Частичная приватизация

Частичная приватизация жилья: возможна ли?

Частичная приватизация

Закон, разрешающий приватизировать жилые помещения, действует уже несколько лет, но до сих пор у граждан возникает множество проблем с тем, как правильно оформить в собственность жилье и как проходит процедура.

Нередко встречаются и ситуации, когда жильцы не достигают договоренности и кто-то из них возражает против приватизации. Тогда вполне закономерен вопрос: а можно ли приватизировать часть квартиры и оформить долю в собственность.

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в требованиях законодательства.

Что говорит закон о приватизации

Граждане, проживающие в муниципальном жилье имеют право один раз бесплатно приобрести его в свою собственность.

Кстати, за несовершеннолетними сохраняется право еще раз принять участие в приватизации при наступлении 18-летнего возраста.

Для того чтобы приватизировать жилое помещение, нужно получить согласие всех проживающих в ней жильцов, в том числе и несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

Приватизация осуществляется в общую совместную или долевую собственность, а если ее участником является один человек, то в личную.

При наличии соглашения между собственниками, доли могут быть неравными.
Если один из жильцов отказывается от участия в приватизационной программе, он должен подтвердить свое решение документально.

Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору, где написать отказ в пользу других жильцов, который будет удостоверен нотариусом. Отказная доля будет поровну распределена между остальными участниками собственности.

За гражданином, отказавшимся от приватизации, сохраняется право постоянного проживания и пользования жилым помещением. Выселить из жилья его никто не сможет.

Отказ отличается от несогласия. В первом случае приватизация состоится, но без участия отказавшегося. Во втором случае, если один из жильцов не хочет получать квартиру в собственность, принудительно его заставить невозможно.

Как приватизировать часть жилья

Как гласит российское гражданское законодательство, квартира или дом представляет собой целостный неделимый объект и передача в собственность его части не допускается.

Следовательно, приватизация части квартиры возможно только в том случае, если эта часть выделена в отдельное жилье, оборудована собственным входом и представляет собой обособленное жилое помещение, пригодное для проживания.

Для подтверждения этого факта, необходимо обследование объекта и заключение техника БТИ.

Но можно ли частично приватизировать квартиру? Как правило, под частичной приватизацией подразумевается передача в собственность комнат в коммунальной квартире, где жильцы имеют отдельные лицевые счета. Если приватизируются комнаты в “коммуналке”, то доля в праве собственности будет соответствовать размеру занимаемой комнаты, а в общей сумме доли всех собственников будут равны единице.

Есть более длинный и трудный путь для того, как приватизировать часть квартиры: заключение отдельного договора соцнайма.Ситуация со свободным приобретением жилья в России по-прежнему остается довольно сложной, учитывая высокие цены на недвижимость. Зачастую, несколько семей (поколений), проживая в одном жилом помещении, имеют сложные и натянутые отношения. Единственный выход – разъезд.Если размен найти не удается, можно поступить следующим образом. Жильцы определяют порядок пользования жилым помещением: добровольно или через суд. Затем нужно обратиться в муниципалитет (к собственнику жилья) для заключения отдельного договора социального найма, т.е. превратить жилплощадь в коммунальную. А затем приватизировать выделенную комнату.

На практике эту процедуру можно встретить не часто, кроме того, большое значение имеет количество комнат и человек, проживающих в жилом помещении. Так, заключить отдельный договор найма в двухкомнатной квартире, вряд ли получится. Помимо этого, необходимы веские причины для заключения отдельного договора найма и выделения лицевого счета.

Особенности приватизации “коммуналок”

Если вы проживаете в коммунальной квартире, вам полезно будет знать, что их приватизация имеет некоторые особенности.

  • Для приватизации выделенной комнаты не нужно получать согласие остальных соседей по коммунальной квартире.
  • Вместе с комнатой вы получаете в собственность долю в местах общего пользования: кухне, коридоре, ванной. При этом, доля будет определяться пропорционально метражу комнаты.
  • В документе на право собственности Росреестр пропишет размер доли.
  • Если вы захотите продать свою комнату, ваши соседи будут иметь первоочередное право покупки. Поэтому, сначала вы должны предложить приобрести комнату им. В случае отказа или отсутствия какого-либо ответа, вы сможете ее продать, но по цене не выше той, за которую предложили купить жилье своим соседям.

