Аренда без права выкупа это

Содержание

Аренда без права выкупа

Аренда без права выкупа это

“Бюджетный учет”, 2012, N 6

О порядке отражения операций в бюджетном учете по договорам о передаче объектов государственного недвижимого имущества в аренду без права выкупа учреждением рассказывают С.О. Путютина, О.В. Вдовина.

Рассмотрим следующую ситуацию. Учреждение подписало договор, предусматривающий осуществление за счет средств от аренды государственного имущества расходов по содержанию имущества, переданного в аренду, при отсутствии доведенных лимитов бюджетных обязательств (утвержденных бюджетной росписью главного распорядителя бюджетных средств бюджетных ассигнований на соответствующий финансовый год).

Нормы законодательства

При рассмотрении вопроса о порядке исполнения бюджета в части поступлений арендных платежей по договорам аренды государственного имущества, а также выплат по расходам на содержание государственного имущества, переданного в аренду, необходимо учитывать следующие положения бюджетного законодательства.

Согласно ст. ст.

6 и 161 Бюджетного кодекса заключение и (или) оплата казенным учреждением государственных контрактов, иных договоров, подлежащих исполнению за счет бюджетных средств, производятся от имени Российской Федерации в пределах доведенных ему лимитов бюджетных обязательств – объема прав в денежном выражении на принятие казенным учреждением бюджетных обязательств и их исполнение в текущем финансовом году и плановом периоде. При этом обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются Гражданским кодексом. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса:

  • арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды;
  • арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Бюджетным кодексом определены в составе принципов бюджетной системы Российской Федерации принципы полноты отражения доходов, расходов и источников финансирования дефицитов бюджетов, результативности и эффективности использования бюджетных средств.

Таким образом, принятие учреждением бюджетных обязательств путем подписания договора, предусматривающего осуществление за счет средств государственного имущества расходов по содержанию имущества, переданного в аренду, при отсутствии доведенных лимитов бюджетных обязательств (утвержденных бюджетной росписью главного распорядителя бюджетных средств бюджетных ассигнований на соответствующий финансовый год), по нашему мнению, неправомочно.

Бюджетное законодательство регламентирует порядок исполнения бюджетов по доходам (ст. ст.

40, 218 БК РФ) путем оплаты поступлений, являющихся источниками формирования доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (в том числе арендных платежей), на счета органов Федерального казначейства для их распределения в установленном порядке этими органами.

При этом денежные средства считаются поступившими в доход соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации с момента их зачисления на единый счет этого бюджета.

Пункт 4 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г.

N 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества” регламентирует обязанность арендатора по внесению ежемесячных арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом не позднее 10-го числа отчетного месяца на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах Федерального казначейства по месту регистрации организаций (балансовый счет 40101 “Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации”).

В соответствии со ст.

410 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного (тождественного) требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, при этом требования по уплате доходов от передачи объектов федерального недвижимого имущества в аренду и требования по оплате бюджетных обязательств не являются однородными обязанностями и требованиями.

Таким образом, действующее бюджетное и гражданское законодательство не создает правовой основы для осуществления зачетов указанных требований (способом, установленным для прекращения гражданско-правовых обязательств), в связи с чем договор, предусматривающий проведение зачетов, не соответствует действующему законодательству.

Учитывая, что в силу действия ст. 160.

1 Бюджетного кодекса бюджетные полномочия администраторов доходов бюджета осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в соответствии с доведенными до них главными администраторами доходов бюджета, в ведении которых они находятся, правовыми актами, наделяющими их полномочиями администратора доходов бюджета, учреждению следовало при заключении договора о передаче объектов государственного недвижимого имущества руководствоваться положениями законодательства (в том числе бюджетного).

Бухгалтерский учет

С 1 января 2011 г. единый порядок ведения бухгалтерского учета организациями государственного сектора утвержден Приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г.

N 157н “Об утверждении Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений и Инструкции по его применению”, который предусматривает обязательное применение принципа начисления (п. 3).

В связи с изложенным в бюджетном учете и отчетности учреждения подлежат отражению операции по принятию (начислению) обязательств, доходов бюджета в рамках заключенного договора передачи объектов государственного недвижимого имущества в аренду без права выкупа с момента возникновения требований, вне зависимости от их исполнения.

