

    Например, вы можете прописать, кто будет регистрировать собственность, кто будет оплачивать государственную пошлину.

  6. Права и обязанности сторон тоже стоит указать.
  7. Отметьте в документе и ответственность сторон, в случае невыполнения обязательств.

Если после прописанных условий застройщик отказывается заключать с вами основной договор, вы можете его привлечь к ответственности через суд.

Кроме того, вы можете заставить его через эту инстанцию заключить с вами основной документ, подтверждающий сделку купли-продажи.

Еще один вариант развития действий, когда застройщик не подписывает основной документ, – расторжение предварительного договора и возврат уже перечисленных денежных средств.

Важные вопросы по договору предварительной купли-продажи квартиры в новостройке – отвечают юристы

Ответим на самые распространенные вопросы:

– Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, и когда?

Предварительный документ, подтверждающий намерения на осуществление сделки, может быть расторгнут в любое время, если иное не прописано в самом договоре.

Стороны могут прописать, в каких случаях, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут.

Лучше аннулировать договор через суд.

– Есть ли разница заключения предварительного договора купли продажи квартиры с задатком и без него?

Да, есть. Обязательно в документе должны быть прописаны сроки передачи денег, а также реквизиты получателя.

ПДКП с задатком несет массу рисков. На практике часты случаи, когда застройщики и инвесторы становились банкротами, и не могли вернуть средства покупателям. Так, люди оставались без денег и без жилья.

– Можно ли оформить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, приобретая на материнский капитал?

Предварительно документацию в строящемся доме заключить невозможно, так как это противозаконно.

Однако вы можете использовать материнский капитал при оформлении сделки купли-продажи жилья и заключении предварительной документации, но – не в строящемся доме.

– Как заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, если в числе дольщиков или будущих владельцев будет несовершеннолетний?

При оформлении квартиры, если у несовершеннолетнего нет постоянного жилья, потребуется взять согласие органов опеки и попечительства о том, что они не против, что ребенок будет проживать в будущем доме, будущем жилье.

По сути, на оформление предварительного договора никак не влияет число лиц и их категория, которые будут в дальнейшем прописаны в квартире.

Если квартира будет оформлена на несовершеннолетнего, то здесь нужно быть внимательным. Лучше, если приобретенное имущество будет сначала оформлено на взрослого – например, на родителя, а потом квартира будет подарена ребенку.

По действующему законодательству РФ, несовершеннолетний не может быть собственником недвижимого имущества. Поэтому оформляется квартира с указанием, что в собственность она перейдет по достижении лицу 18 лет.

– Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением?

Да, оформление предварительного документа возможно при обременении.

Но вы должны учесть вид этого обременения.

Например, при аресте объекта лучше не заключать договор.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/801-stoit-li-zaklyuchat-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke-i-kak-maksimalno-obezopasit-sdelku.html

Риски покупателя при заключении предварительного ДКП

Договор предварительной купли продажи квартиры риски

Из-за собственной невнимательности или отсутствия юридического образования человек может потерять деньги, время и веру в людей. Рассмотрим самые распространённые фокусы недобросовестных продавцов связанные с преддоговором купли-продажи недвижимости.

Фокус с легальным статусом договора

Нелегитимность или юридическая несостоятельность предварительного договора купли-продажи недвижимости — наиболее распространённый риск покупателя. Таковым считают договор составленный с ошибками, без согласования обязательных условий или заключенный с несоблюдением обязательной формы.

Например, если по описанию нельзя однозначно определить продаваемый объект, договор считаеют недействительным. Для полноты картины необходимо указать не только адрес квартиры, но и её кадастровый номер, и примерную площадь. Предварительный договор о покупке доли в квартире или доме необходимо в обязательном порядке регистрировать у нотариуса иначе он не получит юридической силы.

Если договор не имеет юридической силы, продавец не обязан его исполнять и в любой момент может отказаться от сделки. При этом продавец избежит уплаты штрафа и неустойки. Чтобы не потерять ещё и задаток, покупатель должен передавать деньги исключительно под расписку. В этом случае есть шанс вернуть их через суд.

Фокус с двойной продажей

Продавец не обязан официально регистрировать предварительный договор. Он может заключить сразу несколько предварительных договоров на одну квартиру, привлекая авансы и залоги разных покупателей.

В этом случае обманутые покупатели смогут получить свои деньги только через суд.

Это долго, а если продавец инициирует и завершит процедуру банкротства физического лица, шансы вернуть деньги сократятся до минимальных.