Таким образом, частичная приватизация обычной муниципальной квартиры законом не разрешена. Допускается передача в собственность ее части выделенной в натуре (представляющий самостоятельный объект) или комнаты в коммунальной квартире.

Top

Источник: https://1nasledstvo.ru/privatizaciya/mozhno-li-privatizirovat-chast-kvartiry.html

Процесс частичной приватизации доли в квартире

Частичная приватизация

Тысячи семей живут вместе в муниципальных (государственных) квартирах. Для них был принят некогда закон, позволяющий приватизировать жилье. Однако, данная процедура прежде всего требует от семьи единства. Увы, чаще родственники находятся в сложных отношениях и доверия между ними нет. Можно ли частично приватизировать жилье, чтобы превратить его часть в собственность?

Что указывает закон о приватизации части квартиры?

Согласно закону, частичная приватизация возможна. Когда гражданин, проживающий ранее на муниципальной (государственной) собственности хочет приобрести часть от общего жилья в свою единоличную собственность. Также есть возможность сделать собственником ребенка.

Однако, будущий собственник должен уговорить остальных жильцов согласится на будущую приватизацию. Пусть они не будут активными участниками в сделке, но согласиться на саму процедуру должны. Иначе приватизация доли в квартире будет осложнена.

Отказавшиеся жильцы сохранят право постоянного проживания в уже приватизированной квартире.

Почему так? Муниципальный объект жилья считается единым, поэтому разделить его можно лишь после приватизации.

Частичная приватизация выходит, миф? Нет. Но как тогда приватизировать долю в муниципальной квартире? Для этого существуют два варианта:

  • обыкновенная квартира;
  • коммунальная.

Можно ли частично приватизировать квартиру, если она изначально была оформлена как собственность жильца? Да. До этого недвижимость считается единым, неделимым объектом.

Коммунальный объект недвижимости – особая категория. Там комнаты можно приватизировать отдельно. Даже продавать их или сдавать.

Причем, квартиросъемщик не должен уговаривать остальных жильцов, если он задумал начать приватизацию. Их согласие здесь не обязательно. Организатор процесса сам собирает нужные бумаги, обходит инстанции.

Это новшество, раньше даже в коммуналках требовали разрешение всех фактических жильцов.

Сам процесс приватизации везде идентичен, как и документы. Единственное, в коммуналке придется отдельно решать, что делать с помещениями, признанными местами для общего пользования (кухня, ванная).

Между жильцами обычно заключается особый договор, включающий порядок и частоту использования помещений. Ведь они относятся ко всем фактическим квартиросъемщикам одинаково. И факт приватизации комнаты (жилого помещения) не изменит этого.

Впрочем, все спорные моменты новоявленный собственник решает уже через суд.

Кто обладает правом приватизировать муниципальное жилье?

Любой гражданин страны, причем даже несовершеннолетний. Однако эта привилегия дается государством лишь единожды.

Исключение – дети, они смогут вновь участвовать в приобретении общей или долевой собственности:

  • с родителями/опекунами (пока ребенок);
  • после 18 лет, самостоятельно.

Причем, когда организовывается процесс приватизации, дети автоматически становятся полноправными участниками. Их нельзя насильно выписать или исключить. Их права неусыпно защищают органы опеки. После приватизации ребенку выделяется полноценная доля.

У кого нет права приватизации:

  • жителей военных городков;
  • если приватизируемый объект жилья признан специалистами ветхим;
  • жильцы общежития;
  • жильцы ведомственных (выдаваемых предприятиями или крупными организациями) квартир;
  • кто решается участвовать повторно.

Кроме них, в приватизации по желанию может участвовать любой человек.

Однако, здесь есть некоторые уточнения. В организуемой приватизации смогут участвовать лишь те, кто изначально фигурировал в представленном договоре соцнайма. Иначе администрация просто отклонит запрос.

Оформить такой договор несложно, главное, заручиться поддержкой человека, считающегося ответственным квартиросъемщиком. Он решает, кто может постоянно проживать в подотчетной ему муниципальной собственности. И кого можно там прописать.

Второе ограничение – статус жильца. Например, есть люди, кто сохраняет право постоянного проживания в указанной муниципальной квартиры, хотя сами по факту находятся далеко. Это больные, кто проходит длительное и сложное лечение, заключенные, вахтовые работники или же служащие армии.

Нет прав приватизации у людей, имеющих лишь временную прописку.