С.О.Путютина

О.В.Вдовина

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/7347-arenda-prava-vykupa

Со скидкой, но без выкупа: как устроена доступная аренда автомобиля

Аренда без права выкупа это

В России запущена новая программа по доступной аренде автомобилей. Государство будет субсидировать часть авансового платежа по лизингу. Кроме того, скидки планируется давать оператором каршеринга, желающим обновить парк. В условиях и нюансах «Доступной аренды» разбирались «Известия».

Механизм новой госпрограммы прост — желающий взять автомобиль в операционный лизинг, получает 25-процентную скидку на авансовый платеж. Эту сумму государство потом компенсирует лизинговой компании. Максимальная скидка ограничена: для легковых машин она составит 350 тыс. рублей, для легких коммерческих — 500 тыс. и 900 тыс. рублей для остальных типов техники.

Скидка за баллы

Автомобиль предоставляется во временное пользование с уже включенными услугами страхования, шинного сервиса, техобслуживания, оплаты парковочных разрешений, пояснили в Минпромторге.

Категории транспортных средств не ограничены — легковые автомобили, фургоны, грузовики, автобусы. Но есть одно условие: машина, попадающая в программу «Доступная аренда», должна быть произведена в России.

Совокупное количество баллов за локализации у легковых автомобилей не должно быть ниже 1400, у грузовиков — не ниже 1600 и не ниже 1500 баллов у остальных типов техники.

«Набрать 1400 баллов для автомобиля, выпускаемого по полному циклу, со сваркой и окраской, не проблема. Здесь даже не требуется какой-то существенной локализации. В программу не попадут модели BMW, некоторые модели Kia, которые выпускают методом крупноузловой сборки», — рассказал «Известиям» независимый консультант по автопрому Сергей Бургазлиев.

Цена машины не ограничена, но, учитывая потолок скидки в 350 тыс. рублей за легковой автомобиль, авансовый платеж (он может составлять до 50% от общей суммы) не должен превышать 1 млн 400 тыс. рублей.

Так можно получить максимально возможную выгоду. Срок лизинга — от 18 месяцев, но чем он будет больше, тем меньше ежемесячный платеж.

Кроме того, госпрограмма не подразумевает возможности приобретения автомобиля в собственность после окончания контракта.

Доступная не всем

Поскольку лизинговым компаниям придется самостоятельно обслуживать автомобили (расходы на сервис будут включены в стоимость аренды), к участию в госпрограмме допустят серьезных игроков, заключивших в предшествующем году не менее 100 договоров лизинга либо имеющих уставной капитал более 500 млн рублей.

Впрочем, не все крупные автопроизводители с собственными лизинговыми программами смогут воспользоваться субсидиями, отметил Сергей Бургазлиев.

Дело в том, что «Доступная аренда» распространяется в том числе и на организации, в уставном капитале которых не менее 25% долей принадлежит российским автопроизводителям, заключившим специнвестконтракт.

Получается, что «Соллерс», недавно запустивший собственный сервис аренды автомобилей, в выигрыше, а Hyundai с ее набором предложений по лизингу и аренде — нет.

Каршерингу помогут

Скидку 25% получат и операторы каршеринга при условии, что приобретут не менее 10 машин, оснащенных телематическим оборудованием.

Маржинальность каршерингового бизнеса построена в том числе на распродаже отъездивших свой срок машин, поэтому невозможность выкупа автомобиля может стать камнем преткновения, считает генеральный директор группы компаний «Газпромбанк Лизинг» Максим Агаджанов. Тем не менее сами операторы каршеринга относятся к господдержке положительно.

«Эти субсидии имеют для нас стратегическое значение и как помощь бизнесу крайне важны.

Конечно, они не смогут полностью компенсировать те потери, которые пришлись на каршеринг как неотъемлемую часть транспортной отрасли, но однозначно помогут нам быстрее восстановиться и предложить жителям России лучшую услугу за счет большей доступности автопарка», — рассказал «Известиям» генеральный директор «Делимобиля» Николай Козак. Устраивают каршеринговые компании и условия программы. «Солярисы», «Рио» и «Сандеро» российской сборки — основа автопарков экономкласса. Предельный возраст машины — до трех лет.