Чтобы обезопасить себя, грамотные покупатели заранее прописывают в предварительном договоре пункт, согласно которому продавец, под угрозой крупного штрафа, обещает, что это первый и единственный предварительный ДКП заключенный им на эту квартиру. Это называется условиями о гарантии продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с условиями о гарантии, то это тревожный сигнал и от сделки лучше отказаться.

Фокус с исчезновением продавца

Иногда случается так, что продавец, заключив предварительный договор и получив аванс или задаток, перестаёт выходить на связь.

Если предварительный договор легитимен и факт двойной продажи исключён, покупатель, теоретически может вернуть свои деньги обратившись в суд.

Если срок действия договора ещё не истёк и желание купить именно эту квартиру не пропало, суд может обязать продавца выполнить свои обязательства по предварительному договору и заключить договор основной. Если, конечно, получится найти пропавшего продавца.

Фокус с неожиданным обременением

Этот риск остаётся общим для предварительного и основного договора. Купив квартиру, гражданин может с удивлением обнаружить, что она имеет обременение. Например, находится под залогом или фигурирует в договоре долгосрочного найма.

Перед покупкой можно и нужно заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники жилья и основные виды обременения если они есть.

Но собственник не обязан регистрировать ряд обременений, например, договор найма заключенный сроком до двенадцати месяцев. Недобросовестный продавец перед самой продажей может сдать квартиру в аренду на одиннадцать месяцев.

Получить депозит, полную или частичную арендную плату и исчезнуть после продажи оставив покупателя один на один с квартирантами.

Также есть вероятность того, что квартира находится под арестом или является объектом имущественного спора.

При составлении предварительного договора покупатель должен настаивать на внесении гарантийного пункта, согласно которому, продавец ручается, что на квартире нет каких-либо обременений и он обещает, что они не появятся до заключения основного договора. Здесь же нужно указать штраф, который должен выплатить продавец в случае нарушения этого пункта и возможность покупателя отказаться от основной сделки, если он выявит данные нарушения.

Как обезопасить себя при заключении предварительного договора

Чтобы минимизировать риски при заключении предварительного договора, необходимо заручиться поддержкой юриста и проявить максимум внимания.

Если продавец своим поведением или разговорами внушает опасения, его можно изучить лучше с помощью открытых источников. Найдите профили человека в социальных сетях, посмотрите на какие группы он подписан, что публикует и репостит, о чём пишет, что пишут друзья и знакомые на его стене.

Также можно заранее поинтересоваться не является продавец банкротом или лицом на определённой стадии банкротства. Это можно сделать с помощью сайта Единого Федерального Реестра Сведений о Банкростве. На сайте Федеральной Службы Судебных Приставов можно узнать есть ли у продавца крупные долги.

Хорошим источником полезной информации является выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Здесь можно найти данные о всех актуальных собственниках жилья и большей части обременений, которые могут лежать на квартире. Получить такую выписку можно онлайн на сайте Росреестра или на Госуслугах.

Солидную часть рисков предварительного договора отсечёт привлечённый к его составлению юрист. Он составит договор грамотно и включит в него пункту о гарантиях продавца и его ответственности. Самостоятельно составлять договор по образцам из Интернета не надо. Доверчиво принимать форму договора составленного продавцом тоже рискованно.

Если предварительный договор касается продажи доли в квартире или доме, стороны обязаны зарегистрировать его у нотариуса. Однако юристы советуют регистрировать у нотариуса договор даже в тех случаях, когда закон этого не требует.

Составляя предварительный договор, покупатель должен включить в него пункт о форс-мажорных обстоятельствах, которые освобождают его от исполнения условий договора. Это позволит избежать штрафных санкций, но причины должны быть действительно уважительными: стихийное бедствие, внезапная тяжелая болезнь, отказ банка в выдаче ипотеки на покупку этой квартиры и т. д.

Аванс или задаток необходимо передавать исключительно под расписку. В ней необходимо указать кто, кому, за что и сколько заплатил, поставить дату и подписи сторон. Надёжнее всего оформлять расписку у нотариуса.

Источник: https://pronovostroiki.ru/novosti/riski-pokupatelya-pri-zaklyuchenii-predvaritelnogo-dkp/

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Договор предварительной купли продажи квартиры риски

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь. 

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей.

При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса».

Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:
  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре. 

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях.

Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу.

Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока: 

  1. срок заключения основного договора купли-продажи, 
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности, 
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто.

Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день.

Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического».

Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии.

И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца. 

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал. 

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец. 

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса.

Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя.

Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. 

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность».

Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю.

Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится. 

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Источник: https://www.cian.ru/stati-sekrety-uspeshnoj-prodazhi-ch17-predvaritelnyj-dogovor-i-ego-osobennosti-289935/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.