Плюсы и минусы приватизации

Миллионы людей восприняли закон, разрешающий приватизировать жилье, как спасение. Неудивительно, ведь раньше недвижимость приобреталась разными, порой даже не законными способами.

Пытались использовать социальный найм, обменивали жилье, прописывались через знакомых, даже организовывали фиктивные браки.

Правда, потом такие «ненастоящие» семьи разводились и супруги решали вопросы через судебный процесс, пытаясь разделить полученное жилье.

Закон упростил задачу. Теперь иметь недвижимость может любой гражданин, главное, подкопить денег или взять нужную сумму у банка.

Рассмотрим, как осуществляется долевая приватизация квартиры: ее плюсы и минусы.

Плюсы

  1. Немаловажный плюс – собственники теперь лучше защищены от любых мошенников. Ведь теперь у недвижимости будет один (или несколько) определенных хозяев, поэтому выселить их насильно их квартиры станет сложнее. Конечно, если новоявленный дольщик (если проведения частичная приватизация) не накопит долг.

    Известно множество случаев, когда одиноких пенсионеров мошенники насильно выселяли, обманывая их.

  2. Если аварийный дом, где у собственника имеется приватизированная комната или квартира, снесут, то за государственный счет ему должны предоставить новое жилье, причем площадь его по закону будет рассчитана с 18кв.м. – на человека.

    Если старая квартира по факту больше, ее обязательно стоит приватизировать. Будет шанс получить потом улучшенное жилье.

  3. Свобода – несомненное преимущество. Никаких надоедливых соседей, свой лицевой счет. Можно спокойно жить, также продавать/сдавать/обменивать жилье. Собственник имеет все права.

    Неприватизированная квартира по закону имеет одного собственника – прописанного человека, кто считается ответственным квартиросъемщиком. Однако, он может лишь проживать там, не более. И когда прежний владелец вдруг умирает до совершения приватизации, его наследникам (не прописанным там) увы, остается шиш. Жилье возвращается собственнику – государству.

  4. Собственник жилья свободно выписывает/прописывает жильцов, единственное исключение – дети. Их выписать «на улицу» нельзя.
  5. Процедура приватизации сама давно изучена и считается бесплатной, если жилье муниципальное.
  6. Собственник вправе совершать косметический или капитальный ремонт, перепланировку (после согласования с администрацией, поможет БТИ).

Плюсы неоспоримы. Конечно, у собственника появляются и обязанности. Например, ему каждый год придется оплачивать государству специальный налог, которым облагаются все, имеющие недвижимую собственность.

Минусы

  1. Приватизированный объект придется ремонтировать лишь собственными силами. Никакой поддержки и финансовой помощи. Неприватизированное жилье по факту считается государственным, личная собственность – нет.
  2. Другой минус процедуры – обязанность новоявленного собственника платить один обязательный налог.

    Причем сумму налога определяют специалисты после инвентаризации. Возможно, скоро данный налог станут высчитывать, глядя на рыночную стоимость приватизируемого объекта. Тогда собственникам придется выкладывать круглые суммы.

  3. Стоит приватизировать жилье тем, кто потом не сможет самостоятельно оплачивать 100% коммунальных платежей? Однозначно, таким людям предпочтительней социальный найм. Ведь согласно ему, все платежи уменьшены вдвое.
  4. Жилье обычно переходит тем, кто изначально был там прописан. Причем нет необходимости уплачивать пошлины, налоги и сборы.

    Существенная экономия, также гарантия наличие одного собственника. Можно обойтись без завещания.

  5. Нет возможности получать субсидии на коммуналку или же общежитие.

Остальной мир неоднозначно отнесся к открывшимся возможностям приватизации. Например, появилась новая профессия – риэлтор.

И они, казалось бы, специалисты продажи/покупки домов, должны только приветствовать нововведение. Однако, мнения разделились. Одни «за», красочно описывают плюсы собственного жилья. Другие «против».

Статистика же поддерживает приватизацию. Как известно, 80% новоявленных собственников выбрали приватизацию.

Отказ в приватизации – как оспорить?

Бывает, что человек, изначально отказавшийся участвовать в будущей приватизации, вдруг, передумал. Как быть? Отказ можно оспорить лишь через суд.