«Доступная аренда» поможет каршерингам продолжить развитие, однако до этого им придется преодолеть текущие проблемы и в первую очередь реструктурировать текущие задолженности и штрафы перед лизингодателями, возникшие из-за простоя в период карантина.

И это куда более сложная и важная для них проблема», — уверен генеральный директор лизинговой компании CARCADE Дмитрий Чернышев. По его словам, новая программа направлена в первую очередь, на поддержку каршерингов и, скорее всего, ими и ограничится.

Сам по себе операционный лизинг легкового автотранспорта не слишком развит в нашей стране, считает эксперт.

Бизнес и молодость

Максим Агаджанов настроен более оптимистично. По его словам, программа представляет интерес для молодого поколения водителей, для которых владение имуществом в виде аренды — нормальная практика. «Автокредитование для них в силу ряда причин может быть недоступно из-за высоких рисков для кредитных организаций, а в лизинге, особенно операционном, их ждут», — отметил он.

Оценит программу и бизнес, откладываемый из-за пандемии обновление автопарка, считает эксперт. Особенно малый, освобожденный от уплаты НДС и лишенный, таким образом, возможности налоговой оптимизации, доступной в классическом финансовом лизинге.

В правительстве подчеркивают, что «Доступная аренда» утверждена в дополнение к уже действующему механизму. По нему в рамках финансового лизинга предоставляется скидка 10%. Есть также опция для малого и среднего бизнеса и сельхозпроизводителей, которые берут в финансовый лизинг седельные тягачи — скидка для них составляет 12,5%.

Новая программа станет серьезным фактором роста рынка технологий, уверены в Минпромторге.

«Поскольку в арендную плату по программе входят техническое обслуживание, страховка, транспортный налог, замена резины, необходимый ремонт, то участие в ней выгодно не только автопроизводителям, но и страховым компаниям, дилерам и официальным сервисным центрам», — отметил руководитель направления по работе с ключевыми клиентами ГК «АвтоСпецЦентр» Александр Захаров.

В тестовом режиме

В то же время задача программы скромная — до конца 2020 года по новой программе, на которую выделено 2,5 млрд рублей, планируется реализовать всего 14 тыс. автомобилей. Поэтому генеральный директор ООО «АвтоАссист» Олег Зевакин не ожидает существенного влияния этой программы на рост числа лизинговых операций. Сергей Бургазлиев сравнивает программу с «тестовым прогоном».

«В таком масштабе ее запустили, чтобы посмотреть на реакцию рынка, отзывы, нюансы, связанные, например, с недобросовестными потребителями. Если программа зарекомендует себя хорошо, ее, возможно, расширят», — считает Бургазлиев.

Источник: https://iz.ru/1033614/evgenii-bagdasarov/so-skidkoi-no-bez-vykupa-kak-ustroena-dostupnaia-arenda-avtomobilia

3 способа продажи прав по договору аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Аренда без права выкупа это

Покупка и продажа договора аренды или прав аренды осуществляется тремя способами: через аукцион и конкурс на торгах, путем оформления договора продажи прав аренды или посредством заключения договора субаренды.

Какие преимущества, недостатки и риски существуют для арендатора и собственника в каждом случае? Как составить договор, который впоследствии не признают недействительным? В каком случае юридические услуги арбитражных специалистов помогают избежать неприятных последствий? Разбираемся во всех тонкостях продажи договора аренды.

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия.

Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

  • Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
  • Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
  • После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
  • Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
  • В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Участникам следует постоянно наблюдать за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. В противном случае появляется риск упустить выгодное предложение.

Кроме того, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку в случае победы на торгах.

Лучше всего доверить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

  • Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
  • Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
  • Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее. Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
  • Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
  • Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
  • Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Договор продажи права аренды земельного участка или недвижимости заключается в такой же форме, что и договор аренды. В частности, договор перенайма подлежит государственной регистрации, если первичный документ был зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор по закону может заключить сделку с другим лицом, передав ему право пользования объектом аренды в части или полностью. Заключение договора аренды и субаренды возможно только с согласия собственника.

В противном случае арендодатель имеет право на расторжение договора аренды и возмещение убытков.

Главное преимущество субаренды — снижение затрат на аренду помещения, которое не используется в полной мере, за счет привлечения дополнительного арендатора.

