Аренда жилья с правом выкупа

Содержание

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Аренда жилья с правом выкупа

Последние изменения: Январь 2021

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ.

лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

 

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены.Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожатьВо время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Аренда квартиры с правом выкупа | Особенности сделки

Аренда жилья с правом выкупа

В наше время многие люди вынуждены снимать квартиры для проживания. И аренда с правом выкупа снимаемой жилплощади может стать спасительным решением семей, желающих жить самостоятельно. В Западной Европе уже давно применяется метод сделок по аренде квартир с правом выкупа.

Существуют даже государственные программы, направленные на обеспечение населения доступным жильем. В России такие договора заключаются не слишком часто, но уже активно входят в нашу современную жизнь.

Это подтверждает и Гражданский кодекс РФ, который предусматривает передачу объектов недвижимости после поэтапной выплаты его стоимости.

Многие россияне по – прежнему не имеют отдельного жилья и квартирный вопрос остро стоит чуть ли не в каждой семье. За наличные средства люди не могут себе позволить собственное жилье, а ипотечные кредиты тоже многим не по карману.

Вариант аренды жилья с правом выкупа может помочь многим решить такие вопросы.

Происходит это следующим образом: арендаторы живут в съемном жилье и на определенных договорных условиях со временем становятся собственниками такой недвижимости.

К нам обращаются многие клиенты, которые задались подобной идеей. Мы поможем им разобраться в данном вопросе.

  • Суть аренды с правом выкупа.
  • Необходимые документы для сделки
  • Минусы аренды с правом выкупа недвижимости
  • Плюсы аренды жилья с последующим выкупом квартиры
  • Образец договора аренды с правом выкупа
  • Нюансы и возможные форс мажоры

Документы сторон для заключения договора аренды

Для заключения соглашения по аренде с правом выкупа необходимы документы, мало чем отличающиеся от сделки по купле – продаже:

  • Удостоверения личности (паспорта сторон)
  • Технический и кадастровый паспорт квартиры
  • Согласия от супругов, свидетельство о заключении брака
  • Свидетельство о регистрации прав на квартиру
  • Выписка Росреестра об отсутствии арестов и обременений
  • Оценка стоимости квартиры
  • Справки об отсутствии коммунальных задолженностей
  • Договор аренды данной недвижимости

Кроме этих основных документов, продавцу(арендодателю) необходимо в банке открыть отдельный расчетный счет для получения денежных средств по выплате.

Минусы аренды квартиры с правом выкупа

В процессе аренды с правом последующего выкупа тоже немало своих недостатков. Вот одни из них:

  • На рынке жилья слишком мало предложений по квартирам с правом выкупа
  • Может не получиться выплатить определённую сумму и в итоге остаться ни с чем, не потянув «такую ношу».
  • Не все собственники жилья соглашаются на такие договора, так как выгоднее просто сдавать квартиру в аренду
  • Условия аренды с правом выкупа могут быть слишком не выгодными для арендатора, хозяин может загадать слишком большую сумму, в разы превышающую обычную по договору купли – продажи.
  • Нестабильность стоимости квартиры

Плюсы аренды с правом выкупа

На наш взгляд, достоинств такой сделки все же больше, и арендатор, не смотря на все минусы, сможет без проблем стать владельцем желанной недвижимости:

  • Покупатель, приобретая жилье в рассрочку, продолжает проживать в съёмной квартире
  • Договор аренды с правом выкупа является гарантией для арендодателя касательно умышленного вреда квартире.
  • Во время аренды по договоренности арендатор может производить ремонтные работы, менять обстановку и постепенно приживаться в квартире.
  • Отсутствие посреднических финансовых организаций, которым необходимо платить процент от ипотечного кредита или займа.
  • Между собой продавец и будущий собственник квартиры могут договориться по всем вопросам (просрочки по платежам, сроки выплат и т.д.)
  • Продавец(арендодатель) может положить сумму выплат под проценты, с каждым поступлением она будет увеличиваться, принося ему немалый доход.
  • Для покупателя заключение такого соглашения по сути является ипотекой, с разницей в том, что процент по кредиту в разы выше, чем ежемесячное перечисление продавцу.

К договору аренды с правом выкупа применяются юридические и правовые нормы, регулирующие механизм рынка недвижимости. При заключении договора аренды с последующим правом выкупа необходимо учитывать длительность срока аренды. На рынке недвижимости могут возникать тенденции подорожания жилья. Эти моменты нужно обязательно указывать во избежание проблем и конфликтных ситуаций.