  1. Случается, когда организаторы процедуры используют обман, пытаясь убедить других жильцов не участвовать в процедуре. Оспорить совершенную сделку можно, если:
  2. Доказана документально недееспособность отказавшегося гражданина в момент подписания им бумаги.
  3. Имеется ограничение гражданина в его дееспособности и это утверждено решением суда. Он злоупотреблял алкоголем или наркотическими средствами. Тогда ему назначается специальный попечитель, без уведомления которого запрещены все финансовые или имущественные сделки.
  4. Дееспособный гражданин доказал, что подписывал бумаги, не понимая последствий и не осознавая производимых им действий. Тогда сделку удастся полностью аннулировать.
  5. Гражданина участники сделки смогли обмануть или ввели его в заблуждение.

Это распространенные случаи. Однако бывает, когда человека вынуждали подписывать, применяя угрозы или хуже, насилие. Такие вопросы решаются судом и нужно подавать иск.

Чаще всего граждане используют пункт, где описано введение человека в заблуждение.

Тонкости приватизации – распространенные вопросы

В приватизации должен участвовать несовершеннолетний. Нужно ли согласие всех остальных участников? Будет ли его участие бесплатным? И сможет он потом, после совершеннолетия, приватизировать уже другую муниципальную квартиру, если потребуется?

Согласно закону, любой ребенок, ставший несовершеннолетним участником процесса, сможет потом один раз реализовать свое право приватизировать уже как взрослый гражданин.

Ребенок – обязательный участник в планируемой взрослыми приватизации. Причем согласие для этого остальных жильцов не нужно. Интересы несовершеннолетнего охраняются здесь родителями и органами опеки одновременно.

Сестра против. В квартире постоянно живут 3 человека – мать, с ней несовершеннолетний сын и сестра матери, кто против. Можно ли приватизировать минуя ее мнение?

Желательно решить проблему мирно, уговорив сестру. Или же через суд потребовать размену имеющегося жилья.

Источник: https://PriNasledstve.ru/imushhestvo/privatizatsiya/doli-v-kvartire.html

Приватизируем свою долю в муниципальной квартире без согласия дольщиков. Советы

Частичная приватизация

К сожалению, далеко не всегда люди, проживающие в одной муниципальной квартире, состоят между собой в хороших семейных отношениях.

Поэтому желание приватизировать часть жилья с целью закрепить за собой собственность, вполне понятно.

А возможно ли это сделать с правовой точки зрения? Что говорит закон? Передачу государственного жилья в собственность на безвозмездной основе регулирует ФЗ «О приватизации…» от 4.07.1991 года.

Он действует уже более 20 лет, но у людей до сих пор возникают вопросы относительно приватизации жилья.

Ситуация, когда кто-то из проживающих в квартире не дает своего согласия на процедуру, и достигнуть с ним договоренности никак не получается – одна из таких.

Что делать, если человек не соглашается на приватизацию и одновременно не желает писать отказ от своей доли? Самое простое – разменять квартиру и приватизировать (либо не приватизировать) каждому свою жилплощадь. Но это далеко не всегда возможно в силу размера квартиры и других, самых разных обстоятельств.

Поэтому люди и пытаются найти выход, чтобы без размена все же приватизировать свою часть жилья.

Как проходит процесс приватизации жилья

Квартира – это целостный объект недвижимости, который возможно приватизировать либо на одного человека, либо на нескольких лиц. При этом долевая приватизация не обязательно должна производиться в равных частях.

Размер долей может быть разным, главное – чтобы все участники процесса договорились об этом между собой. Также важно, чтобы не были нарушены права несовершеннолетних, в противном случае органы опеки не дадут своего разрешения на проведение безвозмездной сделки.

Если кто-то из жильцов хочет отказаться от приватизации доли в квартире, он должен составить отказ в письменной форме.

Тогда доля, причитающаяся ему по закону, распределяется между оставшимися участниками процесса приватизации.

С точки зрения закона, приватизация своей отдельной доли в жилье невозможна. Получить принудительное согласие через суд невозможно тоже, решение всех зарегистрированных в квартире лиц должно быть исключительно добровольным.

Однако существуют некоторые способы, на которых мы остановимся ниже, но они, во-первых, требуют достаточных усилий, а во-вторых – не отличаются особенной надежностью.

Как приватизировать свою долю отдельно

Зная о том, что жильцам коммунальных квартир для того, чтобы приватизировать свою комнату, согласие соседей не требуется, некоторые жители муниципального жилья, оказавшиеся в вышеописанной ситуации, стали пытаться перевести его в статус коммунального, чтобы потом без проблем приватизировать свою комнату в квартире.