Принципы регулирования взаимоотношений по договору субаренды изложены в ст. 615, 618 ГК РФ. Ключевые правила:

  • срок субаренды не может быть больше, чем срок аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав, чем предоставляет основной договор аренды;
  • арендатор не освобождается от своих обязанностей и несет ответственность за соблюдение условий основного договора перед собственником.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, который должен содержать следующие пункты:
информацию о том, где находится недвижимость;

  • сведения о назначении объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта;
  • срок, на который стороны заключают договор;
  • порядок и сроки внесения оплаты арендатором и субарендатором.

Опытные специалисты также рекомендуют закрепить последствия, которые наступят, если отношения между арендодателем и арендатором будут досрочно прекращены. Например, можно обязать арендодателя заключить договор с субарендатором на оставшийся срок.

Приобретенное право аренды в таком случае подтверждается новым договором, который между собой заключают собственник новый арендатор.

Если вы не уверены в том, что сможете заключить договор субаренды правильно, лучше запишитесь на юридическую консультацию.

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

  • Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
  • Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
  • Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
  • Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов.

Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

  • Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
  • Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
  • Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
  • Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
  • Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/3-sposoba-prodazhi-prav-po-dogovoru-arendy

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать?

Аренда без права выкупа это

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

  • Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
  • Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

  • пользование участком на протяжении длительного времени;
  • наследуемое пожизненное владение;
  • имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Важно! Граждане, которые имеют действующий договор аренды и постройки на участке, имеют приоритет при проведении аукциона.

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

Заключить арендный договор

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

  1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
  2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
  3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
  4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
  5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
  6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
  7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.

Затем сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

Подать заявление и пакет дополнительных документов

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

  1. личные данные и контакты заявителя;
  2. кадастровый номер земельного участка;
  3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
  4. данные о постройках;
  5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
  6. перечень приложенных документов.

Иногда требуется предоставить дополнительные документы такие, как свидетельство о рождении ребенка или справка о регистрации брака. Итоговый пакет документов зависит от общей площади надела и наличии или отсутствии на ней постройки.

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

  • договор аренды;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

Подписать соглашение о купле-продаже

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

  1. данные обеих сторон;
  2. информация о предмете соглашения;
  3. цена договора;
  4. права и обязанности сторон;
  5. дополнительные условия.

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

Зарегистрировать права собственности

После одобрения муниципалитетом и заключения договора предыдущий арендатор должен произвести оплату. После чего необходимо переоформить землю на нового собственника.

Делается это через Росреестр.

Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой.

После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит данная процедура?

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

  • При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
  • При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

  • В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
  • Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
  • Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка. Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

    https://pravoved.online/arenda-zu/u-administracii-selskogo-poseleniya

  • Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-vykupit-uchastok-v-sobstvennost

Как арендатору выкупить арендованый магазин или склад

Аренда без права выкупа это

В современных рыночных условиях приобрести дорогое имущество (например, автомобиль) или недвижимость достаточно сложно.

Именно поэтому активно функционируют схемы подписания договоров, позволяющих получить имущество здесь и сейчас, а средства в качестве погашения обязательств вносить постепенно.

К таким сделкам можно отнести договор кредита, рассрочки, лизинга, найма-продажи и аренды с правом выкупа.

Понятие и обязательные условия аренды с правом выкупа

В ст.

624 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) устанавливает диспозитивное право арендодателя и арендатора подписать дополнительное соглашение с предусмотрением права арендатора на выкуп имущества, полученного как арендуемое, по истечению срока аренды или в случае внесения последним оговоренной сторонами цены. Эти условия могут быть также отображены как часть договора. Следует отметить, что законодатель буквально не выделяет договор аренды с правом выкупа в отдельный тип договора, рассматривая его в контексте договор аренды в целом.Договор аренды с правом выкупа можно определить как сделку, которая заключается сторонами – арендатором и арендодателем и предусматривающую передачу в найм арендатору некоего имущества с право последующего его выкупа и получение арендодателем взамен денежных средств в сумме, оговорённой сторонами.

Как основные условия договора можно выделить :

  • цена;
  • срок;
  • предмет договора.

Для такого типа договора особенное значение приобретает именно срок договора. Обусловлено это тем, что именно к этому условию может быть привязана финальная стадия договора – выкуп имущества.Что касается цены договора, то условно её можно распределить на две части – арендная плата и выкупная цена.