Образец договора аренды жилья с правом выкупа

Многих интересует, как выглядит и какие пункты включает в себя данный договор. Вот примерный образец соглашения об аренде с правом выкупа:

  • Указание участников сделки как Сторона 1 и Сторона 2. Это приписывание паспортных данных, ФИО, контакты и т.д.
  • Предмет договора (объект недвижимости)
  • Указание суммы, подлежащую к выплате продавцу (арендодателю)
  • Процесс оплаты (подробное описание периодичности выплат, их размер, сроки, как должны передаваться друг другу денежный средства и т.д.)
  • Указание даты регистрации перехода права собственности
  • Уточнения нюансов по арендной плате (размер, порядок оплаты, выполнения условий договора аренды сторонами)
  • Ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору
  • Условия расторжения данного договора

Нюансы сделки договора аренды с правом выкупа

Если покупатель (арендатор) будет передавать с определенной периодичностью деньги продавцу (арендодателю), необходимо такую передачу скреплять распиской и хранить ее до окончательного срока выплат. Если перечисления будут происходить через банковский расчетный счет, расписки не нужны.

Также очень важным пунктом считается вопрос включения арендной платы в стоимость квартиры. Часто стороны не акцентируют внимание на таких мелочах, после чего начинаются споры вплоть до судебных тяжб.

При указании в договоре пунктов, необходимо учитывать риски, связанные с возвратом уплаченной покупателю суммы.  Может быть и вероятность форс – мажоров, например, болезнь или даже смерть одной из сторон.

Лучше даже обращать внимание на приемников, зафиксировав их имя в дополнительном договоре.

Выводы

Как видите, заключение договора аренды с правом выкупа, может быть взаимовыгодным как для продавца, так и для покупателя.  Вполне реально заключить такой договор с физическими и юридическими лицами. Очень часто подобные соглашения допускаются между застройщиком и покупателем с последующим выкупом квартиры.

А если условия договора позволяют, то погашение его может быть и досрочным. Правильно составленный договор аренды квартиры с последующим правом выкупа станет основой успешного заключения сделки. Но бывают случаи, когда между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) нет доверия.

В таких случаях вам лучше обратиться к профессионалам.

Компания Чистые Пруды всегда рада помочь своим клиентам, мы найдем для вас самое выгодное предложение по аренде квартиры с последующим выкупом в Москве и Подмосковье. Мы учтем все ключевые пожелания и возможности покупателя и продавца. АН Миэль проконсультирует вас по всем вопросам, связанным с арендой и выкупом недвижимости.

Ведь в таких сделках безусловно, присутствуют риски, связанные с мошенничеством и сторонам нужно быть предельно осторожными. Договор аренды с выкупом предполагает длительное по времени сотрудничество и ответственность выполнения данных обязательств.  Поэтому команда Чистые Пруды гарантирует удачное проведение сделки и сопровождение ее на всех этапах.

Ждем вас в Миэль и желаем побыстрее стать новоселами!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,70 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/arenda-kvartiry-s-pravom-vykupa/

Аренда с правом выкупа недвижимости: плюсы и минусы договора с последующим выкупом

Аренда жилья с правом выкупа

Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

С помощью беспроцентной рассрочки можно приобрести жилье, не имея первоначального капитала.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  • в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  • правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  • термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  • в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
  • собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  • аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  • съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  • получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
  • жилые квартиры, дома, комнаты.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
  3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

После выплаты денежных средств арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Преимущества и недостатки

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

  • арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
  • только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
  • съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
  • есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
  • возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

  • смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
  • собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
  • занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  • аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
  • фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды
Стр 4. Договор аренды

Требования к контрактам:

  • оформление в письменной форме;
  • допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  • подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  • персональные сведения участников;
  • дата, место подписания документа, его наименование;
  • объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  • цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  • порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  • меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  • причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

Необходимо заключить соглашение об аренде квартиры, описав все необходимые пункты.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  • технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
  • выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Оценка имущества

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  • уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
  • отображение стоимости в иностранной валюте.

Переход правомочий собственника

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  • закончился срок действий контракта;
  • арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

При полном погашении суммы необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления собственности.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  • нецелевое использование жилья арендатором;
  • причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  • съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  • другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Сделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности.

За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты. Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/arenda-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2021 году

Аренда жилья с правом выкупа

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой

Аренда жилья с правом выкупа

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

  • срок выкупа — до 15 лет;
  • первоначальный взнос от 0%;
  • макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
  • документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.

Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2.

При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.

Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.

ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.

5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.

В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.

Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.

3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.

473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:

392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Окей!

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля

Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)

Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Источник: https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.