Но так ли это просто, как кажется? Попробуем разобраться детально.

Необходимо, чтобы часть квартиры действительно стала отдельным объектом, а для этого она должна удовлетворять следующим условиям:

  • быть полностью изолированной от остальных помещений комнатой;
  • обладать собственным входом в нее.

Если такая возможность технически осуществима, можно предпринять следующие действия:

  1. Обратиться в муниципальные органы, так как именно они являются владельцем данного жилья. Поскольку потребуется перепланировка квартиры, необходимо написать заявление с просьбой о разрешении.
  1. Если будет получен положительный ответ, нужно составить проект перепланировки и утвердить его во всех соответствующих инстанциях.
  1. Затем происходит фактический раздел помещения, и на каждый, вновь образовавшийся, объект оформляется новый договор социального найма.

Выделенную таким образом часть можно приватизировать в общем порядке.

В данном случае, минусом способа становится отсутствие имущественного права на места общего пользования, его у собственника не будет. Пользоваться ванной комнатой, санузлом, подсобными помещениями можно лишь вместе с остальными проживающими.

Приватизация по соглашению

В некоторых случаях муниципальная квартира превращается в коммунальную по соглашению между жильцами.  В этом случае, предварительно договорившись между собой, они составляют соглашение о том, какая именно комната будет принадлежать конкретному человеку.

В таком соглашении должны быть указаны:

  • полные сведения о каждой из сторон соглашения;
  • адрес и техническая характеристика квартиры;
  • распределение комнат в соответствии с их точной площадью.

Данный документ подписывается всеми участниками, затем соглашение  заверяется в нотариальной конторе.

Таким образом, у каждого имеется отдельная комната, остальная же площадь остается в общем пользовании, то есть – квартира становится коммунальной. Имея на руках подобное соглашение, можно обратиться с заявлением о приватизации отдельной комнаты.

Приватизация без согласия других проживающих

Если мирным путем решить вопрос не получается, остается только попытаться оформить отдельный договор найма. Только таким образом можно добиться приватизации доли в муниципальной квартире.

Начать следует с того же действия, что и в первом случае – с обращения в муниципалитет, уже с просьбой о заключении на спорную жилплощадь новых договоров социального найма.

Сразу следует заметить, что получить положительное решение будет крайне сложно, поскольку переход муниципального жилья в коммунальное местным властям совершенно не выгоден, ни с какой точки зрения. Но, если в наличии достаточно веские аргументы, лояльный подход со стороны органов местной администрации все же не исключен.

Если она дает свое согласие на перезаключение договоров, то каждый из проживающих станет нанимателем отдельной комнаты и сможет самостоятельно приватизировать ее.

В случае получения отказа, можно сделать попытку решить вопрос посредством обращения в судебные органы, подав исковое заявление о перезаключении договоров соцнайма.

В суде необходимо будет доказать, что семейные отношения между проживающими отсутствуют, хозяйство ведется раздельно.

Если перед этим удалось провести разделение лицевого счета через управляющую компанию, это станет дополнительным плюсом к доказательной базе. Если нет – его возможно разделить и через суд, подав соответствующий иск.

Если судебное решение вынесено в пользу истца, нужно будет составить отдельный договор социального найма в муниципалитете и приступить к следующим этапам приватизации комнаты:

  • в БТИ составляется поэтажный план и выдается технический паспорт;
  • на основании данных документов оформляется отдельный кадастровый паспорт на комнату.

После того, как эти бумаги получены, комнату можно оформлять в собственность. В соответствующий орган подается заявление с просьбой о приватизации и пакет следующих документов:

  • паспорт заявителя;
  • новые документы на комнату;
  • договор найма;
  • копия раздельного лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о неучастии в приватизации другого жилья;
  • квитанция об уплате госпошлины.

На рассмотрение заявления обычно уходит около двух-трех месяцев, затем выносится решение.

Таким образом, мы видим, что процесс приватизации комнаты или части муниципальной квартиры является делом достаточно затратным, сложным, требующим обращения в многочисленные инстанции.

Заниматься им в одиночку, без помощи опытного юриста, и получить положительный результат –  крайне затруднительно.

Поэтому, в данной ситуации самым благоразумным решением будет обратиться за профессиональной помощью.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/privatizaciya/privatiziruem-svoyu-dolyu-v-municipalnoj-kvartire-bez-soglasiya-dolshhikov-sovety/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.