Выкупную цену можно определить как денежные средства, которые должен оплатить арендатор для получения имущества в свою собственность. Существует два варианта её закрепления. Вариант номер один – включение цены выкупа в арендную плату. В таком случае арендная плата может быть немного выше, чем средняя плата за найм подобного вида имущества на рынке.

Также выкупная цена может выведена в специальный отдельно вносимый платёж. Тогда арендная плата будет стандартной для средних условий рынка, однако при возникновении у арендатора желания выкупить имущество или по завершению срока аренды он должен будет внести отдельный платёж.

Следует отметить, что при заключении сделки право частной собственности на имущество остаётся у арендодателя. Трансфер права частной собственности в момент заключения договора, как это происходит для всех консенсуальных договоров, не осуществляется.

Трансфер происходит вместе с выполнение условия выкупа – завершением срока аренды или внесением арендатором дополнительного платежа в счёт выкупа.

Предметом договора аренды с правом выкупа может быть любое имущество, кроме случаев, установленных законом. Закон устанавливает два вида имущества, касательно которых не может быть заключён этот договор:

  • земли лесного фонда, полученные в аренду;
  • арендуемые объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена.

Форма и реквизиты договора

Форма договора – обязательная письменная. Стороны должны предусмотреть (прописать) в договоре такие обязательные реквизиты:

  • дата подписания;
  • место заключения;
  • точные реквизиты сторон (наименование, адрес, № телефона).

Ст.609 ГК РФ устанавливает, что касательно формы договора аренды применимы те же требования, что и к форме договора купли-продажи такого же имущества.

Налогообложение затрат по договору аренды

Особенности налогообложения зависят от условий самой сделки. Так, условия могут предусматривать два варианта внесения и получения платежей:

  • получение собственником исключительно арендных платежей;
  • получение арендодателем одновременно арендных и выкупных платежей.

В первом варианте арендные платежи считаются платой за пользование имуществом. Арендатор может включить такие платежи в затраты и указывать их как затраты для целей налогообложения. Суммы НДС по ним можно записывать к вычету.
Во втором случае стоит разграничивать арендные и выкупные платежи.

Если с первыми ситуация та же, то с выкупными всё немного сложнее. Они не учитываются к вычету из НДС до тех пор, пока не произойдёт трансфер права собственности, то есть имущество не будет выкуплено. После трансфера права собственности арендатором они единой суммой могут быть обозначены к вычету.

Разница между договорами аренды, лизинга и рассрочки

Эти сделки похожи по своим правовым последствиям, поэтому их достаточно часто путают. Однако их достаточно легко различить, разобравшись в отдельных нюансах. Если говорить о договоре лизинга, то он отличается видом и состоянием имущества, передаваемого в найм.

При заключении договора лизинга арендатору передаётся имущество, которое не пребывало в чьём-либо пользовании (в том числе и арендодателя) – оно специально приобретается с целью сдачи в лизинг.

Для договора аренды такое требование не предусмотрено. Кроме того, договор лизинга предусматривает участие в правоотношениях трёх сторон – продавца имущества, арендатора и арендодателя. Тогда как договор аренды – двухсторонний.При заключении договора рассрочки покупатель сразу приобретает право собственности на неё (в момент заключения договора).

При подписании же договора аренды трансфер права собственности происходит в момент, обусловленный договором (как отмечалось выше – завершения срока аренды или внесения платежа). Таким образом, эти договора имеют совершенно разный правовой характер. Первый – консенсуальный, второй – реальный.

Кроме договоров лизинга и рассрочки договор аренды с правом выкупа также легко перепутать с договором найма-продажи, предусмотренным положениями ст.501 ГК. Здесь отличие состоит в объеме прав арендодателя.

Если в случае подписания договора найма-продажи арендодатель может требовать от арендатора последующего выкупа нанимаемого имущества, то при подписании договора аренды с правом выкупа арендатор в праве решать, будет он покупать имущество или нет. Применить какие-либо санкции или осуществлять давление арендодатель в этом случае не может.

Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки

Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости.

Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.).

Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства.

Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.

К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.

Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей.

Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе).

В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.

Источник: https://arendaexpert.ru/osobennosti-i-prava-vykupa-arendovannogo-pomeshheniya-arendatorom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.